保障性住房財務風險識別評價研究

尹琦東

摘要：住房問題是非常重要的民生問題。保障性住房對于解決住房問題有著非常重要的作用。文章通過對A公司承建大型LK住宅小區項目跟蹤實地調研，立足建筑企業財務現狀，對得到的數據進行分析，建立了風險評價模型，用具體的實證數據展開風險識別和評價，希望為確保保障性住房的建設提供支持。

關鍵詞：保障性住房;財務風險;控制

保障性住房作為國家政府部門供給那些中低收入階層家庭住戶的擁有社會保障特性的可居住房，是國家制定的社會政策的核心構成部分。企業財務風險是企業經營過程中各類活動產生風險的貨幣表示。保障性住房項目中財務風險管控的目的就是要以最經濟、最科學的方式盡可能避免施工過程中各類風險所導致的嚴重事故后果。

一、A公司保障房項目簡介

A房地產開發有限公司在20世紀末成立，是根據相關的法律法規所成立的一個股份制的企業，該企業的資質良好，不僅擁有房屋建筑工程施工總承包及市政總承包二級資質等資格，還具有設計乙級資質等。為了整合各種資源，充分發揮資源優勢，為了繁榮太原房地產市場，提高企業經濟管理能力，增強企業的綜合實力，集團于2010年8月在太原市成立了太原分公司。公司是根據市場的實際情況作為發展的方向的，并且也會根據國家投資熱點以及地區的實際情況作為發展的方向，讓地區的業務布局、結構更加科學，這樣可以獲得更加良好的經濟效益。

A公司LK保障房項目概述。

該項目位于山西太原尖草坪區，總用地21.16公頃，總投資20.96億元，容積率3.44，綠地率36%，建筑密度18.28%，總建筑面積50.4萬平方米，其中經濟適用房39.63萬平方米/5672套，廉租房7.46萬平方米/1492套。項目配建中學、商業、市政設施以及公園，擬安置住戶7164戶。

為緩解政府資金壓力，響應國務院《關于投資體制改革的有關決定》，經政府常務會研究批準，本項目采用兩種模式進行建設：北區1-6號樓總建筑面積12.96萬平方米，采用商業貸款方式解決資金困擾，取得銀行授信2億元的貸款額度批復，財政資本金到位。其余工程總建筑面積33.78萬平方米，總投資約18.96億元，采用BT融資建設模式，經公開招標確定為A公司。BT模式，用中文來說就是“建設—移交”的項目，這樣的模式一方面可以降低政府所承擔的風險，另一方面對A公司的企業風險加大，而且這種風險因素很具有代表性，因此從理論和數據分析識別的風險以及評價建議都對以后山西省甚至全國的保障房建設具有指導借鑒意義，項目研究具有可行性。

二、A公司保障房項目各階段財務風險指標體系

第一，選擇風險評價指標。為了追求評價的準確性，本文選取的評價指標有債務償還能力、盈利能力、經營能力、成長能力、現金流保障能力等方面。確定權重的方法是層級分析法。

第二，確定各指標權重。主要采用的方法是層次分析法。層級分析法在確定財務風險指標的權重上具有一定的科學性，這是確保財務風險評價結果準確性的保障。

A公司保障房項目各階段財務風險評價模型：層次分析法是20世紀70年代誕生的。利用該方法確定指標群眾的步驟有三個：一是把一個問題進行層層分解，形成多個因素，然后將這些因素進一步根據隸屬關系進行分解，建立起目標層、準則層和指標層，構筑起一個逐步遞進的層次節奏。二是將這些因素進行兩兩比較，確定相對重要的因素。三是根據各種因素的重要性進行層次排序。然后就可以得出相對于總的目標來說的指標權重。因為本文的研究主要是通過定性分析的方法對財務風險情況進行評價，所以層次分析法比較適合使用。

本文采用的是九分位法作為指標重要性比較值，構成的標準值表如表1所示。

通過專家調查法對個指標的相對重要性進行評價。所邀請的為業內財務人員和專家學者，最終形成個指標的權重值。

進一步計算便可以獲得具體的大類評價指標評價值。

采用同樣的方法，可以對每個財務指標進行權重計算。

第三，確定財務指標評價標準，并計算系數。

不同的財務指標的分值標準是不同的。根據房地產企業的特點，按照沃爾評分法，計算各財務分項評價指標的系數方法如下：

極大型指標系數= （如果實際值≥滿意值，指標系數則為0;如果實際值不允許值，指標系數則為1）

極小型指標系數= （如果實際值≤不允許值，指標系數則為0;如果實際值不允許值，指標系數則為1）

穩定型指標系數=

（如果|實際值-滿意值|≥|不允許值-滿意值|，指標系數則為1）

區間型指標系數= （下限不允許值<實際值<下限值，上限值<實際值<上限不允許值）

每個單項財務風險指標的評分也可以按照每項指標的系數和權重之積計算得出。其公式為各項指標分數=各項指標系數*各項指標權重。

其計算公式是綜合評價分數=∑各項指標分數系數*各項指標權重

第四，劃分財務風險的層次和等級。

根據以上的綜合評價分數結果，分別以招投標階段、籌資階段、建造階段、移交階段第一年的財務運行數據為例，構建A公司財務風險評價體系，進而對各階段財務風險狀況分析。具體情況如表2所示。

縱觀以上數據結果可以得出，A房地產開發公司的財務風險總體控制得比較好。相比較而言，盈利能力和運營能力相對比較低，而且低于可接受值。但是因為這兩項指標在風險控制綜合權重中所占的比例相對比較小，所以對總體財務風險影響并不嚴重。在具體的日常管理中，需要管理者給予足夠的重視，根據引發問題的原因制定措施，實現風險可控。

同理得出籌資階段Y1為24分，Y2為12分，Y3為15分，Y4為5分，Y5為17分，綜合分數73分，風險警情為中度風險預警。從數據反映情況可以看出，A房地產開發公司籌資階段財務風險相對較高。籌資階段不僅要考慮籌集足夠資金，還要考慮不同籌資渠道下風險程度，制定合理的管理模式。表中A公司債務償還能力顯著升高，因為該項目籌資階段所有資金全部來源于光大銀行，籌資第一階段貸款5個億，直接造成公司負債急速增長，財務風險加大。

建造階段Y1為14分，Y2為12分，Y3為16分，Y4為5分，Y5為20分，合計得分67分，風險等級評價為輕度風險預警。從數據反映情況我們可以推斷A公司在建造階段財務風險基本可控，沒有太大問題。

移交階段Y1為17分，Y2為12分，Y3為16分，Y4為4分，Y5為15分，合計得分64分，風險等級評價為輕度。縱觀多年的數據，盈利能力和運營能力相對比較低，最主要原因是保障性住房項目類利潤相對較小，所以得分值較高，財務風險比較大，但該兩項指標占總體比例較小，影響不大。總而言之，A房地產開發公司總體財務風險控制較好，移交階段財務風險控制平穩。截止到移交階段，該保障性工程項目工程款支付已經達到95%，故項目對此公司財務風險造成影響很小，公司整體財務風險控制良好。

三、A公司各階段財務風險共性分析評價

從A公司各個階段的財務風險綜合評價指標來看，該公司風險控制做得比較好，不至于極端化，因此該公司建設的保障房項目具有一定代表性，從該項目出發研究的保障房開發工程項目財務風險的識別和應對也具有普遍的指導性和可操作性。

基于A公司在開發LK保障房項目的同時，還承建其他一些房地產項目工程，因此上述A公司各階段財務風險數據以及分析的結果不只是針對LK保障房項目，故接下來本章節將從A公司各階段所面臨的財務風險的共同點進行了相關的分析研究，并且根據該企業目前的財務風險宏觀普遍性進行研究，其他章節將從保障房項目個性方面進行特殊性的分析。共性原因主要分析如下。

首先，外部環境因素引發的財務風險。企業經營活動受所處的社會環境、政治環境及經濟環境等眾多的因素影響。外部環境的影響因素對于企業來說有時候屬于不可抗力作用，對財務風險影響十分重要，嚴重的時候有可能直接誘發企業破產。對于房地產企業來說，近年來面臨的外部環境可謂千變萬化。國家、地方的房地產調控政策層出不窮，國民購買房產的形態千差萬別，導致行業發展處于變化較大的外部環境中。

從經濟發展環境對于A公司的財務風險影響來看，在經濟新常態下，整個社會經濟發展步入了低速增長時期，太原地區的經濟發展也面臨同樣的問題。長期困擾太原地區經濟發展的結構性問題、總量性問題使太原的區域經濟發展在省會城市中表現并不十分突出。

從行業發展環境對于A公司的財務風險影響來看，A公司具有多年來從事房地產開發的經驗，在長期的發展中具有良好的品牌效應，并且和當地政府保持了良好的關系，所以能夠獲得當地政府的發展支持，但是從市場競爭的角度來看，依然存在一些風險因素。一是公司當前的土地儲備量不足，所以如果房地產市場進一步緊縮，土地價格如果上漲，公司發展就面臨考驗。二是當前公司的經濟實力還不雄厚，不能將發展目標聚焦到太原的國內大型房地產企業相比，一旦出現這些房地產大企業壟斷當地房地產市場的情況來看，土地資源、資金資源的獲得難度都會加大，所以發展的風險也會加大。三是在太原房地產市場，向A公司這樣規模的公司數量比較多，在資質水平、建筑設計能力等方面該公司沒有絕對的優勢，如果在激烈的行業競爭中A公司需要面臨的壓力還是比較大的。

其次，是公司內部管理中存在引發財務風險的因素，主要體現在以下幾個方面。

第一，當前A公司對于財務風險的管理機制不健全。將企業發展的風險控制集中于外部風險，對于內部的組織架構、人員意識等方面存在的風險因素認識不足。如當前A公司將財務風險的控制職能僅僅集中在財務管理部門，對于項目建設、銷售等部門而言，似乎他們并不關系財務風險的狀況。即便是有所關注，也因為不夠專業而無法提出有效的風險防范意見和建議，所以導致財務風險控制氛圍不濃厚，力量單薄。因為沒有專門的風險控制或者在財務風險控制機構，所以對于財務風險的分析、預警以及防范重視不足，一方面不善于發現苗頭性問題，防微杜漸，另一方面，如果出現財務風險，迅速應對機制欠缺。迅速化解風險能力不夠。

第二，財務管理的過程中存在管理不完善的地方，成為引發財務風險的漏洞。在籌資活動中，缺乏對一個時間段企業的負債狀況進行全面的分析，對負債資本結構問題缺乏全面掌控，容易出現負債比例比較高的情況，成為財務風險的伏筆。同時，對于資金籌集計劃的編制也比較隨意，參考的依據就是短期的資金需求計劃和預算，對于籌資結構和是否符合當前國家經濟形勢等研判不足，所以公司的籌資利息費用會出現比較高的情況，加大籌資成本，并且因為籌資結構缺乏評估，所以容易導致成本壓力較大和籌資出現問題，引發資金短缺，導致財務風險。長期以來，A公司在發展的過程中對于財務管理人員隊伍建設重視不夠，所以他們的專業化管理能力不足，在編制籌資計劃的時候往往無法與公司的整體戰略發展計劃相融合，所以出現過經營現金流為負數的情況，在當前房地產市場變數比較多的背景下，這又進一步加大了資金籌集的難度。籌資難度大、結構不合理以及方式單一等問題的多重疊加，加上銀行貸款的償還和預售房款的比例等指標國家控制得又比較嚴格，公司的資金鏈運轉會出現問題，有時候會因為財務風險因素影響停工。

第三，從投資管理角度來看，A公司在投資過程中對于項目的調查分析不充分，所以項目開工后容易出現進度、資金等問題。在項目評估的過程中過于看到將來創造利潤的誘惑，而對于存在的風險分析不夠，項目可行性評估不到位，建設過程中容易出現追加資金的情況。一旦出現這種情況就會導致財務風險加大。與此同時，該公司在投資的過程中缺乏對于市場環境和國家宏觀政策的分析和把握能力，容易出現土地價格較高的情況，導致項目建設成本加大，銷售壓力加大，使財務風險因素加大。

四、結論與建議

對于保障房建設的建筑企業來說，雖然市場是廣闊的，但是在建設過程中會出現各種各樣的虧損和質量問題，工程項目建設需要資金量大，資源需求量大，質量要求高，設計環節太多，會產生一系列問題，諸如多重利益關系交錯復雜造成經濟犯罪貪污腐敗的現象，資金鏈的斷裂，以及管理不善造成工期拖延，不能如期交工等等風險因素。因此，建筑企業的風險因素是更為復雜。有些企業自嘲：虧損卻要承建保障房基本上等同于搞公益活動。

保障房建筑企業財務風險貫穿了企業經營活動的整個周期，面對這些風險，需要不同的社會主體全部參與進來，因此還可以從以下幾個方面著手加以防范，建議一金融機構一定要鼓勵信貸的發展，鼓勵其擴大規模，并在必要的時候提供一定的幫助，例如在貸款期限方面，或是利率等方面。不斷提高對國內的保障性住房建設的金融服務水平。建議二政府要切實將有關稅務方面的優惠政策落到實處，要確保當前的保障性住房無論在建的過程還是買賣，還是經營等多個環節都得到政府的相關的支持。建議三建設此類特殊住房更加要提高相關的建設標準，并且嚴格按照標準以及相關的要求來建設。不僅要切切實實地提高住房的建設質量，還要切切實實地提高住房的居住品質，迎合國內人們的生活水平。

文章在論述中存在很大局限性，如從財務風險的角度對保障房建設項目進行研究，就財務風險概念采用廣義的范疇，即企業生產經營活動中各類風險的集中表現，但是保障房項目建設周期長，涉及范圍廣，文章只是從幾個方面進行識別和提出控制策略，遺漏很多方面的因素，需要今后進一步努力研究細化，不斷去完善。再者，論文中提出的風險應對策略只具有一般共性特征，在實際建設項目中，會遇到很多特殊性的風險，需要企業不斷變通策略去積極應對。本文拋磚引玉，希望社會各界人士集思廣益，積極提出各種寶貴的意見和建議以及經驗和教訓，從而能使保障性住房開發項目建設更加順暢，切實保護好中低收入者的住房權益。

參考文獻：

[1]朱瑛.房地產開發項目前期階段風險識別與評估分析管理研究[D].武漢：華中理工大學，2012.

[2]江水.對PPP模式下財務管理研究的幾點思考[J].知識經濟，2017（01）：58-59.

（作者單位：太原市城市建設管理中心）