基于價值鏈下的房地產項目開發成本控制

崔乃國

摘要：文章針對基于價值鏈下的房地產項目開發成本控制，采用理論結合實踐的方法，首先，分析了價值鏈分析方法的相關概述。其次，探討了房地產項目開發的價值鏈。最后，論述了價值鏈下房地產項目開發中全工程成本控制的要點。房地產項目開發具有很強的綜合性，而且影響因素比較多，任何一個環節成本控制不當，都會影響總體成本控制質量。涉及到的內容比較多，基于價值鏈下的房地產項目開發成本控制，能夠對房地產項目開發全過程成本進行集中有效的開展，促使房地產開發企業以最少的成本，獲得最大的經濟效益，實現持續健康的發展，值得大范圍推廣應用。

關鍵詞：價值鏈;房地產;項目開發;成本控制

在我國社會經濟高速發展的背景下，為房地產事業營造了新的發展機遇，經過多年的探討和實踐，我國房地產領域現已形成了成本控制相關機制，為房地產項目開發成本控制提供了必要的參考和指導，也規范了房地產項目開發成本控制市場。但一些房地產項目開發企業，過于注重短期內的成本和效益，沒有充分發揮價值鏈的作用，致使各環節在銜接和協調控制上存在很多不足，致使很多成本和資源白白浪費，并沒有應有的效果。而基于價值鏈下的房地產項目開發成本是一種比較先進的成本控制理念，對每個環節涉及到成本進行全面系統的控制，從而降低房地產開發成本，以獲得更大的經濟效益。

一、價值鏈分析方法的相關概述

價值鏈分析方法最先由哈佛商學院的邁克爾·波特教授提出，價值鏈分析方法明確企業個人活動和活動之間的關系，企業價值鏈可細分為三大類，包括：內部價值鏈、垂直價值鏈、水平價值鏈等。企業在開展經營活動中，這三種價值鏈之間具有相互協調的關系，比如：內部價值鏈的主要作用是控制和減少企業經營發展中內部成本支出量;而垂直價值鏈的主要作用是決定了行業的定位和市場走向;水平價值鏈的主要作用是經濟企業競爭優勢問題。簡而言之，通過價值鏈分析方法，可將企業開展的每項活動，都集中在如何提升企業競爭力和提高企業價值上，以此為據，開展成本控制能夠更好的壓縮無效價值，將企業優勢財務資源用于企業核心價值鏈，提升成本管理水平，以最低成本獲得最大的經濟效益，實現可持續發展。

二、房地產項目開發的價值鏈

房地產企業的經營活動可細分為兩種，一種是輔助活動;另一種是基本活動。但無論那種經營活動，都能很好的使用價值鏈分析方法，對各項活動涉及到到成本進行全面、系統的分析、計劃、控制，將每項資金都用到“刀刃”上，以最低的成本支出，獲得最大的經濟效益，促使房地產項目開發企業在激烈的市場競爭中能夠占得一席之地，實現持續健康的發展。房地產項目開發活動的價值鏈管理結構如圖1所示。

從圖1中可知，價值鏈管理的核心目標是實現經濟利潤的最大化，對房地產項目而言，每個開發環節，都需要用到大量資金。通過價值鏈能夠對各環節成本支出進行系統化管理，只有那些能夠創造出價值的環節，才能支出成本，以提升資金利用率，促使企業更好的生存和發展。比如：在輔助活動中應用價值鏈，能夠創造出更多間接性價值，提升房地產開發企業的市場競爭力。

房地產項目開發中價值鏈活動從有投資意向開始一直到房產銷發揮作用，涉及到的價值活動環節比較多，幾乎每個環節都有設計，無論是項目決策設計，還是施工建設，以及房地產建成后的銷售，都具有良好的價值，每個經營活動都有獨特的價值創造方式。這些互不相同，又相互聯系的經營活動，使得房地產項目開發價值創造具有動態性，也就是價值鏈。房地產項目開發中，創造價值的核心環節，就是價值鏈中的“戰略環節”，房地產企業在市場上的核心競爭力主要來自于“戰略環節”創造的價值。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中占得一席之地，就必須采取高水平的成本領先戰略，要求管理人員在每個環節，都能切實做好成本管理工作，在保證房屋質量和服務的基礎上，將成本降到最低，以獲得更大的經濟效益。

三、基于價值鏈下的房地產項目開發成本控制要點

房地產項目開發的價值鏈和商業企業的價值鏈有本質區別，房地產項目開發價值鏈，需要從房地產全生命周期的角度入手，才能控制成本水平。

（一）項目開發決策階段的成本控制要點

項目決策是房地產項目開發的第一步，也是比較重要的一步，很多房地產開發企業認為此環節成本控制不重要，也不重視決策階段的成本控制，致使很多決策項目雖然花費了大量成本，但起到的效果甚微?；趦r值鏈的決策階段成本控制，要求策劃人深入施工現場進行調研，以在滿足消除者需求的基礎上，獲得更大的利潤。因此，在房地產項目決策階段，需要成本控制人員，全面收集可用資料，并選擇特定的控制方法，來創造出更大的價值。需要對投資金額進行估算，作為房地產項目建設前期編制項目意見書和可行性研究報告的依據，更是項目決策的主要依據。為保證房地產項目開發能夠創造出更大的價值，項目決策人員需要秉著科學、嚴謹的原則，對房地產項目的選址、建設標準、施工結構、建設方式、當地市場需求等進行全面系統的分析研究，確定房地產項目建設的可行性， 避免發生投資風險。再以投資估算為基礎，確定成本控制方案，作為后期價值創造環節成本控制的基礎。

（二）項目開發設計階段的成本控制要點

任何工程項目，只要確定好設計方案，則基本輪廓、大體走向、投資成本也就基本確定。在設計階段，項目尚未完成定型，還有很大的優化空間。因此，設計階段成本控制是否到位，是否合理，對整個房地產項目成本控制效果和創造的價值會造成嚴重影響。雖然設計階段投入的費用不足總費用的1%，但對項目開發總成本的影響程度達到70%以上，可見設計階段成本控制的重要性。

基于價值鏈的房地產項目開發設計階段成本控制的主要內容進一步優化目標成本，并將確定好的目標成本，細分到每個階段。因此，在設計階段為創造出更大的價值，需要成本控制人員以決策階段確定的目標成本為主要控制標準，簡而言之，設計階段的制定的目標成本，只能比決策階段確定的目標成本低，而不能超標。具體而言，可從以下幾個方面同時入手，以創造出更大的價值。

第一，將競爭機制運用到設計階段，要從多個設計方案中選擇出一個最佳的方案，可吸收各家之長，全面優化設計方案，便于對成本進行全面控制。

第二，加強限額設計方法的應用，當房地產項目完成概算之后，就可以確定限額要求，大到工程規模和框架結構，小到每平方米的鋼筋用量、水泥用量等要明確指出，按照工種和專業的不同進行細分。

第三，加強部門驗收。為保證設計和施工密切聯系，避免后期發生相互脫節的問題，設計單位要保證設計成果能夠被其他施工部門驗收和認可，以免在施工中發生多次工程變更，既無法保證施工質量，也會造成大量資源的無故浪費。

（三）項目開發施工階段成本控制要點

施工階段涉及到的成本，占整個項目總成本的40%～60%，其中施工材料費用占比最大。在施工階段，成本支出具有一定的剛性，材料價格、施工工藝、機械設備的采購和使用，幾乎每個施工細節，都需要用到大量成本。如果施工階段成本控制不達標，會造成大量資源和資金流失，情況嚴重會導致房地產項目施工失敗。因此，需要在保證施工質量的基礎上，合理選擇材料，合理配置現有資源。

在施工階段為創造出更大的價值，提升成本控制效果，可從以下幾個方面同時入手：

第一，確定施工流程，編制成本計劃，將各部門、各參建方的職能和任務落實到實處。先出規劃設計圖，再確定施工組織方案，編制預案，接著簽訂施工合同，最后按照施工計劃開展施工生產，保證各道工序能夠高效、有序的開展。

第二，對施工可能發生的風險、額外費用等不確定因素需要進行提前評價。嚴格按照設計方案進行施工，降低工程變更發生的頻次，縮短工期，減小成本。

第三，在施工中，一旦發生經濟技術變更，要及時開展分析和比較，控制設計變更。房地產項目施工周期普遍比較長，影響因素比較多，對那些無法避免的工程變更，要本著控制投資、保證質量、加快進度、提升效益的原則，綜合考變更的可行性和必要性。

（四）項目開發竣工階段成本控制要點

竣工階段成本控制的重點于考核預算制定情況，全面核實工程造價，將房地產開發項目決算報表中提供的實際數據、相關資料等和已經批準的預算指標進行對比，以便真實反應項目單方造價和總造價的節約和超支情況，通過比較分析，積累成本控制經驗，為今后提供借鑒和參考。為創造出更大價值，在竣工階段成本控制中要先積累預算動態變化資料，包括：設備材料差價、人工差價、費率差價、工程變更資料等。然后再綜合考慮竣工工程實際造價節約或者超支的數額， 重點關注那些主要的實物工程量、主要材料消耗情況，以找到材料節約和超支的原因，制定有針對性的解決辦法。

（五）項目開發銷售階段成本控制要點

銷售費用也要進行嚴格控制，房地產開發企業可和銷售能力強的代理公司取得合作，按照房地產公司的要求，擬定產品價格方案，宣傳方案。以通過合理宣傳費用和銷售支出費用，在規定的時間內，完成房地產銷售任務。同時還可以和名牌房地產中介機構建立長期穩定的關系，降低在房地產銷售方面的成本投入。

五、結語

綜上所述，本文采用理論結合實踐的方法，分析了基于價值鏈下的房地產項目開發成本控制，分析結果表明，價值鏈要求每個環節，都能創造出合理的價值，實現對成本的有效控制。房地產項目開發涉及到很多環節，每個環節處理得當都能創造出很大的價值，基于價值鏈下的成本控制，能夠大幅度提升房地產項目開發成本控制水平，在保證項目質量和服務效果的基礎上，獲得更大的經濟效益，值得高度重視。

參考文獻：

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【作者單位：佳兆業地產（遼寧）有限公司】

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