民間借貸：有房屋抵押并不等于“穩(wěn)坐釣魚船”

顏梅生

“他向我借錢時，已經(jīng)說明用房子抵押，為什么法院卻不支持我的優(yōu)先受償權(quán)？”直到手持判決書，很多當(dāng)事人都會提出這樣的疑問。因?yàn)樗麄儾⒉恢烙蟹课莸盅翰⒉坏扔凇胺€(wěn)坐釣魚船”。

未辦抵押登記，權(quán)利無從保障

【案例】2018年7月20日，邱女士因周轉(zhuǎn)資金之需向王先生借款60萬元時，王先生提出必須用邱女士的房屋抵押，邱女士明確同意并將相應(yīng)內(nèi)容寫入了借條，但并未到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。半年后，當(dāng)王先生因?yàn)榍衽课茨馨雌谥Ц督杩畋鞠ⅲ笞冑u抵押房屋受償時，卻發(fā)現(xiàn)邱女士早已將房屋出售，所得款被全部用于支付他人貨款。王先生當(dāng)即以自己屬于抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，而邱女士售房并征得其同意為由，要求法院確認(rèn)邱女士的售房行為無效。法院經(jīng)審理，駁回了王先生的訴訟請求。

【點(diǎn)評】法院的判決無可厚非。《物權(quán)法》第一百八十條、第一百八十七條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物……”“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”即邱女士以房屋向王先生抵押借款，王先生抵押權(quán)的產(chǎn)生不在于是否將相關(guān)內(nèi)容寫入借條，而在于是否到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。正因?yàn)楸舜藳]有辦理，決定了只能依據(jù)該法第二十四條處理：“未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”也就是王先生不能要求確認(rèn)邱女士與不知情的購房人的買賣行為無效。

設(shè)置流押契約，并非就能兜底

【案例】凌女士與曾先生于2019年1月1日簽訂的借款合同中約定：凌女士借給曾先生人民幣80萬元用于飼養(yǎng)生豬；曾先生用其價值約100萬元的房屋一套抵押；借款期限為6個月，如果曾先生到期不能歸還，則該抵押房屋直接歸凌女士所有。由于出現(xiàn)瘟疫，生豬死亡殆盡，導(dǎo)致曾先生在期滿后根本無法歸還本息。凌女士在多次催收未果后，遂要求曾先生按約定將房屋交歸自己所有。因被曾先生拒絕后，凌女士提起了訴訟，請求判令曾先生騰房。但法院經(jīng)審理，并未支持凌女士的訴請。

【點(diǎn)評】法院的判決是正確的。這里涉及到一個流押契約問題，指的是當(dāng)事人在設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時，約定當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，由債權(quán)人取得擔(dān)保物所有權(quán)的合同。凌女士與曾先生約定以房屋抵押，尤其是如果曾先生不能如期歸還，則抵押房屋歸凌女士所有，明顯具備對應(yīng)的法律特征，即當(dāng)屬流押契約。而《擔(dān)保法》第四十條規(guī)定：“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”也就是說鑒于法律已明令禁止流押契約，決定了凌女士無權(quán)以此來對自己的債權(quán)進(jìn)行兜底式保護(hù)。

用于抵押房屋，并非不拘一格

【案例】劉先生是一家公立醫(yī)院的院長。2018年11月15日，劉先生因購買別墅向華女士借款用于支付首付時，華女士提出必須提供擔(dān)保。劉先生基于自己沒有相應(yīng)價值的抵押物，遂以醫(yī)院比鄰街道的四個車庫向華女士抵押，并利用職務(wù)之便加蓋了醫(yī)院的印章。由于半年后劉先生并未如期還款，華女士遂提起訴訟，要求法院判令醫(yī)院以車庫折價或者以拍賣、變賣車庫的價款優(yōu)先受償。出乎華女士意料的是，明明有大紅印章，法院卻駁回了其訴訟請求。

【點(diǎn)評】法院的判決是正確的。《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；……”《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第三條也指出：“國家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效。”即用于抵押的房屋并非“不拘一格”。與之對應(yīng)，姑且不論劉先生的行為違法違紀(jì)，哪怕不存在違法違紀(jì)，也因公立醫(yī)院屬于以公益為目的的事業(yè)單位，決定了本案抵押無效，哪怕蓋有醫(yī)院的印章，也不能成為華女士主張權(quán)利的依據(jù)。