民法分則不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的立法思考與建議

摘要：現(xiàn)如今，我國對于《物權(quán)法》采用不動產(chǎn)權(quán)變動模式的方式進(jìn)行相關(guān)登記，本文分析了登記對抗方式對房地產(chǎn)債務(wù)二分法制度、公示與信賴原則的影響，以及房地產(chǎn)所有權(quán)變更對善意取得制度適用價值的影響。列舉了用益物權(quán)變動對地役權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)的影響，并提出了民法規(guī)則的發(fā)展建議，以及對不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)模式的地方法律提供了一定的指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：民法分則;不動產(chǎn)權(quán);思考建議

目前，房地產(chǎn)權(quán)屬變動模式對房地產(chǎn)交易的安全和市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展起著非常重要的作用。我國不動產(chǎn)物權(quán)變動是登記生效方式和登記方式的多重變動，但根據(jù)具體現(xiàn)象，《物權(quán)法》也明確規(guī)定了另一種不需要登記的方式。在法律法規(guī)、繼承和征收的共同影響下，即隨著登記和對抗的生效，不動產(chǎn)物權(quán)變動存在一種“未登記”的方式，不屬于這兩類。這一制度對中國的市場經(jīng)濟(jì)體制和房地產(chǎn)交易產(chǎn)生了許多影響。

一、 現(xiàn)階段我國三大不動產(chǎn)物權(quán)變動模式概述

根據(jù)相關(guān)的研究，我國房地產(chǎn)所有權(quán)的變更有三種方式：登記生效方式、登記對抗方式和非登記方式。以下分析了不動產(chǎn)權(quán)的三種變異模式：

有效的注冊方式。一般而言，實際記錄方式一般是指注冊之前沒有任何法律效力的立法模式而言，各種不動產(chǎn)權(quán)利所作的修訂，根據(jù)一項法律行為——就是說，建立、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、變更和終止。

記錄對抗模式。這種模式通常被稱為“形式主義登記模式”，其主要內(nèi)容是“登記只有兩個功能，確認(rèn)或證明財產(chǎn)所有權(quán)的變化，但不確定它是否會生效”。

不需要注冊模式。這個系統(tǒng)與上面提到的兩個注冊系統(tǒng)有很大的不同。從這個意義上說，不登記主要是指“某些物權(quán)無需登記即可行使相關(guān)法律利益”。無需登記的產(chǎn)權(quán)變更所產(chǎn)生的法律、規(guī)章和征用、繼承取得的財產(chǎn)權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利得到其他法律行為變化以及由此產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)，和不動產(chǎn)權(quán)利的任何變化將自動變更的不動產(chǎn)權(quán)利。

二、不動產(chǎn)物權(quán)變動模式對《物權(quán)法》的嚴(yán)謹(jǐn)性帶來影響

（一）對公示公信原則造成影響

物權(quán)的訴求是物權(quán)的公共性原則，物權(quán)的變化和消失，必須利用能找到的表現(xiàn)。如果參照或依據(jù)是當(dāng)事人，并按照公開原則為規(guī)則，那么即使物權(quán)的登記不符合物權(quán)所有權(quán)的實際情況，也不會影響法律利益的變化。在當(dāng)前記錄比較模式的背景下，記錄的不動產(chǎn)物權(quán)變更信息往往與物權(quán)的現(xiàn)實相矛盾。顯然，這嚴(yán)重?fù)p害了中國的公眾信譽(yù)原則，甚至違背了這一原則，并會造成嚴(yán)重的不良影響。在這種情況下，現(xiàn)行廣告原則的負(fù)面影響和影響變得非常明顯。根據(jù)我的研究，一些研究人員甚至認(rèn)為等級對抗模式的存在是對注冊可信度的蔑視。

（二）沖擊物權(quán)、債權(quán)兩分體系

當(dāng)前物權(quán)變更模式的主要原則是登記效果制度，而登記對抗模式則較為特殊。目前，階級對抗通常被用來改變用益權(quán)，如土地合同和土地權(quán)利。然而，從物權(quán)主體特征的角度來看，這些變化屬于物權(quán)框架，具有相關(guān)的支配特征，這是確定其他權(quán)利的主要條件。為，在現(xiàn)行的登記和比較制度下，土地所有權(quán)的變化并沒有充分反映物權(quán)的主導(dǎo)作用和特點，特別是物權(quán)在保護(hù)其他物權(quán)方面的作用。在此基礎(chǔ)上，目前記錄不動產(chǎn)物權(quán)變化的比較模式對目前的不動產(chǎn)債務(wù)二分法制度提出了嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。

三、民法分則不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的立法建議

（一）民法分則不動產(chǎn)物權(quán)變動模式.立法總體思路建議

我國現(xiàn)行財產(chǎn)法的原則是通過有效登記改變不動產(chǎn)的物權(quán)，但對抗性登記除外。但還有一部分是基于法律文書的，即征收、遺產(chǎn)等，既無效也不違反登記。反對登記的模式對不動產(chǎn)債權(quán)制度、公共信托原則和不動產(chǎn)善意取得制度的價值都有影響。在同一時間，土地合同管理沒有強(qiáng)制登記制度的服務(wù)登記模式和土地權(quán)利變更模式不利于土地權(quán)利的流通，既不符合當(dāng)前農(nóng)村改革的精神，也不符合當(dāng)?shù)貙嵺`的需要。我國民法中規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)變更模式，應(yīng)采用單一的登記效果模式，并與現(xiàn)行的民事遺產(chǎn)和債務(wù)法制度相協(xié)調(diào)。

（二）民法分則不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的立法具體建議

1.針對地役權(quán)物權(quán)變動的優(yōu)化建議

根據(jù)第一五百五十八條地役權(quán)法規(guī)定，相關(guān)基地的變更需要遵循一定的程序，并對變更進(jìn)行登記，如果沒有進(jìn)行合規(guī)的登記，則無法對抗善意第三人，從而導(dǎo)致變更失效。因此，通過仔細(xì)研究，可以得出以下建議：地役權(quán)的物權(quán)變動中可以修改《民法》規(guī)定的標(biāo)題中“通過地役權(quán)合同等法律過程中雙方的書面報告，如果雙方都需要登記時引進(jìn)地役權(quán)登記之日生效。

2.針對宅基地使用權(quán)的優(yōu)化建議

目前我國物權(quán)法規(guī)定，建立鄉(xiāng)村和農(nóng)場所有權(quán)變更登記不得通過強(qiáng)制措施。這會對鄉(xiāng)村的發(fā)展產(chǎn)生極大影響，并使得農(nóng)村宅基地的使用與變更受到更大的影響。在此基礎(chǔ)上，可以通過土地登記與農(nóng)村土地登記相結(jié)合，并繼續(xù)實施土地登記，有選擇地實施綜合和分級的不動產(chǎn)制度。在這個過程中所發(fā)生的宅基地使用權(quán)的變更也會使得民法發(fā)生相應(yīng)的變化，農(nóng)村財產(chǎn)的生產(chǎn)和流通以及房屋的使用必須登記，以發(fā)揮合法利益，并在不注冊的情況下，將沒有合法利益。

結(jié)語

總而言之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷發(fā)展的背景下，通過對民法分則不動產(chǎn)權(quán)變動模式進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的優(yōu)化建議，能過促進(jìn)我國法律的不斷完善。其中不動產(chǎn)變動模式可以采用如動產(chǎn)登記的方法，不僅可以滿足當(dāng)前農(nóng)村改革的精神和目標(biāo)，并能充分滿足區(qū)域發(fā)展的需要。因此，有必要在國家法規(guī)的框架內(nèi)，在不受相關(guān)立法影響的情況下，建立適當(dāng)?shù)牟粍赢a(chǎn)變動模式，進(jìn)行合理標(biāo)準(zhǔn)化的變動，以提高整體工作效率和工作水平。

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作者簡介：周陽娟，1982年出生，女，漢族，籍貫：四川樂山，工作單位：浙江導(dǎo)司律師事務(wù)所