基于供應(yīng)鏈的泛海建設(shè)營(yíng)運(yùn)資金管理研究

高 原，王安琪

（1.江蘇開(kāi)放大學(xué) 商學(xué)院，江蘇 南京 210036；2.南京郵電大學(xué) 管理學(xué)院，江蘇 南京 210003）

營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)財(cái)務(wù)管理范疇中的一個(gè)非常重要的部分，一個(gè)企業(yè)擁有高效率的營(yíng)運(yùn)資金管理能夠讓企業(yè)減少資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)的營(yíng)運(yùn)資金管理研究忽略了各指標(biāo)之間的內(nèi)在聯(lián)系，僅僅只是針對(duì)營(yíng)運(yùn)資金各單項(xiàng)指標(biāo)的分析。因此，本文從供應(yīng)鏈視角展開(kāi)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理的研究，根據(jù)供應(yīng)鏈鏈條上不同環(huán)節(jié)的營(yíng)運(yùn)資金管理項(xiàng)目進(jìn)行分析并提出針對(duì)性的建議，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)效率和管理水平，提升企業(yè)的價(jià)值并實(shí)現(xiàn)利益最大化具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、泛海建設(shè)供應(yīng)鏈導(dǎo)向的營(yíng)運(yùn)資金管理現(xiàn)狀

（一）泛海建設(shè)供應(yīng)鏈構(gòu)成

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈體系中，最主要的成員有原材料供應(yīng)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑工程承包商等。在這些環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是整條供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)。泛海建設(shè)與設(shè)計(jì)院一起完成土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)，由建筑工程承包商選擇建材經(jīng)銷商進(jìn)行原材料采購(gòu)，完成施工后交付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自行銷售或銷售代理銷售給最終客戶，由旗下的物業(yè)管理公司對(duì)產(chǎn)品后期進(jìn)行管理和維護(hù)。由此，完成了泛海建設(shè)的完整供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)。

（二）泛海建設(shè)供應(yīng)鏈導(dǎo)向的營(yíng)運(yùn)資金管理財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

按照企業(yè)內(nèi)部供應(yīng)鏈視角的分類情況，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理情況的分析研究可以從采購(gòu)環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)以及營(yíng)銷環(huán)節(jié)這三個(gè)部分展開(kāi)。本文在進(jìn)行營(yíng)運(yùn)資金管理分析時(shí)，選取萬(wàn)科地產(chǎn)作為對(duì)比對(duì)象，這是因?yàn)槿f(wàn)科地產(chǎn)作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，更能突出泛海建設(shè)營(yíng)運(yùn)資金管理中存在的一些問(wèn)題。

1.采購(gòu)環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金管理的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。采購(gòu)環(huán)節(jié)管理是企業(yè)對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)。在企業(yè)內(nèi)部供應(yīng)鏈管理鏈條中，采購(gòu)環(huán)節(jié)就是生產(chǎn)企業(yè)與上游供應(yīng)商之間的交易紐帶，采購(gòu)部門需要負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)采購(gòu)過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)作、控制。下面對(duì)泛海建設(shè)采購(gòu)環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金管理進(jìn)行具體分析。

由表1和圖2可知，近五年內(nèi)，泛海建設(shè)在采購(gòu)活動(dòng)中的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間始終比萬(wàn)科地產(chǎn)和行業(yè)均值要高，周轉(zhuǎn)期分別為243、49、32、10、33，可以看出2014—2017年，周轉(zhuǎn)時(shí)間都是下降的，而2018年的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期又開(kāi)始上升了，但總體來(lái)說(shuō)這五年?duì)I運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期是下降的，這可能和泛海建設(shè)近幾年的企業(yè)戰(zhàn)略有關(guān)。泛海建設(shè)從2014年開(kāi)始轉(zhuǎn)型，由單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向以金融、房地產(chǎn)和能源多板塊為主的綜合型企業(yè)，近幾年也在不斷地拋售房地產(chǎn)囤地。雖然泛海建設(shè)正在轉(zhuǎn)型，但是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依舊是泛海建設(shè)的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。從圖2可以明顯看出泛海建設(shè)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期與行業(yè)均值還存在很大差距，這一方面說(shuō)明泛海建設(shè)在采購(gòu)環(huán)節(jié)上對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的控制措施不是很到位，與供應(yīng)商的議價(jià)能力也不是很強(qiáng)。另一方面可以看出泛海建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)發(fā)展都不是很好，盈利的空間并不大，這也間接分析出為何泛海建設(shè)在2018年資金鏈斷裂，資不抵債。原材料存貨、預(yù)付款項(xiàng)、應(yīng)付賬款及應(yīng)付票據(jù)是影響房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金的主要項(xiàng)目。本文針對(duì)泛海建設(shè)這四項(xiàng)數(shù)據(jù)的具體數(shù)值進(jìn)行比較，以便能夠更直接地分析四個(gè)科目對(duì)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期的影響。

圖2 泛海建設(shè)、萬(wàn)科地產(chǎn)和行業(yè)均值近5年采購(gòu)環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期趨勢(shì)圖

通過(guò)表2可以看出，泛海建設(shè)的原材料存貨在營(yíng)運(yùn)資金中占的比重較大，查閱資料可知，這可能與泛海建設(shè)不斷囤積土地、購(gòu)進(jìn)原材料的擴(kuò)張策略有關(guān)。盡管泛海建設(shè)正處于轉(zhuǎn)型階段，但由于前期大量的土地儲(chǔ)備，導(dǎo)致泛海建設(shè)近幾年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)目和開(kāi)發(fā)規(guī)模都在持續(xù)增大。查詢泛海建設(shè)的報(bào)表披露可知，在2014—2016年間，原材料存貨增長(zhǎng)了近50%，由63.93億元直接飆升到100億元。因?yàn)閺?014年開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫，鼓勵(lì)“去庫(kù)存”，所以泛海建設(shè)就轉(zhuǎn)而發(fā)展海外市場(chǎng)，看好美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2015年泛海建設(shè)在美國(guó)新開(kāi)發(fā)了三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年在海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展為七個(gè)，但僅有舊金山項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2016年10月動(dòng)工，其他都是待定，暫未動(dòng)工。泛海建設(shè)可能是想要滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)于原材料存貨的需求，就采購(gòu)囤積了大量的原材料，而這些原材料卻并非是企業(yè)維系正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的，這樣大量囤積的原材料存貨占用了大量的資金。

表2 泛海建設(shè)采購(gòu)環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金項(xiàng)目明細(xì)變化（單位：百萬(wàn)元）

房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)付賬款就是指房地產(chǎn)企業(yè)提前付給供應(yīng)商購(gòu)買原材料的資金。從表2可以看出，泛海建設(shè)在2014年預(yù)付賬款為12.61億元，2015年直線下降為4.38億，2017年更是降為2.31億元，與2014年相比，下降了約80%。根據(jù)查閱的資料分析，這可能是2014年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，主張房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存，銷售存量房的原因。其后根據(jù)泛海建設(shè)披露的報(bào)表，可以從預(yù)付賬款的科目明細(xì)中看出，2014年預(yù)付地價(jià)款為4.39億元，而2015年僅為9983萬(wàn)，但是2015年卻比2014年新增了美國(guó)舊金山、夏威夷和索諾馬三個(gè)國(guó)外項(xiàng)目，而2016年更是新增了三個(gè)海外項(xiàng)目，但是預(yù)付地價(jià)款僅為6472萬(wàn)。所以泛海建設(shè)可能從2015年開(kāi)始營(yíng)運(yùn)資金就出現(xiàn)周轉(zhuǎn)不暢，只能盡量利用商業(yè)信用占用更長(zhǎng)時(shí)間的無(wú)息負(fù)債，盡管泛海建設(shè)在預(yù)付地價(jià)款上占用了更多的資金，但是這仍然沒(méi)有緩解泛海建設(shè)資金池壓力大的問(wèn)題。

從表2可以看出，應(yīng)付賬款從2014年的25.18億漲到2015年的61.73億，根據(jù)報(bào)表披露可知，這是因?yàn)?015年有大批項(xiàng)目竣工導(dǎo)致的暫估應(yīng)付工程款的增加，由2014年的4.19億元增長(zhǎng)到2015年的38.18億元，這可能說(shuō)明泛海建設(shè)2015年的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)就不是很順暢，之前囤積的大量土地上的很多項(xiàng)目竣工，這對(duì)于流動(dòng)資金的需求也相對(duì)來(lái)說(shuō)比較大。而應(yīng)付賬款在2016年達(dá)到了82.52億，比2014年漲了近4倍，這是由于預(yù)提工程款的增加，由2015年的28.28億元增長(zhǎng)到2016年的38.1億元，預(yù)提工程款的增加實(shí)際上就是應(yīng)付工程款的增加，這就是未來(lái)項(xiàng)目竣工之后所要付出去的資金，也可能從側(cè)面反映出泛海建設(shè)在2016年之前有很多項(xiàng)目處于正在開(kāi)發(fā)階段。之后從2017年開(kāi)始，應(yīng)付賬款呈現(xiàn)稍微下降的趨勢(shì)，2017年為81.06億元，2018年為79.12億元，這可能就從側(cè)面看出泛海建設(shè)明顯放緩了建設(shè)開(kāi)發(fā)的步伐，也在這期間開(kāi)始拋售土地，2018年更是將上海的董家渡項(xiàng)目全盤出售給融創(chuàng)中國(guó)，但是這也并沒(méi)有能延緩泛海建設(shè)的資金壓力。這樣的經(jīng)營(yíng)方式雖然對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)能增加流動(dòng)資金，但相應(yīng)的負(fù)債也會(huì)增多，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨巨大的還款付息的壓力，使公司面臨無(wú)法及時(shí)償還債務(wù)或者資金周轉(zhuǎn)困難甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與承包工程商之間的合作關(guān)系也會(huì)有所影響，不利于建立供應(yīng)鏈上的合作伙伴關(guān)系等，更不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

2.建造環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金管理的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部供應(yīng)鏈管理鏈條中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建造環(huán)節(jié)就是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的全過(guò)程。首先對(duì)招標(biāo)競(jìng)價(jià)獲得的地皮委托給設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在這個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可能需要耗費(fèi)一年至幾年不等。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性即房地產(chǎn)的存貨就是房屋本身，而房屋的單價(jià)都是相對(duì)很高的，這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入大量資金。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在建設(shè)環(huán)節(jié)需要投入大量的資金并且回收期較長(zhǎng)，在這一環(huán)節(jié)對(duì)于營(yíng)運(yùn)資金管理的要求相對(duì)較高，需要進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)環(huán)節(jié)在整個(gè)供應(yīng)鏈條上占據(jù)了至關(guān)重要的地位，企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金是否周轉(zhuǎn)順暢將直接對(duì)營(yíng)銷環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響。由表3和圖3可知，泛海建設(shè)在2014—2018年建造環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間分別為1,188.57、1,037.33、714.49、1,355.00、1,800.86。2014—2016年呈下降趨勢(shì)，2016—2018年猛然上升，而總體的周轉(zhuǎn)期均高于萬(wàn)科地產(chǎn)和行業(yè)均值。查詢資料分析得知，這是因?yàn)榉汉＝ㄔO(shè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，占用的資金較大，從而導(dǎo)致建造環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，管理水平不高。對(duì)比圖中行業(yè)均值，泛海建設(shè)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期比行業(yè)均值高得多，而萬(wàn)科地產(chǎn)卻比行業(yè)均值低，所以泛海建設(shè)在建造環(huán)節(jié)還需要進(jìn)一步改善。擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款是影響房地產(chǎn)企業(yè)建造環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金的主要項(xiàng)目，建設(shè)環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金的管理要將產(chǎn)品存貨和其他兩個(gè)款項(xiàng)結(jié)合起來(lái)分析。

表3 建造環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期對(duì)比表 （單位：天）

圖3 泛海建設(shè)、萬(wàn)科地產(chǎn)和行業(yè)均值近5年建造環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期趨勢(shì)圖

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品存貨主要包括擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，從采購(gòu)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)再到銷售這幾個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及存貨的核算。通過(guò)表4不難看出，從2014—2018年擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品從2014年的11.4億元漲到2016年的78.22億元，增長(zhǎng)了近7倍。從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上看，泛海建設(shè)近幾年的土地囤積基本都在海外市場(chǎng)，從2014年只有一個(gè)洛杉磯項(xiàng)目擴(kuò)展到2016年的七個(gè)項(xiàng)目，這部分基本都未確定動(dòng)工時(shí)間，而且投資金額都比較高，最高的達(dá)到21.68億美元，可以看出泛海建設(shè)還是非常看好海外市場(chǎng)，愿意投入大量資金囤地。

表4 泛海建設(shè)建造環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金項(xiàng)目明細(xì)變化（單位：百萬(wàn)元）

泛海建設(shè)的在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品也是逐年遞增的，從2014年253.7億元漲到663.4億元，上漲了近三倍。這可能是因?yàn)榉汉＝ㄔO(shè)由于前期囤地過(guò)多，目前在積極的“去庫(kù)存”。通過(guò)資料查閱可知，泛海建設(shè)在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在生產(chǎn)環(huán)節(jié)中占用的營(yíng)運(yùn)資金比例相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高，并且對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的占用情況呈現(xiàn)進(jìn)一步增加的趨勢(shì)，這就增加了泛海建設(shè)在建造環(huán)節(jié)維持營(yíng)運(yùn)資金穩(wěn)定的難度。

從表4可以看出，2016年的其他應(yīng)收款為23.22億元，通過(guò)查詢泛海建設(shè)披露的報(bào)表可知，這是由于2016年應(yīng)收政府部門及其合作方款項(xiàng)占比過(guò)高，達(dá)20.18億元，占其他應(yīng)收款高達(dá)81.77%，其中土地保證金為18.6億元。而2015年只有項(xiàng)目保證金1.39億元，所以2016年的其他應(yīng)收款會(huì)很高。這說(shuō)明2016年有相當(dāng)一部分資金交保證金了，這樣就導(dǎo)致流動(dòng)的可變現(xiàn)資金變少，營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)期也會(huì)相應(yīng)地減緩。其他應(yīng)付款在2018年達(dá)到140億元，是2014年13.68億元的約10倍，查閱報(bào)表數(shù)據(jù)可知，這主要是往來(lái)款從2017年的6.05億元增長(zhǎng)到2018年的63.39億元。往來(lái)款主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與供應(yīng)商之間的往來(lái)款項(xiàng)，從其他應(yīng)付款的急劇上升可以分析得出泛海建設(shè)在2018年的資金鏈很有可能存在異常，欠供應(yīng)商的到期債務(wù)無(wú)法清償，企業(yè)的信用值急劇下降，導(dǎo)致2018年的保證金、押金也從2017年的2.17億元飆升到2018年的13.26億元，這就表明泛海建設(shè)在建造環(huán)節(jié)的營(yíng)運(yùn)資金管理上比較混亂，與上游供應(yīng)商的議價(jià)能力也相應(yīng)減弱了不少。

3.營(yíng)銷環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金管理的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完工的產(chǎn)成品就是即將出售的房屋，具有能長(zhǎng)期使用、位置不會(huì)變動(dòng)、價(jià)格高以及保值效果好等特點(diǎn)。營(yíng)銷環(huán)節(jié)也是企業(yè)內(nèi)部供應(yīng)鏈鏈條上最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也直接關(guān)系企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)績(jī)效。

從表5和圖4可以看出，泛海建設(shè)在2014—2018年?duì)I銷環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期分別為86.93、-20.07、11.92、143.52、-13.57，呈現(xiàn)出上下波動(dòng)的趨勢(shì)。其中2017年的周轉(zhuǎn)期高達(dá)143天，這可能是由于2017年開(kāi)始泛海建設(shè)已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象。通過(guò)泛海建設(shè)披露的報(bào)表可知，2017年?duì)I業(yè)收入比2016年下降了31.59%，，其中房地產(chǎn)銷售收入比2016年下降了55.67%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品卻比2016年增加31%，預(yù)收賬款下降了68%，這說(shuō)明泛海建設(shè)銷售房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力在下降，在供應(yīng)鏈上處于弱勢(shì)，市場(chǎng)影響力也比較低，銷售渠道不明朗。而反觀萬(wàn)科地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期的趨勢(shì)走向相對(duì)平穩(wěn)，2018年的飆升是因?yàn)轭A(yù)收賬款的會(huì)計(jì)政策變更，萬(wàn)科地產(chǎn)執(zhí)行了2018年最新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目收取的款項(xiàng)列為合同負(fù)債，所以預(yù)收款項(xiàng)大幅度下降，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期上升，但實(shí)際上萬(wàn)科在銷售環(huán)節(jié)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)效率還是非常領(lǐng)先的。與行業(yè)均值相比，可以直觀地看出，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司營(yíng)銷環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期行業(yè)均值走勢(shì)平緩，上下波動(dòng)幅度較小。泛海建設(shè)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期明顯高于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司均值，而萬(wàn)科地產(chǎn)卻小于行業(yè)均值。這可能說(shuō)明泛海建設(shè)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)效率比較緩慢，而萬(wàn)科在營(yíng)銷環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金的管理還是非常領(lǐng)先的。

表5 營(yíng)銷環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期對(duì)比表 （單位：天）

圖4 泛海建設(shè)、萬(wàn)科地產(chǎn)與行業(yè)均值近5年?duì)I銷環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期趨勢(shì)圖

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)、預(yù)收賬款是影響房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金的主要項(xiàng)目。從表6可以看出，泛海建設(shè)產(chǎn)成品存貨在逐年上升，2017年與2014年相比，上升了58.52%。2014—2017年都平穩(wěn)增長(zhǎng)，而2018年卻略微有些下降，查閱資料可知，這是由于2018年泛海建設(shè)的資金鏈斷裂，公司積極實(shí)行“去庫(kù)存”的戰(zhàn)略，將未開(kāi)發(fā)的地皮進(jìn)行出售來(lái)緩解資金壓力，例如將上海董家渡項(xiàng)目出售給融創(chuàng)中國(guó)，而泛海建設(shè)已完成的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷路也并沒(méi)有很暢通，數(shù)量激增的房屋也會(huì)存在存貨大量堆積的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，如若產(chǎn)成品沒(méi)有及時(shí)出售，資金沒(méi)有及時(shí)回收，那么就會(huì)增加企業(yè)的資金壓力，可能會(huì)給企業(yè)的持續(xù)長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于泛海建設(shè)來(lái)說(shuō)要想迅速回收資金，緩解資金壓力，提升企業(yè)營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)，就必須要將產(chǎn)成品存貨的周轉(zhuǎn)效率維持在一個(gè)較高的水平。

表6 泛海建設(shè)營(yíng)銷環(huán)節(jié)營(yíng)運(yùn)資金項(xiàng)目明細(xì)變化（單位：百萬(wàn)元）

房地產(chǎn)行業(yè)中的大部分企業(yè)都會(huì)選擇在項(xiàng)目規(guī)劃或者建設(shè)過(guò)程中將房屋預(yù)售，這樣的銷售方式使得房地產(chǎn)企業(yè)能在建設(shè)環(huán)節(jié)融入大量資金，可以幫助后續(xù)建設(shè)開(kāi)發(fā)更快完成。但是泛海建設(shè)的預(yù)收賬款在2014—2018年上下浮動(dòng)較大，2014到2015年上升了61.5%；2015到2017年下降了78.2%；2017到2018年上升了83.94%。根據(jù)資料查閱可知，2015年預(yù)收賬款的上升是由于預(yù)收房款的增加，2015年是泛海建設(shè)售賣房屋比較好的一年，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)也是比較高的一年。而到2017年泛海建設(shè)的預(yù)收賬款降為11.9億元，這說(shuō)明泛海建設(shè)的房產(chǎn)銷售并不理想，在上下游的供應(yīng)鏈上處于弱勢(shì)地位，所以2017年?duì)I運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期非常高。而泛海建設(shè)在2018年預(yù)收賬款有一個(gè)急劇上升，從2017年底的11.9億元上升到2018年的74.10億元，這并不是因?yàn)榉汉＝ㄔO(shè)改變了銷售策略，銷售呈良好趨勢(shì)發(fā)展，相反的是泛海建設(shè)由于負(fù)債過(guò)多，對(duì)外擔(dān)保也多，導(dǎo)致債務(wù)堆積，資金鏈緊張。所以去庫(kù)存，將囤的地售出去彌補(bǔ)虧空，這樣就導(dǎo)致預(yù)收款項(xiàng)的增多，但這樣也并沒(méi)有完全將泛海建設(shè)的虧空清完，仍面臨退市的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款是由房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式產(chǎn)生的。若應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)效率較高，可能會(huì)破壞與客戶之間的合作伙伴關(guān)系；但應(yīng)收賬款的管理效率偏低，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)不能及時(shí)收回款項(xiàng)，面臨壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)，所以要辯證地看待房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款。從表6可以看出，2016年應(yīng)收賬款僅有4.29億元，比2015年的11.88億元降低了63.89%，并且預(yù)收賬款2016年也是下降的。所以泛海建設(shè)的房地產(chǎn)板塊可能從2016年開(kāi)始銷售情況就已經(jīng)下滑了，房地產(chǎn)銷售逐漸萎縮，盡管2017年應(yīng)收賬款漲到20.75億元，但是房產(chǎn)板塊的銷售額仍在下降，而到2018年泛海建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始拋售土地來(lái)償還借款，因此泛海建設(shè)需要迅速打開(kāi)房地產(chǎn)板塊的銷路，加緊銷售步伐。

二、泛海建設(shè)供應(yīng)鏈導(dǎo)向的營(yíng)運(yùn)資金管理存在的主要問(wèn)題

（一）與上游供應(yīng)商關(guān)系緊張

泛海建設(shè)的原材料庫(kù)存不能達(dá)到理想狀態(tài)與泛海建設(shè)和供應(yīng)商關(guān)系不和有重要聯(lián)系。根據(jù)披露的報(bào)表，從2014—2018年的預(yù)付賬款來(lái)看，泛海建設(shè)的預(yù)付賬款下降了約80%，預(yù)付賬款的減少意味著應(yīng)付賬款的增加。而上游供應(yīng)商基于壞賬等因素的考慮，普遍更傾向于預(yù)付賬款。但是對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，支付過(guò)多的預(yù)付賬款就意味著公司的資金被上游供應(yīng)商企業(yè)占用，自有資金的使用量減少。而自2014年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)受到國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的嚴(yán)格調(diào)控、金融去杠桿、融資渠道緊縮等外部環(huán)境因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越困難，再加上泛海建設(shè)之前的部分存量債務(wù)陸續(xù)到期，公司面臨著內(nèi)外部的雙重壓力。因此，泛海建設(shè)只能減少預(yù)付賬款的支出，盡量拖延上游供應(yīng)商應(yīng)付賬款的支付時(shí)間，雖然能夠暫時(shí)緩解泛海建設(shè)的資金壓力，但也導(dǎo)致了泛海建設(shè)與上游供應(yīng)商的關(guān)系惡化，氛圍非常不融洽，彼此之間缺乏信任感。上游供應(yīng)商對(duì)泛海建設(shè)的信用評(píng)級(jí)急劇下降，紛紛想要退出泛海建設(shè)的供應(yīng)鏈鏈條，不愿與其發(fā)展長(zhǎng)期合作關(guān)系。

（二）其他應(yīng)收款管理不善

雖然泛海建設(shè)的其他應(yīng)收款在總資產(chǎn)中的比例較低，但是在建設(shè)環(huán)節(jié)該項(xiàng)目占有很重要的地位。泛海建設(shè)的其他應(yīng)收款構(gòu)成為：政府部門及合作方款項(xiàng)、金融行業(yè)及非金融行業(yè)的其他應(yīng)收款。其中政府部門及合作方款項(xiàng)又包括土地保證金、代墊工程款、投資保證金、動(dòng)遷保證金等。根據(jù)報(bào)表披露可知，泛海建設(shè)的其他應(yīng)收款中有一筆1.06億元的河南安智盛投資有限公司壞賬因賬齡時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，預(yù)計(jì)無(wú)法收回，100%計(jì)提了壞賬準(zhǔn)備。河南安智盛投資有限公司已于2017年因無(wú)法聯(lián)系到實(shí)際控制人列入異常經(jīng)營(yíng)名錄，嚴(yán)重違法被強(qiáng)行注銷。泛海建設(shè)在前期投資時(shí)沒(méi)有調(diào)查好相關(guān)公司的背景，盲目將資金投入，造成一個(gè)億的壞賬，導(dǎo)致其他應(yīng)收款的周轉(zhuǎn)期增長(zhǎng)。泛海建設(shè)對(duì)于保證金的回收也不及時(shí)。由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，投資金額較大，各類保證金是始終貫穿于整個(gè)項(xiàng)目施工周期的。土地保證金就是房地產(chǎn)企業(yè)在土地招標(biāo)過(guò)程中所要繳納的土地質(zhì)保金。根據(jù)報(bào)表披露可知，泛海建設(shè)2016年的土地保證金為18.6億元，2017年和2018年都為1000萬(wàn)元，雖說(shuō)收回是有保障的，但是流動(dòng)資金減少了，企業(yè)的資金壓力也會(huì)增大。代墊工程款從2016年連續(xù)三年都是1.25億元，這說(shuō)明泛海建設(shè)的建設(shè)周期比較長(zhǎng)，三年內(nèi)并沒(méi)有完工產(chǎn)品，而且三年內(nèi)也并沒(méi)有新增其他代墊工程款，說(shuō)明泛海建設(shè)2017年開(kāi)始沒(méi)有其他新項(xiàng)目的動(dòng)工。

（三）與下游客戶關(guān)系緊張

泛海建設(shè)在住房項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上拖延交房時(shí)間，沒(méi)有正確處理好與客戶的關(guān)系，導(dǎo)致客戶的滿意度直線下降，服務(wù)水平和效率都比較低。因此，泛海建設(shè)的銷售并不是很理想，有一部分已竣工卻仍未售完的房屋占用了相當(dāng)一部分資金，使企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)速度變得更加緩慢。但泛海建設(shè)并沒(méi)有加快項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的步伐和改變營(yíng)銷策略，再加上銷售口碑不佳，泛海建設(shè)想用房屋存貨來(lái)抵償負(fù)債的效果也大打折扣，使得企業(yè)的資金鏈處于斷裂狀態(tài)。另外針對(duì)采用應(yīng)收賬款的方式售賣的房屋，企業(yè)對(duì)于應(yīng)收賬款的回收沒(méi)有制定合理的信用時(shí)間和催收制度，大多數(shù)用戶對(duì)于泛海建設(shè)的售后服務(wù)和貨款催收制度并不滿意，這樣導(dǎo)致了泛海建設(shè)的信用值大幅下降，客戶大量流失，進(jìn)而影響到整個(gè)公司的口碑信譽(yù)。

三、對(duì)策建議

（一）與上游供應(yīng)商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟合作伙伴關(guān)系

對(duì)于泛海建設(shè)來(lái)說(shuō)，可以與上游供應(yīng)商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的合作伙伴關(guān)系。首先，對(duì)供應(yīng)商的選擇可以采用層級(jí)觀察法，更換考察評(píng)估后不合格的供應(yīng)商。其次，避免過(guò)于依賴某供應(yīng)商，可以推行后續(xù)替補(bǔ)制度來(lái)降低因?yàn)檫`約造成的供給風(fēng)險(xiǎn)，將關(guān)鍵原材料的供給交給信任值有保障的供應(yīng)商，對(duì)于剩下小部分的原材料交給適合長(zhǎng)期合作的供應(yīng)商。第三，泛海建設(shè)可以優(yōu)化招標(biāo)工作，組建專業(yè)的招標(biāo)小組尋找適合長(zhǎng)期合作發(fā)展的上游供應(yīng)商企業(yè)，與之建立合作同盟關(guān)系，通過(guò)長(zhǎng)期合作以保證原材料的高質(zhì)量和低價(jià)格。最后，還可以通過(guò)與戰(zhàn)略聯(lián)盟企業(yè)的合作降低采購(gòu)預(yù)付款，利用商業(yè)信用盡量延長(zhǎng)付款期限，可以更多地占用供應(yīng)商的浮動(dòng)資金，獲取最大的采購(gòu)效益。在與供應(yīng)商戰(zhàn)略聯(lián)盟合作時(shí)，不僅要關(guān)注自身企業(yè)價(jià)值最大化，還需要注意與合作伙伴保持互惠共贏、資源共享的關(guān)系，打造一個(gè)雙方共贏的局面。

（二）加快收回其他應(yīng)收款，保障企業(yè)現(xiàn)金流

泛海建設(shè)首先應(yīng)該對(duì)合作單位的信譽(yù)值進(jìn)行精確核查，詳細(xì)了解合作單位的背景、資產(chǎn)狀況、有無(wú)不良貸款等。當(dāng)合作單位突破信用額度時(shí)，要及時(shí)提醒歸還借款。要定期編制其他應(yīng)收款的賬齡分析表，要對(duì)其他應(yīng)收款的收回情況實(shí)際占用的天數(shù)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，防范壞賬的出現(xiàn)導(dǎo)致企業(yè)資金的虧損。其次，要制定完善的責(zé)任催收制度，聘請(qǐng)催收專員，對(duì)即將到期的其他應(yīng)收款，通過(guò)郵件、電話、短信等方式及時(shí)提醒對(duì)方按時(shí)付款，對(duì)于已到期仍未付款的企業(yè)，可以通過(guò)電話或者面談進(jìn)行溝通，若涉及金額較大并存在一定風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以利用法律的途徑對(duì)當(dāng)事人提起訴訟。

（三）改進(jìn)銷售策略，完善客戶關(guān)系

在銷售策略方面，泛海建設(shè)可以充分利用大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的資源共享，將有購(gòu)買能力的客戶從中篩選出來(lái)。還可以通過(guò)大量投放廣告、張貼傳單或者推行更多的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，提高企業(yè)的知名度，改善負(fù)面影響。此外，泛海建設(shè)還需要對(duì)銷售員工進(jìn)行定期上課培訓(xùn)，教授一些銷售技巧，提高銷售提成，也可以采用小組比賽模式，設(shè)置獎(jiǎng)金池，通過(guò)小組間的良性競(jìng)爭(zhēng)，讓銷售人員更有動(dòng)力售賣出更多商品房。最后，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)對(duì)外進(jìn)行銷售，充分利用互聯(lián)網(wǎng)的便捷性和低價(jià)性，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)廣告營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)中介等多種形式，在降低企業(yè)銷售成本的同時(shí)傳遞更多有關(guān)企業(yè)的售房信息。在客戶關(guān)系管理方面，泛海建設(shè)可以利用大數(shù)據(jù)分析工具及時(shí)搜尋有關(guān)客戶的相關(guān)信息，對(duì)客戶的需求進(jìn)行深入挖掘，按照客戶的喜好進(jìn)行推銷。要不斷完善企業(yè)的售后服務(wù)和物業(yè)管理，給客戶帶來(lái)良好的售后體驗(yàn)，以客戶價(jià)值最大化為首要目標(biāo)。只有滿足客戶需求并能給客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才能在客戶中積累企業(yè)的口碑，增加信譽(yù)值，帶來(lái)利益。