房地產企業稅務籌劃和管理研究

袁芬

摘要：隨著新一輪財稅體制改革的不斷深化，房地產行業作為我國社會經濟的支柱性產業逐漸被納入“強監管”范疇，過去二十年以來，我國房地產行業長期處于野蠻生長階段，不少房地產開發企業在高速擴張的過程中忽視了稅務管理活動，但隨著宏觀調控政策的不斷加碼，房地產行業的市場競爭日趨激烈，房地產企業強化稅務籌劃及管理迫在眉睫。基于此，本文首先闡述了房地產實施稅務籌劃及管理的基本內涵與現實意義，隨后深入分析了房地產稅收籌劃及管理中存在的問題，并針對性地提出了房地產稅務籌劃及管理工作的優化路徑，以期為我國房地產企業開展稅務籌劃及稅務管理工作提供堅實的理論依據。

關鍵詞：房地產企業;稅務籌劃;稅務管理;策略

房地產企業作為“納稅大戶”，其經營活動涉及土地增值稅、企業所得稅等多個稅種，稅負成本歷來是房地產企業成本的大頭，但我國大部分房地產企業的稅務籌劃及管理水平普遍有待提升，企業無法憑借納稅籌劃活動實現降低稅務成本，優化資源配置的目標，可以說我國大部分房地產企業在稅務籌劃及管理工作中還存在著諸如稅務管理意識淡薄、納稅籌劃措施不合理、稅務管理人才儲備潰泛等諸多問題與困難，房地產企業管理層必須重視上述問題，及時制定優化方案、采取改進措施，切實提升企業稅務籌劃及管理水平，實現企業價值最大化。

一、房地產企業稅務籌劃和管理概述

（一）房地產企業稅務籌劃和管理的基本內涵

稅務籌劃是指市場經營主體在法律允許的范圍內，對自身經營業務進行事前的統籌規劃，通過遞延納稅時間或減少納稅支出的方式，達到降低企業稅負成本，以及提升企業經濟效益的目的。對上述定義進一步延展可以發現，房地產企業的稅務籌劃一般具有以下幾方面特征：

第一，房地產企業的稅務籌劃具備較強的政策敏感性。一方面，企業為達到降低稅負成本的目的所采取的一系列稅務籌劃手段都必須符合國家相關法律法規;另一方面，國家出臺的稅務政策對房地產企業稅務籌劃工作的方向和內容具有很強的指向性和引導性。

第二，房地產企業稅務籌劃具有整體性。具體來說，稅務風險廣泛存在且長期存在于房地產企業的整個項目經營管理的過程中，稅務風險具有類型多樣、內容復雜的特點，因此房地產企業在進行稅務籌劃時必須從戰略角度出發，提前對企業的經營活動的全部流程做好統籌規劃，視具體情況選擇能夠使企業經濟效益最大化的稅務籌劃方法[1]。

第三，房地產企業稅務籌劃以降低稅務成本，規避稅務風險為主要目的。房地產企業的經營范圍廣、項目周期長，因此風險管理是企業稅務籌劃工作的重要內容，企業必須認真處理好稅務籌劃過程中出現的各種風險，以保證最終實現降低企業稅負成本的目的。

（二）房地產企業稅務籌劃和管理的重要性分析

房地產企業稅務籌劃工作的必要性，很大程度上是由房地產企業自身經營業務的特點所決定的。首先，房地產行業作為國民經濟的支柱性，企業近年來正受到國家的嚴密監管，監管政策一再收緊，房地產企業面臨著較大的政策壓力，經營風險逐年升高;其次，房地產行業屬于資本密集型行業，企業針對具體的房地產開發項目需要在開發經營過程中投入大量的資金，并且房地產開發項目的運營周期極其漫長，房地產企業基本上都承受著較大的資金周轉壓力，必須要通過稅務籌劃工作來降低企業的稅負成本，保持企業運營資金充裕穩定;最后，我國房地產企業一般同時經營著多個具體的開發項目且項目多分散在全國各個地區，與此同時，房地產企業的經營范圍涵蓋了建筑、建材、制造等多個行業，其稅務管理工作具備明顯的復雜性，房地產企業必須要通過完善的稅務籌劃方案來提升其稅務管理工作效率[2]。

二、房地產企業稅務籌劃和管理中存在的問題

（一）納稅觀念淡薄，缺乏稅務籌劃意識

過去的二十年中，我國的房地產行業處在高速增長階段，大部分房地產企業對稅務籌劃的重視程度有限，但隨著近年來房地產市場競爭日益激烈，政策監管環境進一步收緊，越來越多的房地產企業開始推進稅務籌劃工作，但目前來看，絕大部分房地產企業的稅務籌劃工作開展狀況并不理想。出現上述狀況的原因主要是因為房地產企業管理層對過去資本野蠻擴張的發展方式的依賴性過高，部分房地產企業的管理層始終沒有意識到納稅籌劃活動對削減涉稅業務成本、規避業務涉稅風險的積極作用。在這種觀念的引導下，不少房地產企業在組織架構、管理制度和技術手段等諸多層面都沒有為納稅活動做好準備，企業的稅務籌劃工作缺乏統一引導和科學統籌，稅務籌劃能力被大大削弱。

（二）納稅籌劃活動風險管理長期缺位

幫助企業規避自身涉稅業務可能誘發的風險既是房地產企業開展稅務籌劃的內在動因，也是稅務籌劃工作的最終目的之一，所以風險管理是房地產企業稅務籌劃工作的重點內容。房地產企業的經營活動具有鮮明的行業特點，其業務經營范圍廣泛、前期資金投入巨大且投資回報周期很長，加上近兩年隨著國家對房地產行業的宏觀調控力度越來越大，房地產企業所面臨的經營風險、政策風險及其他未知風險將貫穿稅務籌劃工作的整個流程。當下我國部分房地產企業的內部控制體系尚不健全，尤其是風險管理機制在稅務籌劃工作過程中長期缺位，容易出現企業的稅收籌劃方案與國家相關法律法規存在沖突或由于籌劃方法使用不當，最終導致房地產企業的政策性稅務風險和經營性稅務風險不降反增。

（三）稅務管理水平低，納稅籌劃方案實施不徹底

房地產企業稅務管理水平的高低在一定程度上決定了納稅籌劃方案最終實施效果的好壞，房地產企業的經營業務涉稅情況較為復雜，相應的稅務籌劃工作也具有相當高的挑戰性，企業既要處理好諸如土地增值稅、企業所得稅等關鍵稅種的籌劃活動，還要協調好企業不同涉稅項目之間的利益關系，這就要求房地產企業必須要針對稅務籌劃工作做好制度創設、人才儲備等輔助措施，同時要企業戰略層面上做好納稅籌劃活動的長期規劃。當下我國部分房地產企業在開展稅務籌劃工作的過程當中明顯存在諸如涉稅信息溝通不暢、財務核算工作不完善等問題，整體上嚴重影響了稅務籌劃工作質量;更嚴重的問題在于不少房地產企業的稅務管理人員在制定納稅籌劃方案時并沒有區分不同涉稅業務和稅種，稅務籌劃工作較為籠統，導致具體的納稅方案的實施結果不佳。A454633D-32A1-4E98-A45D-25CA4BA35F87

（四）稅務籌劃與管理工作缺乏人才支撐

稅務管理人員是企業稅務籌劃及管理工作的主要執行力量，房地產企業稅務籌劃工作的復雜性對稅務管理人才的知識儲備和專業素質提出了較高要求，可以說稅務籌劃人才隊伍的專業性決定了房地產企業稅務籌劃的工作效率與工作質量。但就當下大部分房地產企業稅務籌劃與管理工作實踐來看，專業涉稅人才的培養和儲備明顯不足。現階段房地產企業的稅務籌劃及管理工作一般多是由財務管理人員負責，一方面這樣的安排極大地增加了企業財務管理人員的工作負擔;另一方面由于財務管理人員的專業技能不能完全滿足稅務籌劃和管理工作的實際要求，對納稅籌劃活動的最終成效有一定的負面影響。此外，房地產企業的人力資源管理體制也有待完善，由于部分房地產企業缺乏健全的績效考核制度和人才激勵機制，稅務籌劃及管理工作質量與管理人員的工作積極性得不到保證。

三、房地產企業關鍵稅種的納稅籌劃方案的優化措施

（一）土地增值稅的納稅籌劃方案

由于房地產企業的業務性質，土地增值稅占據了企業稅負成本的絕大部分，房地產企業有必要完善土地增值稅的納稅籌劃方案，實現降本增效的目的。土地增值稅的納稅籌劃方案主要包括以下內容：

第一，合理利用稅籌優惠政策。稅法規定：增值率小于20%的普通住宅小區，免征土地增值稅。假設X房地產公司2020財年普通標準住宅開發項目的總營業收入為4億元，其中符合稅法規定可供扣除的項目金額為3億元，此時增值額度占扣除項目金額的比例為25%，適用稅率為30%，按照稅法規定X房地產公司2020年應該繳納的土地增值稅為增值額的30%即10000萬元*30%=3000萬元。但如果X房地產企業的稅務管理人員妥善利用“普通標準住宅開發項目其增值額未超過扣除項20%的免征土地增值稅”這一免征分界點合理規劃企業的相關稅費，并且避免出現銷售收入少計的情形，對開發項目進行裝修或增加整體配套措施來提升項目可扣除金額到3.4億元，則此時X房地產公司的開發項目增值額度占扣除項目金額的比例不足20%，X公司可以免征土地增值稅并節省3000萬元的稅務成本。

第二，利用增值稅發票進行納稅籌劃即企業采取分期付款的形式，企業之間通常的結算方式為現金采購、賒購、分期付款三種方式。如果貨物材料已經驗收，貨款未全部付清，作為供貨方此時是不能開具增值稅專用發票。如果房地產企業未及時取得增值稅專用發票，就會增加增值稅稅負從而增加企業稅負負擔。但是可采用分期付款的方式取得增值稅專用發票，并且根據相關法律規定，采取分期付款方式取得貨物，進項稅額抵扣的時間為分期付款的每個付款曰，這樣操作就可以產生遞延增值稅稅負的好處，以緩解企業納稅壓力，以獲得延續納稅的時間價值[3]。

（二）企業所得稅的納稅籌劃方案

企業所得稅是除土地增值稅之外，房地產企業的另一項主要稅種，也是納稅籌劃活動的重點關注對象。房地產企業的企業所得稅納稅籌劃方案主要包括以下幾項：

第一，成立獨立銷售子公司，物業子公司。對于房地產集團企業，集團總部可以成立銷售子公司和物業子公司的方式將集團的管理支出通過子公司進行稅前扣除，以銷售子公司為例，集團母公司可以向全資銷售子公司提取不超過當年銷售額2%的總機構管理費用在稅前予以扣除。

第二，房地產企業可以合理利用籌資活動降低企業的稅負，債務融資的比例越高則企業的負債率越高，較高的債務融資比例會導致企業的利息抵稅額度更高，這在一定程度上降低了企業的所得稅應稅額度，但房地產企業要合理安排融資方式，避免過高的企業負債率影響企業的正常經營。

四、房地產企業稅務籌劃和管理工作的優化路徑

（一）樹立正確納稅觀念，培養納稅籌劃意識

房地產企業要想稅務籌劃及管理工作取得良好成效必須首先扭轉對稅務籌劃的認知，培養企業全體職工的納稅籌劃意識，幫助企業樹立正確的稅務管理觀念。房地產企業管理層必須擺脫對傳統發展模式的依賴，認真分析當下房地產行業的發展趨勢，要充分意識到稅務籌劃及管理工作對規避涉稅風險和降低企業經營成本的積極作用。隨后企業管理層要在上述觀念的引導下進一步優化企業治理結構，加大對稅務籌劃與管理工作的財力、物力投入，為企業的稅務籌劃與管理工作營造良好的內部環境。具體來說，房地產企業分別要做好以下幾項工作：第一，房地產企業要著力調整現有的組織架構，在董事會、監事會的領導下設置專門的稅務籌劃及管理委員會，從戰略層面上強化對稅務管理活動和納稅籌劃活動的統籌與協調;在企業內部及下屬子公司或項目組要成立稅務管理部門或稅務管理辦公室，負責制定具體的稅務管理條例和納稅籌劃方案。第二，企業要加強對稅務籌劃及管理工作的財力、物力支持，財務部門要做好針對稅務籌劃及管理工作的預算，給相關職能部門調撥一定的運營資金，物資采購部門要為稅務籌劃與管理委員會和稅務管理部門配備專門的辦公場地和辦公設施[4]。

（二）梳理涉稅業務，貫徹稅務籌劃原則，提升管理水平

房地產企業的納稅籌劃活動具有一定的復雜性，所以房地產企業在推進稅務籌劃及管理工作的過程中必須采取相應的措施來提升稅務管理水平，并在納稅籌劃活動中貫徹相應的工作原則，確保房地產企業能夠從整體角度出發協調好具體納稅籌劃活動之間的利益。一方面，企業必須強化制度建設和技術支撐，對納稅籌劃活動提供堅實的基礎保障。關鍵職位權責分離制度、預算管理制度、資金管理制度及完備的信息系統能夠使房地產企業的稅務管理人員在納稅活動開始前對企業涉稅業務進行全方位的梳理以便于后續工作的開展。另一方面，房地產企業納稅籌劃活動的復雜性決定了稅務管理人員在制定具體的納稅籌劃方案時必須遵循一定的工作原則，從整體層面上對稅務籌劃工作作出合理的規劃與安排：其一，房地產企業的納稅籌劃活動必須遵循合法性原則，稅務管理人員應當在國家相關法律法規允許的范圍內制定并實施具體的納稅籌劃方案[5]。其二，房地產企業的納稅籌劃活動必須遵循綜合性原則即要以實現企業利益最大化為籌劃目標，協調好不同稅種的納稅籌劃方案的利益關系。A454633D-32A1-4E98-A45D-25CA4BA35F87

（三）建立健全監管機制，控制稅務籌劃風險

房地產企業在進行稅務籌劃及管理工作的過程中要特別注意稅務風險的防控，這要求房地產企業要進一步完善內部控制體系，嚴格履行稅務風險識別、評估及控制程序。具體來說，房地產企業要從以下幾方面著手達到上述目的：第一，內部審計工作是房地產內部控制體系的核心，也是控制納稅籌劃風險的根本手段，因此企業必須通過設置獨立內部審計部門、提升審計人員專業素質與引入外部第三方審計機構等多項舉措保證企業內部審計工作的獨立性與專業性。第二，完善風險識別系統是強化稅務風險管理的直接手段之一，房地產企業需要對納稅籌劃活動中容易誘發稅務風險的各項關鍵指標加強監控，例如宏觀政策的變更、主要競爭對手的近期動向以及企業的基本財務狀況和業務狀況等[6]。第三，在確保企業能夠及時識別涉稅業務中的關鍵風險指標后，企業還需要嚴格落實風險評估程序并制定相應的風險應對預案，方便企業對識別出的風險進行有效控制。風險識別程序的重點在于評估方法和評估標準的選擇和確定，房地產企業在根據涉稅業務的內容確定風險要素權重體系后，風險管理部門就可以采取定量分析與定性分析相結合的方法對識別出的風險要素進行權重評估并及時啟動風險應對預案。制定風險應對預案旨在對風險進行有效控制，這是風險管理的重點工作，風險應對預案會根據風險類型的變化而制定不同的風險控制措施，當下常用稅務風險控制措施主要有風險轉移、風險減緩及風險接受等。

（四）培養和引進專業的稅務管理人才

專業的稅務管理人才是房地產企業推進和落實稅務籌劃及管理工作的主導力量，企業必須完善人力資源管理體系，進一步完善各項保障措施從而加強對稅務管理人才的引進與培養。首先，房地產企業在稅務管理人才引進環節要進一步拓寬人才引進渠道并提升人才聘用標準，具體要注意保證人才準入考核的公平、公正和公開，避免企業內部形成裙帶關系;此外，房地產企業必須根據業務實際需要招聘合適的人才，不能在人才引進工作上陷入“唯學歷論”。其次，房地產企業在稅務人才的培養和使用環節要重視發揮人力資源管理體系的作用，詳細來說，企業在引進稅務管理人才后要做好后續的教育培訓工作，通過開展職業技能培訓保證稅務管理人員能夠快速適應工作崗位和工作內容。與此同時，房地產企業還需要做好定人定崗工作，在保障稅務籌劃及管理工作順利運行的情況下，企業要合理設置工作崗位并按照崗位的實際需要選定合適的人才。最后，房地產企業要加強人力資源管理配套制度建設，提高稅務管理人才留存率。這就要求房地產企業要制定科學人才激勵機制，主要包括合理的績效考核制度、榮譽晉升制度和公平的薪酬體系，從制度層面上保障企業員工的合法利益、激發員工的工作積極性，提升員工對企業的認同感和歸屬感。

五、結束語

綜上所述，當下我國房地產企業的稅務籌劃及管理工作尚且存在一定的優化空間，企業管理層必須從改變稅務管理觀念、強化涉稅風險管理、完善人力資源管理體系和健全稅務管理制度四方面入手，切實提升房地產企業的稅務管理水平，針對企業自身的實際業務情況合理制定納稅籌劃方案，幫助房地產企業有效降低稅負成本，規避稅務風險。

參考文獻：

[1]鄭良."營改增"背景下房地產企業稅收籌劃研究——以L公司為例[D].合肥：安徽大學，2017.

[2]姜鑒航."營改增"背景下房地產企業稅收籌劃方案研究——以煙臺ZH地產公司為例[D].濟南：山東大學，2017.

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[6].周上靖"營改增"背景下B房地產企業納稅籌劃問題研究[D].蚌埠：安徽財經大學，2018.A454633D-32A1-4E98-A45D-25CA4BA35F87