銀行緣何無法“善意取得抵押權”

戚劍

客戶冒名辦理房產抵押貸款，銀行工作人員因疏于對人、證是否一致進行審查，不僅導致抵押借款擔保合同被認定無效，也使銀行因存在過失而無法善意取得抵押權。

身份證丟失，

被他人冒用詐騙錢財

2015年7月，江西人季義在上海某網吧不慎丟失自己的身份證，他做夢也沒想到，自己身份證丟失后，會被冒用辦理房產買賣和抵押貸款，最終還把自己卷入了一場官司。

原來，季義的身份證被四川人程凱撿到，并在數月后派上了用場。2015年9月，江蘇常州人袁齊、劉麗珍夫婦準備出售名下一套房產（以下簡稱“案涉房產”），心術不正的周清獲悉后告知朋友楊誠，并提議由其出面冒充房產中介——以為袁齊夫婦代理售房為名預謀騙取購房款。不久，楊誠通過周清提供的手機信息聯系到袁齊，謊稱自己是房產中介，并與袁齊夫婦簽訂委托售房協議，約定由楊誠代為簽訂房屋買賣合同、房屋所有權及土地使用權轉移登記、代為收取售房款及辦理貸款手續等。

接受委托后，楊誠指使程凱使用拾得的季義身份證，冒充季義購買案涉房屋。2015年11月，程凱冒充季義，與得到授權的楊誠簽訂《常州市存量房買賣合同》（以下簡稱“買賣合同”）一份，約定袁齊夫婦將案涉房產以61萬元的價格出售給“季義”，合同簽訂后，楊誠向袁齊夫婦支付定金5000元。

其間，楊誠還指使程凱冒充季義，以買方身份與袁齊夫婦見面，并由楊誠與對方溝通買房事宜。程凱還與楊誠一起到常州市房產登記中心（以下簡稱“登記中心”）簽訂《存量房交易資金自行劃轉聲明》，聲明由雙方自行劃轉結算14萬元。后程凱、楊誠又分別以季義和袁齊夫婦名義，與登記中心簽訂《交易資金監管協議》，約定袁齊夫婦和“季義”委托登記中心監管的交易資金為47萬元，由“季義”將購房款存入監管賬戶，“季義”向銀行貸款部分委托銀行劃入監管賬戶。登記中心還出具憑證，證明“季義”賬戶中有存款4.3萬元。同日，程凱冒充季義持有上述材料原件、案涉房屋所有權證及季義身份證，與某銀行常州分行（以下簡稱“某分行”）簽訂《個人購房借款及借款擔保合同》（以下簡稱“借款擔保合同”），約定“季義”將案涉房產抵押給某分行，向該行借款42.7萬元。

2015年11月16日，登記中心將案涉房屋轉移登記到季義名下，并于當日設立抵押權人為某分行的抵押。登記中心向某分行發放他項權證后，于11月17日將監管賬戶中的資金及貸款總計47萬元轉至楊誠賬戶。楊誠取出上述款項后，僅支付袁齊夫婦房款12.5萬元，余款29.7萬元（扣除定金5000元）被周清和楊誠非法占有。周清、楊誠的上述行為因涉嫌犯罪被提起公訴，于2017年5月被常州市新北區人民法院（以下簡稱“新北法院”）以犯合同詐騙罪分別判處有期徒刑10年和10年6個月，程凱被另案處理。

抵押擔保購房起爭議，

引發連環訴訟

由于上述房屋交易出現了冒名的情況，被冒名的季義對房屋買賣及抵押貸款一事并不知情，自然不會按期歸還借款。某分行在借款人不履行還款義務時，自然會要求對作為抵押物的案涉房產處置變現。而作為賣方的袁齊夫婦在未收齊購房款的情況下，自然會全力主張房屋買賣合同及借款擔保合同無效。由于多方利益相互沖突，圍繞房屋買賣及借款擔保合同是否有效及某分行是否善意取得抵押權打了多場官司。

為主張這一債權，某分行于2017年2月以季義為被告，向常州市鐘樓區人民法院（以下簡稱“鐘樓法院”）提起民事訴訟（以下簡稱“2月訴訟”），要求季義償還借款本息及罰息等合計44萬余元，并判令對已設定抵押權的案涉房屋進行折價、拍賣或變賣，優先清償上述債務，后鐘樓法院缺席判決支持某分行訴訟請求。

2017年9月，獲悉季義系被程凱冒名與楊誠代理自己進行房產交易后，袁齊夫婦以楊誠、程凱為被告，起訴至新北人民法院，要求確認楊誠代理其二人與程凱冒充季義簽訂的買賣合同為無效合同。新北人民法院經審理，認定該合同缺乏合同相對方購買房屋的真實意思表示，不存在真實買家，遂于2018年8月判決買賣合同無效。

2019年5月，季義以某分行為被告，向鐘樓法院提起訴訟，要求確認借款擔保合同無效。鐘樓法院經審理，認為該案與2月訴訟的當事人及訴訟標的相同，構成重復起訴，遂裁定駁回起訴。但因上述房產交易存在冒名及詐騙情形，導致2月訴訟判決結果確有錯誤，應當通過審判監督程序糾正，鐘樓法院遂裁定該案進入再審，并追加程凱為被告、袁齊、劉麗珍為第三人參加訴訟。

金融機構對抵押房屋未盡到審慎、合理的注意義務，不享有抵押權 （圖/網絡）

2021年4月12日，鐘樓法院經再審審理后認定某分行對案涉抵押權構成善意取得，遂判決：撤銷原審民事判決;某分行有權對案涉房產進行折價或以拍賣、變賣所得價款優先受償;駁回某分行其他訴訟請求。

這一判決結果明顯對袁齊夫婦不利，意味著兩人所有的房產將被銀行通過折價或拍賣以實現抵押權，而自己只能向實施詐騙行為的周清、楊誠、程凱等人主張權利，一旦這三人無力償還，自己的購房款就會落空。袁齊夫婦不服該判決，于2021年9月向常州市中級人民法院（以下簡稱“常州中院”）提起上訴，要求改判駁回某分行訴訟請求。

善意取得抗辯被否，銀行訴請被駁回

常州中院在二審中，圍繞案涉借款擔保合同是否有效及某分行能否依據善意取得獲得案涉房屋抵押權進行了辨法析理。

關于借款擔保合同效力問題，二審法院認為，本案中楊誠指使程凱冒充買家季義與袁齊夫婦簽訂買賣合同，程凱以季義身份向某分行申請貸款并簽訂借款擔保合同。對此，新北法院相關判決已認定案涉買賣合同系無效合同，對該生效判決應當予以認可。

關于某分行能否依據善意取得制度獲得案涉房屋抵押權問題，二審法院認為：首先，程凱冒名季義簽訂合同，合同自始無效。案涉買賣合同、借款擔保合同均系程凱為謀取非法利益利用季義的身份信息辦理的虛假合同，是以合法形式掩蓋其非法獲取銀行貸款的目的，季義并無購房、過戶、貸款、抵押、還貸的真實意思表示，故程凱上述行為均系無效民事行為，自始無效。

其次，合同違反法律及有關規定，應當無效。案涉合同屬于我國合同法第五十二條第三款規定的以合法形式掩蓋非法目的的情形，因而合同無效。根據最高人民法院相關司法解釋關于“善意取得制度適用的排除規定”，本案房屋買賣因受讓人存在欺詐情形應被撤銷，某分行不得依據善意取得制度取得抵押權。

最后，某分行的行為不符合善意取得的條件，不能享有房屋抵押權。本案程凱冒名以季義的身份向某分行借款，并且以“季義”的房產辦理貸款抵押，銀行具有核對人、證一致性的義務，某分行未盡審慎注意義務，存在重大過失，不符合善意取得的構成要件，故其不能善意取得案涉房屋的抵押權。

2021年11月30日，江蘇省常州市中級人民法院作出二審判決，某分行訴訟請求被駁回。

（文中人名均為化名）

編輯：黃靈? yeshzhwu@foxmail.com

法官點評

善意取得是指無處分權人將他人所有的財產轉讓，受讓人若出于善意，即在不知道轉讓人無處分權，也盡到審查義務且無重大過失時，即使對方無權處分，其仍可依法取得該財產所有權。本案中，某分行在辦理抵押借款手續時未及時查驗程凱與其所持身份證件是否人、證一致，導致其冒用季義名義辦理借款手續，某分行因此存在重大過失，不構成善意取得，故設置抵押權的借款擔保合同無效。44DA2419-6E2D-4923-8718-48A78148120C