科技助力監管 保障居民“住有所居”

陳方博　郭松山　于灝

摘要：為實現“住有所居”，急需合理高效的監管手段，規范和大力發展住房租賃市場。建設政府主導的住房租賃監管服務平臺以及創新住房租賃管理和服務體制，有助于規范住房租賃從業主體行為，營造公開透明的市場環境，促進住房租賃市場平穩、健康、有序發展。

關鍵詞：住房租賃;企業備案;資金監管;數據共享

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0066-04 收稿日期：2022-01-04

1 住房租賃市場現狀

租賃需求逐步擴大。據第七次全國人口普查數據顯示，全國市轄區流動人口為37582萬人，相較2010年增長69.73%。據人力資源和社會保障部數據，僅2021年我國應屆畢業生即達到909萬。據安居客發布數據，2020年我國租房人群中20～25歲占比35.1%，占比最高;31～35歲占比為19.8%，由此可以得出我國住房需求量最大的為20～25歲的學生、新就業大學生、進城務工人員等新市民。租賃時間明細延長，通過一、二線城市的購房數據顯示，2021年平均購房年齡相對于2018年推遲了2～3年，導致租住時間增長。

住房租賃企業和中介機構敏銳地察覺到了住房租賃市場先機，行業主體數量激增。據貝殼研究院公布的《2022年租賃企業發展趨勢》報告，住房租賃企業達2萬家，規模創新高，近2年成立的占8成。2015年至2019年住房租賃企業“野蠻式跑馬圈地”，打亂了行業原本的發展節奏，盲目、快速、過度擴張為行業發展埋下隱患。2019年后，不少企業出現資金鏈斷裂后的“跑路”“爆雷”，而主要原因是過度使用“租金貸”或采用“高進低出”“長收短付”的不善經營行為。據不完全統計，全國有22%的“長租公寓”企業出現過經營異常，近5%的相關企業曾受到行政處罰或有過嚴重違法行為。部分中介機構存在無照經營、未備案;打隔斷出租;哄抬房租、惡意克扣租金、押金;發布虛假廣告、虛假房源信息等行為，嚴重擾亂了住房租賃市場。

2021年4月，為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，加強住房租賃企業監管，促進住房租賃市場健康發展，經國務院同意，住房和城鄉建設部等部門印發了《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（建房規〔2021〕2號），對加強從業管理、開展住房租賃資金監管、禁止套取使用住房租賃消費貸款、合理調控住房租金水平。《住房租賃條例（征求意見稿）》，對租金、租賃期限、租賃合同網簽備案、住房租賃企業準入條件、住房租賃企業不得違規提供金融產品和服務等社會關注的問題作出規定。2019年12月，住房和城鄉建設部等部門印發的《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（建房規〔2019〕10號）提到，建設住房租賃監管服務平臺，寓監管于服務出現在人們的視野。

自黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以來，國家陸續出臺利好政策，促進住房租賃市場快速發展，基本形成以政府為主的基本保障，以市場為主滿足多層次需求，分流購房需求，穩定房地產市場，暢通國內大循環。

2 借力科技線上監管

政府部門多措并舉整治市場亂象，通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構違法違規行為，堅決取締一批“黑中介”，有效遏制住房租賃中介行業亂象，體現了行業主管部門對強化住房租賃市場管控的決心。可從業主體數量眾多，住房租賃房源以散戶出租為主，線下監管難度大。必須采取線上線下監管相結合，通過算法規則和操作流程對從業主體和交易資金進行監管。

2.1 試點城市經驗總結

作為中央財政獎補租賃試點城市的合肥市，城市行業主管部門先行先試，創新構建線上線下監管服務工作模式，確保人、房、委托關系真實。建立健全住房租賃管理服務平臺，實現線上自動核驗。平臺接入不動產數據庫、租賃房源數據庫、公安戶籍庫，對人、房信息自動核驗比對，生成房源核驗碼。線下街道現場核驗和人工補充核驗相結合。對拆遷安置房、集資房等無證房源和歷史產權數據不完整的，街道根據拆遷協議等產權證明材料。成都市加快建立完善住房租賃發展體制機制，通過住房租賃監管服務平臺統籌兼顧收入狀況、租金水平、銷售價格，科學開展住房租賃市場監測，實現對住房租賃市場按月、季度、半年、年度等不同維度常態化監測，定期對外公開發布住房租金水平信息，有效穩定市場預期。

2.2 住房租賃監管措施

2021年，住房租賃頂層設計完善，租賃監管政策趨嚴，可運用數字化技術對房源和企業實施統一監管，從源頭上解決住房租賃市場“亂”的問題。

2.2.1 建立健全房源基礎數據庫

為防止各地數據標準不統一，《住房和城鄉建設部辦公廳關于印發全國房屋網簽備案業務數據標準的通知》（建辦房〔2020〕14號），建立了全國房屋基礎信息數據標準。各城市行業主管部門應結合樓盤表和實際工作基礎，打通不動產數據庫和網簽備案數據庫，建立房屋基礎數據庫，動態更新房屋狀態，方便辦理業務的房屋開展房源核驗工作。

2.2.2 完善從業機構和人員數據庫

各城市行業主管部門應結合已有工作基礎，完善住房租賃從業機構和人員的從業信息，建立行為和信用檔案，根據行為記錄和投訴情況，配套“紅、黃、綠碼”。實現企業“一企一碼”，從業人員“一人一碼”。通過行業主管部門信息門戶向社會公示房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員的備案信息和相應的資金監管賬戶信息，使房東安心、租客放心。

2.2.3 落實住房租賃資金監管

效仿金融行業資金監管，全面采集住房租賃網簽備案合同信息，建立租賃業務主體、房屋、合同、資金等信息的相互匹配和自動掛接，確保租賃業務流與資金流一致性，做到全過程留痕，順向可追蹤、逆向可溯源、風險可管控、原因可查清、責任可追究。

2.2.4 強化住房租賃市場監測

各地住建部門要建立與發展改革、公安、市場監管、金融監管、網信等部門的協同聯動機制。加強市場主體、房源、租金、合同等4類市場要素信息相互匹配，確保租賃業務信息與資金流轉信息的一致性。

3 推動服務效能提升

3.1 數據共享，提升數據服務效能

以房屋交易網簽備案數據為基礎的樓盤表數據，將實現從開發建設到房屋滅失全生命周期管理。建立數據共享機制，與國家政務服務一體化平臺、城市信息模型（CIM）基礎平臺等對接，按需共享給公安、教育、民政等部門和供水、供電、供氣等單位，滿足居民政務服務和生活服務需求，落實租售同權，實現流動人口管理，提升數據服務效能。

3.2 數據挖掘，加強行業信用監管

發揮住房租賃監管服務平臺“線上哨兵”作用，在提供找房、簽約、備案等服務基礎上，應用大數據技術，建立市場主體、房源、合同雙重核驗機制，從源頭上切斷假房源、假信息傳播。融合信用評級、投訴評價、市場監測、市場分析等功能，實時進行大數據監測，加強市場主體、房源、租金、合同等市場要素監測，及時預警和防范市場風險。

3.3 系統互聯，提高資金監管效率

以租賃平臺為橋梁，推進政府、銀行、企業三方系統對接。住房租賃企業通過自有平臺或第三方交易平臺完成交易的，應當與租賃平臺進行系統對接并提供住房租賃相關信息。監管銀行資金的監管系統接入租賃平臺，租賃平臺將承租人身份信息、押金和租金等租賃信息推送給監管銀行。

3.4 預警推送，形成行業監管合力

對接市長熱線，合理高效處理市場糾紛。建立住房和城鄉建設部門、市場監管部門、公安等協同工作機制，定期分析研判市場態勢，通過數據共享和預警預報推送，防范住房租賃市場風險，強化聯動查處合力。

4 結語

建設政府主導的住房租賃監管服務平臺以及創新住房租賃管理和服務體制，持續推動數據標準化、服務智能化、監管平臺化，有助于規范住房租賃從業主體行為，營造公開透明的市場環境，促進住房租賃市場平穩、健康、有序發展。

參考文獻：

1.單爽.《住房租賃條例（征求意見稿）》助力“住有所居”.中國房地產.2020.12

2.邵挺.中國住房租賃市場發展困境與政策突破.國際城市規劃.2020.07

3.王琰琰.住房租賃市場的痛點與發展措施.金融市場.銀行家.2020.09

作者簡介：陳方博，建信住房服務有限責任公司。

郭松山，鄭州市房地產市場和產權交易管理中心。

于灝，建信住房服務有限責任公司。