一種存量房屋分戶分間模型 及其數據生成方法

高翔　姚鐘惠　朱妍　張小國

摘要：針對傳統分層分戶難以適用于新形勢下存量房屋管理的現實問題，兼顧技術先進性和可推廣性，提出采用二維表達的存量房屋分戶分間房產管理模型。將原有的分層分戶圖細化到房間尺度，通過點-線-面模型表達出分戶分間模型的幾何、拓撲關系。明確必須支持的最小屬性范圍，并探討了其數據生成方法。基于此模型，開發了相關的軟件系統，并將該系統應用到存量房屋的日常管理工作中。

關鍵詞：存量房屋;分層分戶;分戶分間;數據模型;數據采集

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0035-05 收稿日期：2021-12-13

1 引言

我國不動產權籍管理中，采用地籍確立土地權屬、用分層分戶圖確立房屋使用權屬。傳統的分層分戶圖難以翔實表達合租情況下每套房屋中每個房間的空間占有、使用面積、租賃關系等信息。

確保城市可持續發展，存量房屋管理需要更精細化的空間數據模型以及成本適宜、便捷的數據采集方法。南京作為首批全國住房租賃市場發展試點城市之一，其住房保障和房產局根據南京租賃管理發展的要求并結合南京市現狀，于2020年11月通過公開招標方式組織開展了“南京市租賃住房存量房源基礎數據采集項目”工作，研究確立了基于三維表達的存量房屋分戶分間模型及其數據采集方法，組織研發了房屋CAD數據標準化處理與自動三維建模軟件，以CAD數據為主要數據源，組織開展了全市租賃住房存量房源數據采集建庫工作，從而為全市租賃監管體系提供了基礎房源數據支撐。實際工作表明，采用三維表達的存量房屋模型及數據采集方法，可對存量房屋從宗地（丘）到自然幢、邏輯幢、層、戶、間以及房屋內部結構的精細化、可視化表達和管理，該方法可以推廣到全國發達地區大部分大中型城市。

我國社會和經濟發展存在不平衡的現狀，如采用純三維模型表達存量房屋分戶分間模型，對中小城市或者不發達地區城市存在數據采集處理成本高的問題。基于此，本文提出了基于二維存量房屋分戶分間的房產管理模型，在二維空間通過點-線-面模型表達分戶分間模型的幾何、拓撲關系，并明確必須支持的最小屬性范圍，探討了其數據生成方法。存量房屋數據模型和采集方法成本較低，可推廣性好，其實施有助于我國對存量房屋進行更精細化管理，確保城市可持續發展。

2 二維表達的存量房屋分戶分間模型

我國目前已有《地籍調查規程（TD/T 1001―2012）》《城鎮地籍數據庫標準（TD/T 1015―2007）》等行業標準，已頒布《房產測量規范（GB/T 17986.1―20001）》《不動產單元設定與代碼編制規則（GB/T 37346―2019）》等國家標準以及《不動產登記暫行條例》（中華人民共和國國務院令第656號），整體而言已經實現了對房屋分層分戶的規范有序有效管理。

目前的房屋管理中，普遍使用分層分戶模型。在該模型中，通常每戶都用單線的多邊形表達，不再細化表示房間內部的詳細結構，除了陽臺外一般不表達出臥室、廚房、客廳、衛生間等空間占用情況。

為了實現對房屋更精細的管理，忠實反映房屋使用空間、使用權限等具體信息，本文將分層分戶圖的每戶數據精細到間，準確地說是明確到每個使用空間，明確每個臥室、廚房、衛生間、廳的空間占用和附帶屬性信息。如圖1所示，本文提出的存量房屋分戶分間模型中包含如下實體類型：（1）宗地（或丘）;（2）自然幢;（3）邏輯幢;（4）層;（5）戶;（6）間。

狹義的“間”通常指臥室，本文用“間”表達每一戶所包含的各類細分權利空間，不但包括臥室，也可以用來指廚房、衛生間、客廳、陽臺、儲藏間、通道以及公共空間等。其中臥室、衛生間可獨立占用也可共享，而廚房、起居室（廳）、陽臺、通道等通常屬于共享權利空間，通過細化這些權利空間，可以有效支持合租人對權利空間的使用情況，從而方便租賃、物業、公安等不同職能部門對存量房屋的有效管理。上述這些實體之間的相互關系如圖2所示。

在圖2中，將以往分層分戶模型拓展到間的概念。其中，宗地對于自然幢、自然幢對于邏輯幢、邏輯幢對于層、層對于戶、戶對于間，都可存在1對多的包含關系，由此建立了從宗地到房間的層次型表達模型。

理論上，三維模型通常可以更好表述現實世界，在三維模型中，分層分戶分間模型會比較復雜，權利空間層、戶、間都為三維形式，除了幾何位置外，要完備表達上述模型，主要需要解決兩類拓撲問題的表達：包含和鄰接。其中，包含，包括如層包含戶、戶包含間等關系;鄰接，如房間和房間通過共墻鄰接、房間和廳通過門相鄰接、上一層和下一層的房間通過天花板鄰接、每戶通過門和外走道鄰接，等等。其拓撲關系如圖3所示。

從三維模型相對高昂的建模成本和我國經濟發展水平和現實國情考慮，本文給出了一個采用二維模型表達的分戶分間模型。在二維模型中，由于丟失了高度信息，當用單線表示墻體時，墻體都退化為平面線段，在二維模型中，戶與戶、戶與間、間與間存在相鄰或相離的拓撲關系，其空間和拓撲關系可以采用經典的點-線-面模型表達如圖4所示。

除了空間和拓撲信息，要清晰表達出存量房屋的租賃、使用信息，同時必須明確相關權空間編碼方法及屬性信息，和存量房屋密切相關的租賃信息和使用權。為支持上述信息的表達，依據使用空間的類別，從臥室、到起居室（廳）到廚房、陽臺等功能區域，均按照從南到北、從東到西的順序逆時針編碼如表1所示。

和傳統的分層分戶模型相比，分戶分間模型細化了對間的信息描述，并依據不同的“間”類型，依據面向對象思想構建了不同的面表，如臥室、客廳、廚房、衛生間等。分戶分間模型必須支持的最小空間和屬性信息如表2所示。

綜上，通過擴充空間和權屬等屬性信息，從模型上保證了對存量房屋空間和權屬信息的精細化描述。

3 數據生成方法

存量房屋分戶分間數據獲取與生成可依據實際情況決定。目前，大部分年代較新的建筑都存在二維的建筑設計圖紙，部分新建建筑物直接采用建筑信息模型（BIM），而一些相對較老的建筑只存在紙質圖紙，更老的建筑物有可能找不到任何圖紙了。針對上述情況，存量房屋分戶分間數據獲取主要可以考慮采用如圖5所示的技術途徑實現。

如圖5所示，對于存在BIM模型的建筑物，可以按照逐層投影得到二維的CAD電子圖紙;而對紙質圖紙，可以矢量化后加工得到二維CAD電子圖紙，對電子CAD圖紙可以通過自動抽取中心線的方式得到單線描述的二維分戶分間幾何信息;對于不存在BIM/CAD的存量房屋，可以通過實測的方式繪制分戶分間圖。此后，通過自動化跟蹤每一戶的細化使用空間信息，可以自動化劃分權限子空間，最后通過人工輸入屬性信息，自動化生成分戶分間數據庫。

基于AutoCAD 2014，我們設計和開發了兼容三維和二維的南京市租賃房屋分戶分間軟件系統，系統支持從BIM、電子CAD、紙質CAD等多種方式生成租賃房屋的分戶分間數據庫，目前該軟件已經被應用到南京市租賃房屋的日常管理中。該軟件的部分界面及數據處理的部分結果如圖6所示。

4 結論

在已有三維存量房屋分戶分間模型及數據采集方法的基礎上，針對三維模型數據獲取成本和我國經濟發展不平衡的現實矛盾，提出了二維的存量房屋分戶分間房產管理模型，將原有的分層分戶圖細化到房間尺度，通過二維的點-線-面模型表達出分戶分間模型的幾何、拓撲關系，并明確必須支持的最小屬性范圍。基于此存量房屋分戶分間模型，拓展原軟件系統和數據采集方法，實現了存量房屋二三維模型的兼容。本文模型與數據采集方法可推廣性好，有助于對存量房屋進行更精細化管理，確保城市可持續發展。

參考文獻：

1.吳志恒.都市白領“群租”群體的居住類型與生產政治.華東師范大學.2012

2.周志宇.不動產登記房地數據整合建庫技術要點研究.南方國土資源.2020.07

3.周良辰 王鵬翔 陳奔 等.房地一體化不動產三維數據模型研究.地球信息科學學報.2021.23（01）

作者簡介：高翔、姚鐘惠、朱妍，南京市房地產市場交易中心。

張小國，東南大學儀器科學與工程學院。