基于農(nóng)旅融合的都市休閑農(nóng)業(yè)園項目投資策略
——以A市草莓觀光園為例

余潔

（北京農(nóng)業(yè)嘉年華投資管理有限公司，北京 102211）

一、都市休閑農(nóng)業(yè)園概述

都市休閑農(nóng)業(yè)園是都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的一種產(chǎn)業(yè)模式，在城市周邊打造以農(nóng)業(yè)為核心內(nèi)涵、融入休閑娛樂元素的主題園區(qū)，充分滿足都市人群對田園風(fēng)光和自然怡情的需求和向往。以第三產(chǎn)業(yè)帶動第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高第一產(chǎn)業(yè)附加值，拓展城市傳統(tǒng)功能。都市休閑農(nóng)業(yè)園的投資方正積極探索和共同建立產(chǎn)權(quán)激勵、規(guī)劃引領(lǐng)、特許經(jīng)營、生態(tài)補償?shù)亩际鞋F(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)協(xié)同發(fā)展機制。

基于農(nóng)旅融合的都市休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)是一種集生產(chǎn)功能、生活功能以及生態(tài)功能于一體的高級產(chǎn)業(yè)形態(tài)，其內(nèi)容主要有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)種植、農(nóng)事體驗、科普研學(xué)、休閑娛樂，并配套有生態(tài)餐廳、鄉(xiāng)居民宿等。同時，都市休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)發(fā)揮著多功能平臺的作用，包括政府興農(nóng)助農(nóng)平臺、農(nóng)業(yè)科技展示平臺、創(chuàng)意娛樂體驗平臺、科普教育交流平臺等，推動了農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、文化教育業(yè)等多業(yè)態(tài)的綜合發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級。

二、投資項目風(fēng)險識別與評價

在制定項目投資策略時，準(zhǔn)確識別、評價關(guān)鍵性項目的投資風(fēng)險因素，是作出科學(xué)投資策略、避免投資失敗的第一步。項目投資風(fēng)險是影響項目建設(shè)運營效率和效果，無法實現(xiàn)項目投資回報的各種風(fēng)險的集合。作為多產(chǎn)業(yè)融合的新型業(yè)態(tài)，雖然受到投資者的熱捧，但都市休閑農(nóng)業(yè)園的運營周期長、投資規(guī)模大、涉及范圍廣，因此該項目的投資風(fēng)險往往比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)項目的投資風(fēng)險更高。

識別項目風(fēng)險，需要準(zhǔn)確把握投資項目特征，再選擇合適的風(fēng)險識別工具。

（一）項目特征

1.綜合性

都市休閑農(nóng)業(yè)園項目的業(yè)態(tài)綜合性強，結(jié)合了第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)的園區(qū)內(nèi)容也不再局限于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，而綜合了生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)等。

2.強關(guān)聯(lián)

都市休閑農(nóng)業(yè)園項目的產(chǎn)業(yè)鏈呈現(xiàn)出高度組織化的特點，各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)關(guān)聯(lián)緊密。園區(qū)運營企業(yè)、投資人、農(nóng)村合作社、當(dāng)?shù)卣嚷?lián)結(jié)緊密，利益共享，風(fēng)險共擔(dān)。

3.高敏感

都市休閑農(nóng)業(yè)園項目是一種高敏感性項目，對自然環(huán)境、政策、市場、資源、文化、社會等內(nèi)外環(huán)境因素的變化均高度敏感，項目情況易于變化。

4.社會性

與其他產(chǎn)業(yè)的投資項目有所不同，都市休閑農(nóng)業(yè)園項目不是一個單純的投資項目，而具有更多的政治功能和社會意義，對增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入、建立人與自然和諧社會以及落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略等具有顯著作用。

（二）投資項目風(fēng)險識別

當(dāng)前，主流的投資風(fēng)險識別方法有德爾菲法、流程圖法、頭腦風(fēng)暴法、工程分解結(jié)構(gòu)法等。德爾菲法適合大型項目，通過匿名投票、多輪征求的方式匯集專家們的意見，最終形成統(tǒng)一意見。

上述都市休閑農(nóng)業(yè)園項目涉及多行業(yè)多領(lǐng)域，項目投資專業(yè)性較強，應(yīng)高度重視各行業(yè)專家意見。相較于工程分解結(jié)構(gòu)法等其他方法，德爾菲法的風(fēng)險識別將會更聚焦精確、專業(yè)高效。德爾菲法可以和風(fēng)險矩陣法共同用于后續(xù)的投資風(fēng)險評價。都市休閑農(nóng)業(yè)園項目主要有以下幾個風(fēng)險因素。

1.系統(tǒng)性風(fēng)險

政治風(fēng)險：政府政策風(fēng)險（征地、土地規(guī)劃、環(huán)保政策等）、政府信用風(fēng)險（行政審批不到位、承諾不履行等）、腐敗風(fēng)險（受賄、亂收費、權(quán)力濫用等）。

經(jīng)濟風(fēng)險：金融風(fēng)險（利率、匯率、資本市場等）、通貨膨脹風(fēng)險（國內(nèi)購買力、國際通脹等）、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險（產(chǎn)業(yè)周期、產(chǎn)業(yè)波動等）、市場風(fēng)險（市場供需、競爭者、替代品等）。

法律風(fēng)險：法律變更風(fēng)險（所涉法律規(guī)章變化、新增、廢止等）、政策漏洞風(fēng)險（立法未覆蓋、監(jiān)管缺失等）。

技術(shù)風(fēng)險：行業(yè)技術(shù)風(fēng)險（農(nóng)業(yè)技術(shù)、文旅業(yè)新技術(shù)等）。

文化風(fēng)險：社會文化風(fēng)險（民族文化、地方文化、潮流文化等）。

不可抗力風(fēng)險：自然風(fēng)險（氣象、地質(zhì)等自然災(zāi)害）、社會事件風(fēng)險（民眾干預(yù)、戰(zhàn)爭、動亂等）。

2.非系統(tǒng)性風(fēng)險

戰(zhàn)略風(fēng)險：經(jīng)營戰(zhàn)略風(fēng)險（園區(qū)戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略計劃、戰(zhàn)略執(zhí)行等）。

管理風(fēng)險：運營管理風(fēng)險（運營內(nèi)容、組織、合同、采購管理等）、資產(chǎn)管理風(fēng)險（建筑物構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備、物品物資等）、安全管理風(fēng)險（安全生產(chǎn)、園區(qū)財產(chǎn)安全等）、聲譽管理風(fēng)險（游客投訴、經(jīng)營失信等）。

建設(shè)風(fēng)險：規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險（勘察、規(guī)劃、設(shè)計等）、建設(shè)施工風(fēng)險（施工質(zhì)量、施工進度等）。資金挪用、資金安全等）。

（三）項目投資風(fēng)險評價

都市休閑農(nóng)業(yè)園項目涉及政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、自然風(fēng)險等較多不確定性因素，因此須對這些模糊不清的風(fēng)險因素進行風(fēng)險等級確定。風(fēng)險等級評價是該類項目投資風(fēng)險管理機制的重要環(huán)節(jié)。風(fēng)險矩陣法作為一種評價風(fēng)險等級的可視化工具，得到了廣泛應(yīng)用，采用定量和定性相結(jié)合的方法確定投資風(fēng)險影響程度和發(fā)生概率，這需要專家們運用豐富實踐經(jīng)驗作出合理判斷，同時制定程度等級標(biāo)準(zhǔn)。

1.風(fēng)險嚴(yán)重程度等級標(biāo)準(zhǔn)

風(fēng)險Ⅴ級，極重大程度。后果：項目投資終止，投資超出預(yù)算50%（含）以上。

風(fēng)險Ⅳ級，重大程度。后果：項目投資部分完成，投資超出預(yù)算30%（含）～50%。

風(fēng)險Ⅲ級，中等程度。后果：項目投資基本完成，投資超出預(yù)算10%（含）～30%。

風(fēng)險Ⅱ級，輕微程度。后果：項目投資較順利完成，投資超出預(yù)算0～10%。

風(fēng)險Ⅰ級，極輕微程度。后果：項目投資圓滿完成，投資未超出預(yù)算。

2.風(fēng)險可能程度等級標(biāo)準(zhǔn)

5級，極可能發(fā)生，概率91%～100%，在絕大多數(shù)情況下都會發(fā)生。

4級，極可能發(fā)生，概率51%～90%，在多數(shù)情況下很可能發(fā)生。

3級，極可能發(fā)生，概率21%～50%，在某些時候能夠發(fā)生。

2級，極可能發(fā)生，概率5%～20%，在通常情況下不太可能發(fā)生。

1級，極可能發(fā)生，概率0～4%，在例外情況下才有可能發(fā)生。

3.風(fēng)險評價等級

H：高風(fēng)險；M～H：中高風(fēng)險；M：中風(fēng)險；L：低風(fēng)險。

圖1 都市休閑現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園風(fēng)險評價矩陣圖

財務(wù)風(fēng)險：融資風(fēng)險（資金缺口、融資能力、融資成本等）、盈利風(fēng)險（收入波動、成本控制、稅費等）、資金運營風(fēng)險（現(xiàn)金流量、

三、制定項目投資策略

文章所指的投資策略，是指在項目投資過程中為有效規(guī)避風(fēng)險，根據(jù)風(fēng)險承受能力和風(fēng)險應(yīng)對措施而采取的綜合策略，以獲得最優(yōu)投資效益，實現(xiàn)投資目標(biāo)。基于投資風(fēng)險評價和應(yīng)對結(jié)果，制定相應(yīng)的投資策略，能夠提高投資決策的科學(xué)性和有效性。一是確定項目定位和目標(biāo)；二是進行風(fēng)險應(yīng)對；三是開展投資決策；四是評價投資目標(biāo)。

（一）確定項目定位和目標(biāo)

各個城市、村鎮(zhèn)和當(dāng)?shù)貓@區(qū)的資源稟賦、地方規(guī)劃以及投資者資源都有所不同，因此，每個都市休閑農(nóng)業(yè)園的項目定位和項目目標(biāo)也各有不同。我國都市休閑農(nóng)業(yè)園主要有田園觀光型、園藝觀賞型、動物觀賞型、農(nóng)事體驗型、科普教育型、休閑度假型以及綜合型。在確定項目定位和目標(biāo)時，須綜合考慮所在地的政策導(dǎo)向、城市特點、村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)等因素。

（二）制定風(fēng)險應(yīng)對措施

充分利用風(fēng)險識別和評價結(jié)果，對每一項風(fēng)險因素制定切實有效的風(fēng)險應(yīng)對措施，并據(jù)此修正投資決策信息和數(shù)據(jù)，為開展投資決策和投資評價奠定基礎(chǔ)。

應(yīng)對都市休閑農(nóng)業(yè)園項目風(fēng)險主要有四種措施，但并不意味著每種風(fēng)險因素只局限于一種應(yīng)對措施。以下列舉出一些適用的風(fēng)險因素。

第一，風(fēng)險承受：接受風(fēng)險，承擔(dān)風(fēng)險后果。適用運營管理風(fēng)險。

第二，風(fēng)險規(guī)避：主動回避、停止或退出活動。適用政策風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險。

第三，風(fēng)險分擔(dān)：風(fēng)險轉(zhuǎn)移，即采用保險、合同約定等方式轉(zhuǎn)移到第三方，適用政府信用風(fēng)險、政府政策風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險；風(fēng)險對沖，即將事件的風(fēng)險影響相互抵消，適用金融風(fēng)險。

第四，風(fēng)險降低：風(fēng)險轉(zhuǎn)換，即通過戰(zhàn)略調(diào)整或經(jīng)營手段，將一種風(fēng)險轉(zhuǎn)換為另一種風(fēng)險，適用市場風(fēng)險、經(jīng)營戰(zhàn)略風(fēng)險、運營管理風(fēng)險、資產(chǎn)管理風(fēng)險；風(fēng)險補償，即主動承擔(dān)風(fēng)險，提前采取措施補償可能發(fā)生的損失，適用通貨膨脹風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險；風(fēng)險控制，即采取措施控制風(fēng)險事件發(fā)生的動因、環(huán)境和條件，適用規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險、建設(shè)施工風(fēng)險、聲譽管理風(fēng)險、安全管理風(fēng)險。

（三）投資決策指標(biāo)測算

常用的投資決策指標(biāo)有凈現(xiàn)值法、會計收益率法、內(nèi)含報酬率法和投資回收期法。值得注意的是，應(yīng)在風(fēng)險應(yīng)對后開展合理預(yù)測，對投資預(yù)算數(shù)據(jù)進行風(fēng)險調(diào)整的合理修正。在投資項目決策時應(yīng)考慮兩個重要因素，即確定現(xiàn)金流當(dāng)量系數(shù)和風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率。結(jié)合前期的風(fēng)險識別評價和應(yīng)對措施，對投資項目建設(shè)運營期的現(xiàn)金流進行修正，使之成為可承受范圍內(nèi)的安全現(xiàn)金流量。

當(dāng)整個園區(qū)項目可以進行子項目拆分投資，或者有多個園區(qū)投資項目備選時，投資者可以綜合運用上述方法和指標(biāo)進行測算和決策。

（四）投資項目目標(biāo)評價

根據(jù)都市休閑農(nóng)業(yè)園項目內(nèi)容和特征，投資項目的目標(biāo)需要從經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益三個方面進行評價。都市休閑農(nóng)業(yè)園項目投資目標(biāo)的評價指標(biāo)主要有以下幾個。

第一，經(jīng)濟效益指標(biāo)：盈利能力（投資利潤率、投資回收期）；償債能力（利息備付率、借款償付期）；抗風(fēng)險能力（盈虧平衡分析值、敏感性分析值）。

第二，生態(tài)效益指標(biāo)：環(huán)境質(zhì)量效益（環(huán)境質(zhì)量指數(shù)）；節(jié)能減排效益（占用耕地指標(biāo)、耗水量指標(biāo)、綜合能耗指標(biāo)）。

第三，社會效益指標(biāo)：就業(yè)效益（就業(yè)崗位）；納稅效益（年納稅額）；綜合投資帶動（投資帶動總額）。

四、應(yīng)用實例

（一）項目背景

1.概況

A市草莓觀光園占地約613畝，建設(shè)目標(biāo)定位于A市都市休閑農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。土地性質(zhì)包括一般農(nóng)用地、一般林地和少量建設(shè)用地。園區(qū)已有設(shè)施包括30座草莓大棚、日光溫室種植展示區(qū)、辦公區(qū)、停車場、熱源和水電系統(tǒng)等。該園區(qū)項目投資規(guī)劃內(nèi)容包括科技展館區(qū)、無動力設(shè)施游樂區(qū)、度假住宿區(qū)、園區(qū)景觀打造以及道路鋪裝。項目建設(shè)期為1年，預(yù)計項目總投資3億元。項目資金的來源主要以國有平臺公司和社會資本投資為主，以政府補助資金為輔，無借貸資金。

2.運營模式

該項目實行地方政府主導(dǎo)支持下的多元共管的公司治理型結(jié)構(gòu)，由園區(qū)產(chǎn)權(quán)單位某國有平臺公司與社會資本共同設(shè)立的項目公司負(fù)責(zé)園區(qū)建設(shè)運營。園區(qū)總體管理以地方政府和國有平臺公司為主導(dǎo)，園區(qū)運營管理由項目公司具體組織運行。

3.項目投資測算

A市草莓觀光園項目的投資總額約29 342萬元，其中前期費用1 022萬元、勘查設(shè)計費用1 022萬元、建筑工程費2 908萬元、景觀道路（鋪裝、綠化）720萬元、內(nèi)部裝修費18 450萬元、設(shè)備費用4 620萬元、運營鋪底資金600萬元。

（二）投資風(fēng)險識別與評價

針對該類項目特點，在風(fēng)險識別評價時應(yīng)選擇德爾菲法和風(fēng)險矩陣法。該項目所屬的轄區(qū)政府牽頭組織推薦了農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化旅游、自然資源規(guī)劃、園林設(shè)計、電商營銷、園區(qū)運營等相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域的專家29人組成專家顧問組，梳理出A市草莓觀光園項目投資風(fēng)險清單，進而對清單項目進行概率和風(fēng)險影響程度評估，得出A市草莓觀光園項目投資風(fēng)險評價矩陣。

該項目專家顧問組識別出的A市草莓觀光園風(fēng)險因素有土地政策風(fēng)險、環(huán)保政策風(fēng)險、行政審批不到位風(fēng)險、利率風(fēng)險、國內(nèi)購買力風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)周期風(fēng)險、競爭者風(fēng)險、替代品風(fēng)險、用地法律法規(guī)風(fēng)險、臨時政策風(fēng)險、農(nóng)業(yè)技術(shù)風(fēng)險、文旅業(yè)新技術(shù)風(fēng)險、潮流文化風(fēng)險、自然災(zāi)害風(fēng)險、民眾干預(yù)風(fēng)險、戰(zhàn)略制定風(fēng)險、運營內(nèi)容風(fēng)險、建筑物構(gòu)筑物產(chǎn)權(quán)風(fēng)險、園區(qū)財產(chǎn)安全風(fēng)險、游客投訴風(fēng)險、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險、施工進度風(fēng)險、融資成本風(fēng)險、收入波動風(fēng)險、現(xiàn)金流量風(fēng)險。

圖2 A市草莓觀光園風(fēng)險評價矩陣圖

（三）制定投資策略

第一，經(jīng)研判和評價市場、經(jīng)濟、社會、文化、自然等風(fēng)險因素，明確了該投資項目定位和目標(biāo)：打造國內(nèi)首個以草莓為主題，以綠色技術(shù)為手段，以產(chǎn)業(yè)融合為目標(biāo)的“農(nóng)業(yè)+文化”主題親子樂園，從而帶動鄉(xiāng)村振興，實現(xiàn)共同富裕。預(yù)計游客量可達94.6萬人次。

第二，制定項目投資風(fēng)險應(yīng)對措施。以土地政策風(fēng)險為例，園區(qū)主要是一般農(nóng)用地，土地使用政策日趨嚴(yán)格。風(fēng)險應(yīng)對措施基于現(xiàn)有場地基礎(chǔ)布局業(yè)態(tài)，搭建臨時設(shè)施，匹配土地用途，降低審批成本和建設(shè)拆除成本，避免項目失敗。風(fēng)險措施擬定后修正現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，預(yù)測項目年均營業(yè)收入1.39億元、稅后利潤（經(jīng)營期）6 275萬元/年、稅費2 762萬元/年。

第三，項目投資決策指標(biāo)測算。案例采用投資回收期和內(nèi)部收益率法，指標(biāo)測算結(jié)果為投資回收期4.5年、內(nèi)部收益率19.57%，超過項目預(yù)期收益率15%。

第四，項目投資目標(biāo)評價指標(biāo)測算。案例關(guān)鍵性投資目標(biāo)主要有以下三個。

經(jīng)濟效益指標(biāo)：投資利潤率31.69%、投資回收期4.5年。

生態(tài)效益指標(biāo)：環(huán)境質(zhì)量指數(shù)3.5、節(jié)能耗水量指標(biāo)2.8 m/噸、綜合能耗指標(biāo)0.27。

社會效益指標(biāo)：直接就業(yè)崗位400個、間接就業(yè)崗位2 000個、納稅額2 762萬元/年、綜合投資帶動總額15億元。

根據(jù)風(fēng)險識別評價結(jié)果，制定A市草莓觀光園項目投資策略，包括風(fēng)險應(yīng)對、投資決策指標(biāo)測算和投資目標(biāo)評價，從而得出總體項目投資策略結(jié)論：首先，投資決策測算和投資目標(biāo)評價結(jié)果良好，該項目具備投資可行性；其次，對于投資風(fēng)險評價中M級以上的風(fēng)險因素，應(yīng)當(dāng)加以關(guān)注，在投資項目整個過程中予以重視并采取靈活的風(fēng)險應(yīng)對措施；最后，項目風(fēng)險因素較多，應(yīng)根據(jù)項目情況的不斷變化，預(yù)留出彈性空間，及時修正投資策略偏差。

五、結(jié)語

隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和“兩山”理念的實踐發(fā)展，建設(shè)都市休閑農(nóng)業(yè)園成為當(dāng)下構(gòu)建城市與鄉(xiāng)村之間、人與自然之間和諧關(guān)系的投資熱點。在新冠肺炎疫情常態(tài)化、人民群眾旅游欲望長期壓抑的大環(huán)境下，文章基于農(nóng)旅融合研究都市休閑農(nóng)業(yè)園投資策略具有重要意義。為避免近些年此類項目盲目投資建設(shè)、投資策略失誤、損失耗費嚴(yán)重等突出問題，文章深入分析了此類項目特征，全面梳理識別都市休閑農(nóng)業(yè)園項目的風(fēng)險因素并進行等級評價，從而制定有效的應(yīng)對措施，作出科學(xué)投資策略，規(guī)避投資風(fēng)險，避免項目投資失敗。