濟南市房地產業與區域經濟協調發展研究

王國力， 楊士瑩, 陶拓抒

(1.遼寧師范大學 地理科學學院，遼寧 大連 116029；2.東北財經大學 投資工程管理學院，遼寧 大連 116025)

近年來，我國經濟發展迅速，房地產市場的熱度居高不下.房地產業作為區域經濟發展的支柱產業之一，對區域經濟發展調控起到了重要作用.同時，區域經濟的發展也對地區房地產業有著十分重要的影響.因此，實現兩者的協調發展成為政府、學術界關注的熱點.

對于區域經濟與房地產業的研究，前人已經得出了許多有價值的結論.黃忠華等[1]研究了1997—2006年全國及區域層面房地產投資對經濟增長的影響；劉園、何卓航[2]對房地產業對國民經濟各項指標的影響進行分析，探究房地產業與國民經濟的關系；陳基純[3]于2011年以國內房地產發展四大熱點城市——北京、上海、廣州和深圳為例，對房地產業與區域經濟耦合協調發展狀況進行實證研究，后又與陳忠暖[4]以中國35個大中城市為例進行了同樣的實證研究，結果表明2011年中國大中城市房地產業與區域經濟系統尚未達到良性共振狀態；張媛媛[5]分析了房地產市場和土地價格對商品房價格的影響機制并進行了實證檢驗；王來福等[6]建立VAR模型，通過脈沖響應函數與方差分解的方法，研究了GDP與居民可支配收入變化沖擊對房地產價格的動態影響.

除此之外，國外學者也非常重視房地產業與經濟發展的關系.Aoki等[7]主要研究了住宅價格、國家經濟政策以及房屋消費三者之間的相互影響關系；Dynan等[8]通過金融創新對消費者支出、住房投資和商業固定投資的影響來解釋其對經濟波動的降低效果；Wo[9]介紹了基于投影尋蹤的房地產投資模型.

關于房地產業與區域經濟協調發展的研究，主要采用耦合度協調度模型，理論比較成熟.本文以濟南市為研究對象，對濟南市房地產業與區域經濟協調發展的時序性變化進行研究，有利于促進濟南市房地產業的長期穩定發展，充分發揮房地產業在推動區域內經濟快速發展過程中的積極作用.

1 研究方法與指標體系

1.1 指標體系

根據指標選取的科學性與全面性等原則，構建房地產業與區域經濟系統評價指標體系(見表1).指標數據來源于《濟南統計年鑒2001—2019》.

表1 房地產業與區域經濟協調發展評價指標體系

1.2 研究方法

1.2.1 灰色關聯分析

灰色關聯分析法是一種多因素統計分析方法，用以描述因素間關系的強弱、大小和次序.其模型建立的一般步驟如下：

(1)確定參考數據列，即一個理想的比較標準，記作

X′0=(X′0(1),X′0(2),…，X′0(m)).

(1)

(2)對指標數據進行無量綱化

(2)

本文采用均值化法進行計算:

其中,i=0,1,…,n,k=1,2,…,m.

(3)逐步計算絕對差值

|X0(k)-Xi(k)|.

其中，k=1,2,…,m,i=0,1,…,n，n為被評價對象個數.

(4)根據步驟(3)結果，確定mini=1mink=1|X0(k)-Xi(k)|與maxi=1maxk=1|X0(k)-Xi(k)|.

(5)計算關聯系數

(3)

其中,k=1, 2,…,m.ρ為分辨系數，在(0,1)內取值，一般情況下取0.1～0.5為宜，且當ρ≤0.546 3時，分辨率最好.

1.2.2 熵權法

熵權法不受主觀因素的影響，是一種比較客觀的賦權方法.其計算步驟如下：

(1)指標的歸一化處理

正向指標：

(4)

負向指標：

(5)

其中,i=1,…,n,j=1,…,m.

為了方便起見，歸一化后的數據x′ij仍記為xij.

(2)計算第j項指標下第i個樣本值占該指標的比重

(6)

(3)計算第j項指標的熵值

(7)

其中,i=1,…,n,j=1,…,m.

(4)計算各指標的熵權

(8)

1.2.3 耦合協調度模型

濟南市房地產業系統用f(x)表示：

(9)

濟南市區域經濟系統用g(y)表示：

(10)

其中，xi(i=1,…,n)表示濟南市房地產業系統指標的標準化值，指標權重為αi,yj(j=1,…,m)表示濟南市區域經濟系統的標準化值，指標權重為βj.

因此，房地產業與區域經濟的耦合度C為

(11)

其中，C的值介于0～1之間.當C趨向 0 時，系統向無序發展；C趨向 1 時，系統將趨向新的有序結構.

耦合度C只能反映兩個系統的耦合作用強度，為了進一步研究兩個系統的協調狀態，引入耦合協調度模型：

(12)

T=αf(x)+βg(y).

(13)

其中，D為耦合協調度,C為耦合度,T為房地產業與區域經濟的綜合評價指數，反映兩者的整體效益或水平,α，β為待定參數.

2 研究結果與分析

2.1 濟南市房地產業與區域經濟關聯強度測定與分析

(1)以房地產各項指標為參考數列，結果如表2所示.

表2 2000—2018年房地產業各項指標作為參考數列計算的關聯度

總體來看，濟南市區域經濟與房地產業關聯較強，且房屋竣工面積與濟南市區域經濟關聯度最大，可見在區域經濟系統中，房地產市場供給的影響最大.

其次，與經濟實力、經濟活力關聯度最大的均為房地產業規模，原因在于房地產業規模擴大有利于吸引投資、增加就業，同時房地產業發展是一個動態變化的過程，因此其產業規模擴大能夠不斷為區域經濟注入新的活力，拉動地區經濟發展.與經濟結構關聯度最大的為就業效應，房地產業屬于第三產業，良好的就業效應有利于區域經濟結構的調整優化.

(2)以區域經濟各項指標為參考數列，結果如表3所示.

表3 2000—2018年以區域經濟各項指標作為參考數列計算的關聯度

總體看，濟南市房地產業與區域經濟關聯度較強，約0.7左右，城鄉居民人均儲蓄年末余額與房地產業關聯最大.經濟發展使人們收入增多，儲蓄增加，相應地促進了房地產業發展.

同時，與濟南房地產業投資規模、產業規模、就業效應關聯度最大的均為經濟實力.一個地區的經濟實力代表其經濟發展的總體現狀，而房地產業在經濟體系中處于基礎性、支柱產業的地位.因此，區域經濟發展是房地產業存在和發展的基礎，制約或帶動房地產業的發展.

2.2 濟南市房地產業與區域經濟耦合協調的時序性分析

2.2.1 耦合協調度計算

運用熵權法計算各指標權重(如表4)，然后計算耦合協調度(表5).

表4 各指標權重

表5 濟南市2000—2018年房地產業與區域經濟耦合協調度計算結果

2.2.2 結果分析

(1)房地產業系統發展水平分析(見圖1)

圖1 濟南市房地產業系統f(x)發展水平Fig.1 Level of development of f(x) in real estate industry in Jinan city

2000—2018年，濟南市房地產業系統發展變化幅度較大.2000—2004年其發展水平穩步提高；2005年小幅回落，這是由于國家出臺營業稅、房地產稅征收等政策，對房地產市場產生一定影響；2006—2016年是濟南市房地產業發展迅速的10 a，這段時間濟南市經濟發展較快，成為各種商業投資特別是房地產投資的基礎；2017年濟南市房地產發展水平又有所回落，這是由于濟南市于2016年9月份重啟了限購政策，房屋竣工面積與施工面積有所下降；2018年濟南市房地產業在經過一些宏觀政策的合理調控后，發展水平回調并恢復上漲趨勢.

(2)經濟發展水平分析(見圖2)

圖2 濟南市經濟系統g(y)發展水平Fig.2 Development level of g(y) economic system in Jinan city

2000—2018年濟南市區域經濟發展水平整體發展比較平穩，雖然部分年份出現下落，但總體呈上升趨勢，同房地產業發展相比具有一定穩定性.2000—2007年，濟南市經濟運行質量較好；2008年、2009年由于全球性金融危機的爆發，經濟發展水平下降；2010年逐漸擺脫了金融危機的影響恢復穩定；2010—2018年濟南市政府出臺一系列政策文件，如濟南市億萬產業振興計劃等，加強經濟發展.

(3)耦合協調度分析

由圖3可知，2000-2018年期間，濟南市房地產系統與區域經濟系統的耦合協調度水平總體呈現上升趨勢.2000-2005年耦合協調度波動上升，此時兩者發展尚不成熟，隨后耦合協調度不斷增長，個別年份雖略有下降，但一直維持在 0.5以上.可見濟南市房地產業系統與區域經濟系統的關系不斷改善，協調發展水平穩步提升.

圖3 濟南市房地產業系統與區域經濟系統耦合協調度DFig.3 Degree of coupling coordination between real estate system and regional economic system in Jinan city

依據表6所示的評價標準，判斷2000—2018年濟南市房地產業與區域經濟的耦合協調發展過程(如表7所示).

表6 房地產業與區域經濟耦合協調度評價標準

表7 濟南市2000—2018年房地產業與區域經濟的耦合協調過程

整體來看，2000—2018年濟南市房地產業與區域經濟耦合程度是一個從中度耦合慢慢發展到高度耦合,最終轉化為極度耦合的過程.說明隨著時間的變化，房地產業與區域經濟整體趨勢向著良好方向發展，耦合程度不斷加深.兩者的耦合協調程度由輕度失調、瀕臨失調到勉強協調、初級協調、中級協調，最終到良好協調.同時，其耦合協調類型涵蓋了10種類型中的6種.

2000年濟南市房地產業與區域經濟已經到達中度耦合階段，且持續至2005年.其中，2000年、2001年為輕度失調-勉強耦合協調型,2002—2005年屬于瀕臨失調-調和協調型.這一階段房地產發展水平較低，主要依靠區域經濟拉動發展.

2006—2015年濟南市房地產業與區域經濟一直處于高度耦合階段.其中，2006—2009年為勉強協調-初級耦合協調型,2010年、2011年步入初級協調-中級耦合協調型,2012—2015年為中級協調-良好耦合協調型.這段時間濟南市區域經濟系統與房地產系統都進入了快速發展的時段，房地產業發展勢頭比較迅猛，滯后于區域經濟的狀態得到一定改善，且房地產業的綜合發展水平逐漸有超過區域經濟的苗頭.

2016年以后，濟南市房地產業與區域經濟進入極度耦合階段.2016—2018年期間，濟南市房地產業與區域經濟系統耦合協調類型發展達到良好協調-優質耦合協調型.這一時期濟南市房地產業過熱的現象得到有效控制，區域經濟發展迎來了新動力.

2.2.3 濟南市房地產業與區域經濟協調發展的原因探尋

從上述分析可看出，濟南市房地產業與區域經濟已形成穩定的耦合系統，耦合協調水平不斷提升.因此，其發展過程具有借鑒意義，故下文將進行原因探尋.

截止到2011年，濟南市房地產系統與區域經濟系統完成了從中度耦合到高度耦合的轉變，但兩者協調程度在2010年才步入初級協調階段，耦合協調類型轉變為中級耦合協調型僅僅2 a時間.主要是因為2008年金融危機，濟南市的經濟發展受到波及，房地產市場也陷入低谷.

隨著金融危機的影響逐漸消退，濟南市經濟發展恢復穩健增長，房地產市場也進入大熱時期.2012年濟南市房地產業與區域經濟系統成功跨入中級協調階段，協調類型轉變為良好耦合協調型.

此后，房地產市場過熱帶來一系列問題，如投資規模過大、商品房結構不合理等.2015年11月，中央財經領導小組提出“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革”的思想并部署了4項措施，其中，第三條提到“化解房地產庫存”，鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格.2016年以來，濟南市積極貫徹落實中央、省政府調控政策，作出一系列調整：

(1)優化居住用地供應.提高土地供應的門檻，從土地供應的角度間接控制住房施工面積，起到化解庫存的作用.

(2)引導企業理性競價.提高土地出讓預售條件控制土地出讓價格，將溢價率與辦理預售許可的時間掛鉤.設定居住用地出讓最高限價，報價超過最高限價時，按基礎設施或公益設施建設進行出讓.這一措施主要針對房地產市場中存在的投機現象.

(3)限購政策.習總書記在十九大報告中說：“房子是用來住的，不是用來炒的.”基于此，濟南市對第二套住房設置限制要求，如提高首付比例、縮短商業按揭貸款最長年限等，推動需求主力回歸中間階層.同時，規定限購區域內購買的住房須取得不動產權證滿2 a后方可上市交易，有效抑制了房價高值區域的炒作行為.

(4)加強房地產市場違法違規行為查處，為房地產業發展提供健康良好的市場環境.

3 結論與展望

本文得出以下結論：

(1)房屋竣工面積和城鄉居民人均儲蓄年末余額分別是影響濟南市經濟發展和房地產業發展最主要因素.

(2)2000—2018年期間，濟南市房地產業與區域經濟協調發展狀態大致分為3個階段:由中度耦合狀態下的勉強耦合協調、調和協調到高度耦合狀態下的初級、中級、良好耦合協調，再到極度耦合狀態下的優質耦合協調.總體上不斷優化.

(3)濟南市房地產業與區域經濟系統的協調發展過程離不開國家相關政策的宏觀調控和濟南市政府的積極落實.濟南市房地產業與區域經濟的優質協調證明了我國供給側結構性改革政策的優越性，濟南市政府針對房地產業“去庫存”要求所實施的一系列措施取得了有效成績.

濟南市房地產業與區域經濟的發展符合協調發展的一般規律，國家與政府的宏觀調控具有顯著的效果.可以預見，未來繼續做好相關工作，促進房地產業持續發展，促進區域經濟穩步增長，濟南市房地產系統與區域經濟系統必定能實現從優質耦合協調到極度耦合協調的跨越.