老舊小區電梯加裝難點及策略分析

莊軍陽

摘要：“爬樓難”困擾著廣大住戶，尤其居住在層數高于6層且建成時間較早未安裝電梯的老舊小區的住戶。為老舊小區加裝電梯成為迫在眉睫要解決的民生問題，但加裝電梯又存在一些技術難點及經濟利益上的沖突，實施中困難重重。文中圍繞老舊小區加裝電梯的難點和解決策略展開分析，希望能為老舊小區加裝電梯提供借鑒方案。

關鍵詞：老舊小區;加裝電梯;策略分析

Technical Difficulties and Strategy Analysis of Elevator Installation in Old Residential Districts

ZHUANG Jun-Yang

（Quanzhou Branch of Fujian Special Equipment Inspection and Research Institute， Quanzhou 362000， Fujian， China）

Abstract： Climbing stairs has always been a livelihood problem for the majority of residents， especially those who live in old communities that have less than 6 floors and were built earlier without elevators. The installation of elevators in the old communities has become an urgent need now. The peoples livelihood problems have been solved， but there are some technical and profit difficulties in the elevator installation process. The installation of elevators in the old community provides a reference.

Key Words： Old residential area; Installation of elevators; Strategy analysis

1 引言

人口老齡化已經成為中國乃至世界的難題，我國65歲及以上的老年人口已經從上世紀九十年代的6000萬增加到2020年末的19064萬，由占總人口的5.57%上升到13.5%。預計到2025年，65歲及以上老年人口將達到3億左右。而目前老舊小區普遍未配置電梯，給大多數老年人日常出行帶來不便。因此，2017年國務院辦公廳發布《關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》，明確提出加快推進既有住宅加裝電梯工作的指導意見，把老舊小區加裝電梯作為一項民心工程來加速推進[1]。

2 加裝電梯的優勢分析

2.1增加生活便利性

上世紀九十年代以來國家大興住宅建設，但由于經濟條件所限，國內大部分建筑為八層以下的單多層建筑，且未安裝電梯等輔助設備，給住戶尤其是老年人和殘障人士的出行帶來不便。因此，加快推進老舊小區加裝電梯工作，是積極應對人口老齡化、方便居民生活、提高居住品質的重要措施。

2.2增加房產價值

為節省出行時間，電梯房已經成為年輕人租房及買房的優先選擇。廣州市天河區茶山小區的13幢老舊建筑在加裝電梯后，房價普遍上調20%左右，房產隨之增值[2];杭州花園24號舊樓加裝電梯后，成為小區的“明星樓”，明亮大氣的外部電梯引起居民熱議，不僅方便該樓居民出行，也提升房子本身價值。該樓居民平均每戶出資3萬余元，加裝電梯后，這幢具有20年樓齡的老樓房價上漲，平均每戶升值20萬元。因此，加裝電梯可以為居民帶來經濟效益。

3 老舊小區加裝電梯的難點分析

雖然加裝電梯有諸多好處，但也帶來不少難題。文中就從技術難點、經濟難點和技術規范三個方面闡述老舊小區加裝電梯的困難之處。

3.1 技術難點

老舊小區的住宅建筑在設計之初并未考慮日后加裝電梯的需求，這就給改造施工造成難題：一是老舊小區不具備電梯井及其相關的力學結構，絕大部分電梯加裝都是在建筑外重構電梯井，會相應增大建筑面積;二是若考慮在樓內加裝電梯，則需要在拆除現有樓梯的基礎上操作，此方法雖然可以節約建筑面積，但對建筑的結構性能有很大要求，且在加裝電梯的過程中對住戶的出行又是一個極大的挑戰;三是老舊小區住宅天然氣管路、電路等設施與現有建筑方法不太一樣，因此在加裝電梯時還要考慮電路、水路和天然氣等的影響[3];四是在施工過程中難免會產生一些噪音和建筑垃圾，若未采取合理措施將嚴重影響住戶的生活質量。

3.2 經濟難點

老舊小區加裝電梯雖然會給住戶生活提供便利，但這只是部分住戶的便利，不同樓層的居民對此持不同意見。對高層住戶而言，加裝電梯可以提供方便，但對一樓或二樓的居民而言，由于樓層位置較低，加裝電梯未帶來太多的出行便利。在籌備改造款時，大部分小區堅持平攤原則，高層住戶樂于交款，而低層住戶則不愿意。因此，前期加裝電梯以及后期維護運行的費用的籌集是一個迫切要解決的問題。

3.3 技術規范模糊不清

目前國家尚未提出針對老舊小區加裝電梯的技術規范且無過多的實際案例可以借鑒，目前的安裝技術規范僅適用于新建建筑，這給加裝電梯造成難點和阻力，如工程審批和工程建設方面，過程審批和技術標準的模糊不清將對加裝電梯造成時間上的不確定性。

4老舊小區加裝電梯策略分析

對老小區加裝電梯，可以在水平交通的技術上增加垂直交通的便利性。文中根據上述提到的加裝難點有針對性地提出解決策略，希望能夠為老舊小區加裝電梯提供借鑒。

4.1創新電梯加裝思路

4.1.1注重民意

為老舊小區加裝電梯影響住戶利益，應嚴格遵循電梯加裝原則，落實受益者和責任者相統一。一是以《中華人民共和國物權法》規定作為第一原則，即應所有居民集體投票的原則，只要同意加裝電梯的居民數量或者同意者居住面積超過三分之二就代表全體住戶同意;二是以平等協商作為第二原則，包括加裝電梯和后期維護保養方案，需經過居民同意方案才可執行;三是市場化運作和補貼式引導加裝原則，即由政府出面引導，業主協商一致，再實施相應的財政補貼，有效提高加裝效率，造福社區群眾;四是提高審批效率，由政府牽頭成立專門的工作小組，為居民提供一條龍服務，更好地推動加裝電梯工作的開展。

4.1.2興建試點、大力推廣

老舊小區加裝電梯困難重重，不同樓層住戶意見不同是主要原因，可樹立試點單位，讓住戶能夠看到加裝電梯的益處和便利性，統一加裝意見。如廈門于2015年出臺老舊小區加裝電梯的指導意見，并在適用范圍、原則、籌款、建設等多方面做出指導性建議;寧波不僅對多層老舊住宅加裝電梯開設綠色通道，簡化辦理流程，還對其中一部分費用進行補貼，政府參與住戶的分攤比例。在這些城市政策和措施的推動下，老舊小區電梯加裝成果顯著，如寧波市江北區洪塘街道北欣社區欣欣家園、廈門市思明區東浦路的浦南新村等很多社區都對老舊住宅進行加裝電梯，起到很好的示范作用[4]。

4.1.3創新融資體系

社區或政府在募集資金時應提供創新性方案，可以有效解決募集資金的難題。如政府可以提供一定比例的費用作為補貼，讓利于民，有效提高加裝效率;電梯轎廂廣告牌的投放亦可募集一部分資金;可以引入PPP模式，由企業負責安裝電梯，住戶使用時按照樓層單次付費、月付或年付，減少住戶因一次投入較大而產生負擔;居民可以參考樓層按比例自籌資金，比如首層免費，二層0.5%，三層1%，四層1.1%，以次類推，有效解決籌款難題。

4.1.4政府推動

當地政府機關單位應以滿足廣大人民群眾實際利益為出發點和落腳點，做好基礎工作。一是對本地區適用改造加裝電梯的社區住宅進行摸排，針對四層以上未安裝電梯的老舊小區開展摸底統計工作，可以適當對老舊小區加裝電梯進行補貼，如對某六層老舊建筑加裝電梯的社區，每加裝一臺電梯補貼若干錢，樓層越高補貼越多，做到?？顚Ｓ?。二是組織社區和物業公司進行“三位一體策略”，各司其職、協同辦理，做到一切為人民服務。

4.2創新加裝技術思路

4.2.1創新電梯搭建方式

老舊小區加裝電梯不同于新建住宅加裝電梯，應充分考慮老舊小區面積和結構的特殊性，提出具有創新思想的搭建方式。以不破壞老舊建筑現有外部和內部結構，滿足小區居民正常生活需求為首要目的，合理利用室外地理位置優勢，最大限度地造福于民。

對于安全出口較近的兩棟建筑可以采用兩部外部電梯并行布置的方式，盡可能節約成本和減少占地面積;對于原有樓梯靠外墻布置的建筑，可以采用電梯入口與現有樓梯相連的方式布置外部電梯，在保持原有建筑結構穩定性的條件下減少墻體開口數量，且不破壞建筑的整體穩定性和安全性能;在兩棟相鄰單元樓中間距離不太大的情況下，可以采取在兩棟建筑中間設置雙開門的電梯井，可以減少電梯數量，且方便兩棟居民出行。

4.2.2加裝電梯需因地制宜

老舊小區加裝電梯的主要目的是方便老年人出行。常規8人電梯尺寸為1100mm×1400mm，而老舊小區改造加裝電梯的尺寸可以相對減小，因大部分老年人腿腳不便，故需考慮老年人坐輪椅出行的情況。常規輪椅寬度約700mm，考慮留余兩側的空間和家屬的活動空間，可以將改造電梯開門寬度設置為800mm左右，轎廂尺寸在1100mm×1100mm左右，這樣既可以方便老年人出行，也可以方便上班的年輕人[5]。盡量減少電梯轎廂入口和電梯外地面的垂直差值，方便老人輪椅通行。因此，可以采用雙層結構設計、轎廂周邊采用軟毛刷、井道設置泄壓通風口等措施來減少急速氣體對電梯噪音的產生，提高居民的電梯體驗感。采用較好剛性、光潔度和垂直度的導軌，選用較好的導靴、添加轎廂平衡塊等措施盡可能地降低電梯的震動和抖動，減少對老年人身體的不適感。以上方法的靈活運用會使居民在使用電梯時有更好的體驗感，提高電梯的使用頻率，間接降低運行和維護成本。

4.2.3創新電梯運行和維護方案

老舊小區加裝電梯是為了更好地服務老年人，實現電梯智能化也是其中一個重要內容。利用loT技術可以有效管理和維護電梯[6]，在電梯適當的位置安裝發射器和讀寫器，RFID可以隨時將電梯運行數據反饋至物業后臺，有效檢測電梯的運行情況，通過后臺數據反饋系統隨時對接物業進行維修，保證電梯服務的及時性和安全性?？紤]到封閉空間內空氣流通的重要性，在老舊小區加裝電梯的設計和運行過程中，可以借鑒一些其他行業和產品的優勢，比如對電梯采用自動送風設備、增加體溫檢測的功能，時刻以人民群眾的健康為第一要義。

4.2.4其他技術策略

老舊小區加裝電梯不同于新建住宅加裝電梯，應在兼顧電梯質量的前提下，盡可能減少投入和占地面積，降低住戶的投入。比如可以采用裝配式的鋼結構形式的電梯井為首選施工方案，此方案的電梯井與其他電梯井相比，在運行相同質量和體積的電梯的情況下，可以節約近三分之一的施工面積，并且施工時間上較常規電梯井快。裝配式的組裝方式可以減少安裝工人現場裝配時門洞開孔和修復的時間，降低工時費，按照經驗來算，一部電梯從指定施工方案到加裝完成的期限不超過40天，且質量較常規電梯沒有差異。這種裝配式的鋼結構井道的創新技術，能更大程度地控制產品質量，優先避免電梯在安裝和搭設過程中出現的其他質量問題，更好保護電梯的外觀和品質。但在安裝和組裝鋼結構電梯井時要注意以下幾點：第一，要對鋼結構電梯井的原材料進行高標準檢測，尤其是對不銹鋼材料、玻璃和焊材等的檢測;第二，必須使用高精度的切割工藝對原材料進行切割，比如使用激光切割等切割方式，保證原材料的精度滿足設計要求;第三，也是最重要的一點即對表面的處理，表面處理的優劣不僅影響電梯的外觀，還會嚴重影響電梯使用功能。在表面處理之前應仔細清洗材料表面，去除材料表面油脂和銹跡，對表面進行防腐處理，提高其抗腐蝕性。

5 結語

老舊小區加裝電梯是一個迫在眉睫的民生工程，實施中也會遇到許多問題，文中對老舊小區加裝電梯的難點進行分析，并分別對難點提出解決方案，希望能夠對老舊小區加裝電梯的實施起到借鑒作用，也希望國家盡快完成老舊小區的改造工作。

參考文獻

[1]王健.老舊小區加裝電梯途徑探討[J].城鄉建設，2016，（7）：20-21.

[2]楊勤.建議盡快解決老舊樓宇加裝電梯問題[J].住宅與房地產，2016，（10）：22-24.

[3]陳燦忠.解決老舊小區加裝電梯困境的措施[J].江西建材，2019，244（05）：221-222.

[4]胡波.淺析老舊小區電梯改造技術方案[J].科技風，2018，361（29）：71-71.

[5]劉威.舊樓加裝電梯的發展與前景[J].環球市場，2017，（25）：104-104.

[6]黃永發.物業小區舊樓加裝電梯難點剖析[J].科技創新導報，2017，14（27）：61-61.