對當前房地產企業現金流風險管控的思考

陳睿

在國家堅守“房住不炒”的定位，不斷加大房地產調控力度的背景下，我國房地產行業經過多年的“狂飆突進”終于迎來了發展拐點。目前房地產行業已經步入了不景氣周期，居民需求放緩，企業融資難度以及壓力加大，多重不利因素導致行業企業普遍出現了比較嚴重的現金流風險，現金流危機成為了壓垮不少房地產企業的“最后一根稻草”。統計數據顯示，進入2021年以來，平均每天都有一家房地產企業倒閉，其中不乏大型知名地產企業，而導火索基本上都是現金流斷裂。在這種背景下，房地產企業人人自危，如何采取有效措施來管控不斷攀升的現金流風險，成為了企業財務管理的重中之重。本文對于這一課題進行系統探討，希望對于目前房地產企業現金流風險狀況進行全面了解掌握，識別房地產企業現金流風險管控方面存在的不足，從而提出相應的解決策略，給企業更好地應對現金流風險提供有益借鑒和啟示。

現金流風險是目前房地產企業面臨的主要風險之一，對于房地產企業現金流特點以及現金流風險成因進行全面的把握分析，有助于制定更有針對性以及實效性的管控策略。

房地產企業現金流特點

房地產行業企業現金流特點更容易導致現金流風險。房地產是典型的資金密集型行業，資金投入量巨大，資金回收期也比較長，資產負債率比較高，這就很容易導致現金流風險的產生。從房地產企業的現金流來看，主要就是買地支出、工程建設支出等，現金流入主要包括了自有資金、銀行借款、銷售收入等。房地產企業建設項目在能夠取得銷售收入之前會有大量的資金墊付，沒有雄厚的資金儲備很難完成項目開發建設。多數房地產企業一直憑借著高負債、高周轉來不斷發展壯大，這樣的現金流特點很容易導致現金流風險的滋生。

房地產企業現金流風險成因

盡管房地產企業現金流風險具體成因非常復雜，但是從根本原因來看，還在于資金流入流出不平衡，導致企業出現資金緊張。從國家層面的發展定位來看，在房地產嚴重脫實向虛，房價收入比脫離剛需消費能力的背景下，國家出臺了一系列的調控措施，尤其是三道紅線政策，直接限制了房地產企業的融資，導致了很多房地產企業之前嚴重依賴的銀行借款、債券融資等籌資模式無法提供大量的資金，資金流入受到了很大的限制。從銷售來看，各個城市的限購、限賣政策導致了很多人持幣待購，居高不下的房價將很大一部分的剛需人群拒之門外，這導致了企業營收下滑。與此同時，很多房地產企業前期大量的建設項目像是“吞金獸”一樣，需要企業源源不斷地提供資金支持，長時間的現金流出大于現金流入必然會導致現金流風險產生。

當前房地產企業現金流風險管控存在較多的不足，在對于一些房地產企業進行調查分析的基礎之上，本文將該領域比較典型的不足歸納為以下幾個方面：

風險意識不強

現金流風險意識不強是很多房地產企業的通病，1998年房改以來，房地產行業的持續火熱發展給了從業人員一種錯覺，即這一行業在未來依然會保持較好的發展勢頭，尤其是在經濟增速放緩，房地產成為拉動經濟發展的支柱產業，同時土地財政依賴嚴重的背景下，政府必然不會過度打壓房地產，還會一如既往地支持房地產產業。這樣的錯覺導致了房地產企業的管理者缺少風險意識和危機意識，依然通過擴大負債、擴大規模來搶占市場，結果在政策環境、行業環境發生重大變化的時候，現金流風險被無限放大。另外房地產企業管理者的重心更多地放在了市場拓展、工程建設等方面，反而對于潛在的現金流風險沒有給予足夠的關注，也因此導致了現金流風險管控被邊緣化，企業沒有在此方面投入必要的精力去加以應對。

現金流風險預警不及時

現金流風險是可以及時識別預警的，通過設置一些敏感性指標，可以提前預知風險，從而給現金流風險管控提供更富裕的時間。很多房地產企業之所以面對現金流風險無法有效加以應對，主要就是因為風險預警不夠及時，無法及時發現現金流風險。不少房地產企業并沒有制定完善的現金流風險預警機制，無法在現金流風險發生之前提前預測，這導致企業無法未雨綢繆地加以應對，突然發生現金流風險，企業應對會比較慌亂，無法及時化解風險。

現金流風險應對彈性差

目前房地產企業現金流風險管控的不足主要集中在應對缺少彈性方面，目前房地產企業內外經營環境瞬息萬變，現金流風險也處于一個不斷變化的狀態，這對于企業現金流風險應對彈性要求極高。現實情況卻是很多房地產企業現金流風險應對措施單一僵化、被動低效，結果出現了無法有效管控現金流風險的突出問題。從房地產企業現金流風險應對措施來看，基本上以被動承受為主，往往都是風險發生之后才采取措施進行應對，如匆忙借債、匆忙拋售資產等等，這樣容易導致企業需要付出較高的成本，也容易導致現金流風險的徹底失控。

房地產企業現金流風險管控需要多措并舉，針對上文所談到的各種不足，本文認為需要注重做好以下幾個方面的工作來加以應對，從而實現對現金流風險的有效管控。

增強現金流風險意識

房地產企業管理者需要增強現金流風險意識，對于現金流風險發生所帶來的巨大危害有一個正確的認識，日常工作中投入更多的精力關注現金流狀況。房地產行業已經步入了不景氣周期，輝煌不在是大概率的事情，房地產企業管理者需要直面現實，進一步增強自身的危機意識、風險意識，將現金流風險管控置于一個更加重要的位置，多多關注現金流風險。企業管理者需要自上而下，通過多種渠道進行現金流風險的宣傳，讓現金流風險意識深入人心，將其作為分公司以及項目主要的經營指標進行考核。從企業的整體戰略來看，則是要采用穩定或者收縮戰略，主動降低負債規模，增加資本金，從激進轉向保守，保證三道紅線符合監管要求，從而降低現金流風險。

及時進行現金流風險預警

房地產企業在現金流風險未發生的時候，提前采取措施加以干預，不僅花費的成本較小，同時效果也比較好。從這一角度來說，房地產企業需要及時進行現金流量風險預警，完善預警指標，通過定期觀察預警指標的變化，識別評價現金流風險，對于現金流風險發生概率、具體危害等進行定性、定量評估，根據評估結果提前制定應對措施，從而有效化解現金流風險。

房地產企業現金流風險預警體系的建設，需要依托于財務管理信息化系統，只有對于企業現金流量的數據進行全面、及時地掌握，才能夠準確把握現金流風險。從這一角度來說，房地產企業需要注重財務管理信息化建設，引入財務集中管理模式，實現對于各個分公司、各個項目現金流情況的全面掌握，給現金流量分析提供詳實的基礎數據。舉例來說，基于財務管理信息系統，對于季度現金流進行分析，對于全年現金流進行預測，根據現金流的變動趨勢提前進行預警。

提升現金流風險應對彈性

面對不斷攀升的現金流風險，房地產企業需要在應對措施方面進行優化，綜合用好風險規避、風險減輕、風險分散、風險承受等措施，提升應對措施的彈性，從而降低現金流風險發生概率，降低現金流風險所帶來的危害。房地產企業要制定風險應對預案，一旦風險發生迅速啟動預案，讓企業能夠在較短的時間內化解風險。

企業需要有一定的資金儲備來應對現金流風險，對于市場變化所帶來的現金流風險要有對沖機制，從而保證現金流風險處于一個可控的狀態。舉例來說，房地產企業的利息備付率、償債備付率要保持在一個相對合理的水平，即使短時內企業的營收不達預期，企業也能夠有一定的資金來應對各種支出，從而保證現金流的平穩。

總而言之，房地產行業已經步入了新的發展階段，對于行業企業的管理者來說，一定要對于行業發展趨勢有一個正確的研判，對于日益攀升的現金流風險有一個客觀的認識，從而做到觀念層面高度重視現金流風險管控。本文提出的房地產企業現金流風險管控策略包括了增強現金流風險意識、及時進行現金流風險預警、提升現金流風險應對彈性等，一方面這幾點需要做到統籌兼顧，另一方面也不能局限于這幾點。對于房地產企業管理者來說，需要密切關注現金流風險管控這一課題，了解掌握企業現金流風險大小，挖掘分析風險成因，從而做到在應對策略方面不斷推陳出新，及時總結經驗教訓，實現對于現金流風險的有效管控，為企業的持續健康發展提供良好的保障。

（青島農業大學）