房屋交易合同網簽備案的作用

摘要：房屋交易合同網簽備案通過充分借助政府公信力、充分運營信息技術手段，實現了對交易行為的保護，對市場秩序的維護，對法律制度的補充，已成為極具中國特色的房屋交易管理制度。結合房屋網簽備案的主要作用，認為包括房屋網簽備案制度在內的中國特色合同網簽備案制度將在不同的領域發揮更大、更積極的作用。

關鍵詞：交易管理;網簽;法律

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0022-03 收稿日期：2021-12-20

房屋交易，尤其是涉及房屋買賣的交易活動，其“交易價值大、過程長”，對絕大多數當事人而言屬于“低頻交易”，為更好地保護當事人的合法權益，各國普遍對房屋交易建立了保護性制度安排。例如，美國實行產權保險+資金監管制度;德國、瑞士等實行公證人制度;澳大利亞實行律師介入制度等。以《城市房地產管理法》確定的房地產成交價格申報為法律基礎，經過長時間的探索和實踐，我國的房屋交易合同網簽備案（簡稱房屋網簽備案）制度日趨成熟，成為最具中國特色的房屋交易保護制度。與境外的房屋交易保護制度相比，我國的房屋網簽備案制度發揮了政府的公信力，運用了信息技術手段，不增加當事人的交易成本、可在線上不見面辦理，真正實現了零成本、高效率、無感式的交易保護，被稱為“中國式”買房。每每在與境外專家、同仁交流、介紹房屋網簽備案制度時，他們都羨慕不已。房屋網簽備案與不動產登記不同，房屋網簽備案是交易活動過程中的一個過程，不動產登記是交易完成后物權的記載與公示的一個環節。房屋網簽備案作用主要體現在以下幾個方面：

1 實現房屋交易前、中、后“三重”保護

第一重保護，在房屋交易前，“交易主客體核驗保護”。對擬參與交易的當事人（交易主體）需通過房屋交易系統核驗，方可簽署交易合同。例如，核驗購買人是否屬于限制購房人，如屬于限制購房人主體核驗不予通過。對擬交易的房屋（交易客體）需通過房屋交易系統核驗，方可掛牌、發布出售（出租）信息。例如，屬于預售商品房的，需獲得商品房預售許可證方可交易;屬于存量房的，需不存在限制交易的情形方可交易。第二重保護，在房屋交易過程中，“備案排他性保護”。交易當事人完成房屋網簽備案后，已網簽備案的新建商品房買賣合同、存量房買賣合同、房屋租賃合同，非經交易當事人共同同意，不得擅自撤銷網簽備案。已網簽備案的房屋，不得重復簽訂買賣、租賃合同，杜絕“一房多賣”“重復租賃”等行為。第三重保護，在房屋交易活動完成前，“房屋交易資金保護”，房屋交易資金納入監管賬戶。在房屋交付、完成房屋所有權轉移登記后，房屋交易資金方可劃轉給出賣人，杜絕出現買房人“房錢兩空”、經紀機構侵占、挪用當事人交易資金，保障交易資金的安全。“三重”保護措施，構成了房屋交易的閉環管理。

2 彌補債權公示力的不足

通過房屋網簽備案可以讓相關當事人及時、準確地知悉有關交易合同的存在、相關債權的存在，以有效預防潛在的風險，享受權益保護。房屋網簽備案的公示作用已在實踐中獲得了認可，人民法院在預查封、確定優先于建設工程價款受償權的購房人時，均應基于已備案的合同。一些地區還通過地方立法規定，未經備案的商品房買賣合同不得對抗第三人。尤其是《民法典》實施后，對買賣不破租賃、房屋承租人優先購買權、共同居住人的繼續承租權等權利的保護，依據房屋網簽備案予以認可保護，才能真正落實對真實交易的有效保護。

3 有助于完善善意取得制度

我國《民法典》第311條規定了善于取得制度。就善意取得房屋而言“合理的價格轉讓”“房屋已登記”較為容易判斷，對“受讓時需是善意的”往往是爭論的角度、確定的難點。特別是在房價出現上漲時，有的出賣人為獲取更高的利益，一方面拖延已簽訂房屋買賣合同的履行，另一方面，與他人重新簽訂更高價款的房屋買賣合同并及時履行。嚴重損害了購房人的利益。通過網簽備案制度有效防范濫用善意取得制度。他人明知或通過網簽可以知悉所購買的房屋已網簽備案，即該房屋已處于交易狀態，采取不辦理合同網簽備案直接辦理登記獲取房屋所有權行為，如產生糾紛則不應構成“善意取得”。

4 杜絕交易合同陷阱

房屋交易對大多數人而言，一般不掌握房屋交易專業知識，尤其是在購買商品房與房地產開發企業簽訂商品房買賣合同的活動中，更是處于專業的劣勢地位。甚至出現個別不良企業通過合同免除自己的責任，排除購房人的權利。而房屋網簽備案為交易當事人提供了新建商品房買賣、存量房買賣、房屋租賃等合同示范文本。合同示范文本從平等保護的原則，對合同內容進行了規范，矯正因交易信息不對稱、專業知識不對稱等造成的權益失衡。同時，對在交易過程中容易產生糾紛的問題，作出明確細致的約定，有效減少了買賣合同糾紛，對交易雙方合法權益評的保護。

5 規范房屋中介行為

存量房買賣、房屋租賃，當事人一般委托房屋中介機構尋找房源、客源，促成交易，能否完成房屋網簽備案是房屋交易是否完成的標志。住房和城鄉建設管理部門如發現房屋中介機構有違規行為的，及時采取暫停該機構房屋網簽備案權限，防范交易風險。這種做法，提醒了交易當事人注意選擇行為規范的房屋中介機構。更重要的是，通過暫行其網簽備案權限，提醒、要求房屋中介及時糾正、自己規范行為，否則，就無法完成當事人的交易委托，倒逼房屋中介機構規范自身行為。這種做法在實際中起到了比警告、罰款等行政處罰措施更好的社會效果。

6 切實減輕群眾負擔

房屋網簽備案信息通過與公安、教育、稅務等部門共享，為個人辦理居住、教育、社會保障、不動產登記、企業登記、納稅、貸款等業務提供便捷服務。例如：住房公積金管理部門在辦理住房公積金貸款時，通過共享房屋網簽備案信息獲取住房套數等信息，個人無需提交相關房屋交易合同。再如，按照《不動產登記暫行條例》的規定，不動產登記有關信息與住房城鄉建設等部門交易信息等應當實時互通共享。不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。房屋網簽備案信息與不動產登記信息實時互通共享后，不動產登記機構無需要求當事人提供重復房屋交易合同，否則就違反了行政法規的規定。

7 有助于構建社會誠信體系

通過房屋網簽備案前的主體審查，限制失信被執行人購房，防止失信被執人通過購房轉化貨幣財產，給實際執行增加難度。通過限制失信被執行人購房，讓失信人一處失信，處處受限，形成失信聯合懲戒。此外，在司法執行已發生，個別被執行人通過“假房屋租賃合同”，或者“倒簽房屋租賃合同”，來拖延房屋交付執行、給受讓人增加負擔。通過房屋網簽備案系統，人民法院可以實時查詢被執行人房屋買賣、租賃等信息，及時了解情況，預防、限制相關當事人通過房屋贈與、買賣、租賃等形式，轉移、隱匿涉訴、涉執房屋或增加受讓人負擔。

8 實現交易信息全鏈條貫通

房屋交易活動往往涉及金融、稅收。實施房屋網簽備案有助于稅務、金融部門從源頭掌握房屋交易情況，實現交易信息全鏈條貫通，有效避免不法分子盜用他人信息，虛構購房抵押合同騙取貸款;利用部門間信息不連通，虛報高成交價多騙貸款、低報成交價偷逃稅費的行為。此外，房屋買賣合同網簽備案與房屋抵押合同網簽備案信息的相互關聯、貫通，更加有效防范通過簽訂虛假買賣合同騙取銀行貸款的行為。此外，通過房屋網簽備案有助于及時、準確、全面地掌握房地產市場狀況，為政府決策提供數據支撐。

住房和城鄉建設部門探索和建立的房屋網簽備案制度除得到社會，尤其是交易當事人的贊同和認可外，其他部門也在積極借鑒該制度。據了解，自然資源部門在建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點過程中，部分城市對建設用地使用轉讓合同采取網簽備案，并成為創新做法得到推廣。《農業農村部辦公廳關于加強農村土地承包經營合同管理的通知》（農辦政改

〔2020〕9號）中也提出，“鼓勵有條件的地方建立土地承包合同網簽制度”。可見，包括房屋網簽備案制度在內的中國特色合同網簽備案制度將在不同的領域發揮更大、更積極的作用。

作者簡介：趙鑫明，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長。