與開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)靠譜嗎？

劉遠(yuǎn)舉

云南省大理白族自治州人民政府8月1日發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》。《通知》提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購(gòu)房人可以先期購(gòu)買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購(gòu)房人租賃使用，再按雙方合同約定購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)。

其實(shí)，這個(gè)《通知》很多關(guān)鍵的地方都沒說(shuō)明。

首先，共同持有的時(shí)間多長(zhǎng)？如果僅僅是幾個(gè)月，那基本上是一個(gè)營(yíng)銷手段。因?yàn)橘?gòu)房者可能無(wú)法預(yù)計(jì)自己幾年后的經(jīng)濟(jì)情況，但對(duì)幾個(gè)月后的情況是能準(zhǔn)確把握的。能預(yù)計(jì)幾個(gè)月后交上余款，一般來(lái)說(shuō)，不會(huì)出太大的問(wèn)題。

其次，是先期購(gòu)買的這50%，是否可以貸款？如果可以先期購(gòu)買的50%產(chǎn)權(quán)可以貸款，假設(shè)仍然是30%的首付，這就意味著，購(gòu)房者最初只要準(zhǔn)備15%的資金就可以加杠桿買房了。這實(shí)際上是一個(gè)非常重大的改變。對(duì)購(gòu)房者而言，在這個(gè)政策下，以一小部分資金就能住進(jìn)新房子，從房產(chǎn)的金融角度來(lái)看，就能大杠桿的啟動(dòng)一次投資。

這個(gè)通知還沒說(shuō)清楚的是，房地產(chǎn)開發(fā)商持有的那另一半會(huì)怎么處理。如果開發(fā)商自己持有，開發(fā)商賣掉一套房子，只能收回整個(gè)房款50%的資金。由于不能及時(shí)地完全地回款，對(duì)開發(fā)商的資金要求就更高了。如果房地產(chǎn)開發(fā)商拿著這個(gè)另一半產(chǎn)權(quán)去銀行抵押貸款，那么開發(fā)商爆雷倒閉了，銀行拿著一半的產(chǎn)權(quán)怎么處理？

對(duì)銀行而言，本來(lái)是分散多個(gè)個(gè)體的房貸，現(xiàn)在變?yōu)榱私o開發(fā)商的貸款，雞蛋都放在一個(gè)籃子里，風(fēng)險(xiǎn)更大，處理起來(lái)也更麻煩。房子不可分割，一半產(chǎn)權(quán)不能拍賣，只能賣給房主，房主說(shuō)沒錢，銀行也不能單獨(dú)收走半套房子。顯然，這個(gè)資產(chǎn)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很麻煩的資產(chǎn)。

當(dāng)?shù)卣瞥鲞@個(gè)政策，某種程度上是在借鑒政府的共有產(chǎn)權(quán)房模式，讓群眾可以用更少的資金啟動(dòng)杠桿，推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)。但需要指出的是，購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)商共同持有，是無(wú)法與政府的共有產(chǎn)權(quán)房相比的。

政府推出的共有產(chǎn)權(quán)保障房，具有保障性住房和商品房的雙重屬性，其中，商品屬性多于保障屬性。在這種模式中，申請(qǐng)人可以先購(gòu)買保障房的部分產(chǎn)權(quán)，比如20%或30%，政府持有剩下的70%-80%。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，通過(guò)出售部分產(chǎn)權(quán)，可以回籠保障房建設(shè)資金，同時(shí)，政府也分擔(dān)部分房款，減輕購(gòu)房者壓力。

對(duì)個(gè)人而言，與政府按照出資比例獲取各自份額的房屋產(chǎn)權(quán)，但能同時(shí)享有共有產(chǎn)權(quán)房屋的全部使用權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)有順暢的退出機(jī)制。達(dá)到一定年限后，保障對(duì)象可以通過(guò)購(gòu)買的方式，將政府產(chǎn)權(quán)部分購(gòu)買過(guò)來(lái)，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋。如果沒有錢支付，可以繼續(xù)保持共有。如果想出售自己的部分產(chǎn)權(quán)，根據(jù)規(guī)定，政府可優(yōu)先回購(gòu)，并再次提供給符合條件的家庭。

所以，與政府共有產(chǎn)權(quán)，不但能夠解決經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較差的居民的長(zhǎng)期支付能力，也有政府背書，很安全，退出也很方便。但是，與開發(fā)商共有，則只能緩解一時(shí)的支付能力不足問(wèn)題，也不存在退出機(jī)制，還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

共有產(chǎn)權(quán)，在“房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期上漲”的假設(shè)上，一切都沒有問(wèn)題，購(gòu)房者會(huì)想方設(shè)法籌集到剩下的房款;房地產(chǎn)開發(fā)商也不慌，購(gòu)房者沒錢，大不了把房子收回來(lái)再買，沒有損失，反而能多賣一些錢。但是，現(xiàn)在這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)結(jié)束了，除了少數(shù)一線城市，其他城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)很難上漲了，很多地方還會(huì)下跌。

而且，購(gòu)房者買了房子后，價(jià)格上漲或維持還好說(shuō)，履約沒問(wèn)題。但是，一旦房子價(jià)格下降了，購(gòu)房者就會(huì)心生懊悔，雖然從法律意義上已經(jīng)成交，但產(chǎn)權(quán)共有還是會(huì)在心理上產(chǎn)生微妙的差異。這種差異在業(yè)主群中發(fā)酵，就會(huì)用房屋質(zhì)量等方面為理由，要求退房，甚至造成群體事件。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都更大。