淺談小型商業樓的物業管理

陳浩

由于各種原因，商業樓的產權有時較為復雜，同一片物業管理區域房屋，有些是國有資產公司持有，有些仍在開發商手里，有些被開發商出售變為私人所有。同時，他們會租賃給不同的商戶。物業管理方面，對不同的業主以及來自各方的小商戶，一些服務對象都有著各自不同的經營方式，期望值也不盡相同，因而對服務管理要求也不同。業主的收入來源主要就是來自于承租商戶（實際經營者）的租金，商戶經營的好壞對物業公司來說至關重要。

對商業樓項目，本人概括了幾方面的管理服務工作。

一、作為物業管理方對項目做好具體的基礎管理服務工作是根本保障

1.建筑物的維護

建筑的完好和美觀是會影響消費者的體驗的，一般消費者都喜歡去整體環境優美的商場購物。這就要求物業對建筑物本體的保護和維護必須做好。

（1）墻面：做好外墻面、內墻面的保護和維護，不受破壞和損害，房屋有滲水會造成墻面等破損，必須及時的去修復，減小受損面積。

（2）屋頂：隔熱板、防水層、電梯機房、女兒墻及圍欄、水箱體、屋面避雷針（帶）、屋面排水溝等須定期巡視，發現有破損、起翹、損壞等都必須及時的去維修，這樣可以避免建筑物的損傷或大幅度降低房屋損傷。

（3）樓道、大廳、走道的日常巡檢及維護。

（4）窗戶玻璃、玻璃幕墻日常巡檢，無破碎無缺損。

（5）室外路面的日常巡檢及維護。

（6）污水井、雨水井定期查看，定期清理。

（7）空置房需經常性的進入查看。

2.裝修管理

業主或商戶對房屋進行裝修的，必須進行嚴格的審核和全程管理，保持實用和美觀。

（1）裝修首先是必須不得影響承重結構、不得危及樓宇安全、不得妨礙公共安全和影響他人。

（2）業主對公共部位的裝修，物業管理方也應該積極參與，有不合理的格局及時跟業主溝通。

(4)總之，由于舉國上下的共同努力，過去的一年，整個政治形勢和經濟形勢比人們預期的還要好。(1983年)

（3）商鋪裝修時小商戶可能為了自己的方便或為了醒目，影響整個物業，比如擅自在外墻上打孔、安裝懸掛設施設備等，使得整個物業的不協調，其他商戶還會看樣學樣，導致整個物業外觀凌亂不整，因此必須要嚴格把關。

3.配套設施、設備的維護

對消防系統、空調系統、高壓配電房（強電）、弱電系統、電梯、排水系統等這些設施設備的維護保養是極為重要的基礎管理工作，專業性較高，一般承包給專業第三方。

物業管理方首先必須要做好日常的巡檢，發現問題及時處理，制定和落實日檢、月檢、年檢的日常巡檢制度。

同時對消防系統、空調系統、高壓配電房（強電）、弱電系統、電梯、排水系統的專業第三方的維護保養做好監督工作。

4.環境清潔衛生工作

環境清潔衛生工作也是物業服務一個舉足輕重的工作，也是物業服務的基本工作。人們一般會認為環境清潔衛生工作是一種簡單的工作，其實它也是非常的復雜和繁瑣的，每一個部位每一個細節都需要保持干凈整潔的狀態。

對清潔工作部位、工作頻率的規定都需要按實際來制定，同時建立監督機制。一般是衛生間、大廳、樓道、走道的地面，扶手、墻面、踢腳線、開關插座的面板，大門、門框、垃圾房、垃圾桶等，對每一個位置的清潔都制定出清潔工作的頻率、標準。

5.車輛及交通管理

當今社會，幾乎每家每戶都有汽車出行，工作人員、商戶經營者、消費者都會開車致商業區，停車難很有可能會成為很多投資人、消費者考慮的一個重要因素，甚至這個因素會阻礙到投資人前來投資、消費者前來消費的想法。作為物業管理方做好區域內的交通管理也是一項非常重要的工作，商區內停車管理到位、停車有序，會大大改善停車難的問題。物業區域內秩序維護員須對進入車輛進行引導；根據客流量高峰與低谷的確定，對貨流運輸給予定點路線和定點時間的規定，錯開高峰；合理設置路障，非停車區域禁止停車，以防造成交通堵塞；對摩托車、非機動車的停放嚴格控制在指定區域停放。

6.對突發事件的管理

突發事件雖說是小概率事件，但商業街區人流量多，各種突發事件的可能性也會增大，使得物業服務工作人員必須隨時持有戒備之心。商業區內裝修事故、停電或電路故障、電梯故障、火災事故、人員受傷、買賣糾紛、偷盜事件等等的突發事件，物業管理方必須有一套自己的應急預案，以備快速正確的處理好突發事件，以防事故擴大影響，造成商業區聲譽的影響。

7.招牌、廣告管理

（2）對亂張貼、亂涂亂畫墻面的外來人員及時阻止，特別是非法廣告，必要時依靠警方處理。

8.疫情之下的物業服務

突如其來的城市封控，線下實體店、零售店等所有的商業都遭遇前所未有的沖擊，在后疫情時代，也很難回到往日的繁華。作為物業管理方，不僅增加了防疫消毒的工作，也加大了管理服務工作的難度，人員、物資等的管控。

在小區物業里，物業企業走在了最前線，體現了前所未有的社會價值，發揮了物業企業獨特的作用。而在商業樓項目的物業企業與商戶幾乎一起歇業造成了很大的損失，在后疫情時代，必須要重整旗鼓，重新振作。

（1）原本優質的實體店、零售店重新開放，盡快恢復正常營業。

（2）利用自身的地理位置、商品品種等的優勢，尋求新的商機。

（3）鼓勵新的銷售模式，鼓勵線上銷售等多鐘銷售方式。

這些物業的基礎管理服務工作，看似很平凡，確是極其重要，物業管理服務過程中的每一個環節每一個細節都不可忽視。

如果物業公司沒有做好這些工作，會導致房屋破舊、環境臟亂、交通混亂、車輛亂停放，甚至出現很多安全隱患，這就會對整個商業項目造成物業價值、經商環境以及在消費者心中的形象都受到損害。有些業主或客戶看不到物業公司所提供的這些管理服務，認為有和沒有物業管理公司好像差別不大，這也是極其錯誤的。

二、對業主為商業項目的定位、規劃、招商提供全程的服務，使得項目最大限度的保值和增值

（1）如果物業企業能參與商業項目的前期規劃、定位，則可以給予開發商建議，對項目結構、外觀、功能的建議，對品牌商戶提前選擇的建議等，這樣可以增加項目的知名度，對今后運營的合理性也會提高，也可以減少日后改造的費用。當然現今的開發商應該也都考慮到這些了，很多商業項目也實現了商業運營和地產建設的無縫對接，準確定位了商業經營和發展的方向。

（2）在物業的日常經營管理中，物業服務企業與實際經營者小商戶接觸時間較多，更加了解商戶的品牌、口碑，甚至了解商戶的經營狀況，因此可以為業主提供優質客戶篩選的建議，優勝劣汰。

（3）物業服務企業在項目上每天運轉，也更加了解周邊的商業項目、業態，可建議業主優化業態，避免太多重復、避開與其他商業物業的正面沖突，做出自己的特色和優勢。

（4）營銷的參與，小商戶經營者經常會做一些優惠促銷的活動，而物業管理者可以組織小商戶們，做統一的營銷活動，做整個商業樓的優惠促銷活動，集體的力量大，可能就吸引更多的消費者，也提高商業項目的知名度。

三、開源節流、節能降耗

物業服務企業在日常工作中，對開源節流、節能降耗是會起到非常重要的作用的，自身在運營中，要控制好各種人力、物料等的成本，在商業項目運轉中對電能、水等能源的消耗也可根據實際情況做到最優的控制。公司在入駐大學城文匯路商業街后，對項目上用電、用水進行了優化控制，每年夏季7月至9月高溫期間派專人對中央空調的開關做出了嚴格把控，30度以上時開啟空調，溫度調節在25度，門窗關好，下班時及時關閉空調，照明及其他用電設備也是同樣，做到人走即關閉。對衛生間用水嚴格控制，做到人走即關閉，衛生間沖水控制好水量，經過嚴格把控，2016年大學城文匯路1號地塊全年用電電費26萬，相比2015年節省了近10萬的電費支出，得到業主的表揚和獎勵。

四、增值服務

開展各種增值性的服務，可以為客戶提供便利，保障客戶的后勤工作，使得客戶騰出更多的時間去經營自己的業務，可以有雙盈的局面。物業服務企業單一的只靠物業管理服務費生存總是很危險的，物業服務企業可依靠在項目管理中的優勢，利用獨有的資源，開辟盈利空間，可以為業主提供多種服務，例如裝修服務、自用部位清潔服務、維修改造服務等等，能帶來很可觀的收入。

五、結論

做好小型商業樓物業管理服務工作，物業管理服務人員需要付出的不僅僅是常規的物業服務基礎工作，還要對商業經營有一定的經驗，這樣才能更好地去服務好商戶，也會對自身的經營帶來積極的意義。

當下的物業管理服務仍然存在一些問題，但我們國家的法制越來越健全，權責利都已非常清晰，物業服務企業工作人員的管理水平和服務經驗一直在不斷地提升，服務意識在員工心里也越來越強。只要按照法規和正確的操作流程去做好物業管理服務基礎工作，利用物業項目得天獨厚的優勢，努力提升和發展自己的新業務，物業服務工作一定可以越做越好。