房地產開發企業涉稅核算及會計核算存在的問題與對策

呂耀宏

（蘭州明發中科房地產開發有限公司，甘肅 蘭州 730000）

在城市化發展下，促進房地產企業發展，并且帶動建筑行業、材料行業的共同發展，對提高國家經濟發展水平有著現實性意義。在房地產項目開發建設中，展現出建設周期長、施工成本多、風險發生幾率高等特點，使得在會計核算上展現出特殊性。當前，我國房地產開發企業在開展會計核算工作時，依然會面臨各種問題需要處理，以促進企業整體工作水平與效率的提升。

一、房地產開發企業涉稅核算的重要性

現階段，我國稅法體系共有18個稅種，其中房地產企業中含有13個稅種的核算。涉稅會計工作量占會計工作總量的30%。在稅收征管方面，企業涉稅會計核算的質量將會給各種稅種應納稅額的準確性帶來一定影響，同時決定稅收征管工作質量。一般情況下，涉稅核算容易受到各種因素影響，將會產生一系列問題，稅務部門應做好核查篩選和現場稽查工作。在企業內部控制管理方面，如果計稅錯誤，企業除了要補繳稅費外，還要繳納部分罰款，增加了企業經營資金的額外支出，給企業經營管理帶來稅收風險。從企業的長效發展看，涉稅業務是企業核算中的重中之重。

二、房地產開發企業涉稅核算案例分析

房地產企業在項目開發建設期采取預繳稅費方式，日常核算中不規范操作會造成多預繳稅費，項目采用分期開發，增值稅、企業所得稅等稅費預繳時并不能直接從會計賬套直接提取數據。多個項目記錄在一個賬套中，會計人員配套做各類電子表格，增加了財務核算的難度和會計人員的工作量。例如：預收賬款明細表，銷售開具發票結轉收入明細表，土地款發票明細表及開發成本中建安發票進項明細表，等等。稅費計算繳納對每一個項目至關重要，對房地產開發企業的投資分析和財務決策有一定的影響。以某房地產企業-大成項目（新項目）為例，該項目總貨值5億元，土地成本2億元，預計建安總成本1.75億元。2020年銷售4億元。2021年銷售5000萬元。2021年12月交房，交房前累計取得專用發票1.225億元（進度70%）。2022年銷售5000萬元，2022年取得專用發票0.2625億元（進度85%）。2023年結算完成，建安總成本1.85億元，取得發票0.3625億元。假設，上述金額均為不含稅，不考慮其他費用、稅金附加及預繳土地增值稅，預計毛利率15%。預繳稅費明細表見表1。

表1 某房地產企業大成項目（新項目）預繳稅費明細

通過整個項目建設期預繳稅費及項目全盤進行對比發現：增值稅多預繳納326.25萬元，企業所得稅多預繳537.50萬元。為了減輕企業資金壓力，提高資金利用效率。新項目開發建設，建安成本類業務應建立增值專用發票相關臺賬，支付款項同時取得增值稅專用發票并及時入賬核算，不得推遲取得建安類增值稅專用發票，取得發票時間要和實際業務相匹配。取得發票不僅考慮到應繳納企業所得稅，還要考慮應繳納的增值稅。

三、房地產開發企業會計核算存在的問題

1.銷售收入標準不明確

當前，即便房地產開發企業已經實現了穩定發展，但是在銷售收入標準上缺少統一性，實踐得知，在工程項目開發建設中，成本遠遠大于確認收入，大部分企業沒有對其科學管理。并且，應收賬款和預收賬款沒有及時融入到收入范疇中，房地產開發企業產品價格相對偏高，如果依然采用分期付款方式，則會發生逾期無法及時支付款項的狀況。此外，在銷售收入確認過程中，相關標準應該為交易實質，但是在實際中，依然有部分企業缺少對交易實質價值的了解，再加上企業比較重視資金回收，忽略核算與管理，嚴重阻礙企業整體效益的提高，不利于房地產開發企業更好發展。

2.會計核算體系不完善

在房地產企業經營中涉及的工作內容多，業務復雜，使得在會計核算上較為籠統，核算資金數額大。并且，房地產項目開發時間長、成本投入大，會計核算周期長，這些特點容易在會計核算上暴露一些問題?，F階段，房地產開發企業缺少完善的會計核算體系，對核算數據統計內容缺少明確要求，使得統計結果不真實。而財務部門因為缺少專業的會計核算體系指導，使得在具體操作中缺少專業性，核算方式不合理，會計數據不精準，給后續會計核算工作開展帶來直接影響。

3.信息披露不及時

對于房地產開發企業來說，信息披露具體展現在兩方面，一個是現金流量，另一個風險信息?，F金流量信息不足指的是工程項目施工建設過程中現金流出和竣工以后現金流入不能真實展現出企業現金流動情況，這是受到工程施工期限因素影響。再加上房地產項目開發時間長，現金流動時間跨度大，現金流動無法充分展現。并且，會計人員專業水平和綜合素養各不相同，現金流量存在表述錯誤問題，使得投資與經營活動現金流量不統一，從而制約信息披露工作的更好開展。

4.房地產商品成本和售價不配比

一方面，房地產開發企業在房地產項目開發建設中，建設周期相對較長，開發項目從土地獲得到開發確認，周期一般為2年至3年，有些項目將超過5年，在這種環境下，使得房地產開發企業在投入產出比例上缺少均衡性。在房地產項目開發建設中，投放資金數量多，大部分費用將會投放在當期科目中。由于一些工程項目尚未完工，即使開發的產品已售出，其預收款項也不會被確定為收入，出現這一現象的原因是配套原則設置不合理。另一方面，房地產開發產品的成本載體是工程項目，銷售主要根據樓層或房屋類型進行。在這種情況下，單個樓層或房屋類型的銷售價格與其成本之間有明顯差異。例如，對于相同結構的房屋，低層建筑的建造成本不高于高層建筑的建造成本。然而，在房屋銷售中，房地產開發企業一般根據不同的業務類型設定相應的銷售價格。如果出售洋房，低層樓盤的售價明顯大于高層樓盤。如果出售高層建筑，由于采光等因素，低層建筑的售價遠低于中高層建筑。并且，朝向等因素也會影響銷售價格。

5.會計風險管理不規范

在房地產開發企業中，將會受到各種因素影響，統一產生一系列風險問題，如土地出讓中政策變化，容易產生法律風險等，再例如工程建造中無法按期完工逾期交房的風險，嚴重制約企業更好發展。在企業財務管理中，會計核算占據重要地位，如果缺少完善的管理體系支持，必然會讓企業在經營管理中出現一些風險問題。當前部分房地產開發企業缺少完善的財務風險管理機制，風險管理對策不科學，嚴重制約房地產開發企業更好發展。房地產開發企業在房地產項目開發建設中，所需資金數額比較多，在這種情況下，要求企業加強財務風險防范與管理，盡量對每筆資金支出有充分了解，避免過度投資。然而，部分房地產開發企業領導過于追求經濟效益，比較重視項目建設進度與質量，忽略財務風險管理，缺少有效的風險防范措施，無法給風險管理工作開展提供引導，容易產生各種問題，不能給房地產企業發展提供保障。

四、房地產開發企業會計核算常見問題的處理對策

1.明確銷售收入標準

因為房地產開發企業自身具有特殊性質，對商品銷售收入確認標準要求更為嚴格，科學、規范的銷售收入標準對促進房地產開發企業更好發展有著重要意義。在確定銷售標準過程中，企業應注重專業標準和法律標準兩項內容。從專業標準角度來說，要求會計人員在實際工作中嚴格按照會計準則的要求確定會計制度中的收入標準，并以此為依據，計算銷售成本和收入，確保結果的真實性。在法律標準方面，中國現行法律和政策對房地產銷售有明確要求，以確保其符合這些標準。在確定銷售收入內容時，如果企業違反法定標準，應及時予以處罰，以規范房地產開發企業的交易行為，實現房地產開發企業良好發展。

2.建立完善的會計核算體系

房地產開發企業在開展會計核算工作之前，應建立一套完善的會計核算體系，給后續工作開展提供指導。房地產開發企業應對當前所處環境和企業經營發展情況深入調查，建立與企業戰略發展目標相吻合的會計核算體系，規范會計核算流程，讓會計核算工作更加專業與規范。與此同時，房地產開發企業應結合市場發展情況和環境變化，對現有會計核算體系進行優化，保證會計核算體系與企業實際經營管理要求相統一。在會計核算體系建設過程中，應對會計核算數據統計數額及內容進行確定，從實際入手進行調整，對操作系統進行優化，選擇適宜的核算方式，保證會計信息有效性，給企業會計核算工作順利開展提供支持。

3.加強會計信息及時披露

房地產開發企業會計核算和信息披露之間有著一定關聯性，由于企業中開發成本普遍偏高，在信息披露過程中，需要適當增加土地開發成本信息，根據土地儲備信息，對企業經營發展狀況科學預測。在財務報表編制過程中，企業需要把土地儲備、成本等信息融入其中。在現金流量表編制過程中，以項目為根本，對房地產項目開發過程中各項成本支出及時披露，保證信息披露的全面性和精準性。與此同時，房地產開發企業應做好風險信息披露工作，受到房地產開發企業投資規模、建設周期等因素影響，企業面臨的風險因素比較多。所以，加強風險信息披露對企業經營發展有著直接影響。例如，設定質量保證金，保證房地產項目質量。通過調查分析風險因素，確定項目風險特點，企業通過在開發成本中設定保證金，增強自身風險控制能力。此外，企業應在財務報表中添加風險提示信息，將企業經營中潛在風險問題及時披露，便于企業領導及時調整管理決策，降低風險帶來的影響。

4.引入計劃銷售價格理念，使銷售收入和成本實現配比

一方面，做好收入確認工作。在房地產產品銷售環節中，需要滿足兩項要求，一個是法律要求，另一個是專業要求。從法律要求角度分析，按照我國現行法律內容，房地產銷售需要達到這一標準。如以出讓方式取得土地使用權的，未按出讓合同約定繳納土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，未按出讓合同約定進行房地產項目投資、開發、建設等。發生產權糾紛的，未依法辦理登記并取得產權證書的房地產開發項目不得轉讓、出售。如果不滿足上述要求，即使房地產項目已經開發建設，也已經取得了相應的經濟效益，實現了相關風險轉移，也無法對其收入進行確認。從專業要求角度來說，主要是指會計準則、會計制度中明確要求房地產產品銷售收入確認指標，房地產開發企業在確認收入時，需要嚴格按照新收入準則要求做好具體分析調查工作，確定好“履行時間段”和“履行時間點”。與此同時，對商品房期房銷售收入核算時，應該對履約內容全面思考，企業給客戶提供的商品展現出來不可取代的效果，同時客戶通過商品價格提高從中獲得相應的經濟效益，在這種情況下需要按照履約要求來確定收入。另一方面，受到新會計準則影響，房地產開發企業應做好合同內容管理工作，保證合同管理的規范性和有效性，保證合同滿足相關要求，容易得到被參與方的認可與接受，對合同內容有全面認識，按照銷售收入和實際成本進行劃分，運用計劃銷售價格的概念，落實好會計工作。在實際核算中，為了保證核算效果，有必要引入計劃銷售價格的概念，科學處理銷售成本結轉的錯位問題。也就是說，當房地產開發項目滿足銷售要求時，企業應根據成本、市場、底價、定位等因素確定相應的銷售價格，并以此作為成本分攤標準。該方法適用于一些大型房地產開發企業，顯示了降低相關人員工作壓力和工作量的優勢，不足則是容易受到房屋價格等因素影響，將會產生一些誤差，不能提供真實、有效的成本信息。

5.強化會計風險管理

房地產開發企業在房地產項目開發建設中將會面臨各種風險，其中會計核算風險比較明顯。如果企業可以加強會計核算風險防范與控制，及時識別潛在風險問題，將其控制在合理范疇內，必然可以降低風險造成的不良影響，讓企業保持競爭優勢，健康發展。在實際中，要求房地產開發企業加強風險評估與控制，在房地產開發項目建設之前進行評估，而項目運行環節中，相關人員也需要從各環節入手進行風險控制，強化監督管理，如果發現問題及時處理，避免問題進一步擴大。財務管理部門應結合實際及時更新財務風險信息，給企業健康發展提供堅實的后盾。

五、結語

總之，加強企業涉稅核算業務的規范操作，防范風險，提高資金利用率。涉稅核算業務自企業開業到項目完成起到舉足輕重的地位，國家稅收不能少繳但也不應多繳。合理跟進每一項經濟業務及時取得發票及時入賬核算，也是實現房地產企業提高資產利益最大化的一種方式。會計核算水平決定房地產開發企業整體發展，房地產開發企業應從多方面入手，強化管理，提高經營管理水平。在財務方面，加強會計核算與管理，根據企業會計核算中出現的問題，采取相關措施，完善會計核算體系，確定會計核算內容與方法，提高會計核算水平，給企業制定發展決策提供數據參考，促進房地產開發企業更好發展。