民法分則不動產物權變動模式的立法思考與建議

摘要：現如今，我國對于《物權法》采用不動產權變動模式的方式進行相關登記，本文分析了登記對抗方式對房地產債務二分法制度、公示與信賴原則的影響，以及房地產所有權變更對善意取得制度適用價值的影響。列舉了用益物權變動對地役權和土地承包經營權的影響，并提出了民法規則的發展建議，以及對不動產物權流轉模式的地方法律提供了一定的指導。

關鍵詞：民法分則;不動產權;思考建議

目前，房地產權屬變動模式對房地產交易的安全和市場經濟的穩定發展起著非常重要的作用。我國不動產物權變動是登記生效方式和登記方式的多重變動，但根據具體現象，《物權法》也明確規定了另一種不需要登記的方式。在法律法規、繼承和征收的共同影響下，即隨著登記和對抗的生效，不動產物權變動存在一種“未登記”的方式，不屬于這兩類。這一制度對中國的市場經濟體制和房地產交易產生了許多影響。

一、 現階段我國三大不動產物權變動模式概述

根據相關的研究，我國房地產所有權的變更有三種方式：登記生效方式、登記對抗方式和非登記方式。以下分析了不動產權的三種變異模式：

有效的注冊方式。一般而言，實際記錄方式一般是指注冊之前沒有任何法律效力的立法模式而言，各種不動產權利所作的修訂，根據一項法律行為——就是說，建立、不動產轉讓、變更和終止。

記錄對抗模式。這種模式通常被稱為“形式主義登記模式”，其主要內容是“登記只有兩個功能，確認或證明財產所有權的變化，但不確定它是否會生效”。

不需要注冊模式。這個系統與上面提到的兩個注冊系統有很大的不同。從這個意義上說，不登記主要是指“某些物權無需登記即可行使相關法律利益”。無需登記的產權變更所產生的法律、規章和征用、繼承取得的財產權利和財產權利得到其他法律行為變化以及由此產生的產權，和不動產權利的任何變化將自動變更的不動產權利。

二、不動產物權變動模式對《物權法》的嚴謹性帶來影響

（一）對公示公信原則造成影響

物權的訴求是物權的公共性原則，物權的變化和消失，必須利用能找到的表現。如果參照或依據是當事人，并按照公開原則為規則，那么即使物權的登記不符合物權所有權的實際情況，也不會影響法律利益的變化。在當前記錄比較模式的背景下，記錄的不動產物權變更信息往往與物權的現實相矛盾。顯然，這嚴重損害了中國的公眾信譽原則，甚至違背了這一原則，并會造成嚴重的不良影響。在這種情況下，現行廣告原則的負面影響和影響變得非常明顯。根據我的研究，一些研究人員甚至認為等級對抗模式的存在是對注冊可信度的蔑視。

（二）沖擊物權、債權兩分體系

當前物權變更模式的主要原則是登記效果制度，而登記對抗模式則較為特殊。目前，階級對抗通常被用來改變用益權，如土地合同和土地權利。然而，從物權主體特征的角度來看，這些變化屬于物權框架，具有相關的支配特征，這是確定其他權利的主要條件。為，在現行的登記和比較制度下，土地所有權的變化并沒有充分反映物權的主導作用和特點，特別是物權在保護其他物權方面的作用。在此基礎上，目前記錄不動產物權變化的比較模式對目前的不動產債務二分法制度提出了嚴重的挑戰。

三、民法分則不動產物權變動模式的立法建議

（一）民法分則不動產物權變動模式.立法總體思路建議

我國現行財產法的原則是通過有效登記改變不動產的物權，但對抗性登記除外。但還有一部分是基于法律文書的，即征收、遺產等，既無效也不違反登記。反對登記的模式對不動產債權制度、公共信托原則和不動產善意取得制度的價值都有影響。在同一時間，土地合同管理沒有強制登記制度的服務登記模式和土地權利變更模式不利于土地權利的流通，既不符合當前農村改革的精神，也不符合當地實踐的需要。我國民法中規定的不動產物權變更模式，應采用單一的登記效果模式，并與現行的民事遺產和債務法制度相協調。

（二）民法分則不動產物權變動模式的立法具體建議

1.針對地役權物權變動的優化建議

根據第一五百五十八條地役權法規定，相關基地的變更需要遵循一定的程序，并對變更進行登記，如果沒有進行合規的登記，則無法對抗善意第三人，從而導致變更失效。因此，通過仔細研究，可以得出以下建議：地役權的物權變動中可以修改《民法》規定的標題中“通過地役權合同等法律過程中雙方的書面報告，如果雙方都需要登記時引進地役權登記之日生效。

2.針對宅基地使用權的優化建議

目前我國物權法規定，建立鄉村和農場所有權變更登記不得通過強制措施。這會對鄉村的發展產生極大影響，并使得農村宅基地的使用與變更受到更大的影響。在此基礎上，可以通過土地登記與農村土地登記相結合，并繼續實施土地登記，有選擇地實施綜合和分級的不動產制度。在這個過程中所發生的宅基地使用權的變更也會使得民法發生相應的變化，農村財產的生產和流通以及房屋的使用必須登記，以發揮合法利益，并在不注冊的情況下，將沒有合法利益。

結語

總而言之，在經濟發展不斷發展的背景下，通過對民法分則不動產權變動模式進行分析，并提出相應的優化建議，能過促進我國法律的不斷完善。其中不動產變動模式可以采用如動產登記的方法，不僅可以滿足當前農村改革的精神和目標，并能充分滿足區域發展的需要。因此，有必要在國家法規的框架內，在不受相關立法影響的情況下，建立適當的不動產變動模式，進行合理標準化的變動，以提高整體工作效率和工作水平。

參考文獻

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作者簡介：周陽娟，1982年出生，女，漢族，籍貫：四川樂山，工作單位：浙江導司律師事務所