春節樓市躺平，成交慘淡

2022年年初地產開局依舊很難，多地新冠肺炎疫情暴發，南方陰雨連綿也像極了慘淡的春節樓市：房企供貨熱情不高，30余個城市春節周（2022年1月31日至2月6日，下同）零供應，樓市成交量一降再降，回落至低位，CRIC監測數據顯示，40個重點城市在春節周期間成交量僅為44.5萬平方米，環比下降84%，同比下降40%。三四線城市延續跌多漲少，未出現顯著的返鄉置業現象。中央“雙降”似乎并未對春節樓市產生較強的刺激作用。

40城供應較往年同期下降二成

2022年春節假期房企推盤積極性普遍不高，主要是受到疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響，除了上海、南京等少數熱點城市在春節周有少量供應外，多數城市均為0供應，蕭條程度可見一斑。

從各地春節售樓處開放情況我們也不難看出端倪，多數城市售樓處處于“躺平”狀態，僅留守1-2人值班，既無加推，也無大型活動，其中上海僅有20余個售樓處開放，而深圳僅有50%-60%的售樓處保持開放，與往年80%以上的售樓處開放率相比，房企整體銷售積極性并不高漲，而北京受疫情突襲影響，今年售樓處也僅有54%保持正常開放。值得關注的是，武漢因去年第四季度成交放量有限，房企態度比較積極，大部分企業春節期間持續“營業”，與以往僅有50%的開放率形成鮮明對比。

結合春節前一周（2022年1月24日至1月30日）累計兩周的新增供應來看依舊不容樂觀：據CRIC監測，40個重點城市在春節兩周（2022年1月24日至2月6日，下同）的新增供應量僅為434.4萬平方米，較2021年同期下降23%，刨除2020年新冠肺炎疫情影響與2019年對比，降幅也達到20%。尤其是三四線城市，春節兩周供應量較2021年和2019年同期近乎腰斬，即便是人口輸出大市徐州等推盤表現依舊不佳，可見房企對于今年返鄉置業并未有過于樂觀的預期。

春節樓市成交慘淡

總體來看，2021年春節樓市并未有明顯轉暖跡象，成交量一降再降，回落至低位。據CRIC監測，40個重點城市在春節周成交量僅為44.5萬平方米，環比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達到13%。數據下滑背后是行業信心的全面滑坡，即便年前中央“雙降”托市，對于購房者的刺激作用依然有限。

分能級來看，一線城市購房需求相對堅挺，成交持穩。春節周成交量同比微跌8%，主要源于去年基數較高，與2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海為例，春節周成交量同比環比齊增，較2019年增幅達16%，市場熱度較高。一方面源于供應放量，另一方面居民購買力相對充沛，加之年初銀行放貸周期均有不同程度的縮短，刺激剛需改善自住需求的集中釋放。

二線城市成交表現略微遜色，11個典型城市春節周成交僅為15.4萬，同比環比降幅均在60%以上，跌幅較為顯著的當數武漢、長沙、重慶、鄭州、長春、成都、青島、昆明等內陸和北部城市。

三四線城市同樣延續跌多漲少，分化加劇的市場特征，并未出現顯著的返鄉置業現象：東南沿海三四線城市諸如常熟、佛山、清遠等春節周成交量雖然環比回落，但仍好于2021年同期，而洛陽、曲阜、開封等整體成交轉淡，購買力迎來階段性瓶頸，事實上，這些城市2020年便處于樓市下行周期，春節成交慘淡也在預料之中。部分城市諸如常州、徐州等春節期間案場到訪量普遍偏低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶到訪，即便部分項目保持了高到訪量，轉化率也普遍偏低，一天成交量僅有1-3套，而CRIC監測的無錫春節期間60個在售項目中，約1/3的項目每天僅有1套成交。紹興、溫州去化率基本為20%，而且以價換量沒效果，蕪湖只有1個項目超過10套，阜陽僅有3個項目在10套左右。云南省內只有西雙版納是好的，西雙版納最好的項目，來訪量也是全省內最高，春節期間接近200組，但也只認購了4套。

綜上，2022年開局依舊很難，中央降息降準，信貸放松似乎并未在春節樓市激起太大的浪花，房企看淡后市，推盤積極性不高，各城市跌多漲少，購房信心全面崩塌，觀望情緒濃厚。在這樣的大背景下，我們認為，2022年行業規模大概率高位回落，不過從各地的亮點項目來看不乏結構性的投資機會，一方面對于購買力相對充裕的核心一二線城市仍是“兵家必爭之地”，供應主導成交的市場屬性使得其短期成交仍存在一定的釋放空間;另一方面隨著地價節節攀升，剛改、改善仍是大勢所趨，同質化競爭壓力下，后期也將更加考驗房企差異化的產品競爭力。

楊科偉

克而瑞研究中心副總經理。