房地產交易合同效力界分

吳宇昕

摘要：哲學有言：“世界是聯系的整體”。經濟發展與日趨繁盛的房地產行業之間也有著相互的聯系。在經濟的影響作用下，房地產在交易種類方面越來越細化;而房地產行業的發展也拉動了經濟的增長。在房地產交易環節中，合同效力的界分是當下非常熱門的話題之一，也有不少本專業學生或研究房地產的相關人士紛紛加入這一項研究之中。房地產交易合同是這一行業的內定規矩，具有特定時間的有效性與行為管理規范性。本文由房地產交易合同效力的界分為出發點，對這一內容做重點研究。

關鍵詞：房地產;交易合同;合同效力;界分

引言：當下中國的經濟是以“市場經濟為主”的運作方式。而正是“市場”的作用，才在無形之中，讓房地產事業變得越發熱烈起來。在越來越趨于成熟階段的房地產事業正以生機勃勃的姿態屹立于經濟之林時，與之相關的交易合同效力的界分言論也隨之傳揚出來。“市場經濟”總是在人們的生產生活需求中得以完善，而房地產交易合同也是惠民、利企的核心策略。尤其是在近幾年購房需求呈現直線上漲的背景之下，房地產交易的頻繁度隨之得到相應的提升。在頻繁的房地產交易中，因涉及價值較高、環節較多等原因，需要簽署合同來維護甲、乙雙方的權利與義務，以防模棱兩可的事情發生，這樣不僅會影響雙方利益，還會牽扯到法律層面有關事宜。而房地產合同效力的界分就是當下最為核心的行事指南針，是針對雙方而言最具影響力的“三方協議”。

一、房地產交易合同效力界分的影響

1.買方

對房地產交易合同進行效力的界分，在一定程度上會最大化的滿足買方對于購房的一系列權利保護。對于買方而言，將自己手里的資金交付給甲方，在尚未取得房屋產權證之前，得到具有效力的交易合同是法律所規定的必要，買方也可以通過這一紙憑證在必要時維護自身權利。

2.賣方

相對于賣方而言，為買方提供有效力的交易合同，并實現效力的界分是對自己房產的最大程度的宣傳，能夠促使自己的企業得到社會的廣泛認可與強烈支持，這會獲得比任何形式的廣告都更明顯的效果。同時，簽署具有效力的交易合同，也能夠體現出對買方基本的尊重與誠意。

3.房地產交易市場

房地產交易市場是一個靈活且動態的世界，更有言：商場如戰場。優質的服務、愉快的購房體驗以及合法的交易流程是一個企業得以立足的根本。從整體的交易市場來說，依照法律程序審核交易合同的效力界分是保障消費者利益根本形式的體現。從長遠發展的角度來講，有助于房地產交易市場的穩步前進。

二、房地產交易合同效力界分的意義

1.維護當事人的權益

從一次次的看房、選房、購房，到最后的簽訂合同，這是一項極為繁瑣且耗費心力的大事情。對于當事人而言，在交付定金、首付或者是全款的同時，簽署一份甲、乙雙方的具有法律效益的房地產交易合同，是保證自身利益的明智選擇，有助于維護自身合法權益。自合同簽署生效之日起，這份文件就已經具有了法律價值，擁有全部的話語權。而實現房地產交易合同效力的界分，會幫助當事人在必要時維護自身權益，避免利益受到侵害。

2.助力司法系統發揮作用

實現對房地產交易合同效力的明確界分，會對司法系統發生指引性的作用。因為交易合同的法律功能，會迫使其在司法職能方面得到更具全面的填充，繼而助力司法系統，將日常的運作提升到更適合當下社會發展與人民需求的境界。由于房地產交易合同會依照國家法律法規、當地的相關房地產政策與優惠政策等進行綜合編訂，因此，對于界分問題，當觸及到法律規定時，也會對司法機關起到推動作用。從類型上講，房地產產生的相關案件是歸屬于民事案件管轄范圍。“民事”二字，顧名思義，是直接與人民的利益相掛鉤的。假設牽扯到民事案件，其判決過程與結果會更有利于全體人民的共同利益，這一點會明顯高于個人民事案件所起到的作用。因此，對其法律效益不容忽視。但正因為這份合同效力的界分，才會更高效的推動司法機關的日常運作，保證維護每一位公民的合法權益。從而不斷提升司法在人民心中的公信力與威望度。

三、“有效傾向”的法理基礎

1.誠信原則的顯現

交易合同從本質來講需要遵循“誠信”原則。但凡涉及到交易，都需要懂得“誠信”的重要性，更何況是牽扯到更高價值、更多環節的房地產市場交易。而“誠信”問題，從交易合同的本質來說就是需要具備：透明性、嚴謹性、法律性及公平性等。所謂透明性，就是需要將錢款的細則、雙方權利與義務的劃分等做到完全透明的寫入合同之中;所謂嚴謹性，就是在合同的描述中，采用客觀的語言、清晰的邏輯表述等;所謂法律性，就是要求在合同中明確表明，依照哪些法律，當事人與賣方擁有哪些權利與義務，可以做哪些事以及不可以做哪些事等;所謂公平性，就是指甲、乙雙方的地位公平性、價格的公平性等。

2.不動產物權的區分原則

房地產合同也是不動產權的象征，而當物權發生變動時，應當按照合同中的有關規定，或者是法律的相關規定予以變更并生效。就當下的背景來說，在房地產交易中，已經不需要對物權進行登記也可以實現交易。是否進行要件的登記在此時已經不做任何法律約束。所以，對于還沒有取得房屋所有權的房地產交易者來說，也可以在保證其本人出示的房地產交易合同具有法律效益并承擔違約責任的基礎上來進行出售。

3.履行不能有效性

在所謂履行不能有效性，即房地產交易合同中，不受來自物權變動登記要件這一項條件的制約的背景下，房地產合同效力的界分便成為了對有效因素進行判斷范疇的界定。就當下《民法典》中的相關規定的引申意義來說，如何判斷此份合同存在有效力，需要對合同當事人的能力等多個方面進行審核。甚至即使是自始不能的合同，也可以判為有效，這樣的案例并非不存在。

四、合法進行司法裁量

1.有效應用效力補正制度

效力補正制度是當房地產交易合同效力判為“無”的情況下，對于損失的一個有效挽回的政策。畢竟從合法的、一般情況來考慮，是由于不可抗拒的因素導致房地產的合同失去效力，這種現象會嚴重的影響房地產交易效力界分的平衡性。而有效地利用這一補正制度，可以將負面影響降到最低，從而最大化的保留當事人權益。但這一制度也不是全能的，即會忽略司法審查要件的流程。

2.規劃紅線維護社會公益

正由于房地產交易的高價值、長久性、復雜性、法律性等特點，才需要在交易合同簽署之前，明確哪些不能觸碰的“紅線”。否則，直接損害的就是當事人的利益，而房地產企業一方也會遭受嚴厲的審查與巨額賠償。規劃紅線是保證交易市場長久穩定的基石，是保障人民群眾根本利益的穩固靠山。就當下的建設工程規劃來講，需要對有效合同與無效合同做出明確界定。假如房地產開發商在得知或不知的條件下，將當地明確規定不能進行買賣的房產進行錢權交易，就會產生巨大的交易市場問題，同時，簽署的交易合同也會就此作廢。

3.柔性處理合同表意瑕疵問題

房地產交易合同在法律范圍內屬于民事法律行為，保障其真實性是最為核心的內容。目前，從市場角度來觀察，不少合同還存在上述所提及的“誠信”之“嚴謹性”的問題，即合同的表述有瑕疵。針對這一問題，有關規定會根據實際情況，將這一問題采用判定無效或部分可撤銷的處理方式。這種采用柔性方式來處理問題的方法具有深遠意義。

4.科學分析房地產政策變動的影響

不同的發展時期，國家也會有不同的房地產政策，這是毋庸置疑的，也深刻的體現了與時俱進的思想。然而，政策的變化會影響房地產交易合同的效力，所以，對于這一變動，需要進行全面的考慮。發生變動后，首先需要比對交易時間（簽署日期或生效日期）與政策變動生效時間。其次，需要限定房地產政策。采用科學的方式分析房地產政策的變動是明智的選擇，而不是在利益的驅使下，盲目行事。

結束語：總而言之，就當下的房地產交易類型來看，存在多樣化的現象，因此，交易合同的效力界分問題顯得尤為重要。必要之時，可以多去學習一些法律常識來武裝自己，以備不時之需。同時，更多的是為了維護自身的利益。涉及到法律的相關問題，不少人會產生敬而遠之的態度，實際上不需要如此。明確法律紅線，堅守住道德底線，利用交易合同來維護自身就是對于自己權利與義務的合法捍衛。在之后的房地產交易市場中，會有越來越多的人加入其中，問題也會逐漸顯露出來，因此，合同的效力界分勢在必行。

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