房地產企業輕資產轉型路徑及實施研究

文/張麗 喬睿

一、引言

在我國經濟發展進入新時代的歷史背景下，房地產行業作為中國經濟的支柱型產業，必然面臨外部經濟環境、政策環境與社會環境的多重轉變。2017年黨的十九大報告提出“房住不炒”新定位，堅持以限購限貸、降杠桿、去庫存、加強保障性住房建設等方式調控房地產市場。與此同時，房地產市場從賣方市場轉變為買方市場，從以新建商品房交易為主轉變為以存量商品房交易為主。房地產行業面臨的轉變還不止于此，與此前行業高速發展階段不同，房地產開發投資增速已由2013年初的22.8%降到2020年末的7%，投資增速顯著降低，而且各大銀行的信貸政策逐漸收緊，致使大量依靠銀行貸款或抵押貸款融資的房地產企業面臨經營困難，融資成本逐漸升高。傳統的重資產運營模式依靠當時的政策紅利和較穩定的融資渠道，給房地產企業帶來很大的發展空間，然而該模式無法適應當前的外部環境，使房地產企業很難在經營上脫穎而出，而且該模式存在增加存貨、大量占用現金流等弊端。輕資產運營模式以其獨特的優勢，巧妙規避重資產運營模式的一些缺陷，得以進入房地產企業的視野。目前，部分房地產企業開始逐步轉型為輕資產運營，但這種轉型仍處于初級階段，面臨較多障礙，出現諸多問題。本文在明確輕資產運營模式內涵的基礎上，通過對輕資產轉型路徑的分類與梳理，設計出一套轉型方案，通過分析轉型路徑，為房地產企業輕資產運營的實施提出建議。

二、房地產企業輕資產轉型路徑

輕資產運營模式主要是指通過降低企業對低附加值經營環節的資金投入，充分整合企業外部優勢資源，利用自身無形資產提供增值服務，從而以較少的經濟投入撬動高額經濟回報的一種資本運營戰略。輕資產運營模式不再關注投資、開發、建設、營銷這一完整的業務鏈條，而是集中關注行業細分的某些領域，使得企業資源集中在自己擅長的領域，有利于發展優勢項目、擴大企業規模，同時能在規模擴張與現金流不足之間實現平衡，減少企業經營風險。為順利達成轉型效果，房地產企業逐漸摸索出以下路徑。

（一）出售非核心資產，優化資產結構

一般情況下，出售非核心資產可通過減少企業的非核心資產來達到企業資產逐漸“輕”化的目的。出售非核心資產可以盤活企業資金，提高資金利用效率，在重大戰略變動時可以減輕企業債務壓力，優化資產結構。例如凱德集團在2000年決定轉型輕資產運營，此后十年內不斷出售非核心資產，前三年就出售了總價值近30億新元的非核心資產，該舉措幫助凱德集團逐漸實現輕資產運營，緩解了債務危機。

（二）管理輸出，擴大品牌影響力

管理輸出指企業憑借優異的項目管理能力，將相關管理模式應用于多個項目中的輕資產轉型路徑。企業只需支付少量資金成本，利用自身品牌、項目策劃、后期管理等方面的價值來獲取一定的收益，既減少了資金投入，又加快了資金流動速度，從而使企業擁有的現金流發揮出更大的效用。2015年底，大悅城控股開始進行輕資產轉型，其旗下的大悅城地產打造了首個輕資產運營項目——天津和平大悅城。大悅城只輸出其運營管理模式，與投資方共享分成。該路徑為大悅城控股提升了資金使用效率，同時增強了大悅城控股的資金風險控制能力。

（三）“小股操盤”，投資運營一體化

“小股操盤”是一種運用小額投資撬動大額回報的輕資產運營路徑。企業輸出管理和品牌資源，利用低廉的采購成本，復制成熟的項目運營經驗，對項目擁有強大的控制權，雖然僅持有少量股權，但并不妨礙企業對項目的決策。該路徑使企業能夠充分利用外界投資及自身資源，減少經營風險，提升品牌影響力，獲取更高的凈利潤率。“小股操盤”是萬科集團于2014年正式宣布進行輕資產轉型后采取的輕資產運營路徑，此舉不僅提升了萬科的品牌價值，還使其凈資產收益率有明顯提升。

（四）創新房地產金融，開拓融資渠道

傳統的重資產運營模式融資渠道單一，主要依靠銀行貸款進行融資。隨著銀行貸款成本的升高，房地產企業亟需創新融資方式，減少對銀行貸款的依賴。近年來，進行輕資產轉型的企業大多通過涉足房地產金融的方式獲取更多融資，例如創立房地產信托投資基金（REITs）或開發房地產資產證券化產品。REITs即通過資產證券化的形式將資產負債表中的重資產進行轉讓，借助多重杠桿，以少量的自有資本獲得充裕的現金流。萬科在2015年與鵬華基金合作，共同發行了鵬華前海萬科REITs，募集的資金由專業的基金公司打理，減少投資風險的同時也為萬科帶來了穩定的資金來源。

（五）拓展服務領域，持續輕化

推廣服務類業務也是輕資產轉型的路徑之一。相較于需要巨額投資的房地產開發項目，服務類業務的成本更低，而且可以帶來不俗的利潤增長。目前，一些房地產企業開拓了多方位的服務，例如物業、養老、商業、文旅等。服務類業務已經成為房地產企業營業收入的新增長點。保利地產作為率先進入中國養老地產領域的企業，自2012年起開始逐步對具有巨大發展潛力的養老地產及相關產業進行規劃，還將業務拓展到服務領域，雖然其主要業務仍然是房地產開發，但是服務業的發展切實助力保利進行輕資產轉型。

（六）注重營銷，提升經濟附加值

根據“微笑曲線”理論，企業應將資源更多地向附加值高的環節傾斜。實行輕資產運營模式的企業會減少投入到附加值低的建造環節的資金，增加對附加值高的營銷環節的投入，通過加大營銷方面的資金投入，創新營銷方式，使品牌形象與產品特征深入人心。例如大悅城控股在品牌推廣與營銷手段上持續創新，通過舉辦大悅城品牌主題活動、自創消費節、建成“移動大悅城”等方式，大幅提升商戶銷售額和品牌影響力，釋放“青春時尚”的品牌特質。又如萬科聯合百度云計算技術分析樓盤營銷策略，與淘寶網合作線上買房，加快去庫存，將“互聯網+”的思維引入房地產項目，取得了不錯的成績。

三、房地產企業輕資產轉型實施研究

（一）實施流程設計

目前，房地產企業輕資產轉型仍處于初級階段，結合一些大型房地產企業的轉型經驗，筆者為房地產企業進行輕資產轉型設計了流程。

1.正確評判優勢環節，劃分核心與非核心資產。對于擬進行輕資產轉型的房地產企業來說，根據以往經營情況評判優勢環節、劃分核心資產與非核心資產是最重要的環節，該環節可幫助企業復盤以往經營中的優勢與劣勢，為后續轉型的精準實施作鋪墊。

2.出售非核心資產。輕資產轉型需要企業改變資產結構，出售非核心資產可以在協同“減重”的同時優化企業資產結構，帶來自由現金流，提升資金使用效率，從而將資金從效益不佳的資產中抽離出來，投入對企業輕資產轉型真正有效的資產中去。

3.拓寬融資渠道。現金流是企業的生命線，由于房地產業務的特殊性，現金流是決定房地產企業存活與否的關鍵。現金流的來源有三：經營活動產生的現金流、投資活動產生的現金流、籌資活動產生的現金流。出售非核心資產環節不可避免地會造成無足夠實體資產來獲取抵押貸款的情況，因此，籌資活動產生的現金流會減少。房地產企業應轉變思路，拓寬籌資渠道，利用房地產信托投資基金或房地產資產證券化產品，盤活現有資產，提升資產變現能力，擺脫對銀行貸款的過度依賴，在實踐中不斷優化企業的資本結構，配置恰當的財務杠桿，以實現價值的最大化。

4.根據優勢選擇具體路徑。第二、第三個環節可幫助企業獲得更多現金流，接下來，企業應根據對優勢環節的判斷，選擇適合的具體轉型路徑。若企業有備受認可的品牌和行之有效的管理模式，則可通過管理輸出的路徑達到輕資產轉型的目的。若企業在服務業務上有較大潛力，則可深耕服務領域。

5.多措并舉，加快轉型。房地產企業由重資產運營模式向輕資產運營模式轉型的初期，大多采用更加穩定的單一轉型路徑，循序漸進，在轉型中后期可以考慮逐漸加入其他路徑，多措并舉，加快轉型速度。

（二）實施障礙分析

1.難以準確劃分核心資產與非核心資產。資產劃分的結果涉及后續資產出售問題，所以劃分結果應盡量準確，要能適應企業輕資產轉型后的發展路徑。如若劃分不當，則會影響企業輕資產轉型的效果，甚至會使企業面臨經營效益不佳的狀況，影響企業長期穩定經營。

2.轉型節奏難以判斷。輕資產轉型的節奏過快會加大企業經營壓力，甚至會使企業經營業績遠不如前，輕資產轉型的節奏過慢則會浪費企業資源。例如：綠城中國通過不再大規模拿地、不斷處置固定資產等方式快速地進行輕資產轉型，這些方式雖然使其投資成本降低、轉型快速進行，但是也導致拿地成本增加。由于綠城中國的市場優勢不在三、四線城市，去庫存困難，利潤空間縮小，轉型進程過快導致綠城中國的經營業績大大受挫。因此，企業應仔細考慮轉型節奏以及轉型速度。

3.產品管控體系有待優化。采取輕資產運營模式的企業大多“重品牌、輕產品”，而產品是品牌形象的一部分。房屋建造環節是低附加值環節，部分進行輕資產轉型的房地產企業將建造環節外包，卻難以準確把握這些外包項目的完成質量。委托方希望項目質量過硬且與已開發項目保持一致，以此贏得消費者的信任，樹立良好的品牌形象；受托方則站在利潤最大化的立場，控制項目成本，以成功交付為首要目的，不會盡最大限度提升項目質量。雙方立場不同、目的不同，容易形成最終成果與預期不符的情況。因此，企業需優化產品管控體系。

（三）解決措施建議

1.建立資產認定體系。劃分核心資產與非核心資產的標準不能只是效益高低，而是需要依據多重標準進行綜合判定。企業應建立資產認定體系，按照企業核心發展區域、戰略導向、資產規模、資產效益、資產成本、資產結構配置方向、可替代性等，建立資產認定體系，給各項要素的重要程度打分，綜合總體分數進行資產認定，幫助企業更加準確地劃分資產。

2.加強財務分析體系建設。在轉型輕資產運營初期，應穩步調整策略，謹慎作出重大決策。對輕資產轉型節奏的把握需要研判大量的財務數據，企業應加強管理，提升財務數據對內部決策的輔助能力，不僅要重視以往經營中財務指標的變化，還要對未來財務數據進行充分預測，通過對財務數據的分析，不斷優化企業資源配置，更好地幫助企業判斷輕資產轉型節奏和階段。

3.加強項目質量監管。雖然委托方與受托方的目的、立場不同，但可以通過提前訂立嚴謹的合同，最大限度地對項目質量進行規范。委托方需要仔細考察受托方的工程技術水平、內部管理制度、材料采購質量等多個方面，通過大量的對比與公正的篩選，確定合作對象。在施工過程中，委托方需要加強對項目的監管，完善責任制，不定時抽檢，引入第三方監管，保障工程如期高質量完成。

四、結語

隨著政策環境與經濟環境的改變，房地產企業轉型輕資產運營已是大勢所趨，轉型的路徑主要有削減重資產比例、利用優勢無形資產獲取價值“增殖”。企業可以按照“劃分資產類型——出售非核心資產——拓寬融資渠道——根據優勢選擇具體路徑”的流程組織實施轉型。在該過程中，需通過建立資產認定體系、加強財務分析體系建設、加強項目質量監管等方式不斷控制企業轉型效果，為房地產企業健康可持續發展提供保障。