房地產土地評估領域應用大數據的思考

霍山縣自然資源和規劃局 葛巍威

大數據本身具有規模大、數量大的特點。在應用大數據進行信息處理時，要根據特征信息找到相應的數據分析對策，以此將不同主體之間復雜的關系清晰地展現給大數據用戶，為人們提供更多的選擇與方法去認識事物。房地產行業會產生大量的數據與信息，將大數據技術應用其中能夠有效提高房地產土地評估工作的質量與效率，保證最終結果的科學性與合理性。

一、大數據的基本特點

大數據的資料來源與數量體積巨大，考慮到當前網絡信息技術已經滲透到人們生活與工作的各個領域，互聯網可以通過多種途徑搜集有價值的數據信息，這種不受范圍限制、多角度的信息獲取方式，最終得到的數據量必將異常龐大。而大數據的特點在于并沒有對數據的精準性提出較高的要求，信息來源范圍較為廣闊/數量較大，并在此基礎上通過特定關系進行聯系，用這樣的方式大幅度地拓展了傳統數據調查方式的樣本選擇范圍與數據容量。正因如此，大數據技術的處理方法與技術應用難度都在原有的數據處理方式上有很大的改進與提升，大數據與云計算技術之間有密不可分的關系，云計算的運算速度遠超其他計算方式，其主要是以多單位計算機組成科學的綜合運算渠道，使其運算速度呈數倍增長，為超級計算機進行超高運算頻率奠定良好基礎。只有在應用云計算這種現代化的信息篩選方式前提下，才能將大數據的優勢與特點充分發揮出來。大數據技術在數據信息處理方式上具備時效性、動態性、非結構性特點，這主要是大數據技術受數據統計獲取與收集模式影響而具備的特點。大數據技術為人們認識世界提供了新的選擇，極大程度地改變了人們的思維方式。

二、大數據技術對房地產土地評估帶來的影響

由于房地產行業本身具有資產投入量大、消費頻率低、價值鏈條長的行業特點，其對信息的利用效率決定了未來發展決策的能力與水平。當前，房地產行業正處于發展的關鍵時期，在創造經濟價值的同時要警惕行業風險，全面掌握相關信息有利于對當前局勢與企業未來發展做出正確判斷，科學應用大數據技術，能夠讓企業對現有形勢與需求做出細致的了解與明確的判斷。房地產土地評估是一項重要的工作內容，評估人員會根據土地的規格、所在位置、土地特征情況等資料對土地的價值進行衡量與判斷。在此過程中，掌握一系列土地交易資料是基礎條件，由于土地本身的特殊性，在進行土地評估工作時存在一定的復雜性。在進行房地產土地評估作業時，數據方面等能夠勘測到的信息比較容易確定，而區域經濟價值、實際使用效益、使用者品牌價值等難以進行實際衡量，這方面的評估較為重要，原有的數據利用模式存在較大的局限性，主要是受信息體積與獲取方式影響。而大數據技術的應用能夠妥善解決這一問題，房地產土地評估是一個非常典型的數據密集型行業，在進行土地評估工作過程中，要以大量的數據信息為基礎，對土地進行全面評估。在此過程中，要綜合考慮到各類影響因素，正因如此，大數據技術非常適合應用到此項工作中，在分析大數據技術對房地產土地評估影響時，直接分析大數據技術的優勢難以得到直觀的體會，通過與傳統數據形式進行分析對比能夠更充分顯示大數據的優勢。若在進行房地產土地評估時應用傳統的數據分析模式，需要耗費大量的時間與成本，但最終難以獲得有效的參考結果，主要是由于其數據分析速度與數據來源單一性造成的，而用大數據技術能夠有效解決這些問題。通過數據統計能夠以理想的效果對組織行為進行全程記錄，并結合云計算技術進行高頻率運算，以現代化的數據與信息處理速度有效提高房地產土地評估工作的質量與效率，其對房地產土地評估帶來的影響不容忽視。[1]

三、大數據技術在房地產土地評估領域的應用現狀

在房地產行業中，土地評估是一項至關重要的工作內容，對整個行業整體運營與發展有較大的影響。在進行具體評估時，相關人員要根據開發土地的規模、具體的地理位置以及各項特點等諸多信息對其價值進行全面細致的分析與評估。在房地產開發期間，土地成本占整體開發成本比例較大，需要提前做好土地評估工作，為后續一系列工作奠定良好基礎。土地評估工作中運用大數據技術，無須各項與土地相關的數據信息，無須投入較多的時間與資源便可完成收集工作，而與土地經濟價值與開發商品牌價值等相關的信息收集工作具有一定的難度，若沿用傳統數據搜集方式，在實踐工作中難度較大，最終影響到評估結果的準確性。應用大數據技術進行房地產土地評估可以有效提高評估質量與效率，利用先進的數據篩選技術可以實現對各種信息數據的篩選，以此保證信息的真實性與合理性，為后續土地評估工作奠定良好基礎。[2]以熱分析技術為例，此項功能能夠幫助企業快速做出戰略反應，此項技術主要以大數據計數技術為基礎，對城市的發展價值區域、價值洼地等做出數據地圖的分類評價。(圖1)

圖1 熱分析技術下對土地價值的分析

四、大數據技術在房地產土地評估領域應用過程中面臨的突出問題

在現代信息化技術高速發展的背景下，大數據、云計算與搜索引擎等技術手段對傳統房地產土地評估方式提出了全新的考驗。受技術手段、數據信息、人才等諸多因素制約，在進行房地產土地評估過程中，大數據技術的應用依舊處于初期階段，在實踐應用過程中存在以下問題有待進一步解決。

（一）有待進一步深入探究房地產土地評估新技術

當前大多數房地產土地評估項目是在國家法律法規強制要求下進行的，存在一定的強制性，并非房地產企業主動要求進行。很多房地產土地評估機構將注意力都集中在利益方面，會在最短的時間內完成相關工作，沒有對房地產土地評估方式方法進行深入的探究，未能認識到應用大數據技術進行房地產土地評估的重要性。部分評估機構在實踐工作中應付了事，無法保證房地產土地評估工作的質量，對房地產土地評估機構自身的信譽與業務質量提高造成了較大的影響，在一定程度上加大了拓展房地產土地評估業務的難度。從整體發展情況方面分析來看，部分房地產土地評估從業人員的綜合素質相對較差，對信息技術尤其是大數據技術方面的知識了解甚微，難以在實踐工作中有效應用大數據技術。[3]

（二）在評估業務實踐中運營層次較低

當前房地產土地評估機構所處的競爭環境較為激烈且有待進一步改善。受客觀條件影響，難以對評估技術標準進行統一規范與要求，也難以統一協調大數據技術的應用，這對房地產土地評估工作的質量與效率帶來了嚴重影響，造成房地產土地評估市場依舊停留在依靠關系營銷的低水平運營層面上。尤其是房地產土地評估行業與其他相關行業進行溝通、信息共享及滲透的情況并不理想，對于大數據技術在房地產土地評估領域中的應用造成了一定的約束。[4]

（三）大數據安全防護工作面臨嚴峻的挑戰

在信息時代背景下，大數據技術得以廣泛應用，數據安全威脅也隨之而來。例如：云計算技術存在數據存儲安全隱患，容易受到黑客攻擊以及隱私保護的法律風險。隨著數據的不斷集中與數據數量的持續增多，現有的信息安全措施難以滿足大數據時代的信息安全需求，對海量數據進行安全保護的工作難度也在持續增長，數據的分布方式、處理方式也使評估數據泄露風險提升。新環境背景下，網絡結構發生邊界模糊、中心離散、分層減少等變化，造成原本的安全防護理念與技術在設備位置不明確、檢測目標不具體、防護重點不明顯、阻斷措施不相符的情況下難以達到理想的防護效果，造成房地產土地評估大數據安全防護工作面臨嚴重的威脅。[5]

五、改進大數據技術在房地產土地評估領域的應用對策

當前大數據技術為房地產土地評估行業準確地定位了市場發展方向，找到了新的業務增長點,為戰略轉型及提高自身核心競爭力起到了積極的指導作用,直接影響到未來房地產土地評估行業的發展，因此有必要不斷改進并優化大數據技術在房地產土地評估領域的應用。

（一）加大大數據技術的應用研究力度

創新是房地產土地評估機構發展的根本動力，若房地產土地評估機構沒能意識到發展新業務的重要性，勢必會被激烈的市場競爭所淘汰。房地產土地評估機構的研發部門決定其是否能夠實現工作模式創新，決定了研發工作能否達到理想效果。在進行研發工作過程中，要重視應用新技術與新方法，特別是要將大數據技術應用到房地產土地評估工作中，對原有工作流程進行進一步改進與優化，在提高工作質量與效率的同時降低業務成本。有必要應用新的組織方式與管理對策，借助民營高科技企業的技術、人才、設備等方面的優勢與科研機構及高校建立合作關系，共同進行大數據評估技術研發，積極探索大數據領域的雙邊或多邊技術合作，構建房地產土地評估大數據技術科研平臺，以此為大數據技術在房地產土地評估領域應用提供技術支持。[6]

（二）完善房地產土地評估的基礎條件

為了進一步落實大數據技術在房地產土地評估領域中的應用，評估機構要積極引進先進的計算機技術以及相關領域的人才，及時組建相關部門，并且建立房地產土地評估信息化管理平臺，健全并完善數據信息庫與相關的管理制度。如項目信息檔案、客戶信息匯總、信息收集渠道等，為大數據技術應用奠定良好基礎。另外，要持續推進大數據技術在房地產土地評估領域的開放與共享進程，促進房地產土地評估信息渠道建設，支持信息資源共享與業務協同發展，并以此為基礎構建房地產土地評估領域的數據庫。當前房地產土地評估機構之間建立的網絡信息系統自成體系，相互之間較為獨立，彼此之間的數據難以實現共享，其建立的信息系統處于分割狀態，因此有必要借助大數據平臺對信息網絡體系進行進一步整合，實現實時信息數據獲取與交換。此外，房地產土地評估機構要借鑒客戶關系管理理論構建滿足房地產土地評估業務特點的客戶關系管理系統，并建立客戶信息數據庫，對客戶的業務特點與其自身性質進行全面系統的分析，以此做好客戶維護工作。[7]

（三）建設房地產土地評估大數據實時監護系統

當數據庫去受到黑客攻擊時，能夠應用監控手段對入侵者以及攻擊行為做出正確地識別與反擊，建立網絡空間可信任體系。研發針對高密集信息精準服務的相應加密算法，以此保證大數據技術下海量數據中信息快速實時、精準可控的核心技術。在具體實踐中，要盡快建設房地產土地評估數據中心，積極開發評估大數據安全保密技術，在網絡防護方面加大技術研發力度，盡快構建可控的評估大數據安全防護平臺。同時加強介入認證管理，應用密碼技術避免數據污染，應用云威脅分析等方式對不法行為進行精準定位，以此提高房地產土地評估大數據的安全防御能力。[8]

六、結束語

綜上所述，大數據技術在房地產土地評估領域中意義非凡。因此，在激烈的市場競爭環境下，房地產企業要想提高自身生存力與競爭力，勢必要積極應用大數據技術，并構建科學合理的管制措施，持續創新并發展大數據技術。通過這樣的方式獲得大量的評估數據信息，以此不斷提高房地產土地評估工作的質量與水平，促進房地產土地評估工作可持續發展。