區塊鏈在不動產交易與登記領域中的應用探索

宋軍　吳宇靜

摘要：區塊鏈技術作為當前討論與應用最為火熱的一種新興技術之一，其核心特點是去中心化與不可篡改性，國家從頂層設計的角度出發也明確提出要加快推動區塊鏈技術和產業創新發展。因此，區塊鏈技術在政務信息化場景中將具有廣闊的應用前景，特別是對于數據安全性要求較高的政務行業，如不動產登記、房產交易，區塊鏈技術的引入，將會促進行業信息化能力的進一步提升。

關鍵詞：區塊鏈;不動產登記;房產交易;數字資產

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0070-03 收稿日期：2021-12-20

較早被定義為數字資產的“比特幣”，是區塊鏈技術最早的應用場景，隨著區塊鏈技術現在已經從1.0發展到區塊鏈3.0的時代，區塊鏈技術的應用場景越來越豐富，但是其核心的應用場景還是在對數字資產的管理上。

而當前，在“互聯網+政務服務”、“最多跑一次”的政務服務模式下，不動產的交易與登記管理已經逐漸從傳統的線下模式完全轉變到線上服務了。因此可以理解為不動產（主要是土地、房屋）在線下是一種固定資產，但是在線上，特別是在當前價值互聯網（指信任傳遞、價值傳遞）高速發展的時代，不動產也已經變為了一種數字資產。而且以后的趨勢將是房產交易越來越高效，越來越便捷，甚至會像在淘寶購買寶貝一樣，下單即能夠成交并且快速完成房產這一數字資產在線上的權力轉移。因此，基于區塊鏈技術的不動產交易與登記信息化管理將會是未來的發展趨勢，特別是基于區塊鏈的共識機制、不可篡改性、分布式賬本，可追溯等特性，將會讓不動產交易與登記模式發生徹底的變化，甚至整個房地產市場行業都將會發生變革。

1 建立以不動產交易與登記為專題的生態聯盟區塊鏈

當前，在區塊鏈并沒有大規模深入到各行各業的應用場景情況下，建立專題的生態聯盟區塊鏈是較好的選擇，能夠有效的促進“區塊鏈+行業應用”的快速落地，拉動整個區塊鏈的發展。

不動產交易與登記并非涉及到單一的住建部門或者不動產登記部門，還包括稅務、社保、金融、公安等部門，因此應該建立多方共用的基于不動產管理為主要目的生態聯盟鏈，將不動產交易與登記全生命周期過程的所有數據全部上鏈。這樣將會形成一個以交易和登記為核心的生態聯盟系統，實現“區塊鏈+不動產交易登記”。

在該聯盟鏈中，住建局、不動產登記中心、稅務局、社保局、金融機構、公安局等內部及外部機構都是一個鏈條節點。除不動產相關節點存放交易登記全生命周期所有數據外，其他各個節點都存放著各自需要對外進行共享的行業數據。比如住建局存放著合同數據、不動產登記中心存放著登記簿數據、稅務局存放著納稅共享數據，金融機構存放信貸共享數據等。在此之余，各個節點還應該存放從其他節點上鏈并且已經在聯盟鏈中形成共識的信任數據（即接受其他節點廣播過來的數據），考慮到網絡傳輸與儲存成本，該數據可以不是業務數據，而是一種日志記錄數據。

2 區塊鏈技術在不動產交易與登記中的具體應用

基于區塊鏈的去中心化，共識機制、不可篡改性、分布式賬本，可追溯等特性，可開展如下具體應用。

2.1 去中心化，從而降低房產交易過程中的時間成本和資金成本

傳統的房產交易一般都要依托很多第三方的信任中心，比如交易的網簽備案需要住建局、中介公司作為第三方信任中心，贖樓需要銀行或者置業擔保作為第三方信任中心，交易資金的管理需要監管部門作為第三方信任中心，甚至房屋登記還有不動產登記代理人作為第三方信任中心。這一系列的第三方信任中心無疑將會給我們的房屋交易帶來繁瑣的手續和更高的時間成本和金錢成本。這和“最多跑一次”、“提升營商環境”、“便民服務”等政策舉措是相悖的，而且也會導致我們的數字資產（房屋）在交易過程被無形抵消，造成不必要的損失。

而區塊鏈的去中心化特性，分布式數據存儲，點對點傳輸、共識機制，加密算法等計算機技術將會打破這種依賴很多“中心”支撐的信用機制。實現交易雙方在監管部門構建的“區塊鏈+房產交易”信息化平臺上進行互信、互認、互相約束，可以允許任意兩個主體在不需可信第三方參與的情況下直接進行交易。比如，在房屋交易過程中，交易系統能夠自動的調用區塊鏈上各個節點提供的不可篡改的數據進行驗真，實現安全的智能的交易。比如自動核驗房源數據（不動產節點提供房屋的產權屬性、登記時間節點數據，住建局節點提供房屋性質數據等），以智能自動判斷房屋是否符合交易條件;自動核驗交易雙方的資格數據（金融機構節點提供信貸數據、稅務節點提供納稅數據、公安節點提供家庭數據與戶籍數據等），以確保雙方是否具有交易資格。這種基于區塊鏈的房屋交易場景應用，交易平臺自身只需要核驗交易雙方的真實性，便可快速、安全、智能的實現房屋的交易網簽，從而減少各種去“第三方”機構“找證據”的過程。

2.2 共識與信任機制，解決跨部門共享數據可信的問題

原有的數據共享模式是，各部門把自己的接口開放出來讓其他部門查詢調用。這導致使用部門能查數據，但是不能保證數據的真偽。因為數據共享部門能夠在其他部門不知情的情況下修改、刪除數據，造成部門間共享數據沒有可靠的追溯渠道，引發數據共享的互信問題。

而區塊鏈技術則能夠構建一個多方參與，共同維護，多中心的信任體系。參與數據共享的部門共同擁有一個網絡，其中任何一方都不能篡改自己的數據（即便篡改也無法上鏈獲得其他節點的信任），也不能抵賴自己寫進的數據，即數據的操作需到得共識節點的認同，從而保證各區塊中數據的一致性、防篡改及可追溯的目的。這將保證任何部門基于區塊鏈網絡獲取的共享數據將是真實有效，沒有被篡改過的。

2.3 智能合約可以讓不動產管理中的條款執行更容易、更透明、更高效

在房屋交易與登記過程中涉及到多種合同、協議、證明等有約束的憑證，傳統的這些憑證是需要人工進行干預才能生效的。在區塊鏈技術中可以將這一系列合同、協議、證明讀統稱為智能合約，并且引入CA認證、人臉識別、電子簽章、電子證照等安全保障技術，即可達到合約的智能化管理、有效性管理，并且實現合約中相應條款的自動執行。比如，基于區塊鏈的資金監管協議智能合約生效后，系統能夠自動的基于監管協議中約定的時間或者約定的生效事件（比如二手房轉移登記登簿后）觸發轉賬的指令，將交易資金自動打入賣方賬戶中，而這一過程完全不需要人為干涉，這就避免了相應條款執行時間的滯后問題，可以近乎實時的完成對賬。

2.4 交易登記核心信息上鏈，加大業務數據篡改難度，保證信息可追溯

在不動產交易與登記過程中，將其全生命周期過程中的所有業務數據，比如預售信息、網簽備案信息、資金監管信息、登記登簿信息都上鏈，并且取得各個節點的共識和互認，那么有人想要惡意修改相應業務數據，則會引發其他節點的抵賴，因此將會極大的增加數據惡意修改的成本。同時不動產交易登記過程中的歷史業務數據，也將能實現基于時間戳的歷史追溯。

3 區塊鏈技術當前應用的難點

3.1 監管上的問題

區塊鏈技術已經被列入《國家信息化規劃》，同時也在中共中央政治局的區塊鏈技術發展現狀和趨勢學習中定下基調：要探索“區塊鏈+”在民生領域的應用。但是這僅僅是一個開端，當前還缺乏專門的部門，專門的標準來對區塊鏈技術進行規范引導。各個行業、以及各個區塊鏈平臺公司都還處于自行探索建設的階段，沒有明確的標準規范指導建設。

3.2 單一業務部門難以自行建立區塊鏈應用平臺，最好是政府主導建立統一的生態聯盟鏈

前文說了，目前各部門由于其業務單一，且又需要快速實現數據跨部門共享，業務跨部門協同，因此最好是建立以某一行業領域為主體，其他有數據共享與業務協同訴求的部門輔助建設的生態聯盟區塊鏈。短時間，這是最好的選擇，因為能夠快速的實現“區塊鏈+行業應用”的模式。但是這也不可避免會出現一個城市的不同局委辦都會有以自己為中心主體的聯盟區塊鏈，從而造成嚴重的資產和資源浪費。

好在，目前各地政府都已經意識到這個問題。在數字城市建立的大浪潮，都在逐步探索并建立以省、市為單位的、政府主導的公共區塊鏈支撐平臺，各個局委辦只需要接入平臺，并且將數據上到統一的區塊鏈平臺中便可以實現各類業務場景的落地。

3.3 區塊鏈的成本問題

區塊鏈網絡中的參與者需要參與部署區塊鏈服務器，該服務器分布式地部署在網絡中，因此，部署和運營一個區塊鏈網絡的費用相比常規性的互聯網信息化平臺，將會產生更高的成本。如何降低這部分成本，還需要進一步做深入的探索，相信在區塊鏈技術應用到越來越多的業務場景后，將會逐漸摸索出一套有效的解決辦法。

作者簡介：宋軍，廣東南方數碼科技股份有限公司。

吳宇靜，廣州華立學院。