商品房預售資金監管實踐分析

摘要：商品房預售資金監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施的第三方監管，要求房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。為確保預售資金安全，監管期自項目核發商品房預售許可證開始，至項目辦理房地產首次不動產權登記結束，以福建省霞浦縣商品房預售資金監管實踐為例進行簡要分析。

關鍵詞：預售資金;監管;商品房

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0019-03 收稿日期：2021-12-25

1 建立預售資金監管制度

2016年以前，福建省霞浦縣預售資金監管模式主要采用“銀企聯動、事后報備、單一監管”形式，即“商業銀行與房地產開發企業自行簽訂監管協議，資金流水事后報備至霞浦縣住房和城鄉建設局備案，各銀行獨立監管”的模式，但該模式存在資金監管不到位、信息反饋不及時、監管規則不統一、信息網絡不共享等一系列問題。為有效杜絕地產商資金抽逃問題、保障購房人利益。2016年5月30日霞浦縣出臺《霞浦縣人民政府關于印發商品房預售資金監督管理暫行辦法的通知》（霞政〔2016〕13號），同年8月配套研發“霞浦縣商品房預售資金監管系統”并投入試行，成為繼福安后寧德市第二家開通商品房預售資金監管系統。2018年6月28日霞浦縣重新修訂《霞浦縣人民政府辦公室關于印發商品房預售資金監督管理辦法的通知》（霞政辦〔2018〕97號），要求住建部門聯合商業銀行對商品房預售資金進行監管。住建部門負責監管技術指導及日常管理工作，各商業銀行負責房地產開發企業資金賬戶的日常監管工作并積極配合住建部門完善監管體系;讓相關制度切實落實到具體工作中，實現對商品房預售資金的全過程監管。

2 商品房預售資金監管流程

2016年8月，霞浦縣啟用商品房預售資金監管系統，采取“商戶申請、機關審核（監管）、銀企配合”模型運作，即開發商提出資金使用申請、縣住建局（監管單位）審核、監管銀行根據審核結果給予撥付資金，杜絕樓盤爛尾、抽逃資金等問題，保證預售資金專款專用。自監管系統啟用至今，霞浦縣共開通11家監管銀行，監管房地產開發企業35家、開發項目43個，累計入賬1664172.8萬元，累計支出1557557.47萬元。目前，43個監管項目的預售資金收支賬目清晰，資金支取符合規范，項目建設序時推進，暫未出現停工停產或因工資、工程款發放不及時而引發的群體性信訪性和爛尾樓等事件，資金風險總體可控，對社會穩定和房地產市場平穩健康發展起到重要作用。

總體流程分解如下：一是監管賬戶及協議備案。結合《霞浦縣人民政府關于印發商品房預售資金監督管理暫行辦法的通知》相關規定，開發企業應履行相應職責，開立監管賬戶的開發企業申請商品房預售許可證前，必須選擇授信優良、貸款額度大的商業銀行作為監管銀行，確保專款專用。對存在開發貸款的預售項目，開發企業應會同監管銀行簽訂預售資監管協議，交由住建局備案，且不得開通任何形式的自助專賬業務。二是預售資金監管系統與網簽系統互通對接。通過讀取樓盤信息、購房人、購房款、網簽數據、資金流水等實現數據交換，若購房款未繳存至監管賬戶，預售資金監管系統將智能預警，臨時鎖定開發企業商品房網簽權限;當企業超期未核對支出事宜，系統將鎖定資金撥付，保障資金安全，督促企業及時繳存預售資金;為加強企業支取資金管理，監管賬戶不允許任何形式的網銀操作。三是資金支付申請全程網辦。為加強服務質量、提升工作效率，避免因審批效率問題影響項目建設，霞浦縣預售資金監管日常業務審批采用全程網辦的形式，同時規定節點審批、資金撥付等業務辦理時限為3個工作日。四是工程節點人性化設置。為兼顧預售資金安全及項目建設資金需要，我局將工程形象進度節分為6個環節：①取得預售許可證，②形象工程進度達50%，③主體工程封頂，④外墻裝修落架，⑤單體竣工驗收，⑥完成初始登記。分別對應可支取額度為不超過監管資金總額的30%、60%、70%、80%、90%、100%。五是監管賬戶數量不設限。過去1個預售許可的監管賬戶不得超過3個，現在通過預售資金監管系統技術支持，為滿足房地產開發企業的實際需要，監管賬戶數量不再進行限制。

3 商品房預售資金監管措施

一是資金監管。商品房預售資金監管總額須參照建設項目綜合造價以及項目交付條件等因素確定，原則上不超過建設項目工程造價總額的1.3倍。根據幢數計算建設成本后列入重點監管資金，按規定嚴格管理，預售資金中超出部分列入非重點監管資金，可由企業根據需要隨時提取，既保證項目建設所需資金不被挪用，又保證企業自有資金的回收和新項目建設的開發、利用。二是預售款繳存監管。商品房的預售資金必須全部存入監管賬戶（預售資金包括定金、預付款、首付款、分期付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款、一次性付款等）。霞浦縣的商品房預售資金監管系統與商品房網簽備案系統相關聯，相互制約，實時監控網簽合同，監控商品房合同履行狀態，確保購房人的購房款能夠及時進入監管專用賬戶，切時保障購房人權益。此外，開發企業需在網上簽約后3個工作日內，將已售房屋的預付款、首付款存入監管專用賬戶;若采取分期付款的方式，則需按照合同要求按期存入監管專用賬戶;若采用銀行按揭貸款和住房公積金貸款的方式，則需在建設項目封頂后180天內存入監管專用賬戶。對不按照既定時間繳存購房款的企業，霞浦縣住房和城鄉建設局通過監管系統暫停其網簽，切實保障商品房預售資金監管實效性。三是資金支取監管。為防止開發商隨意挪用監管資金，影響項目建設進度。要求重點監管資金僅可用于項目有關的費用（如項目勘察、設計、監理等前期費用以及材料設備采購、工程進度款、小區配套建設等相關費用）。支取必須提供充足的相應證據材料證明符合上述使用款項用途，如雙方簽訂的合同、付款發票等，經住建部門或監管銀行審核后方可批準使用。撥付渠道還應該直接撥付給收款單位，如施工單位、監理單位或鋼筋、水泥、電梯等材料供應商，則不允許直接撥付到開發商賬戶以防被挪用。四是監管資金劃轉。開發企業通過資金監管系統申請資金劃轉，系統自動計算申請使用額度、合同價、發票等相關要素資料，經住建局核對收款單位、收款賬號、用途后，開發企業可憑資金劃轉通知書到銀行柜面進行資金劃轉申請。避免開發商直接向監管銀行申請資金，杜絕違規挪用資金的情況發生。五是督導制度檢查把控。重點資金的監管，必然影響開發商對該資金的自由支配，會出現消極、抵觸的行為，為避免該情況，根據省住建廳要求，各地政府要督促指導企業銀行落實相關監管政策，對資金繳存、資金使用、信息共享等方面進行檢查，若發現的問題，要限期整改、嚴厲問責、公開通報、納入失信行為。

4 資金監管難點問題

一是監管系統亟待升級改造。商品房預售資金監管系統不僅涉及上億的資金安全，還涉及數萬戶業主的個人信息，數據安全至關重要。隨著社會信息化普及及大數據發展，為實現商品房預售資金監管系統實施網絡化、信息化、全覆蓋管理，需實現監管部門、監管銀行、房地產開發企業等單位的信息互通、數據共享。根據公安部門要求，需進行系統升級改造及維護，該部分資金缺口較大，需要政府財政資金支持。二是監管銀行懲戒把控。目前，現有監管銀行的懲戒措施、機關單位與銀行監管行協同機制仍不完善。當監管銀行存在違反《霞浦縣人民政府辦公室關于印發商品房預售資金監督管理辦法的通知》的行為時，現有手段為通報人行、銀保監等部門做相應處理，違規情節嚴重的，不接受其做為新的預售資金監管銀行。若能完善與人民銀行或銀保監部門在信用建設方面的協同機制（如采取暫停其作為預售資金監管銀行等懲戒措施），將能更好地杜絕監管銀行違約行為。三是資金所有權歸屬不明確。當購房人將購房款繳存到監管賬戶后，因開發企業債權債務糾紛引起的強制執行案件均從預售資金監管賬戶中強制凍結或劃轉監管賬戶上預售資金。一旦被劃轉或凍結，將造成項目建設資金不足，且根據《城市房地產管理法》第40條規定，監管主體應當給予購房者因監管失職而承擔賠償責任。相關法律應對預售賬戶中監管資金的權屬給予明確，避免因法院凍結或劃轉監管資金而造成項目停工或“爛尾”的風險。

作者簡介：余長鈴，福建省霞浦縣住房和城鄉建設局。