試論匯京置業(yè)公司縱向一體化管理的創(chuàng)新模式

杜建峰

2001年8月成立的上海匯京置業(yè)發(fā)展有限公司，是1998年由上海匯成房產(chǎn)集團(tuán)旗下上海申毯房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司轉(zhuǎn)制而來(lái)，注冊(cè)資金為4.04億元。2002年，開發(fā)建設(shè)位于徐匯區(qū)石龍路999弄的“匯京佳麗苑”小區(qū)，2009年開發(fā)建設(shè)了位于徐匯區(qū)虹橋路777號(hào)的“匯京國(guó)際廣場(chǎng)”。目前，正在開發(fā)建設(shè)羅秀路445號(hào)地塊（長(zhǎng)橋街道395街坊1/1宗地）。

坐落于繁華的徐家匯西大門，毗鄰徐家匯商圈，上海匯京置業(yè)發(fā)展有限公司走過了房產(chǎn)建設(shè)、物業(yè)租賃、物業(yè)管理縱向一體化的發(fā)展之路。

公司在實(shí)施“房產(chǎn)建設(shè)、物業(yè)租賃、物業(yè)管理”縱向一體化發(fā)展戰(zhàn)略中，注重項(xiàng)目管理創(chuàng)新、租賃管理創(chuàng)新、物業(yè)管理創(chuàng)新，建設(shè)以提高客戶滿意度為核心的“業(yè)主、客戶、員工”三滿意工程。全力打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)管理的全新品牌。

2005年，公司建設(shè)的“匯京佳麗苑”，榮獲上海市建筑設(shè)計(jì)優(yōu)秀獎(jiǎng)、上海市“白玉蘭”工程優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)、上海市“四高”小區(qū)優(yōu)秀獎(jiǎng)；2012年，建設(shè)的“匯京國(guó)際廣場(chǎng)”，榮獲上海市建筑工程金屬結(jié)構(gòu)（市優(yōu)質(zhì)工程）金剛獎(jiǎng)，第五屆中國(guó)長(zhǎng)三角優(yōu)秀石材建設(shè)工程（建筑外裝飾類）金石獎(jiǎng)。匯京國(guó)際廣場(chǎng)寫字樓總面積3.1萬(wàn)平方米，商業(yè)總面積1.8萬(wàn)平方米。2021年，園區(qū)入駐商業(yè)企業(yè)及高新企業(yè)135家，包括駐滬領(lǐng)事館等。入駐率達(dá)93%以上。匯京公司在服務(wù)管理上，盡心盡責(zé)，急你所急，有求必應(yīng)，全心全意為入駐客戶服務(wù)。同時(shí)，確保企業(yè)無(wú)重大安全事故發(fā)生。

目前，集辦公、商業(yè)于一體的“匯京國(guó)際廣場(chǎng)”，是徐匯西大門地標(biāo)性建筑，2021年，稅收超過了5000萬(wàn)元。十年來(lái)，上海匯京置業(yè)公司稅收總額已達(dá)2.8億元。

本文就匯京置業(yè)公司縱向一體化管理創(chuàng)新談一點(diǎn)看法。

一、建設(shè)項(xiàng)目創(chuàng)新

過去房地產(chǎn)開發(fā)，以實(shí)用性為主。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的飛速發(fā)展，人民生活水平有了大幅度提高，過去的舊觀念已不能滿足人們的需要。為此，匯京置業(yè)公司對(duì)建設(shè)項(xiàng)目定下三個(gè)規(guī)矩：

一是以人為本：堅(jiān)持“以人為本”。就是從設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等一系列環(huán)節(jié)，都貫徹“以人為本”理念。以宜居生活為出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧統(tǒng)一，兼顧環(huán)境的整體性，提升居民的生活品質(zhì)，打造高品位的生活環(huán)境和客戶至上的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念。

二是創(chuàng)新理念：誠(chéng)信為本，“質(zhì)量第一”。房產(chǎn)是百年大計(jì)，是實(shí)實(shí)在在的“民心工程”。因此，一定要以誠(chéng)信為本，“質(zhì)量第一”為原則。工程質(zhì)量沒有最好，只有更好，寧愿利潤(rùn)低，也要質(zhì)量好，為民辦好事、實(shí)事。

三是做精企業(yè)，發(fā)展企業(yè)。既然公司從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，因此，公司要一心一意把企業(yè)建成精致小巨人企業(yè)，一步一個(gè)腳印，為百姓做好事，辦實(shí)事。

1.把好項(xiàng)目決策關(guān)

匯京置業(yè)公司初創(chuàng)時(shí)，正是房地產(chǎn)行業(yè)像雨后春筍般快速發(fā)展時(shí)期。我們不盲目拿地，而是開展實(shí)地考察：①把好選地決策關(guān)。我們遵循房地產(chǎn)選地原則，一是地段，二是地段，三還是地段。選在了徐家匯西大門的熱鬧地區(qū)，成就了商業(yè)區(qū)的發(fā)展。②做好可行性報(bào)告。公司認(rèn)真做可行性報(bào)告，不做可批性報(bào)告，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，做到投資有回報(bào)。③不輕易向銀行借款。公司精確計(jì)算資金用途，做到資金合理使用，盡量減少貸款支付利息的壓力。

2.重視設(shè)計(jì)關(guān)

房產(chǎn)設(shè)計(jì)雖則一般只占建設(shè)工程總費(fèi)用的1%左右，但對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目造價(jià)影響度要占80%左右。因此，重視設(shè)計(jì)關(guān)成了關(guān)鍵一環(huán)，為此，要做好四項(xiàng)工作：①選擇好設(shè)計(jì)單位。我們做好設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)和設(shè)計(jì)方案的競(jìng)選，選擇有資質(zhì)、技術(shù)力量強(qiáng)、信譽(yù)好的設(shè)計(jì)單位來(lái)設(shè)計(jì)。②推行方案的優(yōu)選。在初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)中，推行先進(jìn)技術(shù)設(shè)計(jì)，如采用金屬結(jié)構(gòu)建設(shè)工程設(shè)計(jì)，建筑外裝飾用優(yōu)秀石材，建設(shè)工程用先進(jìn)的“以人為本”理念設(shè)計(jì)“和諧小區(qū)”，成功入圍了上海市建筑設(shè)計(jì)多項(xiàng)優(yōu)秀獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)、金鋼獎(jiǎng)、金石獎(jiǎng)、“四高”小區(qū)優(yōu)秀獎(jiǎng)。③注意推行限額設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)階段，選擇合理的優(yōu)選方案，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，推行限額設(shè)計(jì)，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一起來(lái)，切實(shí)在源頭上進(jìn)行投資控制；④設(shè)計(jì)達(dá)到四個(gè)性。一是先進(jìn)性，突出了節(jié)能環(huán)保；二是技術(shù)性，技術(shù)方案符合總體方案要求，而且專業(yè)技術(shù)符合預(yù)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求；三是可行性，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，功能和造價(jià)互相平衡；四是安全性，杜絕了不合理的設(shè)計(jì)。

3.公開招標(biāo)關(guān)

公司堅(jiān)持公開、公平、公正原則，招標(biāo)建設(shè)單位，設(shè)備、材料供應(yīng)商。杜絕“人情標(biāo)”“地方保護(hù)標(biāo)”，堅(jiān)持選擇業(yè)績(jī)良好、質(zhì)量?jī)?yōu)勝、報(bào)價(jià)合理、工期較短、管理先進(jìn)的單位中標(biāo)。

4.嚴(yán)格施工關(guān)

施工關(guān)是把工程設(shè)計(jì)圖紙變成物質(zhì)狀態(tài)的工程實(shí)體，主要抓三方面的工作：①牢記要“安全第一”。建立安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，制定安全管理規(guī)范及各項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)施細(xì)則。②抓質(zhì)量不忘進(jìn)度。正確處理好質(zhì)量和進(jìn)度的關(guān)系，在優(yōu)質(zhì)工程導(dǎo)向下，確保質(zhì)量進(jìn)度兩不誤。③控制好成本管理。抓好項(xiàng)目預(yù)算，合理使用資金，嚴(yán)格控制工程變更，加強(qiáng)材料管理，抓全過程監(jiān)控，做好跟蹤管理。

5.嚴(yán)控結(jié)算關(guān)

主要做好合理準(zhǔn)確確定造價(jià)，嚴(yán)格結(jié)算復(fù)計(jì)，做好審計(jì)工作。

二、房屋租賃創(chuàng)新

房屋租賃的重要工作就是筑巢引鳳。主要做好兩方面工作

1.硬件夯實(shí)

把園區(qū)地理位置、交通設(shè)施、周圍配套、綠化覆蓋達(dá)到設(shè)計(jì)要求：①建設(shè)園區(qū)樓宇整潔、安全、完好，能保持良好的工作狀態(tài)；②所有公共設(shè)施設(shè)備實(shí)現(xiàn)智能化、現(xiàn)代化；③環(huán)境優(yōu)美，綠化率高。樓宇各種配套成熟，出行、購(gòu)物等方便；④消防系統(tǒng)齊全，標(biāo)識(shí)完善，通道暢通，關(guān)鍵部位都實(shí)行監(jiān)控，確保樓宇園區(qū)安全；⑤園區(qū)整潔明亮，無(wú)衛(wèi)生死角。

2.軟件突出

把物業(yè)管理這一新行業(yè)樹立新品牌：①組建服務(wù)班子，成立服務(wù)中心班子及明確各部門人員崗位職責(zé)；②制定規(guī)章制度：成立管理中心，制定員工管理、接待、治安、消防、保安、保潔、綠化等各類管理制度；③開展日常管理：由于公司園區(qū)地理位置優(yōu)越，出行交通便捷，綠化覆蓋極高，周圍配套成熟，招商品牌突出，樓盤軟硬件過硬，故贏得了客戶青睞。

3.開拓市場(chǎng)

建立客戶滿意為核心的營(yíng)銷策略：①與“優(yōu)秀客戶”為伍，公司招商招有潛力的高科技、著名企業(yè)入駐園區(qū)；②樹立“快速反應(yīng)”方針，公司建立為客戶服務(wù)的市場(chǎng)快速反應(yīng)機(jī)制，贏得客戶滿意；③建立“行之有效”的網(wǎng)絡(luò)體系，大力開拓網(wǎng)上招商：至2021年，高新企業(yè)達(dá)135家，還有成功引入駐滬領(lǐng)事館入駐。園區(qū)入住率高達(dá)93%。

三、物業(yè)管理創(chuàng)新

物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)的新行業(yè)。一是由于服務(wù)市場(chǎng)的不成熟、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、從業(yè)人員素質(zhì)不高、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有待提高等問題；二是物業(yè)管理很難找到客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)，人性化服務(wù)是物業(yè)管理的發(fā)展方向；三是物業(yè)管理受物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約，同時(shí)管理成本費(fèi)用不斷上升，與高性價(jià)比提高效率尚有一段距離；四是物業(yè)管理服務(wù)更是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，促進(jìn)城市環(huán)境美化和社會(huì)穩(wěn)定和諧作用。因此，物業(yè)管理創(chuàng)新存在較大難度。同時(shí)，安全工作是社會(huì)和諧、企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，小區(qū)如發(fā)生斷水、斷電、電梯故障等事故都不能等閑視之，要立即解決。

1.樹立以人為本理念

公司倡導(dǎo)“以人為本”服務(wù)理念，要求“有求必應(yīng)，急你所急”，全心全意為客戶服務(wù)。具體表現(xiàn)在服務(wù)態(tài)度（文明禮貌）；服務(wù)行為（合理規(guī)范）；服務(wù)效率（及時(shí)快捷）；服務(wù)效果（客戶滿意）。

2.組建一支高效服務(wù)隊(duì)伍

這支服務(wù)隊(duì)伍就是適應(yīng)市場(chǎng)快速反應(yīng)的高效服務(wù)隊(duì)伍。如“五一”承諾：接待好每一位客戶，接聽好每一個(gè)電話，解答好每一個(gè)疑問，回復(fù)好每一件難事，辦理好每一件實(shí)事。“五心”態(tài)度：熱心為客戶辦事；耐心聽客戶訴求；真心為客戶排憂；用心為客戶著想；細(xì)心為客戶服務(wù)。

3.依法規(guī)范誠(chéng)信服務(wù)

嚴(yán)格按照《上海市居住物業(yè)管理辦法》《合同法》等法律法規(guī)辦事；開展誠(chéng)信服務(wù)、規(guī)范合同、規(guī)范作業(yè)、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范收費(fèi)、規(guī)范管理。

4.創(chuàng)新特色品牌服務(wù)

如細(xì)節(jié)服務(wù)，為入住客戶歡迎活動(dòng)，開展各種便民、家政服務(wù)，管家服務(wù)，對(duì)有需求業(yè)主進(jìn)行管家式服務(wù)。

5.創(chuàng)新物業(yè)安全管理

（1）創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)化安全管理

一是創(chuàng)新安全總平面圖。標(biāo)有泵站、電站、鍋爐房、危險(xiǎn)品、消火栓等重點(diǎn)防汛部位以及主要疏散口；二是創(chuàng)新緊急通訊網(wǎng)。明確尋找對(duì)象，求助對(duì)象，投訴電話；三是創(chuàng)新安全責(zé)任契約。由企業(yè)，班子簽訂的安全責(zé)任書；與客戶簽訂的安全協(xié)議書；與員工簽訂的安全承諾書。

（2）規(guī)范化安全管理

一是規(guī)范安全管理制度；二是規(guī)范設(shè)備臺(tái)賬；三是規(guī)范客戶檔案；四是規(guī)范消防賬；五是規(guī)范檢查賬。

（3）信息化安全管理

一是例會(huì)制度。每月進(jìn)行安全責(zé)任人例會(huì)，防臺(tái)防汛，根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和氣象預(yù)測(cè)，確定例會(huì)時(shí)間。二是巡視檢查。每月不少于一次安全巡視；三是監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。公司建立安全監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，人員、設(shè)備等，全部即時(shí)監(jiān)控。

（4）創(chuàng)新應(yīng)急預(yù)案

匯京置業(yè)公司從法律法規(guī)、人員、設(shè)備、財(cái)務(wù)、環(huán)境保護(hù)、職業(yè)健康安全、服務(wù)質(zhì)量、物資等風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，制定了水患、電設(shè)備、燃?xì)狻⒎姥捶琅_(tái)、易爆物品、突發(fā)事件、交通事件、地震災(zāi)害等近50項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，成為應(yīng)急預(yù)案的特色品牌。

一是水患應(yīng)急預(yù)案。有水浸事故，生活水管爆裂，機(jī)房水漫，停水事故，噴淋頭爆裂，蒸汽泄漏，空調(diào)水管爆裂，自動(dòng)扶梯進(jìn)水、防凍等應(yīng)急預(yù)案。二是電設(shè)備應(yīng)急預(yù)案。有停電事故、供配電故障、弱電設(shè)備失電、電梯故障、電梯困人、中央空調(diào)停供、自動(dòng)扶梯故障等應(yīng)急預(yù)案。三是燃?xì)馐鹿蕬?yīng)急預(yù)案。有爆炸威脅、停氣、燃?xì)庑孤┑葢?yīng)急預(yù)案。四是防臺(tái)防汛應(yīng)急預(yù)案。有風(fēng)雪天氣、環(huán)境污染、玻璃墻爆裂、防凍、車庫(kù)防洪等應(yīng)急預(yù)案。五是易燃易爆危險(xiǎn)物品應(yīng)急預(yù)案。六是突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。有發(fā)現(xiàn)可疑人員、物件、聚眾滋事、打架斗毆、綁架人質(zhì)、跳樓輕生、發(fā)生自殺或企圖自殺、臨時(shí)救助、高空拋物、突發(fā)公共衛(wèi)生事件、食物中毒、精神病人騷擾、救助業(yè)主疑似病人、員工拾獲財(cái)物、作業(yè)預(yù)防、施工噪音等應(yīng)急預(yù)案。七是交通事件應(yīng)急預(yù)案。有交通事故、交通意外、車輛沖閘、車輛著火等應(yīng)急預(yù)案。八是地震災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案。

迄今為止，園區(qū)內(nèi)從未發(fā)生過一起安全管理重大事故。