我國房地產財務管理與稅務風險識別分析

楊秋霞

摘要：目前，隨著我國城市現代化建設的快速發展，房地產行業迅猛發展，成為國家經濟支柱型產業之一，關乎到很多人的生活與居住問題，受到國家及社會廣泛關注。房地產行業發展過程中機遇與風險并存，企業要想獲得良好、快速發展，在競爭激烈的市場環境下立足，就必須對財務管理與稅務風險進行準確識別，并采取有效措施進行應對，提高整體管理水平，確保企業健康、可持續發展。

關鍵詞：房地產;財務管理風險;稅務風險;措施

房地產行業是一個傳統行業，同時也是一個不斷發展與進步的行業，隨著人們生活水平的不斷提高，對于房屋質量、居住舒適度、環境質量等方面的要求越來越多，對房地產企業的發展與經營策略提出了更多的要求。房地產企業在經營過程中，面臨的財務管理與稅務風險多種多樣，制約著企業的健康發展，所以必須實現風險的預測和應急處理，以此將風險降到最低，掌握在可控范圍內，確保企業穩定發展。

一、房地產財務管理風險

（一）資金籌措風險

房地產財務管理風險類型很多，原因具有多樣性，其中主要的風險類型之一是資金籌措風險，這種風險的出現與房地產企業資產負債的實際情況有直接關系。一般情況下，房地產企業在資金籌措時，都會選擇長借短用的方式，比較容易發生財務管理風險。另外，房地產企業的經營狀態多數時間處在一個高資產負債率情況下，影響了企業多種經營活動的開展，使得部分綜合實力較弱的房地產企業，長期承受高額負債，需要按月支付高額的貸款利息，經營業務開展不暢或者回款較慢的話，就會面臨破產，同時會導致企業信譽下降，使得后續的經營業務難以開展，形成惡性循環。

（二）投資風險

房地產企業財務管理風險中另外一個重要風險，就是投資風險，這個風險的產生主要以企業經營決策不當有關。房地產企業在進行投資的過程中，其根本目的是獲得豐厚的經濟收益，同時提高企業自身的整體實力。企業在進行投資前需要準確分析現有的資金水平和人才儲備情況，保證投資的可行性。部分企業投資時沒有考慮到這些問題，對自身資金水平和綜合實力的評估虛高，企業沒有根據當前行業發展實際制定投資方向，就會在投資過程中產生較高的成本，與最終的收益不相符，或者低于預期收益，就會造成投資風險，入不敷出。

（三）經營風險

房地產企業在經營業務的過程中也會遇到一些風險，屬于經營風險，對企業正常的財務管理和經營造成影響。例如房地產企業在獲得土地時，在進行土地開發利用的過程中要進行科學的計劃，全方位考察施工現場，對施工材料、設備、人員等進行全面落實，滿足施工要求。如果企業在施工中因為資金不足耽誤材料供應，或者因為環保要求，施工停產，就會造成施工進度受阻，面臨業主投訴，影響企業信譽，同時需要支付一定違約金，造成經營成本增加，消耗更多的資源。

（四）資金回收風險

現在房地產市場的競爭很激烈，財務風險指數升高，企業在經營活動中經常遇到材料供應不及時，施工不規范，手續更改或者不全等問題，導致停工。停工意味著房屋無法按時交工并進行銷售，前期投入的資金就無法及時回收，不能按時償還銀行貸款，風險影響巨大。房地產企業在資金回收環節會面臨一定的風險，例如將結算獲得的資金轉換為貨幣資金時，資金回收的環節容易受到外界多種因素的干擾，例如房屋銷售量少、開放停止套牢資金等，造成資金回收困難或者時間延長，房地產企業就需要承擔資金壓力。

二、房地產稅務風險

（一）超限列支預提費用

房地產企業具有資金高度密集性特點，在開展稅務工作時需要依靠我國現行的稅收政策規定進行相關費用的預提，從而使得房地產企業的稅收支出得以降低，提高房地產企業資金的使用效率。在此條件下，很多企業為了可以進一步降低稅收支出，會采用違規列支預提費用的方式，即超限列支預提費用，是房地產行業的一個“通病”。例如房地產企業在工程項目竣工以后，將一部分沒有獲得發票的應付工程款進行了預提操作，包括土地征用費、拆遷補償款、建筑安全費等，違反了我國現行的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，屬于超限列支預提費用問題。

（二）違規扣除利息支出

房地產企業在開發住房項目的時候，前提需要投入巨額資金，企業資金存量和使用情況在很大程度上決定了企業的發展狀況，影響巨大。一般情況，房地產企業所用的流動資金除了自由資產變現和出售商品房獲利以外，大部分資金來源于銀行貸款，在銀行審批較嚴格，或者放款較慢的時候，房地產企業在資金需求比較急的時候，就會向銀行以外的金融機構或者非金融機構進行融資，支付高額利息。企業在稅務管理中可能存在企業所得稅前違規扣除利息的行為，或者將無償使用的資金變為借款，扣除一部分利息，引發稅務風險有些大型房地產企業會采用“集團公司統一融資，所屬企業申請使用”的資金管理模式，存在對該模式是否屬于統借統還業務的判斷，繼而相應涉及增值稅、企業所得稅、土地增值稅風險。

（三）收入確認時點滯后

我國現行的會計法和稅務法在對房地產企業所得稅的收入確認中具有明顯的區別，其中會計法中將房地產的法定所有權轉移給買方規定為房地產企業收入確認，所有權的風險集中在報酬轉移的前提上。而部分稅收法對房地產企業收入的確定則以銷售方式的不同進行，使得稅務管理工作與會計出現一些差別。房地產企業的確認時間點經常滯后，引發稅務風險。

（四）合法有效憑證缺失

房地產企業的開發工作需要獲得多種有效證件，包括獲取土地、融資、施工、規劃設計、房屋預售許可和項目清算等。不同的環節都必須取得相應的合法有效憑證，才能進行后續的開發工作，并且直接決定了房地產企業的成本費用和支出。部分房地產企業交易量不同，對象規模差異較大，存在合法有效憑證缺失問題，引發較大稅務風險。

三、房地產財務管理風險防控措施

（一）加強成本管理

房地產財務管理風險的主要防控措施是加強成本管理，要加強開發商、用戶和房地產企業之間的有效交流，將整體利益作為主體，結合行業發展實際對科學的房地產成本管理制度進行完善與優化，為后續工作開展奠定基礎。例如構建科學的成本管理體系，分析工作中的難點與重點，全方位考察管理環節，準確計算各個環節所用資金情況，嚴格把控，及時發現并解決問題。

（二）擴寬融資渠道

房地產企業財務管理的核心在于資金有效利用，支出和回收要協調，以此獲得一個良好的發展環境。首先，房地產企業需要在政府支持下加快預售房款的回收，及時獲得預售房許可證，加快施工進度，盡快開始預售房屋，回收款項。其次，企業可以對股權進行投資擴大，獲得更多的資金來源，爭取得到更多的銀行貸款，降低資金借貸利率，減少資金支出。

（三）強化人員培訓

房地產企業要對財務管理人員進行強化培訓，提高財務管理人員的綜合素質。首先，要對財務管理人員進行財務管理風險培訓，提高對風險管理的認識與關注，提高管理質量。其次，要定期組織人員進行財務管理風險識別培訓，對常見的財務管理風險事件進行總結，并結合實例進行分析和討論，發現自己工作中遇到的問題和不足，及時更正。最后，要將理論知識與實踐操作有機融合起來，提供寬廣的學習平臺，對人員職業操守和業務水平進行培訓，完善財務管理流程與體系機制。

（四）完善預算管理

房地產企業的財務管理風險防范需要結合整體行業的發展狀況，建立一個符合當前發展趨勢的預算體系，因為房地產企業的開發周期一般比較長，資金需求量大，如果預算管理體系不健全，或者管理風險意識不足，就會在操作中出現資金流向不明，或者資金浪費，對整個開發工作造成一定影響。所以需要科學計算項目運行各個環節的資金需求量，以此為基礎優化資金籌集方式，優化資源配置。

四、房地產稅務風險建議

房地產稅務風險的防控建議主要針對具體問題，第一，房地產企業要對現行稅收政策進行全面了解，不能突破稅法規定的列舉范圍，要對可以預提的費用進行明確，將出包工程、配套設施、物業完善費用等計算后，不可以預提的費用不能隨機增加。第二，要保證房地產利息的收入與支出真實性，特別是貸款費率超過同期銀行貸款利率時，要對是否需要調增企業所得稅進行明確，以此將融通的資金經濟效益徹底發揮出來。第三，房地產企業開發項目種類比較多，并且開發周期長，銷售方式也多種多樣，因此需要對產品開發的界定進行明確，并且將已投入使用或者取得初始產權證明的項目視為已完工，計入計稅成本。同時對不同銷售方式下的納稅義務發生時間進行準確區分，視情況進行所得稅的收入確認時點。第四，房地產企業需要加強對合法有效憑證的管理，在購買原材料、接受服務時及時向收款方索要發票，同時要對不符合規定的發票類型進行了解，及時剔除，嚴格審核入賬時的發票，避免出現有效憑證缺失問題。還需要對所持發票的真偽、合法性等進行查驗，防止一些應當知道卻不知道的情況出現，影響到企業自身的稅務管理問題。

五、結語

總之，房地產財務管理及稅務風險是制約企業發展的關鍵所在，要求企業在日常經營活動中，從自身發展現狀出發，結合現有的法律條款和行業準則，對常見的風險問題進行匯總，并分析風險的類型和原因，利用現有的資源和人員進行風險防范，制定相應的管理制度，優化管理方式，從而獲得較高的管理效率與質量，推動企業發展。

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（作者單位：天津住宅建設發展集團有限公司）

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