內控視角下的房地產公司成本控制

財務管理對于企業的生產和發展都有著重要的作用，財務管理工作中最重要的又是成本控制。房地產企業中普遍存在著內部控制體制不健全、內部控制可操作性不高等問題，這也導致了成本控制無法高效地展開，這對于房地產企業的長遠發展是不利的。

隨著經濟的復雜變化，我國房地產企業的經營狀況也變得復雜。由于房地產企業的特殊性，其在項目開發前期和中期需要購入大量的設備和機械，其企業資金回流速度較緩慢。導致其對于資金的流動性要求較高。如果不能及時完成產業轉型與升級，企業的利潤將不斷下降，企業的可持續發展將會受到阻礙。此外，隨著經濟環境的改變和相關政策的影響，導致房地產企業的發展紅利時期已經過去。房地產企業想要在競爭激烈的市場中處于優勢地位和擴大企業利潤就必須做好企業內部控制和財務控制，提升企業自身競爭力。良好的企業內部控制和財務控制能夠使得企業規避相應的風險，促進企業的長久健康發展。

一、內部控制與成本控制之間的關系分析

（一）相關概念

內部控制：是指企業通過一系列的管理管控方式，旨在提高企業的經營效率和實現企業的最大利潤以及促進企業在行業競爭中獲得最大有利的地位，對于企業的資產安全、財務報告和企業經營效率等方面進行控制和管理。

成本控制：是保證成本在預算估計范圍內的工作。根據估算對實際成本進行檢測，標記實際或潛在偏差，進行預測準備并給出保持成本與目標相符的措施。

（二）聯系

1.擁有一樣的目標

房地產企業制定一切制度和準則都是以企業的發展和利潤為著眼點，這也就從根本上決定了內部控制和成本控制都是為了促進企業的良好發展。內部控制旨在保護企業的各種資產，規劃企業的各種生產開銷以及資金的流動和去向，使得企業能夠以最高效的運行制度經營，保證企業的良好正常經營，規避資金不足等等風險。同時，成本控制通過采取相應的措施，預防企業的各種財務風險，最可能的擴大企業的利潤，降低企業的經營成本，達到企業成本控制的預期。由此可見，對于房地產企業來說，內部控制和成本控制的目標是一致的。此外，房地產企業還應該在內部環境、風險評估、內部監督等方面進行強化，使得企業構建一個科學合理的內部控制系統，同時有助于企業創造一個良好的內部環境，促進企業進行減少相關的成本開支，實現企業的成本控制，最大限度地提高企業經營利潤。

2.工作的重心一樣

企業內部控制的工作主要是效率和風險兩個方面，而成本控制的工作重心也同樣是這兩個方面。在效率方面，房地產企業內部控制要通過一系列的體制提升企業整體的工作效率，提升企業日常經營管理水平。而企業管理人員進行成本控制時也需要提高成本控制效率，使成本控制效果更加顯著。在風險方面，內部控制最重要的一部分就是控制房地產企業的相關項目的風險，如高杠桿率的項目。而成本控制也通過不斷減低成本風險，使得房地產企業資產處于安全和可控范圍。

3.內部控制與成本控制相互促進

內部控制和成本控制在房地產企業中的聯系是非常緊密的。合理的內部控制制度能夠保障企業成本控制的良好實施。內部控制制度的建立，包括相關財務制度和員工制度以及系統的建立，能夠提升財務工作開展的效率和規避相關的財務風險。同時內部控制取代了傳統的“人治”的管理制度，使得企業的經營管理更加符合企業的經營管理方向和目標，其中的制度和準則能夠給財務工作的開展提供一個良好的環境，使得成本控制更加符合房地產企業的長久目標。此外，有序科學的成本控制作為房地產企業財務管理的核心，其對于企業的內部控制制度的制定也是有重要影響的。成本控制不僅能夠提升房地產企業的資產安全性，還能提升企業的相關經營管理效率。相對于內部控制是在房地產企業的整體上對于企業的經營進行管控，成本控制則是對于企業的財務管理板塊進行細化管理。

二、房地產企業實施內部控制制度的必要性分析

（一）深化提升企業經營發展效益

由于行業特殊性，房地產企業的資本結構中資產負債率很高，同時也比較依賴銀行貸款。市場個體需求者作為房地產企業的主要用戶群體，由于目前經濟形勢的復雜變化形勢，這也導致房地產企業的經營策略需要根據實際的環境進行不斷的調整，同時也需要不斷地調整企業內部資源的合理劃分和企業經營重心以及相關企業管理方式等等方面。這才能保證企業內部控制能夠持續地科學地提升企業經營管理效率，促進企業的發展。同時，企業還應該著重市場外部環境。房地產企業可以運用相關信息技術對市場中需求者相關偏好的變化進行動態監測，以保證企業的內部控制能夠達到企業的相關目標，同時能夠使企業的營銷策略等更符合消費者的喜好，增強企業在市場中的競爭力。

（二）使內部管理工作的效率大幅度提升

使房地產企業內部資源能夠最大限度地合理利用是企業進行內部控制的根本目的，同時內部控制也能促進實現對于相關工作的安排和部署，使企業能夠最大化實現其企業利益。在房地產企業中，企業管理者通常會從內部管理效率和內部管理質量兩個方面展開企業內部控制相關工作。

相關管理人員還可以根據日常經營活動對于業務活動進行分析，對企業的發展方向和經營范圍進行準確定位和及時調整。此外，房地產企業內部控制制度還可以促進企業內部部門之間的信息溝通交流，有助于打破信息壁壘，使企業內部運轉更加高效。

（三）有助于減少房地產企業發展受到外界的影響

房地產企業相關項目的開發和國家關于土地和資源等政策緊密相關，故房地產企業的發展受到外界因素的影響較大，房地產企業如果自身實力不夠強硬，就會導致企業的發展策略不斷調整，影響房地產企業的快速發展。由于我國地方政府對于土地等國土資源進行掌控，同時為了防止相關的風險和經濟過熱，不斷出臺相應限制房地產企業的政策。這對于房地產企業的發展都是不利因素。房地產企業健全企業內部控制體制，能夠提升自身抵抗不利因素的能力，從而提升自身的競爭實力。同時，房地產企業良好的內部控制能夠促進企業把控成本，實現企業利潤最大化，促進房地產企業的可持續發展。

三、基于內控視角下房地產企業成本控制存在的問題

（一）業務審批流程不規范

業務流程的審批在房地產企業的日常業務開展中經常出現，比如開發項目土地撥款、行政費用、建設成本等等。但是由于以上業務活動的流程較為繁瑣，管理者在日常管理中通常會遇到一些問題。比如，部分房地產企業的實際業務審批流程和企業的管理機制存在較大出入，這就導致相關業務流程的審批變得復雜和混亂。同時，相關業務的開展對于企業的成本控制也有著重要影響。如果企業部分業務的審批流程存在混亂等問題，勢必會影響企業的成本控制工作。

（二）未建立有效的內部控制體系

雖然房地產企業內控普遍建有內部控制體系，但由于許多管理者和決策者對于內部控制的不重視，導致一些決策的開展僅僅是依靠管理者個人的意見，并沒有很好地實現“董，監，高”三權分立，使內部控制失去了其本身的意義和效果。同時，企業也沒有建立一個很好的內部控制的環境，管理者和決策者以及企業員工對于按照內部控制對于企業進行管理的意識比較薄弱，這也不利于建立健全內部控制制度，也無法發揮內部控制的最大效用。

（三）缺少風險評估體制

部分房地產企業缺乏相應的風險評估機制。由于房地產企業在一個項目上需要投入大量的資金，甚至為了周轉資金還會借助相關機構的貸款。但是房地產企業項目的特殊性，導致相關房地產企業的項目資金回流周期普遍較長，其項目的資金能否回流或者能夠快速回流決定了一個房地產企業的經營狀況。房地產企業項目又受到外界較大影響，其中包括區域政府的政策、行業內部的變化、需求者的經濟狀況和偏好等等。由于企業決策還可能存在不科學、不合理的情況，由于管理者或者決策者個人的偏好或者看法，缺乏相應充足的背景和項目調查等。以上因素都會導致房地產企業存在一定的財務風險，但是房地產企業普遍缺乏相關嚴謹的風險評估機制，對于項目的可行性并不完全進行風險評估，在一定程度上取決于管理者的個人偏好，這對于企業的財務風險控制是不利的。

四、內控視角下房地產企業成本控制的強化措施

在外部經濟環境變化如此復雜的今天，房地產企業要想在競爭激烈的市場中獲得有利地位，就必須意識到內部控制和成本控制對于提升企業競爭力的重要性，深刻了解到兩者之間相互促進的關系，才能夠更好地發揮其作用，促進企業的長遠發展。

（一）完善授權審批工作流程

房地產企業業務的授權審批能夠使成本控制工作高效地開展。房地產企業的業務種類多，涉及的范圍也很廣，導致業務工作的復雜性。房地產企業應該兼顧成本控制和工作效率，使業務的授權審批高效準確地開展。房地產企業應該在保證效率的基礎上，適當放寬授權審批權限，優化相關流程。但是在簡化相關業務的流程時也要保證業務授權審批的科學性和安全性，避免出現貪污等違規問題，給企業帶來較大的損失。合理地平衡好企業的成本控制和工作效率，能夠促進企業對于成本的管控和優化企業的日常經營管理。

（二）完善內部控制體系

從房地產行業的現有發展情況來看，許多房地產企業內部控制理念、工作方式、制度建設以及監督管理都存在問題，甚至嚴重干擾了企業的正常發展。對于房地產企業而言，內部控制體系越完善，企業內部管理質效以及企業的人力、物力資源配置水平就越高，那么企業的市場競爭力也就越強。因此，從房地產企業的長遠發展角度來看，強化企業內部控制勢在必行，而基于完善內部控制體系的方式增強企業內控能力也十分必要。在這一環節，管理人員可分別從制度、人資管理和監督審查等方面著手，完善房地產企業內部控制體系。

1.強化內部控制意識

房地產企業應該掌握內部控制的含義和作用，更加重視內部控制。首先，管理者自身就應該重視內部控制，從思想上重視和從實際行動中將內部控制具體制度落實。并且房地產企業管理者應該摒棄以前傳統的管理理念，企業的日常經營活動管理應該按照相應的規章制度進行，而不是管理者或者某個人的個人偏好。其次，應該加強對于企業員工的培訓工作，使員工時刻在工作中樹立內部控制意識，在日常具體工作的開展中恪守相關的流程和規則，使企業的規章制度得到有效實施。

2.完善制度建設

為了增強企業內部管理的有效性和使得房地產企業的內部控制能夠更加高效地開展，內部控制制度的健全和完備對于房地產企業是十分重要的。相關工作人員應該根據內部控制的操作流程，對企業的一系列規章制度進行調整，使其提高內部控制的可操作性，進一步創造其運行的良好環境，同時也為成本控制優化操作環境。

3.完善人員管理

部分房地產企業存在冗員和相關工作人員崗位交叉問題，這不利于企業的最優成本控制。人力資源成本的降低能夠有效地降低企業相關的財務成本，同時內部控制能夠較好地控制企業進行優化企業人力資源管理。房地產企業在減少相關崗位的冗員問題的同時，也應該著重提高相關員工的福利問題。制定相關評價制度，使相關財務工作人員的利益和企業的利益一致，使得其在財務工作的開展中能夠按照企業的利潤最大化進行，同時也規避相關人為財務風險的產生。激發員工的奮斗欲望，使其能夠為企業創造更多的價值。此外，房地產企業還應該加強對于崗位職責的劃分，使得不同崗位職責清晰明了和權責明晰，促進企業開展成本控制工作。

（三）高度重視風險防范

由于房地產企業自身的流動性負債比重大，融資也主要依賴于銀行貸款。企業面臨的財務風險比較高，其中企業應著重注意利率風險、投資風險和運營風險。管理者應該重視相關財務風險，采取相應的應對措施。同時應該加強對于財務工作人員的培訓，加強其對于相關財務風險的重視意識，增強財務工作人員在日常工作中對于風險的處理能力。企業管理者不僅應該重視相關財務風險，同時也應該兼顧企業的成本控制。良好的成本控制能夠有效提高企業資金利用率，減少企業成本，降低企業相關財務風險，促進企業的健康平穩發展。

（四）審查監督

房地產企業內部控制的重要內容是審查和監督。房地產企業應該設立獨立性較高的內部審計部門，使其能夠在不受到管理者的影響中正常地開展對于企業重大項目的審批和監督工作，確保其風險處于企業能夠承受和處理范圍以內。除了對于重大項目的審查，審計部門還應該基于企業的內部控制制度對于房地產企業的負債率、現金等等進行成本控制，最優化地促進企業的利潤最大化和風險可控化。

結 語

由于經濟形勢的復雜化，房地產企業想要企業在市場中處于優勢和能夠平穩長久地發展，必須基于內部控制展開成本控制的一系列工作。同時，房地產企業還應該重視企業的風險防范和內部控制體系的建立，提高企業內部控制意識。通過對于內部控制和成本控制的兩方面把握，房地產企業才能最大限度優化內部結構和經營，增強自身核心競爭力，實現企業的可持續發展。