一個房地產中介傭金案例實錄

本專欄文章通常以議論為主，議論的依據則是學理或法理，所以原本這個案例是不會在專欄文章里面討論的，因為這個案例摻雜了情理的因素。不過這個案例所說的情況又的確是現實當中并不少見的，至少筆者這些年每年都遇到過不止一例（當然每一例情況會有所不同），所以作為本專欄的一個例外，在這里寫出來。因為是基于情理而不是學理或法理，所以寫的時候并不進行太多分析，更多是實錄，不過會有一些補充說明，文中用斜體字。

先看實景對話——

友：中介的服務收費有標的百分比的標準嗎？

我：沒有政府定價。

（“標準”一詞并沒有統一定義，所以我先假設對方問的是政府定的標準）

友：有行業慣例嗎？

我：現在裕豐是0.69%。

（我這個說法其實并不準確，引用裕豐地產的正式說法是：“從2021年7月1日起，裕豐地產旗下的二手房買賣將統一向買賣雙方各收取成交價0.69%的傭金，單方不低于6000元”。之所以在這里給出具體某個公司的收費標準，并不是要替這家公司做廣告，而是因為這家公司明確向社會公示了自己的傭金標準。而且，就傭金這個問題本身而言，我歷來不贊成用低價招徠客戶然后用低質服務損害客戶利益）

友：938萬元的房價向雙方收了10.6萬元中介費是不是偏高了一點。

我：有沒有動用武力？

（我這位朋友是持牌律師，所以我這樣問他）

友：我覺得可能存在欺詐的嫌疑。

我：那就告欺詐。

（同樣因為他是律師，所以站在他的角度，我覺得這給他帶來了訴訟業務）

友：是被中介告了，而且是某某。

（他這才說出某某名字，某某是我和他共同的好友。某某被中介告了，之前我沒得到任何消息）

我：他在付錢的時候是否處于行為自主狀態？

友：是。

我：不能反訴嗎？

（寫這句話的時候我引用了上面“被中介告了”那句）

友：不值得。一共36000元的標的，再反訴，訴訟費都不值得。

對話到此結束了。

就案例討論案例，應該說這個案例的情況并沒有說清楚。通常如果有人找我解決這類糾紛，我會建議他們首先去廣州市房地產中介協會投訴，也就是在協會正式立案。協會有專門處理糾紛的機制，首先當然是全面了解情況：投訴人提供的情況說明和各種證據、被投訴人的解釋說明和證據。然后進行調解——協會對任何一方都沒有強制力，能做的就是調解。不過因為調解是依法依規，同時也會給雙方講道理，所以調解的成功率還是比較高的（具體可參閱廣州市房地產中介協會網站和微信公眾號定期發布的存量房交易糾紛調處工作簡報），調處不成功的，則建議雙方通過起訴等法律途徑解決。

如果是在糾紛發生之前找我，我會首先建議找“靠譜”的房地產經紀公司，舉例來說，應該從廣州市房地產中介協會1000多家會員企業當中找，因為協會會員企業會更配合協會的調解，這也是有數據支持的（具體數據同樣可以查閱廣州市房地產中介協會歷年的存量房交易糾紛調處工作簡報），而會員企業在執行行業規范方面總體也會比非會員企業做得更好。

不過有意思的是：絕大多數來找我的人都是在產生糾紛之后，至于為什么沒有在找經紀公司服務之前就先做點防患于未然的事，我從沒問過，所以也給不出答案。

再補充說明一下：如果朋友希望我在一開始就給房地產經紀公司打個招呼，我會要求后者提供優質的服務（雖說即使不說，他們也應該這樣做，這是廣州市房地產中介協會一直在引導會員做的）。至于傭金，我希望他們自己協商。既然兩邊都把我當朋友，如果你們也把對方當做朋友，那么理應互惠互讓;如果大家都認為朋友歸朋友，生意歸生意，那么我相信雙方作為理性的經紀人，自能協商一個雙方都能接受的價格。

作者簡介：

廖俊平，中山大學嶺南

學院教授。