我國房地產上市公司財務報表分析

摘要：隨著近年來社會生產力的提升，企業營運模式正逐漸現代化、信息化。一家企業能否合理、正確地運用財務分析知識對自身做出準確的了解與定位，是其能否長遠發展的關鍵。選取保利地產作為研究對象，從能力計算、質量分析2個方面入手，提取保利地產2016—2020年財務報表，從不同層次和角度對數據進行計算、判斷與解讀，采用比率分析法、因素分析法等分析方法，對保利地產的財務狀況進行合理分析及相關預測，并提出針對性建議。

關鍵詞：財務分析;房地產;上市公司;保利地產

0 引言

房地產作為經濟支柱型產業之一，在拉動地方經濟、增加就業和提升區域土地利用率等方面有突出貢獻。房地產行業具有開發周期長、投資金額大、實施環節多和資本回收期長等特點，因此，房地產企業的財務報表分析也應具備相應的針對性[1]。當下房地產行業的發展與公眾生產生活休戚相關，若房地產行業存在隱患或危機，將產生不可預估的重大影響。

與此同時，值得關注的問題有：我國房地產上市公司近年來的運營情況如何？其盈利能力是強還是弱？公司未來的發展前景如何？是否具備較強的償債能力？本文根據財務分析理論，通過詳細的計算與研究，對此類問題做多角度研究與分析，并嘗試解答以上問題，揭示當下我國房地產上市公司的財務現狀。

本文從財務分析的角度切入，通過對比研究國內房地產企業近年來的數據與走勢，最終找到合適的案例公司——保利房地產股份有限公司（以下簡稱“保利地產”）

，提取其2016—2020年5年間的財務報表數據，進行計算、分析與研究。

1 案例選擇

近年來，受宏觀政策的約束，房地產行業逐步從“黃金時代”步入“白銀時代”，而房地產企業如何在當前及未來行穩致遠，是值得企業及整個行業思考的問題。

保利地產

成立于1992年，是一家以房地產開發和銷售為主的大型國有企業集團。公司為中國保利集團控股的房地產上市公司，同時也是中國保利集團房地產業務的重要運作平臺[2]。

作為我國房地產龍頭央企，保利地產近年來在探索

多元化道路的同時，也更加注重自身主營業務的質量提升，不斷超越與發展。截至2020年年底，公司近5年的財務狀況持續向好，即便整個房地產行業受新冠肺炎疫情沖擊較大，但其依然能夠做到穩中前進，由此引起外界關注。因此，本文選取保利地產作為研究對象，對其2016—2020年5年間的財務報表數據進行詳細計算與分析，并得出相關研究結論。

2 財務能力分析

對財務能力做出正確判斷與分析，是財務報表分析十分重要的一步。

2.1 盈利能力分析

通過指標計算進行盈利能力分析。保利地產2016—2020年盈利能力指標見表1。

從表1可以看出，保利地產2016—2020年5年間凈資產收益率處于攀升階段，僅存在較小波動，表明其自有資本獲取收益的能力長期保持良好狀態，同時經營效率越來越高，可能帶來的是資本盈利能力變強;而總資產報酬率總體下降約1個百分點，雖出現多次波動，但幅度較小，表明公司的盈利能力有所下降，短期須注重盈利能力穩定性;公司5年間的每股收益逐步上漲，盈利能力穩定且較好，存在不小的上升空間?？傮w而言，2016—2020年，保利地產盈利能力雖不夠穩定，但總體走勢良好，預測未來盈利能力依舊處于較高水平。

2.2 營運能力分析

營運能力分析涉及對企業目標產生的作用，即在外部市場的制約之下，將企業內部的生產資料與人力資源緊密結合起來。保利地產2016—2020年營運能力指標見表2。

從表2可以看出，保利地產流動資產周轉率雖在2017—2019年這3年基本持平，但2016—2020年5年間總體下降15次，企業流動資產周轉速度降低，利用效果不佳，表明其流動資產營運能力總體下滑;保利地產固定資產周轉率多次起伏且整體下滑，總體下降約16次，表明其固定資產周轉速度并不穩定，同時企業對固定資產的利用效率尚不平穩，非流動資產營運能力較一般，日后須在保持平穩的基礎上緩步提升;總資產收益率在這5年間也處于下降態勢，下降約14個百分點，反映出企業資產利用率下滑較多，說明其在經營活動中對資產的利用效率并不突出，對企業來說是一個警示?？偟膩碚f，2016—2020年，保利地產的營運能力整體起伏較大且能力減弱，未來亟須加強營運能力的穩定性，抑制相關指標繼續滑坡。

2.3 償債能力分析

企業負債類型按還款期時間長短可分為短期與長期2類。保利地產2016—2020年償債能力指標見表3。

從表3可以看出，2016—2020年，保利地產現金流量比率不穩定，總體下跌嚴重，其中2017年直接由正轉負，表明這一時期企業經營活動產生的現金流量凈額大幅減少，同時說明其短期償債能力也有所下降;資產負債率整體大幅攀升且并不穩定，表明企業債務負擔不斷加重，長期償債能力整體變弱?？傮w來看，2016—2020年，保利地產償債能力變弱且穩定性較差，需引起警惕。

2.4 發展能力分析

選取發展能力中的3個財務指標進行分析，依次反映企業經營發展能力、財務發展能力和可持續增長能力。保利地產2016—2020年發展能力指標見表4。

從表4可以看出，2016—2020年，保利地產銷售收入增長率雖略有跌宕，但總體比率數值可觀，反映出保利地產銷售規模擴大、銷售收入不斷上升，經營發展能力處于提升階段。5年間，總資產增長率均為正且數值較大，表明企業總資產均為增加且漲幅較大，說明企業全部資源的增長率逐步提升。進而可以看出，保利地產在2016—2020年財務發展能力穩步上升，發展前景樂觀。與此同時，企業可持續增長率總體處于下滑階段，僅2019年有所緩和，表明企業可持續增長能力的增幅近年有所減弱，但整體仍處于較好態勢。總體來看，2016—2020年，保利地產可持續發展能力整體較優，前景較好。

3 財務質量分析

對財務質量進行有效分析也是財務報表分析的關鍵一環。

3.1 資產質量分析

資產質量分析是保證企業不斷茁壯成長、角逐上風的重要環節，對企業健康發展有重要意義。

3.1.1 貨幣資金項目分析

從報表總體規模看，保利地產貨幣資金由2020年年初的1 394.19億元增加到2020年年末的1 460.08億元，其中公司履約保證金存款7.28億元，除此之外不存在其他受限貨幣資金。針對保利地產實際可自由支配現金額較高這一現象，為不降低公司當前及未來的盈利能力，建議保利地產在下一階段發展中加強多元化投資，制定全新的公司戰略架構，從而不斷提升資金利用率。

3.1.2 債券項目質量分析

第一，應收票據。保利地產2020年年末應收票據余額增加150萬元，全部為商業承兌匯票。商業承兌匯票的增加有利于促進企業間經濟交流，提高企業自身信用。與此同時，保利地產應收票據管理政策較穩健，壞賬風險較小。

第二，應收賬款和壞賬準備。與2020年年初相比，保利地產2020年年末應收賬款規模增加約6億元。查閱報表附注發現，該公司1年內的應收賬款占其總應收賬款比重約為78.92%，且總體計提的壞賬準備規模較小，應收賬款周轉率為113.1%。以上情況說明，公司的收款期限短、壞賬損失率低、款項回收快，最終得出保利地產的應收賬款質量較好的結論。

3.1.3 存貨項目質量分析

保利地產2020年年末資產負債表的存貨規模為7 414.75億元，與年初的5 840.01億元相比，存貨規模有較大提升。利潤表顯示，2020年營業成本相比2019年有顯著提高，上漲約105億元。顯然，存貨規模的增加幅度遠大于營業成本的增加幅度，反映出公司存貨周轉速度較慢。查閱報表附注發現，在保利地產的開發成本明細中，大部分項目的竣工時間遠超2020年年末，即存貨還未銷售，貨物成本還未轉入營業成本。要保證企業資金良性循環，有效的存貨管理模式不可或缺。保利地產可以結合自身特點，設計并完善相應的存貨管理辦法，從而有效管理各類存貨資產，減少存貨積壓與浪費，促進存貨結構的不斷優化[3]。

3.1.4 長期股權投資項目質量分析

2020年，保利地產長期股權投資總額為725.50億元，較2019年顯著提高。從報表附注中可以看到，2020年，保利地產對其合營企業追加投資77.79億元，權益法下確認投資收益1.97億元，投資總計268.71億元;對其聯營企業追加投資112.11億元，權益法下確認投資收益50.54億元，投資總計456.79億元。保利地產能有效參與合營企業和聯營企業的經營管理，且其開發的房地產項目具有較好的經濟效益，往來款項也基本不存在無法收回的風險，表明公司長期股權投資質量較好。保利地產始終將自身經營活動作為主業，堅持由經營主導的盈利模式，這也與其“不動產投資開發是公司堅定的主業方向，公司將堅持做優做強開發業務”的經營戰略思想極為吻合。

總體來看，保利地產的資產構成良好、狀態較優，整體質量高。可見，保利地產下一步要在現有基礎上提升穩定性，鞏固核心競爭力，穩定當下行業領先地位。

3.2 資本結構質量分析

一家企業的資本結構布局是否合理，在很大程度上影響公司營運效益與風險管控等多個層面。

3.2.1 負債項目構成與質量分析

近年來的資料顯示，在緊縮的宏觀調控與政策背景下，我國房地產行業的高流動負債情況普遍發生。

通過保利地產資產負債表中的負債類科目數據可以計算出其2020年流動負債占比為76.34%，5年內占比變化幅度不大，但2020年占比為5年內峰值;同時2020年非流動負債占比為23.66%，也成為5年內的占比最低值。通過計算結果的對比與分析，可以看到近年公司的負債流動性逐步提升，但整體較穩定，不存在大幅變動情況。

提取流動負債中的明細科目可以發現，2020年保利地產的經營性負債在其流動負債中的占比較高，金融性負債占比則較低。這一現象說明公司經營能力和融資能力較優，且財務風險不高。

3.2.2 所有者權益項目構成及質量分析

所有者權益的變化直接反映股東利益，其來源包括所有者投入資本、直接計入所有者權益的利得和損失、留存收益等[4]。

通過資產負債表中的股東權益類科目數據可以看出，2020年保利地產股本約119億元，為近年峰值，同時可以看到股本在5年內持續穩定小幅上升，表明其所有者權益狀態較好、融資能力增強;公司盈余公積和資本公積5年內也穩定攀升，說明2016年以來公司股份穩定、總體發展水平較高，同時表明經營業績有較大提升，綜合實力穩步提升，所有者權益總體質量也得到較大改善。

3.2.3 所有者權益變動表分析

保利地產所有者權益逐年穩健上升，總基數較同行業地產公司而言較龐大且穩健。所有者權益變動表展示出的財務狀況質量信息也表明，保利地產所有者權益出現“盈利性”變化，而非靠股東入資的“輸血型”變化，同時說明企業營運穩定，可持續發展前景較好。

3.2.4 資本結構質量分析

從資本結構質量角度分析，5年來，實收資本數值每年均小幅上升，雖不具較強的穩定性，但側面表明公司每年均有較穩定的增資情況發生，體現出近年保利地產融資狀況良好，同樣也是企業內部管理與營運政策效果較好的體現。總之，保利地產資本結構質量穩定性較強，股權結構質量較優。

3.3 利潤質量分析

3.3.1 利潤表主要項目質量分析

1.營業收入項目質量分析

（1）營業收入的行業、地區結構分析。查閱資料可知，保利地產近年依舊以房地產銷售為主營業務，且2020年銷售額小幅增長。從地區結構分析，公司銷售依舊以華南地區為主導。

（2）發展趨勢分析。保利地產的房地產業務在企業的長期收入結構中起著支柱作用，目前仍具有較強的競爭優勢和穩定的行業地位。預測保利地產實施多元化發展戰略尚需時日，以房地產銷售為主的發展態勢仍將持續。

2.期間費用項目質量分析

通過保利地產2020年財務報表信息披露可以看出，公司銷售費用和管理費用呈現隨營業收入同比增長的發展態勢，而這一般被認為是一種正常的費用發生水平。

保利地產2020年的研發費用相比2019年出現巨額增長，表明企業在研究開發方面的投入持續增加，為其技術領先夯實了基礎。

3.3.2 利潤質量分析

1.利潤含金量分析

查閱合并報表可知，2020年保利地產實現利潤總額525.38億元，其中核心利潤450.36億元，其他收益0.15億元，投資收益61.41億元，公允價值變動收益0.53億元。本期經營活動產生的現金凈流量為151.50億元，表明保利地產經營活動當期實現利潤整體質量較高，而取得投資收益僅8.41億元，表示其投資收益質量較低。

2.利潤持續性分析

（1）營業收入成長性。查閱合并報表可知，公司2020年實現營業總收入2 432.08億元，增長率為3.1%，而公司2019年營業收入增長率為21.3%。由于前幾年房地產銷售處于成長期，因此保利地產2019年主營業務收入增長率較高。而2020年營業收入增長率則驟降到3%。此現象一方面可能與市場飽和度及“限購限貸，限售限價”的宏觀政策有關[5]，另一方面也在于2020年年初新冠肺炎疫情蔓延，市場缺乏活力，地產行業深受影響，遭遇業務增長瓶頸。

由此看來，即使保利地產面臨政府住房政策調整及疫情影響，房地產銷售未能高速增長，但其主動調整戰略決策，適應政策及環境變化，最終平穩戰勝挑戰且收益良好。然而，保利地產

房地產銷售占收入的比重過大，未來還需進行多元化發展的探討。

（2）毛利率走勢?？紤]到母、子公司間存在關聯交易，僅考察母公司毛利率變化意義不大，更需關注的是合并報表中展現的綜合毛利率走勢。主營業務房地產銷售的毛利率約為33.48%，通過對比發現，近年毛利率雖略有下降，但基本穩定，說明保利地產在房地產行業的整體競爭力依舊較強。

（3）利潤波動分析。保利地產核心利潤占利潤總額的比例較大，使其凈利潤隨著營業收入增長實現穩定增長。

3.4 現金流量質量分析

3.4.1 經營活動現金流量的充足性和穩定性

保利地產2020年核心利潤獲現率并不高，經計算為33.64%，未達到100%，表明企業核心利潤含金量及經營活動現金流量充分性不足。主要原因可能是公司應收賬款和存貨逐年增長，同時應收賬款信用政策逐步放寬。

2020年，保利地產經營活動現金流量不足，但好在資本性支出規模不大，且擁有較多的貨幣資金存量。長期看，保利地產經營活動產生現金流量的能力依然很強。

3.4.2 投資活動現金流出量的戰略穩定性

從保利地產2020年投資活動現金流出量的結構看，投資支付的現金約76億元，超過其他任何一項投資活動產生的現金額，表明公司2020年實施的擴張以對外投資為主，其他方面并進，而這種結構與企業發展與轉型階段較吻合。

3.4.3 現金流量的適應性

綜上所述，保利地產的經營活動具有良好的產生現金流的能力，公司幾乎不需外部融資。2020年，非現金支付的融資活動現金流入和流出預計不會產生正常的融資需求。因此，除正常結算要求外，財務報表中披露2020年獲得的部分貸款和償還的債務很可能不是必要的融資。

4 結語

通過從2個角度深入計算與分析，可以得出結論：第一，保利地產的四大財務能力整體較優，其中營運能力與償債能力穩定性較差，企業需警惕;第二，保利地產的資產質量整體穩定且較好，僅利潤質量一般，后續有待提升與優化。同時，5年內保利地產幾乎不存在“瘸腿”“斷崖”等嚴重不良財務狀況，企業運行整體一般偏好，即使出現部分薄弱環節，未來也具有極大的發展潛能。

保利地產在未來經營中應以房地產行業為主，繼續深化公司轉型，建立完整的管理體系，實現規?；\營;相關財務人員可以根據實際發展狀況，選擇合適報表分析方法，對未來發展趨勢進行相關預測，為企業良性發展奠定基礎[6];管理層持續關注宏觀政策及房地產市場變化，精準、敏銳地拓展各類新興項目，不斷優化整體業務結構，未來創造更大的發展空間，推動企業全方面邁上新臺階，實現長期可持續發展。

參考文獻

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[2]王婷.保利地產財務風險分析[J].經營與管理，2020（2）：79-82.

[3]孫方華.HT房地產公司存貨管理問題研究[J].大眾投資指南，2021（15）：194-196.

[4]禹培文.交通財務資本金[J].交通財會，2008（2）：52-59.

[5]陳衍君.綠地控股和保利地產財務報表對比分析[J].合作經濟與科技，2022（1）：155-157.

[6]陳瑞.房地產行業財務報表分析方法研究[J].行政事業資產與財務，2021（12）：82-83.

收稿日期：2022-01-11

作者簡介：

邱思語，女，1999年生，碩士研究生在讀，主要研究方向：上市公司財務與會計。