房地產建設項目全過程成本管理要點及措施探析

張潔　楊劍　盧毅

【摘? 要】房地產行業全面市場化后經過20多年的蓬勃發展，已經由高歌猛進的勢頭回歸理性發展的階段，在激烈的市場競爭環境下，成本競爭力成為當前房地產企業的核心競爭力之一。論文從當前房地產項目全過程成本管理中的關鍵階段進行切入，對房地產開發關鍵階段中成本管理的主要問題加以分析，并總結性地提出了各階段成本管理的關鍵措施。

【關鍵詞】房地產;建設項目;全過程;成本管理

【中圖分類號】F299.23;TU723.3【文獻標志碼】A【文章編號】1673-1069（2022）06-0106-03

1 引言

20世紀90年代之后房地產行業全面市場化并飛速發展，對我國的城鎮化進程、建筑材料領域的快速發展起到了積極的推進作用。但是，我國房地產市場并不是很成熟，在經營管理上存在著很多問題，尤其對于建設成本的管理不夠精細化。近些年隨著一系列調控政策的出臺，房地產市場逐漸由高歌猛進的勢頭回歸理性發展的階段，房地產市場的競爭日益激烈，尤其隨著土地市場拿地成本越來越高，房地產開發企業通過粗放型管理模式獲得高利潤的時代一去不返，建設成本的精細化管控日益重要，這就對房地產全過程成本管理提出了更高的要求。

2 房地產建設項目全過程成本管理概述

2.1 全過程成本管理理論的產生及發展

傳統的成本管理主要以降低成本為目的，注重施工過程中和事后的成本核算，疏忽了項目投資測算階段、設計階段的成本管理，然而投資立項階段的測算可以直接決定項目投資規模，設計階段的成果對項目建設成本的影響達到75%～90%，設計成果的好壞直接影響建設費用的多少和建設周期的長短。基于以上因素，美國率先提出了全生命周期成本管理的思想，隨后英國和美國諸多學者相繼在此方向開展了一系列研究。20世紀80年代之后，我國在建筑行業的管理體制及方法上做出了許多改革措施，吸收并借鑒了一些國際上先進的成本管理理念和方法，推動了國內建筑領域工程成本管理的發展。近些年全過程成本管理理論在房地產建設項目中的應用充分驗證了全過程成本管理已經是房地產企業實現預期收益的非常重要的手段之一，全過程成本管理能力的高低已經是影響企業核心競爭力的因素之一[1]。

2.2 全過程成本管理的內涵

房地產建設項目具有建設周期長、資金投入大且風險性較高的特點，因此需要借助成本管理手段控制建設項目各時期的資金使用，以確保建設工程項目的投資效益和利潤最大化。全過程成本管理是利用成本管理的基本理論和方法，以優化成本投入、改善成本結構、規避成本風險為主要目的，對經營管理活動實現全過程、動態性、多維度成本控制的方法。對于房地產建設工程項目主要是指從投資測算階段、設計階段、招標采購階段、施工階段、竣工驗收及結算階段等過程圍繞工程投資所進行的一系列管理行為及活動。因此，全過程成本管理過程不僅要求成本人員具備成本管控能力，也要求其他專業職能人員提高成本管理意識，做到全員、全面參與成本管理[2]。

2.3 全過程成本管理的特征及意義

眾所周知，全過程成本管理的重要特征之一即貫穿項目全生命周期，依照各個時期的成本特征運用成本管理理念和方法使得成本得到合理利用。全過程成本管理要求全員樹立成本管理意識，在本崗位上完成成本管控的相關動作。另外，全過程成本管理是一種動態管理模式，需考慮項目建設中的各種因素對成本的影響，定期對項目成本進行梳理，達到盡可能真實反映當前項目成本情況的目的。總結來說，全過程成本管理是貫穿項目建設的各階段，采用科學有效的管理手段把成本控制在合理范圍內，使得項目目標成本和目標利潤得以實現的管理手段，是一種全過程、全員、全方位、多維度、動態性管理成本的一種方法[3]。

3 房地產建設項目全過程成本管理的關鍵階段及問題

3.1 投資測算階段

投資測算是房地產項目可行性研判的關鍵環節，其核心在于通過科學的模擬預算，預估項目投資后的收益，評估項目的投資回報率及相關風險，從而評估項目整體發展的可行性。由此可知，投資測算是項目整體經濟性評價的關鍵指標。然而很多企業在投資測算階段，基本工作不夠重視，直接導致成本管理人員對開發建安成本預估的準確性。主要表現為：①對項目周邊競品情況調研不充分，客戶群體調研不夠客觀，項目產品定位不準確導致建安成本的預估偏差;②對現場實地勘察不重視，通過一些衛星定位圖片或現場局部照片作為研判依據。以上因素不僅會影響測算成本的準確性，甚至會影響項目的建設工期、銷售計劃等一系列經營節奏，從而影響投資測算的利潤指標。

3.2 目標成本制定階段

建設項目目標成本在項目不同階段有不同的表現形式，如拿地階段的投資測算版、項目立項啟動的啟動會版、項目開發過程中的動態成本版，本文所指的目標成本是根據項目總平方案、規劃指標、產品標準及經驗數據等制定的建設項目的預計成本，即啟動會版目標成本，是項目全過程成本管理的綱領性文件。在該階段的管理問題主要有：①成本人員對建筑構造做法標準、工程成本經濟指標不熟悉，把關不準確;②與設計人員、工程人員等溝通不充分，對設計方案不能提出有效的優化意見;③對于工程變更簽證費用、材料價格波動、合同索賠等影響成本的因素考慮不周全。以上原因導致目標成本的準確性較差，不足以指導全過程成本管理工作。

3.3 設計階段

設計階段是房地產項目成本管控的重點階段。設計費在建設工程的開發建安費中占比不大，一般只占1.5%～3%，但設計方案對工程造價的影響達到75%～90%。當前設計階段的主要問題有：①設計人員成本意識不足，只考慮項目的安全保障而忽略了成本造成成本浪費;②設計人員過分依賴設計院，對于方案布局、戶型設計、規劃指標等數據只進行粗略審核滿足基本的指標要求即可，缺乏充分的方案比選;③設計人員專業能力不足或各專業之間溝通不充分，導致圖紙出現錯、漏、碰情況較多，圖紙變更率高造成成本浪費;④成本人員忽略設計階段的成本優化工作，如針對基礎類型、結構形式、停車效率等對成本影響較大的因素沒有與設計人員、工程人員深入探究，錯失了成本優化的關鍵機會。

3.4 招標采購階段

招標采購工作質量的好壞直接影響工程的成本落地情況。招標采購工作開展的前提是根據項目的運營分期、工期安排等結合目標成本制定合理的合約規劃。合約規劃是對目標成本的橫向分解，并對工程建設全部工作內容進行切分，是實現目標成本管理的重要支撐。高質量的合約規劃不僅有利于招標工作的開展，同時可保障施工工序有序進行，合理縮短工期，在一定程度上提前控制各總分包的工程造價，對全過程成本控制有著至關重要的作用。另外，招標過程中招標文件質量的好壞、供應商的選擇也是影響招標質量好壞的重要因素。然而在當前的招標采購工作中，存在因合約規劃的質量不好，無法有效指導招標工作開展的現象;也存在對于供應商考察不重視、編制的招標文件質量差等情況，暴露出如招標范圍不明確、工期設定不合理、工程量清單漏項等問題，影響供應商給出合理報價，給后續的成本管理工作帶來不必要的經濟糾紛，造成成本失控。

3.5 工程施工階段

工程施工階段是合同履約的主要階段，也是總分包合同工程造價落地的關鍵階段。工程人員作為施工階段的主要負責人，需要在崗位工作中落實成本管控動作，如編制合理的施工組織方案，在施工單位進場施工前應組織各單位進行圖紙交底、工作界面及合同主要條款交底;對進場材料要進行抽檢及封樣保存;對現場簽證嚴格把關，避免成本浪費;對于設計變更應及時溝通成本人員確定對成本的影響。但現在房地產項目開發中，因建設工期緊張、各工序穿插施工、管理人員成本意識不足等原因，工程人員對于施工單位的進場安排、穿插施工的工序安排、進場材料的管理、簽證變更的管理往往不到位，造成現場管理混亂以及趕工、返工、未批先建等一些不規范的建設行為，導致實際完工范圍與合同內工作界面偏差大的局面。

3.6 竣工驗收及結算階段

竣工驗收是合同結算的重要依據支撐，但現在很多項目的完工驗收工作不如人意。一方面是因為房地產企業人員流動較大，工作交接不全面，導致接管人員對于該工程的歷史問題不夠清楚或對工作界面劃分不清晰;另一方面工程管理人員對于竣工驗收不夠重視，對圖紙上及合同內要求工作內容未仔細審核，過程管控不嚴格導致過程資料保存不完善，如隱蔽工程驗收資料、現場簽證、收方資料等保存或記錄不完整。以上種種原因導致房地產企業在竣工驗收工作中處于被動的局面，很容易被承包商蒙混過關，以致于合同結算依據不夠充分，結算內容與實際完工內容不符，造成成本浪費。

4 房地產建設項目全過程成本管理的重要措施

綜上，針對當前房地產項目全過程成本管理各階段存在的主要問題提出一些成本管控的關鍵措施。

4.1 編制合理的目標成本

合理的目標成本對于項目投資收益、風險預估至關重要，是指導全過程成本管理工作的重要依據。目標成本編制需要注意以下情況：第一，房地產項目因其建設周期長的特點，需要考慮長時間跨度帶來的影響，如宏觀調控政策、國內外經濟環境對大宗物資材料價格帶來的波動影響。第二，對于資金投入大、施工周期長的合同，在編制目標成本時應考慮預留變更簽證費用及材料調差費用。第三，在編制目標成本時應結合合同工作內容及工程特點，對于特殊的合同應預留合同索賠費用。

4.2 重視設計階段的成本管理

設計階段的成本優化對于整個項目的降本增效是最見效的，可以達到事半功倍的效果。本階段成本人員應主動提前介入，充分與設計人員溝通，關鍵措施如下：第一，充分論證產品標準與客戶群體的適配性。設計方案除了滿足規劃指標要求之外，還應考慮產品選配標準與目標客戶群體的適配性，將有限的投資花在刀刃上提高項目收益。第二，明確限額設計要求。成本管理人員要對設計人員灌輸設計限額的理念，避免拋開限額天馬行空的設計方案造成成本浪費。第三，制定設計變更考核標準。應針對設計圖紙的變更率加以考核，從而達到使設計人員主動嚴格把關圖紙質量的目的。

4.3 招標采購過程標準化

合理的招標工作安排能夠提升項目的開發效率，對合理降低成本、促進現場管理有很大的幫助。關鍵措施如下：第一，編制標準的合約規劃。應根據當地建筑行業及企業常規做法，編制標準的工程界面劃分及合約規劃模板，各項目根據項目特征進行適當的調整，提高工作效率。第二，編制高質量的招標文件。編制招標文件應結合工程特點編寫，如工程界面是否與合約規劃一致、合同條款是否適用。高質量的招標文件能減少合同實施過程中不必要的經濟糾紛，有利于成本控制。第三，建立供應商考察評估機制。對于供應商應做到事前客觀考察、事后嚴格評估。對于優秀供方應當給出相應的激勵制度，與優秀供方互惠互利，有利于企業長期的降本增效工作開展。

4.4 加強合同實施過程的管理

眾所周知，在施工階段是變更簽證、無效成本發生的高峰期，在該階段需要注重以下管控措施：第一，嚴控變更簽證。對于變更簽證的提出、審批以及實施都應該建立嚴格的管理流程。如變更簽證杜絕先干后補;審批權限根據涉及金額大小分級管理;對于涉及已完工拆改的內容按要求收方;變更簽證內容完成后要進行驗收，確保按圖施工。第二，加強無效成本管理。不同于變更簽證費用，無效成本是對項目利潤的直接折損，因此加強無效成本管理是避免成本浪費的重要工作之一。第三，隱蔽工程及時驗收。隱蔽工程是施工方便于偷工減料的地方，因此隱蔽工程驗收需要留下影像資料，便于結算審核階段查證。第四，進場材料嚴格把關。進場材料檢查主要關注兩個方面，即是否符合合同要求和是否滿足質量規范，對進場材料進行必要的抽檢及封樣保存。第五，嚴控材料品牌替換。對于合同內約定品牌的材料，承包商如需要更換材料品牌，必須經過工程人員、成本人員審核通過，杜絕私自更換品牌。

4.5 加強動態成本管理

動態成本管理是在項目目標成本制定后，針對合同簽訂、合同實施、合同結算等階段，對已發生成本和待發生成本的綜合考慮，有利于及時發現項目當前預估成本與目標成本的偏離情況，通過預警、預控等措施將成本控制在目標成本的合理范圍內。因此，加強動態成本管理是全過程成本管理的核心內容之一。動態成本管理需要注意以下幾點：第一，以合同口徑（合約規劃）進行動態成本梳理。以合同口徑梳理對于已簽訂合同可對合同變更簽證、材料調差、索賠及反索賠事項逐一梳理，對于待發生合同的也可根據項目進展進行排查，針對合約規劃漏項的問題及時補充，避免出現重大漏項，造成成本失控。第二，建立動態成本管控機制。動態成本的本質是反映項目當前的真實成本情況，因此動態成本應定期進行更新。針對動態成本梳理過程中遇到的問題，要制定預警機制，提出解決措施，使動態成本發揮事前發現問題、解決問題的作用。

4.6 重視竣工驗收與結算審核

竣工驗收的目的不僅是檢驗工程質量是否合格，還要對合同內工作內容是否完工進行檢查，工程竣工驗收成果是合同結算審核的重要依據。竣工驗收及結算審核需要重視以下幾個方面：第一，隱蔽工程驗收資料的完整性及可靠性復核。在結算階段應注意核實驗收資料的真實可靠性，避免因造假導致結算內容與實際完工內容不符，造成經濟損失。第二，檢查施工圖紙內容、合同工作界面范圍內容是否完工。竣工驗收階段除要根據圖紙復核完工內容之外，還需復核合同界面內的其他內容是否按要求完成，該部分在驗收階段容易忽略。第三，注意結算辦理原則與合同結算條款的合理一致性。如變更簽證的定價原則、材料調差的取費基數及約定、水電費約定等是否與合同要求一致。第四，編制結算報告。結算完成后應就合同結算價與合同價的差異做出對比分析，找出偏差的主要原因，總結經驗避免類似問題再次發生。

5 結語

綜上所述，在當前房地產市場環境下，全過程成本管理對于保障房地產企業的利潤目標起到關鍵作用。全過程成本管理工作除了注重全過程、全面參與外，更應該注重各階段成本管理的精細化、深入度和全面性。對于各關鍵階段出現的問題應及時糾偏，積極聯動其他職能做出預防措施，充分發揮全過程成本管理的優勢，為企業創造更大的價值。

【參考文獻】

【1】張紹民.房地產項目全面成本管理研究[D].青島：青島大學，2017.

【2】徐小燕.房地產建設項目全過程成本管理探析[J].四川建筑，2021，41（02）：263-264+268.

【3】叢秀萍.房地產企業全面成本管理體系研究[D].廣州：華南理工大學，2013.