廈門市地下車位不動產登記的探索與實踐

黃安盛　鄭永軍　趙春

摘要：在廈門市政府的推動下，地下車位的建設從審批、人防、建設、銷售等全流程跟蹤管理，實現了多部門聯動。廈門市正常開展地下車位不動產銷售和登記，使地下車位具備了一定的商品價值和投資效益，地下車位的銷售價格和轉讓價格隨房地產市場正常波動。

關鍵詞：地下車位;登記;實踐

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0044-05 收稿日期：2021-12-30

廈門是我國大陸東南沿海海島型城市，曾經長期處于海防前線，城市建設基礎薄弱，改革開放以后，設立了廈門經濟特區，社會經濟和城市建設快速發展，開啟了海灣型城市建設格局，與此同時，地下車位的社會需求量大增，開發建設項目配建地下車位成為剛需。在廈門市政府的推動下，地下車位的建設從審批、人防、建設、銷售等全流程跟蹤管理，實現了多部門聯動，廈門市地下車位的不動產登記也起步較早，目前已經形成較為完整的做法。

1 廈門市地下車位權屬登記歷史沿革

1987年11月，按照全國統一部署，廈門市成立城鎮房屋所有權、土地使用權登記發證工作領導小組，下設辦公室（簡稱“雙登辦”），在全市開展城鎮房屋所有權、土地使用權登記工作（簡稱“雙登”）。自此，地下車位的權屬登記就納入了登記范圍。目前，從廈門市不動產登記信息數據庫中可以查到的地下車位不動產登記最早數據出現在上世紀90年代初，當時的廈門市房地產管理局已經依據規劃審批材料為權利人頒發地下車位的房屋所有權證，證書記載坐落為XX路XX號第XX號地下車位。

1997年，原廈門市房地產管理局與原廈門市土地管理局合并組建廈門市土地房產管理局。自此，地下車位的審批與權屬登記納入規范管理：發改委對建設項目立項審批、國土管理部門與建設單位簽訂國有建設用地有償出讓合同、規劃管理部門核發建設工程規劃許可證、建設管理部門組織建設項目竣工驗收、房產管理部門辦理商品房項目預售許可，都將地下車位納入開發建設項目內容。

隨著社會經濟和城市建設的發展，停車位的需求量大增，為了有效集約節約利用土地資源，鼓勵地下空間開發利用，調動開發建設單位建設地下車位的積極性，廈門市開始利用人防工程配建地下車位。2008年9月廈門市人民政府辦公廳印發《廈門市商品房人防范圍內地下車位銷售和辦理權屬登記的實施意見》（廈府辦〔2008〕211號），12月原廈門市國土資源與房產管理局、廈門市人民防空辦公室聯合印發《關于商品房人防范圍內地下車位銷售和辦理權屬登記的處理意見》（廈國土房〔2008〕509號），明確了利用人防工程建設地下車位后銷售和權屬登記的政策和具體辦法。

2 廈門市地下車位建設審批、銷售與不動產登記

地下車位建設分為單建式和結建式兩種。單建式地下車位是指獨立建造在地表以下，并不附著地面其他建筑物而建設的獨立的地下車位。結建式地下車位是指結合地上建筑修建的地下室車位，一般常見為住宅小區地下車位。

2.1 地下車位建設審批

廈門市規劃管理部門在審批建設工程規劃許可證時，凡配建地下車位的，均明確了地下車位的具體位置、數量。早期，為了鼓勵地下空間開發，廈門市在制定地價征收管理規定時明確：由同一主體結合地面建筑一并開發建設地下工程（即結建地下工程）配建的地下車庫（位）不計容積率，出售或轉讓免收土地出讓金。

隨著配建地下車位的普及，2018年2月廈門市政府印發《廈門市城鎮土地基準地價和廈門市地價征收管理若干規定的通知》（廈府〔2017〕413號），開始制定地下車庫（位）的基準地價標準，并針對半地下、負一層、負二層、負三層及以下的地下庫（位）的基準地價按照不同的折扣修正系數給予優惠。自此，國土管理部門在與商品房開發建設單位簽訂國有建設用地有償出讓合同時，開始將地下車位納入出讓合同約定范圍。

2.2 地下車位銷售

商品房開發建設單位可依據規劃管理部門核準的地下車位平面布置圖向房產管理部門申請地下車位的商品房預售或銷售許可。商品房開發項目配建的地下車位優先向本小區業主銷售，簽訂地下車位商品房銷售合同的，應辦理商品房買賣合同登記備案手續。

利用人防工程建設地下車位進行銷售的，還須由人防部門標示出人防專有部位和“平戰兩用”范圍，并核定可出售位置和范圍。根據《廈門市商品房人防范圍內地下車位銷售和辦理權屬登記的實施意見》（廈府辦〔2008〕211號），購買商品房人防范圍內地下車位的，應辦理商品房買賣合同登記備案手續，商品房買賣合同中應載明：“該車位在平戰結合人防工程范圍內。在人民防空演練或戰爭時期，必須無條件服從政府指令和無償征用;使用和管理應遵循人民防空相關的法律法規，如違反相關法律法規，則按照相關法律法規進行處理和處罰;國家和福建省另有規定的，必須按照國家和福建省的規定執行”。

2.3 地下車位不動產單元設立

國土資源部《不動產登記操作規范（試行）》1.3明確：“不動產登記應當以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。獨立使用價值的空間應當足以實現相應的用途，并可以獨立利用。（1）沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。（2）有房屋等建筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。（3）有地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間或者碼頭、油庫、隧道、橋梁等構筑物的，以該特定空間或者構筑物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元”。

廈門市開發建設項目地下車位的個數、位置及特定空間范圍，以規劃部門和人防部門核準的地下車位平面布置圖為依據。原則上，非區分所有權地下車位與其分攤或占用的建設用地設定為一個不動產登記單元，區分所有權地下車位以具有獨立使用價值的特定空間與其占用或分攤后的建設用地設定為一個不動產登記單元。

2.4 地下車位權利設定

開發建設項目竣工后，地下車位應設立地下建設用地使用權及建（構）筑物所有權。其中，單建式地下車位地下建設用地使用權應注明“國有建設用地使用權（地下空間）”，其宗地編號在宗地號后加注“（B）”作為標識;結建式地下車位，其地下建設用地使用權還應與地表建設用地使用權共同設立（地表與地下實行分層出讓的項目除外）。

2.5 地下車位的土地性質、土地使用年限和用途

以劃撥方式取得的建設項目，其配建的地下車位土地性質按劃撥性質予以認定，地下車位的土地用途設定為車庫或車位。

以出讓方式取得的建設項目，其配建的地下停車位土地性質按出讓性質予以認定。針對有償出讓土地性質的地下車位土地使用年限和土地用途，2009年9月原廈門市國土資源與房產管理局印發《關于明確商品房項目車庫、車位土地使用年限和用途的通知》（廈國土房〔2009〕276號），明確：“……二、商品房項目的車庫、車位為商品房項目配套組成部分，其使用年限應與土地出讓合同約定的商品房項目的使用年限一致。商品房項目用途為綜合用途的，按土地出讓合同約定的最長土地年限辦理土地房屋登記，土地用途為車庫或車位。三、土地出讓合同已有約定但低于合同中其他用途土地使用年限，未辦理權屬登記的，可直接按合同約定的最長年限辦理;已辦理權屬登記的，權屬人可直接申請土地房屋變更登記，將土地使用年限變更為該項目約定的最長年限”。

2021年2月廈門市自然資源和規劃局印發《關于進一步明確商品房項目車庫和車位土地使用年限的通知》（廈資源規劃綜〔2021〕28號），進一步明確細化相關做法：“……2009年8月27日后商品房項目土地出讓合同已約定車庫、車位土地使用年限的按照合同約定執行;商品房項目土地出讓合同未約定車庫、車位土地使用年限的，按以下規定執行。（1）屬于結建地下空間建設項目，地下和地表的建設用地使用權用途一致的，其土地使用權年限一致。（2）為商品房項目配套的車庫、車位，其使用年限應與土地出讓合同約定的商品房項目的使用年限一致。商品房項目有多種用途的，車庫、車位的土地使用年限按土地出讓合同約定的最長土地使用年限辦理，土地用途為車庫或車位;宗地內有獨立子地塊的，車庫、車位土地使用年限與該子地塊地表主要用途的土地使用年限一致（地表主要用途為宗地地上計容建筑面積中占比最大的建設用地使用權用途）”。

2.6 地下車位不動產登記

（1）以非區分所有權方式建設的單建式地下車位或結建式地下車位，不論規劃批準整體車位或者多個車位，原則上設定一個不動產登記單元進行不動產登記。

（2）以區分所有權方式建設的單建式地下車位或結建式地下車位，可根據規劃許可證及規劃確認的規劃總平面圖確定的地下車位具體個數和具體位置，設定地下車位不動產登記單元進行不動產登記。此外，經國土和規劃部門批準的地下空間的其他用途建（構）筑物，例如地下商業、地下住宅等參照地下車位登記辦法進行不動產登記。

以區分所有權方式建設的單建式地下車位或結建式地下車位，若用地批準文件或者土地出讓合同明確，地下車位整體或局部必須整體持有、整體轉讓、整體抵押的，或附加相關限制性條件的，可根據規劃許可證及規劃確認的規劃總平面圖確定的地下車位具體個數和具體位置，局部或者整體設定為一個不動產登記單元進行不動產登記，并將有關限制情況分別記載于不動產登記簿和不動產權證。

此外，以區分所有權方式建設的項目，地下空間部分的建（構）筑物在進行不動產登記時，扣除地下車位、商業、住宅等相關單元外的其他設備單元，若批準文件無特殊約定的，均按照公用建筑面積分攤或者按照業主共有的方式進行登記。

（3）根據《廈門市商品房人防范圍內地下車位銷售和辦理權屬登記的實施意見》（廈府辦

〔2008〕211號），利用人防工程建設地下車位，不動產登記時應在不動產權證中須注明：“本車位在平戰結合人防工程范圍內，使用和管理應遵循人民防空相關法律法規”。

3 廈門市向社會公開供應地下車位取得良好社會效益

30多年來，廈門市持續開展了地下車位不動產登記工作，特別是2008年，為了有效集約利用土地資源，鼓勵地下空間的開發利用，調動開發建設單位建設地下車位的積極性，廈門市開始利用人防工程建設地下車位，向社會供應了更多的停車位，有效緩解了城市停車難問題。

廈門市市域面積1700.6平方公里，截至2020年底，戶籍人口273.2萬人，常住人口516.4萬人，家庭戶197.0萬個、集體戶20.3萬個。2017年，經有關部門統計，全市標準地址約371萬個，房屋約354.7萬間。截至2021年12月，全市已經進行不動產登記的住宅類型房屋73.8萬套，面積7955.4萬平方米，與此同時，地下車位不動產登記數量25.5萬個（含人防車位2.9萬個），登記面積1668.3萬平方米（含人防車位197.0萬平方米），廈門市地下車位的建設與人口數量、家庭戶數量及住宅房屋數量的供需達到動態平衡，取得較好的社會效益。

廈門市正常開展地下車位不動產銷售和登記，使地下車位具備了一定的商品價值和投資效益，地下車位的銷售價格和轉讓價格隨房地產市場正常波動。經初步統計，廈門市地下車位均價15.5萬元/個（廈門島內和島外價格差距較大，島內更高），也有個別極端的例子。比如：2014年近60平方米的子母車位轉讓價格高達517.6萬元/個，2017年約34平方米的人防車位轉讓價格高達325.5萬元。廈門市地下車位的銷售與不動產登記面向所有自然人或者法人，不僅局限于本小區業主，也不受商品房限購政策的限制，地下車位的權利人可以自用，可以出租、抵押，也可以自由轉讓以獲得增值收益，社會反應平穩。

作者簡介：黃安盛，廈門市自然資源和規劃局不動產登記局。

鄭永軍、趙春，廈門市不動產登記中心。