我國住房租賃市場的發展現狀及建議

張逸雪

摘要：結合我國“租購同權”政策的實施，分析我國住房租賃市場的發展現狀，進而探討“租購同權”政策的推行對公共資源分配、住房租賃價格的影響。分析表明，該政策在短期會引起住房市場的波動，但真正落實后，將有利于我國長效住房機制的構建。文章對進一步完善“租購同權”政策提出增加優質公共資源供給、促進租賃供需關系和諧的建議。

關鍵詞：租購同權;住房租賃市場;教育資源;戶籍制度

一、前言

自1998年城鎮住房市場化改革以來，我國的城鎮住房體系不斷得到完善。我國房地產行業蓬勃發展，成為對GDP貢獻極大的支柱性產業。各行業借道房產業獲得了豐厚的收益，并且帶動了許多關聯產業的發展。上游產業表現為鋼鐵、水泥等，下游則表現為裝修、家具、室內設計、房地產銷售等。然而，在改善國民居住條件的情況下，房地產紅利也帶來了一系列的經濟社會問題。房地產行業的過度繁榮，帶來的弊端已經凸顯。居民將大量的財富投向房產的同時，也限制了居民的消費能力及投資能力。使得我國宏觀杠桿率上升，而且與房產掛鉤的優質公共資源也逐漸固化。

從微觀的角度看，過高的房價侵占了普通家庭的大量財富，為了跑贏通脹，獲得與房產相關的優質教育資源、醫療資源、戶籍福利，大量的工薪階層淪為“房奴”，生活質量下降。從宏觀的角度看，高昂房價極大程度地削弱了居民的購買力，拉動經濟發展的“三駕馬車”之一的“消費”受到居民實際可支配收入的影響，關系著我國宏觀經濟的健康穩定發展。

因此，調控房價關系民生福祉。2017年7月，廣州率先推出“租購同權”政策，如今，經過4年的發展，“租購同權”政策已在全國各省份全面實施。“租購同權”一方面有利于剝離房屋產權上綁定的附加值，促進社會公平，并在一定程度上降低購房需求。另一方面，該政策也為房價提供一個穩定的預期，同時引導當前租售發展失衡的住房市場向住房租賃市場發展，有助于構建住房長效機制。從而扭轉我國過去“人人有居所”的觀念，向“人人有所居”的社會發展。

二、我國住房租賃市場發展現狀

作為人口大國，住房問題一直都是關乎國計民生的大問題。自1998年我國住房分配改革以來，住房開始逐漸轉向市場化為主，政策性為輔的供給方式。隨著住房市場迅猛發展，目前我國已形成了住房的買賣、保障、租賃三大市場。然而，這三者的發展結構并不平衡。其中，買賣市場所占比重最大，處于住房市場中的主體地位。這也是房地產市場火熱、房價飛漲的主要推手。其次是住房保障市場，借由國家政策的大力支持，近年來也得到了一定程度的發展和擴張。但是，住房租賃市場發展卻較為緩慢，占有率較低。而且存在市場秩序不規范，配套設施不完善的問題。住房租賃市場本應該是解決城市中低收入人群、流動人口住房問題的重要市場，現在卻處于缺位的狀態，導致本應通過租賃解決住房問題的人群，被迫進入住房買賣市場，承擔起高昂的住房成本。因此，探討目前住房租賃市場的現狀，發現過去我國房屋租賃市場存在的問題，對引導租賃市場健康發展大有益處。

（一）我國住房租賃市場需求的多樣性

1. 城鎮化衍生的住房需求

城鎮化以來，大量的農村人口涌入城鎮，形成了龐大的房屋租賃市場需求力量，是租賃需求的重要構成部分。另一方面，大量的農村、小鎮大學生選擇在一線沿海城市就讀，畢業后留在當地就業，初入社會的微薄薪酬也使他們成為住房租賃需求的主力軍。

2. 租金與房價的背離所引起的租賃需求

調控政策出臺前，我國房地產交易市場火熱，房價飛漲，其漲幅遠超租金漲幅，產生大量的購房困難人群。由于租房與買房都是滿足住房需求的途徑，且從短期來看，租賃成本要遠小于購房成本。因此，大量尚未擁有足夠財力購買房產的人群便轉向房屋租賃市場，產生大量的租賃需求。

3. 樓市的限購政策致使部分購房需求轉向租賃需求

房地產市場過度繁榮，泡沫堆積，已成為引發我國經濟系統性風險的重要因素。為了調控房價，政府開始密集出臺調控政策。然而，這一舉措在管控了投資投機需求的同時，也波及部分購房剛需者，迫使他們轉向房屋租賃市場。

4. 大量單身人群衍生的租賃需求

隨著我國居民生活水平的不斷提高，居民所受教育也逐漸開放、多樣化。新一代適婚人群，不再推崇過去以婚姻為紐帶的經濟共同體關系，而更傾向于關注個人的發展。因此，我國的初婚年紀普遍推遲。由此形成的大量單身人群，為了減少個人開支，以租賃房為住房已成為普遍現象。

5. 年輕一代對住房觀念的轉變使得租賃需求增加

“90后”們逐漸步入社會，由于接受開放的教育和思想，導致他們大多追求低負擔的生活、較少的束縛。越來越多的青年不愿意將自己的一生捆綁在一個固定的居所里，更不愿淪為“房奴”。因此，他們正在慢慢轉變成為租賃市場的主要需求者。

（二）我國住房租賃市場供給存在的問題

1. 供給總量不足

根據房天下研究院發布的《2021年中國房屋租賃市場分析報告》①，2020年我國租賃房屋市場規模約為2.71萬億元，房屋租賃面積約70.4億平方米，租賃人口約2.4億。目前，我國的住房租賃市場供應總量顯然不足以滿足龐大的租賃需求。這也部分解釋了為何各經濟發達城市里存在大量蝸居現象。

2. 供給結構不合理

在我國一、二線城市，人口流入大于流出，住房租賃需求往往大于供給。而在三、四線城市，人口流出大于流入，住房租賃供需矛盾相對和緩。其中，租賃房屋中的小戶型、低租金的供求矛盾相對于大戶型、高租金的供求矛盾更加突出。中小戶型、低租金的租賃房屋的供應與實際需求相背離，中小戶型、低租金的租賃房屋在全部租賃房屋中的占比偏小，而大戶型、高租金的租賃住房占比偏大，供應結構不合理。

3. 供給主體不成熟

在成熟的住房租賃市場中，例如，美國人調局最新統計數據顯示，機構出租者在租賃市場中占比在35%以上。然而，根據房天下研究院發布的《2021年中國房屋租賃市場分析報告》，目前我國機構性的住房租賃供給者的占比僅僅略超2%，遠不及發達國家水平。由于我國的住房租賃業的盈利性不高，且政府對市場缺乏系統地規范和管理，稅收比例相對過高。許多機構投資者因市場利潤過薄且投資回報周期長，而不愿投入資金，造成住房租賃市場規模小，住房供給量少而分散，大部分由個人出租者提供。同時，由于受到過去“重售輕租”導向的影響，政府對住房租賃市場重視不足，監管不到位，為房東任意漲租、中止合約提供了機會，給租戶帶來了極大的不安全感。因此，目前我國的住房租賃市場供應主體仍不成熟。

三、“租購同權”政策對我國住房租賃市場的影響

（一）對公共資源分配的影響

“租購同權”政策的出臺基于兩大事實背景，一是新型城鎮化，二是完善房地產租賃市場。伴隨著我國城鎮化步伐不斷深入，我國也陸續出臺一些保障外來務工人員平等享受基本公共服務的權利，不斷降低他們與戶籍人口所獲得的基本公共服務的差距。

“租購同權”無疑表現了政府保障流動人口平等享受公共服務的決心和態度。其本質是通過政府行政措施來配置社會資源，涉及轉移支付和社會財富的再分配。對于房屋租賃市場的培育，也從簡單地培育租賃機構參與市場住房租賃的供給、維護承租人在住房租賃市場的權益發展到逐漸破除購房與租房之間關于公平享有公共資源的藩籬。這兩方工作雙管齊下，使得租戶獲得平等的公共服務成為可能。

然而，“租購同權”的實施也許未必如我們所期待的一樣立竿見影。在中國，由于人口眾多，教育、醫療、住房等資源始終是供給不足，因此很難做到公共服務上完全均等化。尤其是發達的一、二線城市，優質的教育資源處于極度稀缺的狀態，即使是擁有當地住房的戶籍人口，尚且難以完全獲得這些資源，外來流動人口更是難上加難。因此，在這種供給遠小于需求的市場里，必然存在一個需求滿足的排序問題。如果只是刻板地落實“租購同權”，不僅導致原本供應緊張的學位更加緊張，供求矛盾進一步加劇。而且對于有房產者與有戶籍者或構成另外一種不公。

政策上的平等，只是意味著一種改進方向，并非事實上的均等。如果從涉及面更廣的醫療、社會保障等角度來看，真正的“同權”仍然任重而道遠，并非一朝一夕能夠達成。但是，我們也應該看到，“租購同權”的提出，前瞻性地調整人們預期并為此做出承諾，表明政府有意在促進社會公平方面上有所作為。從長期看，該政策的持續推行必然使得公共資源的分配向真正的“同權”靠攏。

（二）對住房租賃價格的影響

住房租賃價格通常受到房屋租賃市場上供求力量的影響。“租賃同權”持續推進一定程度上穩定了人們對房價繼續上漲的預期。從而緩解過去由于持續上漲的房價所導致的“購房偏好”，以及由“購房偏好”進一步推動房價的繼續上漲的這一惡性循環。按照這一邏輯，房屋租賃價格也會基于穩定的房價而穩定下來。然而，短期來看，“租賃同權”對于調控房地產買賣市場、租賃市場的交易的效力并不大，甚至在短期內呈惡化趨勢。

從需求的角度看，“租賃同權”如果能夠完全落實，則意味著租賃者也能夠享有與購房者同等的權利。附著在房屋租賃上的價值就會增加，人們對于優質的房源的需求量也會隨之增加。又由于短期內房屋的供給基本保持不變，因此按照產品市場中供需決定價格的原理，房屋的租賃價格必然會隨之上漲。與此同時，部分并非為了獲取房屋的附加價值的租客也將被動地負擔起因“同權”而上漲的租金。而從供給的角度看，短期內，“租賃同權”必然導致制度紅利。那些過去不愿意將房屋出售的學區房業主可能將改變決定，轉而積極踴躍地參與住房租賃的供給，以期獲取更多的利益。如此一來，若抓住制度漏洞的學區房業主，分期分段地出租給有入學需求的家庭，如以三年為一輪合約期，必然導致學校的就學壓力劇增，激化供需矛盾。為了調節過多的就讀需求，市場和行政部門將發揮它們的效力。前者意味著市場會以提高租金或提高贊助費的形式逼退部分需求;后者則將根據孩子的戶籍、家庭等多方條件進行排序，從而淡化“租賃同權”的效力。這些都將使得人們享受“租賃同權”的成本升高，尤其體現在與優質的稀缺公共資源掛鉤的樓盤里。

然而，若是從長期看，情況將比較樂觀。一方面，政府正在不斷地引導購房需求向租房需求轉化，包括提供預期、輿論導向、住房公積金的提取、未來房產稅的征收等，來稀釋住房的投資屬性，進而穩定其價格。另一方面，政府也在多管齊下，不斷增加房屋租賃市場的供給，朝著完善相關法律法規、落實相應的監管條例的方向發展。這表現在政府將獨立規劃租賃住房用地，并將之納入年度土地供應計劃。而當土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。同時，部分省份政府配合推出的“商改住”，明確指出“允許將商業用房等按規定改造成租賃住房”，且“調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執行”，且“改建后的租賃住房，不得銷售”。除此之外，政府還支持機構進行租賃房的批量供應，不斷地增加租賃市場的住房供應量，擴大住房租賃市場，從而構建住房發展的長效機制，使租房變為住房的一種新的趨勢和觀念。因此，長期看來，住房租賃市場將越發趨于成熟，規范化、供給量充足也會引導房屋租賃價格穩定在一個合適的區間，以滿足中低收入人口的需求。

四、對進一步完善及發展“租購同權”政策的建議

“租購同權”并不是一項獨立實施就能成效顯著的政策，為了更好地提高政策實施效果，需要與其他配套政策共同作用，最終促進住房租賃市場健康發展。從“租購同權”推出至今，縱觀各省份實施現狀，“租購同權”的真正落實仍面臨著許多障礙，其主要根源在于優質公共資源稀缺、租賃關系不對等、住房觀念未改變等。

（一）增加優質公共資源供給

優質的教育資源、醫療資源、公共福利的供給不足，導致其在分配時只能根據戶籍、房產等條件層層劃分。若忽略供給端的主要矛盾，而單單推行“租購同權”，將會本末倒置，難以從根本上解決問題，無法公平地為居民提供公共資源。因此，如果要剝離房屋產權上綁定的附加值，則必須從供給端入手，增加優質公共資源的供給，使得有“權”可分。

1.持續增加教育資源供給

以教育資源為例，應當不斷增加優質的教育資源供應量，培育更多更優秀的骨干教師，為逐漸增加的入學需求提供相應的供給。另一方面，可通過優秀教師輪崗制，共享優秀教育資源，繞開房屋產權、居住地與教育資源之間的聯系，促進教育公平，破除房產帶來的優質資源壁壘。

2. 持續推進戶籍制度改革

在戶籍制度方面，由于我國城鎮化進程的不斷推進，外來人口數目不斷增多，過去用來保障部分公民在工作、教育以及社會福利各方面權益的戶籍界定方式已不再適用。過去的戶籍制度越來越成為保障少數人權益，而將大多數后來者拒之門外的不公平門檻。若要落實“租購同權”，則必須拆除戶籍制度所建立的高墻，將依附在戶籍上的各種社會經濟的差別功能一一剝落，從而進一步實現“租購同權”。

（二）促進租賃供需關系和諧

穩定的租賃供需關系對于住房租賃市場的發展，起著不容忽視的作用。而當前，我國住房租賃市場的出租主體主要是個人，供給零散、隨意性強。房東對于租賃合同有極大的話語權、議價權，承租人處于弱勢地位，且隨時有被驅逐的風險，居住的不安全性、不穩定性強。因此，租房常被視為無奈之選，住房租賃市場難以積累大量的長期需求。

1. 培育多樣化的住房租賃供給主體

持續出臺一系列鼓勵政策，培育住房租賃市場供應主體，鼓勵政府、企業、機構及個人參與住房租賃市場，從而不斷擴大租賃房供給規模。同時，鼓勵以規范、批量的形式向社會供應。同時，政府還需持續推出一系列向租房市場傾斜的配套政策，如給予住房租賃企業、機構、個人稅收優惠和政策支持，確保市場化的道路暢通。如果出租回報率低于房企融資成本，那么企業、機構的入駐將難以盈利，持續退出投資，阻礙租賃市場市場化改革。而且，此時企業、機構若想盈利，則只能選擇上漲房租。這將進一步提升人們的租房、住房成本，繼續使得人們的住房需求成為一項較大的經濟負擔，可能將需求倒逼進入房屋交易市場。

另一方面，租賃房供給方式多樣化，將增大政府管理的難度。如商改住、城中村改造等改建是否落實到位，是否遵照國家和地方的住宅設計規范，是否能確保消防設施完整有效，都需要政府持續關注，并不斷提供人力、物力監督和維護。同時，供應主體的增加也將使得“租購同權”的落實變得更加復雜。機構住房租賃者、政府保障住房租賃者、私人住房租賃者的權益如何加以區分、準確落實，未來也將成為政府工作的重點，需要對相關事項進行規范化的設置。

2. 引導居民樹立正確的住房觀念

居民住房的觀念問題同樣是“租購同權”推行的一大壁壘。一方面，過去主流觀點認為一個家庭擁有房產才能算是安穩，而租房大多是權宜之計。因此，許多本應用租房的方式滿足住房需求的中低收入人群，被迫進入住房買賣市場，導致住房租賃需求不足，無法使“租購同權”普遍推廣。另一方面，如若人們對于購房的偏好并未改變，而政府單方面推動的住房租賃供給量的增加，將導致可供買賣的房源減少，進而加劇當前房地產交易市場的供需矛盾，使得房價進一步走高。而且，這將可能再次刺激人們的投機需求，導致我國經濟的系統性風險進一步積累。因此，扭轉人們過去的住房觀念，對引導住房需求向租賃市場發展也至關重要。

另外，在承租人方面，政府可適時增加相應的補貼，并提高住房公積金提取額度，為承租人提供一定的權益保障。若實施得當，將推動“租購同權”的進一步落實。同時，政府需加強相應的監管，維護承租人的權益，以期用市場化的方式促進住房租賃市場的發展，逐漸建立租購并舉的長效住房機制。

總體而言，“租購同權”需與其他促進住房租賃市場政策相輔相成，長效住房機制的成功構建，必定是多方合力作用的結果。未來，住房租賃市場的發展一方面可以觸動我國經濟新的增長極，轉變過去土地財政的發展方式，有利于將居民的消費能力從高房價中解脫出來，促進實體經濟的發展。另一方面，房屋租賃市場的壯大將為房屋交易市場降溫，夯實“房住不炒”基調。房子回歸其居住功能，從而降低目前銀行的高杠桿率，阻止房地產泡沫進一步升級，防范我國經濟的系統性風險;有利于縮小房地產紅利所導致的貧富差距，促進社會公平。因此，發展住房租賃市場是未來房地產市場的必由之路，“租購同權”也是我國住房市場的未來發展的主要方向。

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（作者單位：廣東外語外貿大學金融學院）