中國房地產市場結構分析

孫昭

摘要：房地產行業對中國經濟的走向有著顯著的影響。近年來，中國對房地產行業出臺一系列政策性限制，避免房地產市場過于火熱，同時能帶動經濟的發展。本文首先給出房地產行業的介紹以及發展過程，再通過多個指標對房地產市場結構進行測度。本文發現，在2008年～2010年，中國房地產市場集中度下降;而在2015年之后，中國房地產市場集中度快速上升。

關鍵詞：房地產市場;市場結構;市場集中度

一、行業介紹

（一）行業定義及分類

房地產業是指：以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。主要包括：土地開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

房地產行業具體包括：國有土地使用權的出讓;房地產的開發與再開發：征用土地，拆遷安置，委托規劃設計，對舊城區的開發與再開發;房地產經營：土地使用權的轉讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經濟活動;房地產中介服務：房地產咨詢中介，房地產評估中介，房地產代理中介;物業管理：房屋公用設備實施的養護維修并為使用者提供安全、衛生、優美的環境;房地產的調控與管理：建立房地產市場、資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格體系，建立健全房地產法規，實現國家對房地產市場的宏觀調控。根據中信行業分類，當前國內共有165家房地產上市公司，其中房地產開發管理企業163家，房地產服務企業2家。此外，房地產開發管理企業還可進一步分為住宅地產商、商業地產商以及園區地產商，其中住宅開發商占比約74%，是行業里頭的主力軍。

（二）房地產行業的特殊性和重要地位

房地產是我國國民經濟的的基礎性產業。房地產行業為國民經濟的各行各業提供最基本的物質基礎;為勞動力提供生存發展的必須條件;促進經濟發展和城市建設;增加了財政收入，利稅上繳與實物地租;對解決銀行流動性過剩起著重要作用;提高就業水平、是實現農村勞動力轉移的重要保障;改善居住條件，提高城市居民居住水平。

房地產是我國國民經濟的先導性產業房地產能有效地吸收新技術，且本身具有較高的增長率。除此之外，房地產行各業能夠帶動其他產業的增長。

二、房地產行業分析

（一）宏觀分析：

從宏觀總量來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都有待解決。房地產企業數量多，規模小，20世紀90年代中后期到現在，雖然我國房地產開發業不再像以前那么混亂，許多房地產公司頗有實力，規模也不錯，但相對的，放肆產企業開發能力能力低，規模經濟差。房地產企業資產負債率偏高，經營風險大，缺乏長期良性的企業發展規劃，對自身信用和品牌的重視度不夠。

（二）微觀分析：

1.房地產行業發展現狀及原因：

市場走向分化，一些實力較低的房地產企業正在被洗出市場。

一是土地制度方面監管加強，實力較小的企業難以拿到地，二是信貸緊縮，使房地產資金缺乏有效的資金來源。三是放假下跌和成交量緊縮使得房地產企業資金周轉困難。四是由于利率的提高，一些中小房地產物力支付巨額的房地產信貸利息。五是一些中小房地產不具有競爭力。六是大型房地產更具有實力進行價格戰來清洗市場，從而提高市場集中度。

2.房地產行業存在問題：

市場發育不良，泡沫化程度較高在發育過程中，受到許多不健康因素的影響，如房地產商炒作等，導致了我國房地產業的不良發展，利潤率太高，不可持續發展。政府部門在土地交易中勛在暗箱操作的現象，腐敗問題很大。廉租房的供給很少。政府對這方面的重視不足，審批困難，覆蓋面積小，沒有以開發廉租房為政策重心。房地產商自由資金比重低，中國房地產開發企業的負債率高于世界公認的50%警戒線。商業銀行的過度競爭，房地產貸款尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優質資產。住房貸款的管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現。房地產市場秩序混亂，各個環節都有不同程度的違規現象。

三、 市場結構分析

（一）指標選取

本文章選擇了在深交所和上交所上市的148家房地產公司，提取各公司2008年～2017年各年的年終合并利潤表中披露的營業收入作為衡量各企業市場份額的指標，以人民幣為貨幣單位。其中，有些企業在選取時間的前些年份未披露財務數據，在計算市場結構指標時視為0。再查找行業的年度總營業收入，發現148家企業的營業收入加總與行業的總營業收入差別不大，即可視為這148家房地產企業組成了中國房地產市場的賣方。為了計算指標簡便，將這148家企業的營業收入加總作為行業的年度營業收入。

（二）市場集中度（Concentrate Ratio）

市場集中度是在市場中規模處于前n位的企業的份額總和。其計算公式為：

對于本文來說，為房地產行業的總營業收入，為營業收入第家的房地產企業營業收入。

市場集中度的優點是計算簡單易行，也能很好地反映產業內的生產集中狀況以及產業內壟斷和競爭的程度。但是，市場集中度由于只考慮了少數大企業的集中程度，卻不能反映出這些大企業之間的規模分布和實際的競爭狀況。另外，該指標忽視了產業內其他企業的分布狀況，也不能反映市場容量增長或者企業并購活動所導致的市場支配力量的變化。所以，市場集中度指標具有明顯的局限性。

可以看到，三個市場集中度指標的趨勢基本一致，說明市場集中度指標較好地反映了中國房地產市場結構的變化。中國房地產行業在2008年～2010年間，市場集中度下降;從2010年直到2015年，市場集中度上升;最后兩年，市場集中度有所回落。

貝恩和植草益分別根據市場集中度指標給出了不同的市場結構分類方法，從貝恩的分類方法看，中國房地產市場在2008年至2011年為寡占V型，從2012年開始成為寡占IV型。從植草益的分類方法來看，中國房地產市場在這十年間一直屬于高中寡占型。

（三）洛倫茲曲線（Lorenz Curve）和基尼系數（Gini Factor）洛倫茲曲線和基尼系數可以彌補市場集中度的不足，對市場中所有的廠商的規模分布以及競爭狀態都進行考察，從而把握市場結構的總體狀況。洛倫茲曲線通過將市場中廠商規模從小到大的累計數量比例和累計市場規模比例進行計算，做出二者之間的關系圖，將整個市場中的市場規模分布情況表示為一條曲線。基尼系數是對洛倫茲曲線反映的不均勻程度的度量，數值上等于直線y=x與洛倫茲曲線之間的面積除以0.5。

用洛倫茲曲線和基尼系數度量市場結構的優點是將所有廠商有考慮在內，并將其用直觀的圖形和抽象的數字來反映。但是缺點也很明顯，不同的洛倫茲曲線可能計算得出相同的基尼系數，所以存在不同市場結構但對應相同基尼系數的情況。

對于洛倫茲曲線，由于圖線過多，加上變化細微，所以不進行分析。

基尼系數顯示：2008～2009年，市場集中度輕微上升，隨即下降;從2011年開始，市場集中度又大幅上升，基尼系數增至2015年的0.77;2015年后，市場集中度略微下降，但基尼系數保持在0.76以上。

（四）赫芬達爾指數（Herfindahl Index， HHI）赫芬達爾指數是衡量市場集中度的綜合指標。計算公式如下：

赫芬達爾指數有諸多好處，集合了集中度指數、基尼系數和洛倫茲曲線的優點且能避免缺點，應用較為廣泛。首先，反映企業分布的綜合狀況;其次，反映所有廠商的狀況，且規模較大的企業對指數影響較大;再次，該指標不收企業數量和規模分布的影響;最后，根據指標可以計算出等價企業數。

從2008年到2010年，市場集中度上升;之后到2015年市場最為集中，之后下降。

美國司法部利用HHI指數來測度市場結構，并給出了標準，標準中列出的HHI值為實際計算出的HHI擴大一萬倍的數值，目的是為方便觀察。

根據此標準，中國房地產市場始終處于競爭型結構，在2012年之前，為競爭II型;在2012年后，為競爭I型。

（五）熵指數（Entropy Index，EI）熵指數借鑒了信息學中衡量混亂程度的熵來測度市場中企業的分布。熵指數的公式為：

與HHI指數不同，熵指數賦予大企業小權重，所以熵指數的大小與實際集中程度是相反的;換句話說，熵指數衡量了市場的分散程度。

（六）市場結構分析

從計算得出的市場結構指標看，在2008～2010/11年，房地廠行業市場集中度下降;之后開始上升，到2015年達到最為集中。

1、2008年～2010/11年

美國爆發金融危機，全球經濟衰退，中國為了刺激經濟發展推出更為寬松的貨幣政策，大量貨幣涌入房地產市場，更為直接推動了房地產價格的上漲。房地產市場由于行政對于市場的干涉，一次次地爆發式增長，價格快速上升。中國房地產企業在此輪發展周期中，伴隨市場規模的增大，企業數量極劇上升。

2、2010/11年～2015年

由于房價持續上漲，地價也水漲船高。房地產企業拿地成本增加，小企業難以承擔高額的沉沒成本。大企業由于規模較大，議價能力較強，加上受到金融市場的青睞，流動資金相對比較充裕，仍然能大量興建新的房產。如此循環，房地產行業由于其高成本和長回收期導致的規模經濟，使房地產行業市場集中度不斷提高。

參考文獻：

[1]劉志彪等.產業經濟學[M].北京：機械工業出版社，2015：218-224.