基于供應鏈管理思想的房地產開發管理路徑分析

楊 瑛

（珠光控股集團有限公司 廣東珠海 519000）

近年來，隨著社會經濟轉型發展進程不斷加快及國民生活模式轉變，我國房地產需求增量放緩，國內房地產市場競爭更加激烈。要想在眾多房地產企業中保持旺盛的發展活力及生命力，就必須不斷增強核心競爭力，持續提升服務質量及降低開發成本，全面滿足發展需求及新時代提出的要求，構建供應鏈管理。并依托供應鏈管理理念和思想，針對房地產開發進行管理控制，不斷增強企業核心競爭力，有效、全面應對復雜社會發展環境。

一、供應鏈管理思想內涵

供應鏈是指圍繞核心企業，從配套零件開始，生產中間產品及最終產品，最后由銷售網絡把產品送到消費者手中，將供應商、制造商、分銷商直到最終用戶連成一個整體的功能網鏈結構。

供應鏈管理就是通過對整個供應鏈系統進行計劃、協調、操作、控制和優化的各種活動和過程，其目標是將顧客所需的產品，能夠在指定的時間，按照正確的數量、質量和狀態送到正確的地點，并使這一過程所耗費的總成本最小，助推信息與物流有效交換。顯然，供應鏈管理是一種體現著整合與協調思想的管理系統，它要求組成供應鏈系統的成員企業協同運作，共同應對外部市場復雜多變的形勢。

供應鏈管理系統并非靜止不變，網絡系統當中傳輸數據會不斷演變，網絡構成模式也會適時進行調整與更改，使供應鏈管理存在復雜性、動態性、交叉性等特征，具備整體最優理念、協調共贏思想、以服務客戶需求為核心等各種基本思想。

一是整體最優理念。供應鏈管理把涉及的所有節點企業及環節看作一個整體。包括制造商、供應商、零售商、分銷商及客戶等，對其實施全流程、全過程的戰略化管理，重點關注企業之間合作發展，旨在增強供應鏈整體合作效率，要求所有合作企業在思想上意識到供應鏈具備的價值。從供應鏈整體利益角度出發，積極與合作伙伴互動共享市場信息，保證供應鏈抗風險能力及整體發展效率可持續增強。

二是協調共贏思想。供應鏈上所有主體企業都有一個共同的奮斗目標及發展目標。這一目標可以縮短供貨時間，提升整體發展質量水平，逐步降低生產成本，最終保證供應鏈上所有企業都可獲取效益。

三是以最終客戶需求為核心。供應鏈的出現與消費者需求有著十分密切的關系。因此，供應鏈當中的節點企業都必須把消費者需求當作導向組織實施管理。

二、房地產開發管理特點分析

（一）房地產開發特點

房地產開發是從事房地產開發的各大企業為全面實現城市建設、城市規劃，進而實施房屋建設、土地開發等行為的總稱。其特征主要包括：經營對象不可移動性、高風險性與復雜性、業務形態服務性及涉及環節較多等。

一是經營對象不可移動性。房地產作為一種不動產，其價值、市場及應用等存在十分明顯的地域特征。這些特征使房地產企業在經營時期極易受到周圍環境及地域的影響，需要針對地域特征進行綜合考量。包括當地市場要求、自然環境、政策方針及民眾支付水平等，把握當地市場要求，以此來獲取充足經營效益。

二是高風險性與復雜性。房地產開發建設投資較大、周期相對較長、專業過多，容易受到外界及市場環境的限制，供應鏈與制造業供應鏈相比更為不穩定，風險發生之后，將會產生十分嚴重后果。復雜性主要展現在房地產企業合作伙伴關系及網絡結構當中，因為涉及的合作企業相對多，開發時期需要多個不同主體共同參與，評價與選擇合作伙伴是實施房地產開發最主要環節，需要結合不同伙伴特征，建設全面、客觀評價指標系統，操作過程十分煩瑣。

三是業務形態服務性。無論是房地產開發企業、房地產中介服務企業還是物業，其業務活動性質具備服務特征。其中房地產開發企業在組織實施業務活動時期，即拆遷、征地、土地使用權轉讓、土地開發、房屋出售、房屋開發、轉租、出租及房地產建設、抵押等過程中，必然會產生協調、談判、籌劃等各種勞務活動及法律事務，經營活動實施中服務特征較為明顯。

四是涉及環節較多。一般來講，房地產開發是房地產活動，即生產、流通、消費等各個活動實施的前提條件，一個完整的房地產開發大致可以劃分為三個部分，主要包括前期手續辦理、行政部門審批（即選址、確定規劃設計條件、初步設計、圖紙審查、施工報建、竣工驗收）、項目登記等。在整個開發過程中，還需要針對項目組織開展管理，包括前期策劃、計劃與設計、招投標、項目施工、項目營銷及后期管理等不同階段，涉及流程相對較多，對其影響因素較為復雜和多元，要求制定嚴格、緊密的流程，從資金、合同支付、銷售等多個層面制定計劃，結合計劃進行施工，保證信息傳達的有效性。

（二）房地產開發管理模式

房地產與其他各類經濟產品相對比，既有常規、一般商品具備的屬性，又具備特殊性，屬于一種特殊商品，其開發管理模式集規劃、設計、營銷、施工及物業管理等各種不同功能于一體，具備縱向一體化的管理特征。不過，隨著社會經濟轉型發展，此類一體化管理模式存在的缺陷更加明顯，不僅會占用企業大量資源，并且投資及組織存在分散性、僵化性問題。對于核心優勢企業培養會帶來不利影響，特別是在激烈、高速發展的競爭環境下，企業必然會由于專業優勢不夠凸顯進而被淘汰。因此，在近年來，面對復雜市場環境，房地產企業也逐步意識到縱向一體化發展模式存在的弊端及缺陷，并開始逐步考量突破傳統管理模式，外包非核心業務，企業專注于核心、重點業務，使供應鏈管理思想具備的價值持續提升，其屬于一種橫向一體化管理模式，強調企業依托戰略合作，整合與集約內外部資源，充分、全面使用企業具備的專業優勢，實現競爭能力持續增強，可以充分滿足房地產企業新時期發展需求。

（三）房地產開發技術能力

近年來，隨著互聯網、信息技術發展，房地產企業開發管理與信息技術融合力度不斷提升，信息時代特征在房地產開發中得到明顯轉變。一是電子商務的迅速發展，是信息技術一個最典型、最核心代表，電子商務為房地產企業提供一個最主要的公共電子化平臺，讓房地產開發企業可以合理、高質量使用網絡技術，展開設計、調研及產品銷售，有效、全面縮短房地產開發企業與其他供應商之間的距離。二是專業設計軟件開發力度不斷加大，物業及銷售管理實現網絡化，企業信息平臺建設力度持續提升，不僅為供應鏈企業溝通交流提供便利，而且還持續增強房地產開發規范化及標準化水平，使現階段房地產開發企業發展質量及現代化程度持續增強，發展進程越來越快。此外，在新時期，企業在先進材料、設施裝備及技術創新改進層面也得到有效增強，如新型綠色化隔熱保溫材料、拼裝式施工技術的全面應用等，為企業綠色化發展及產品服務質量持續增強奠定基礎，為供應鏈管理整體化發展提供牢固支撐。

三、基于供應鏈管理思想的房地產開發管理路徑探析

（一）合理選擇房地產開發管理供應鏈合作伙伴

合作伙伴主要是指供應鏈內部兩個及以上成員構建形成的協調關系，將成員主觀能動性有效激活，在一定程度上實現風險共擔、利益共享及信息互通，讓特定目標與利益逐步實現。因此，房地產供應鏈合作伙伴選擇十分重要，也是需要重點關注的內容。具體實施過程如下。

一是明確合作伙伴關系構建及需求。依托企業實力、市場發展環境、項目需求等選擇針對性合作伙伴。若是項目相對較小，則需要選擇建設短期合作關系，相反則需要構建長期化戰略合作關系。

二是明確選擇標準。在合作伙伴選擇過程中，必須遵循戰略一致化、技術專業化、風險最小化及原則敏捷性等各種原則，將其作為合作伙伴選擇時期重點考慮的內容。此外，各種不同階段房地產開發合作伙伴選擇標準各不相同，如設計單位選擇標準主要為成功案例，供應商選擇標準則主要為采購成本。

三是掌握供應鏈合作伙伴選擇方法。選擇方法主要包括三個類型：一是定性分析方法，包括招標方法、資產直觀判斷方法、協商選擇方法等；二是定量化選擇模式，包括采購成本對比法、線性權重法、數據包絡分析方法、遺傳算法及ABC成本方法等；三是定量、定性有機結合的評價方法，包括模糊評價方法、層次分析研究方法、人工神經評價方法等。在實際使用過程中需要將多種方法有機融合，以此來獲取更好的效果。

四是評價指標構建。在關系管理時期需要針對合作伙伴綜合實力、競爭力進行綜合評價，構建全面、客觀的評估體系。房地產供應鏈內部涉及企業較多，為充分節約成本，可以構建共性及個性化指標，前者需要結合供應鏈特征及位置設立指標，后者則為綜合化考察所有供應鏈成員的評價指標。

（二）明確房地產開發供應鏈管理內容

房地產開發管理時期，供應鏈管理理念的應用主要是通過內部企業資源競爭優勢，構建以房地產開發商為中心，供應商、設計單位、承包商及銷售商等主體，全面參與的立體化、多層次組織模式，即開發商通過組織、協調與管理合作活動企業，避免在開發管理時期出現沖突風險問題。管理內容主要包括合作伙伴選擇、過程管理控制、績效評價等。不過，現階段房地產企業在組織實施供應鏈管理中存在一定誤區，單純認為供應鏈管理只是單純組織實施招標采購，實際上供應鏈管理除了常規、單一的供應商引進之外，還需要時刻關注與分析整個供應鏈當中不同環節企業健康情況，及時、快速做出預案，充分、全面調動供應鏈不同環節潛在實力，以強化自身經驗水平。同時也需要綜合考量應對供應鏈當中不同環節影響，助推此類環節健康發展，最終達到平衡成本、進度、銷售及品質等目標。具體管理內容主要包括以下幾點。

第一，明確企業需求特征，要想真正發揮供應鏈具備的功能作用，企業必須明確了解自身情況，做到對自身發展能力全面掌握，依托每年開發量、供給量，盤清與明確需要提供的服務咨詢業務、施工單位及材料設備數量等，提前針對招標采購工作進行規劃。這一環節十分重要，大部分供應鏈管理部門，都是因為對自身需求了解不到位，進而造成供應鏈管理混亂，極易出現各類突發狀況。

第二，加大對合作過程管理力度，雖然供應鏈組織構建強調企業之間強強合作，但是并不是發展最好的企業組合在一起就能最大化增強供應鏈運作質量和效率，因為當中還涉及企業間具備的兼容性需求。因此，需要通過合作過程管理，來實現對房地產開發商合理、科學化分配，明確供應鏈各主體權責。其中房地產開發作為核心、重點企業，在合作伙伴管理時期，扮演著最關鍵角色，需要客觀、全面應對每一個合作伙伴，構建公正、公平的獎懲機制，讓合作伙伴可以在友善、和諧的合作環境當中感受與體會競爭壓力。

（三）做好房地產開發供應鏈風險管理

房地產開發時期許多因素都會對供應鏈管理效率、開發質量等產生影響，造成實際開發收益與預期收益相互背離，帶來嚴重的經濟損失。因此，需要通過事前、事中、事后管理控制模式，最大程度降低風險發生概率及經濟損失。一是事前管控。主要采取科學模式預防風險發生，在房地產企業引導帶領下，組織相關合作企業積極主動、有計劃、有目的識別運營過程中各類風險，包括流動性風險、利率風險、信息風險、政策改動風險、承包商選取風險等，通過評價分析，構建一個專屬預警機制體系，保障與維護供應鏈運行質量。二是事中管理控制。風險發生后采取控制策略，此時風險問題正在發生，風險逐漸成為既定事實，需要盡最大可能規避風險繼續蔓延，讓風險影響適當減輕。例如，供應商風險。可能是因為內部事故無法正常供貨，延誤工期，對其可以構建潛在供應商名錄庫，積極與次優供應商創設一個合作關系，有效縮短施工終端時間，這一環節管理效果及質量將會決定與影響風險處理速度，風險發現時間越晚、行動越慢，則產生后果就會越嚴重。所以，管理人員及供應鏈合作企業必須要做好實時監督，依托資金預算及風險模型識別等各種模式，及時了解各類風險，讓風險發生可能性可以最大程度降低。三是事后管理。事后管理控制主要是指在風險發生后，針對既定損失進行高質量管理的方法，通過分析風險因素，積極掌握風險發生根源，重新考慮供應鏈建設，尋找當中的薄弱環節，對其進行優化與完善，以此來助推供應鏈抗風險能力持續增強。

（四）構建完善的信息管理平臺

基于供應鏈管理理念的房地產開發管理工作中，企業一般會結合市場、行業發展制定專屬的戰略計劃，選擇最符合要求的供應商，不斷強化與供應商、主管部門之間溝通力度，涉及的信息數據較多，使得信息處理難度不斷增強。因此，為保證供應鏈管理質量，需結合電子數據交換、電子商務及大數據挖掘等技術發展情況，組織構建專業、現代化供應鏈管理平臺，為供應鏈信息流通提供一個健康、穩定的信息傳遞平臺，讓供應鏈系統更加完善與健全。

第一，需要合理應用電子商務。房地產企業必須將電子商務使用到業務營銷、材料采購及中介業務等各個環節。采購過程中，房地產企業需要合理利用互聯網平臺技術，結合材料采購需求，在全國范圍內尋找售后服務優異、質量較高、價格低廉的供應商，有效、全面降低采購費用。在業務營銷過程中，則可選擇B2C模式，全面克服以往市場調查過程中時間及空間限制，快速、高質量結合大數據技術收集、整合及反饋信息，實現低成本、高效率、全方位市場分析，制定健全、精準及明確營銷策略，并將其為供應鏈合作商提供依據，為高層決策及管理者提供依據。在中介業務管理時期，可以結合互聯網及信息技術，及時發布房地產開發有關信息，收繳各類款項、簽署交易租賃合同等，有效、全方位降低中介交易資金成本，統籌管理和協調企業與企業、企業與消費者、管理部門與企業之間關系，并以此為基礎，增強企業品牌形象和知名度。

第二，建設信息化合作交流平臺。為保證企業合作質量，需要構建專屬信息交流平臺，積極利用信息技術，完善與健全供應鏈管理系統，以計算機技術為核心與節點，建設web服務器，充分連接分銷商、分支機構、合作伙伴，實時、快速收集重要客戶相關信息。依托互聯網信息技術開展信息交換管理，明確企業具體發展情況，這樣不僅可以實現供應鏈無縫式管理，還可讓供應鏈管理具備及時性、快速性特征。此外，總結綜合評價系統，依托績效評價來顯示與反映供應鏈合作效果與質量。

四、結語

綜上所述，在房地產開發過程中，合理應用供應鏈管理模式，可在一定程度上減少資源損耗，為不同企業提高經濟效益，助推房地產開發整體化、全面化發展，實現成本高質量管控，全方位增強企業市場競爭力。重點掌握供應鏈管理具備的優勢特征，依托供應鏈管理來完善與改進房地產開發流程，增強房地產開發規范性，以此來助推房地產企業持續化、長遠化發展。