物業企業上市面臨的財務問題及改善對策探討

陳石玉

（湖南省湘誠物業集團有限公司，湖南 長沙 410000）

南都物業成功在A股上市后，掀起了物業企業上市的新浪潮，規模較大的物業企業紛紛涌向資本市場，物業企業的經營也從傳統的基礎物業服務逐步轉向多元化經營。在物業企業上市的過程中，對物業財務管理水平也提出了更高的要求，要想從眾多擬上市的物業企業中脫穎而出并成功上市，處理好物業企業的財務問題尤為重要。

一、財務問題是影響物業企業上市的關鍵環節

（一）物業企業上市前需要具備優良的財務指標

對財務指標的基本要求，主板與港板的側重點不同，主板的硬性指標較多，而港板主要側重于公司的業務盈利能力、新業務創新能力、新樓盤獲取能力。目前，物業企業上市主要集中在港板，主板上市的只有4家，新三板與場外資金掛牌的較多，但一般很難融到資金。由于物業企業目前的特性，科創板一般上不了。對于物業企業而言，要想在主板、港板上市成功，財務指標僅達到上市版塊的最低要求是不夠的，營業收入、扣除非經常性損益前后較低的凈利潤、經營活動產生的現金流量等關鍵財務指標一定要在上市排隊的企業中具有明顯的競爭優勢。

（二）物業企業上市前要對財經政策執行到位

一是物業企業在上市申報期必須執行《準則》要求，應按權責發生制核算。目前，大部分物業企業采用收付實現制，或收付實現制與權責發生制相結合的混搭式。例如，民營的中小物業企業一般采用收付實現制；中大型國有企業采用混搭式的較多，這類物業企業管理的業態較多，對于單體固定支付的物管費按權責發生制核算，而對住宅采用收付實現制核算。二是物業企業公用部分的公共收益分攤，必須執行物業管理條例的規定，有公共收益分攤合同的，按其合同執行；沒有分攤合同但有業主委員會及沒有分攤合同且沒有業主委員會的公共收益部分按律師意見執行。只將其公共收益部分分攤獲得的管理服務收費計入收入，其他掛往來款項。三是物業企業要遵守國家的各項稅收政策。物業企業在申報上市時，必須有稅務機關出具的稅務合規性證明。證明公司遵守國家及地方有關稅收法律及相關政策，沒有拖繳、欠繳、拒繳、偷逃稅款等行為。對于代收代付的水電費，若加價收取的，要全額確認收入，并根據增值稅條例扣減進項后繳納增值稅，不應只按收取金額與水電部門的差額計入收入繳納增值稅等。

（三）物業企業要保證內控的有效性

物業企業應建立健全企業內部控制管理制度，并將內部控制管理貫穿整個業務流程，一直延伸到內部控制評價體系。物業企業屬于勞動密集型微利企業，人多利薄，員工素質整體水平不高。若想在眾多物業企業中脫穎而出，達到上市的要求，建立健全內部控制管理制度至關重要。一個物業企業沒有相關的內部控制管理制度，會導致收入的不完整，資金的挪用與現金收款的少入賬等風險。例如，代收水費補卡收入，水費沖卡系統補卡之后不顯示補卡的數據，若收款與入賬為同一人，收款人員若不登記入賬，很難發現其收款記錄。

（四）物業企業須保證財務信息質量

一是要按政策確認收入。對物業企業采取收付實現制確認的收入部分，在上市之前均應按權責發生制進行調整。二是財務數據計算處理要正確。由于物業企業涉及的客戶量大，在收費系統與財務系統未進行自動取數計算的情況下，必須核對好收取的各項費用總金額及收取方式等，以免核算錯誤。三是必須嚴防財務管理漏洞。對建筑垃圾的清理收入、臨時停車收入及多種經營收入一定要全面實施監控，嚴防收入外流，保證收入的完整性。四是要嚴抓管理。避免公共能耗跑冒漏滴等現象發生而影響成本的核算。五是按權責發生制確認的收入，要按合理的比例計提壞賬準備。六是對有銷售平臺的物業公司，要區分是按全額確認收入還是按差額確認收入。要保證每筆數據的來源有根有據、成本收入相配比原則執行，不得隨意調節成本，避免虛增收入和人為操控利潤等。

二、物業企業上市財務問題產生的原因分析

（一）財務指標不達標

財務指標不達標是影響物業企業上市最關鍵的因素。而財務指標中尤為重要的指標是收入、利潤、經營現金凈流量。造成收入、利潤、經營現金凈流量指標低下的主要原因。一是新樓盤獲取能力不夠，導致收入增長受限。目前，跨國的物業管理企業少之又少，大部分物業企業管理的都是國內市場，而國內市場的物業盤子固定。很多的物業企業在沒有母體房地產公司的支持下，獲取新樓盤非常困難。二是新業務創新能力不夠，導致業務盈利能力低下。在很多物業企業中有很大部分的三供一業樓盤或品質低下的樓盤。對于這些樓盤只通過收取補貼及微薄的物業服務費是不足以帶給企業盈利點的。三是物業費收繳率低下，導致經營現金凈流量低。物業服務費的收取主要決定于物業業態與服務的品質。物業業態為單一業主的，收繳較輕松。對多業主的物業，在物業服務人員的服務未達到業主滿意的程度下，業主會采取拒交或拖欠的方式進行抵制，從而造成物業企業的管理效能低下。四是內部管理松散，造成成本費用虛高。

（二）未按規定執行財經政策

物業企業上市財經政策執行不到位的主要政策方面是權責發生制核算、公共收益分攤確認收入、按權責發生制繳納稅款、職工社會保險的繳納等。在上市之前，收付實現制調整到權責發生制的過程中由于改變核算制度，導致應收賬款計提的壞賬比例過高，或補交的稅款過多等致使企業未全面遵循權責發生制核算；對那些沒有成立業主委員會的小區全額確認公共部分收益；錯誤理解國有企業之間的無償劃撥股權享受印花稅優惠政策，或不按規定繳納殘保金及分類錯誤而造成未按國家稅收政策執行繳納稅款；物業企業屬勞動密集型企業，職工人工成本占到總成本的70%左右，物業企業為了降本增效，一般沒有給全部項目員工購買養老保險、醫療保險等，導致物業企業購買保險的人數達不到總人數的50%，而上市的要求規定，最低購買保險率不能低于70%。

（三）內部控制松弛

內部控制不健全或內部控制執行不到位，管理松弛，內部控制制度形同虛設，會直接影響企業的管理效能，容易出現資金管理風險、安全風險等，從而達不到上市財務指標的要求。一是內部控制設置不合理。現金折扣未規定審批權限，項目經理在一定范圍內可以有一定的自由折扣權限，但必須規定在多大范圍內，超過這個限額由分公司領導審批，金額更大的，有集團公司領導審批；未進行機構的合理設置，把內部審計部門直接設置在集團財務部，從而達不到對下屬分子公司檢查的獨立性；未對不相容崗位進行分離管理，會計兼任收款，從而造成收款漏洞等。二是內部控制執行不到位。信息系統執行不到位，車位信息等數據未錄入收費系統管理；停車道閘系統等未與收費系統、財務軟件系統進行直連，且未進行賬實、賬賬比對；未對公共能耗倒掛賬的金額進行原因分析，是“跑冒漏”原因還是收款未入賬，應設置區分業主與公共能耗的實際用量，從而改善對公共能耗的區分管理；出納對客服收繳的物業管理服務費未進行收款方式的區分核對，未及時將現金繳存銀行，從而造成現金安全管理問題及現金坐支等現象發生。三是未對內部控制有效性進行評價，從而導致內部控制形同虛設。

（四）財務數據存在差錯

物業企業財務人員的工資一般都比較低，很難招聘到高素質的財務人員隊伍，因此，在財務工作的處理上，容易犯一些基礎性的差錯問題。例如，會計政策把握不好，收入與成本不配比，不該本期發生的成本計入本期或應計入本期的未計入，未區分資本性支出與收益性支出，把收益性的支出計入資本性支出，或把本該計入資本性支出的計入收益性支出等。此外，由于項目財務人員的素質較低，對收取的物業管理服務費、臨時停車費、其他多種經營或建筑垃圾清掃收到的現金，不了解應如何核對數據，只會按客服報上來的收取金額進行收取，客服少繳、漏繳或未繳納的金額不會去清繳、復核，時間久了，很難發現漏記或記錯的金額，從而導致財務數據質量低下。

三、物業企業上市財務問題的改進對策

（一）優化財務指標

針對上市的關鍵財務指標，例如收入、利潤、現金凈流量指標等進行優化，物業企業需要做好以下幾方面工作。一是要提高市場占有率，保住在管物業，增加新樓盤的獲取能力。設置專門的部門人員，由分管領導或部門經理帶隊開拓市場。開拓市場的政策采取多樣化操作，可以采取項目合伙制，也可以加強獎勵制度等激勵機制。二是開創新業務，提升業務盈利能力。物業公司在提供基礎物業服務的基礎上，通過軟件服務，開啟智慧城市空間運營，拉伸服務邊界，調整業務結構，加大業務的賦能，分享社區紅利。三是提高管理效能，降本增效。開源節流，嚴格控制各項成本開支。提高應收賬款周轉率，加大對物業服務費的催繳力度，提高物業服務費收繳率。四是調整物業服務結構，加大高品質市場開拓力度，逐步放棄非營利市場。五是提高物業服務水平，提升業主滿意度，獲取其他多種經營收入。物業企業要狠抓內功，管理好員工的統一形象，服務好每一位客戶，形成良好的口碑，口口相傳，增加其他收入。

（二）按規定全面執行相關財經政策

一是按權責發生制確認收入。根據相關準則的規定，物業企業確認收入的時間為與業主的物業服務書面合同確定的付款日期的當天或是應稅行為完成的當天，因此，物業企業應在每個會計期末對提供的物業服務確認收入，并結轉相關成本。例如，今年預收明年的物業費，尚未提供應稅勞務，不需要確認這部分預收收入；今年未收到物業費，對應稅勞務已經完成的，應確認銷售收入并計算繳納相關稅費。上市之前，對物業企業的收付實現制進行調整，收付實現制轉為權責發生制，屬于會計政策變更，要從年初調整，并要采用追溯調整法調整以前年度損益。在進行追溯調整時，要梳理合同和應收款項，調整報表期初數，確認截止到期數，有多少合同已經執行完畢，有多少合同還在執行。對已經執行完畢的不要調整，因為權利義務已經完結，也不會對期初造成影響；對正在執行的合同收到的物業費對應的期間是多少，根據應歸屬的期間來調整，通過以前年度損益調整科目調整相應的收入成本、應收預收應付預付科目。調整完后的稅收處理根據稅務局要求進行追溯調整，僅僅要求補交差額稅款則可以在當期確認，但對于先開了發票的，增值稅收入按發票先交；沒有開發票的，按權責發生做對應的銷項稅額處理。二是為員工足額繳納保險。三是正確劃分公共收益部分金額。四是要正確執行長期股權投資政策等。

（三）加強財務內部控制管理

物業企業的賬務處理較簡單，但人員眾多，管控難，特別是財務管控。鑒于物業企業的財務特性，要加強財務內部控制，首先是針對物業企業上市的財務內部控制設計，加強財務會計信息化，實現業財融合，以財務為核心，形成共享機制，從源頭杜絕數據修改或錯報數據上報風險。物業企業可開發建立自己的收費系統，收費系統里邊包含物業管理服務收費、臨時停車收費、水電收費及其他多種經營收入等，收款的二維碼綁定銀行開戶行，所有業務數據在收費系統中進行自動計算取數。期初進行客戶、水電表等所有初始數據錄入。在收款過程中，客戶掃碼或現金收取的每一筆款項，直接反映在收款系統中，收取的現金當天及時送存銀行。對于費用的報銷，通過業務端原始憑據的掃描，生成影印件，經過流程的審批后財務付款報銷，財務系統根據自動對業務系統數據的采集，自動生成記賬憑證，通過自動的數據加工處理，形成管理層、經營層、業務層需要的數據進行輸出，避免在數據處理過程中被人為地篡改數據及計算或人為抄錯的風險。其次，建立科學、完善的財務內部控制制度。在審計委員會下建立專門的內部審計部門，內部審計部門每年定期或不定期地對集團及下屬分子公司進行內部審計；建立崗位責任制，對不相容崗位進行分離管理；減少現金的收支，收款盡量使用微信、支付寶掃碼或銀行轉賬形式，支出采用銀行轉賬形式，個人借支的備用金開支的零星采購、出差等費用，報銷時須附個人付款憑據。最后，做好績效考評工作，依據考評結果全面檢查對保安、保潔、綠化等外包服務的人員管理是否存在缺陷，是否存在吃空餉等情況。

（四）加強會計核算標準化

物業企業加強會計核算標準化是形成財務資源共享，完善信息化程度，從而加強物業企業內部控制管理，提升物業企業業務能力的基礎。一是要標準化集團及分子公司、項目等名稱。在標準化名稱的時候，要有全稱、簡稱對照表，對內對外的簡稱固定不變，歸口管理的口徑要一致，不能報送品質部與報送財務部的項目簡稱不一致，報送外部與內部的名稱又不一致，這樣會造成財務無法形成勾稽關系的對比，加大核算難度。在財務共享系統進行數據分析查找時不能實現數據的配比，帶來工作量的增加，影響對內對外的響應速度，造成服務品質下降，影響品牌口碑的提升。二是制定會計核算手冊，將會計賬務處理標準化。財務人員進行賬務處理時，嚴格按照此核算手冊合法合規標準化操作。避免不同財務人員對同一事項的處理掛賬科目不一致，造成各項目、各分子公司之間無法進行比對，且在編制合并報表時較難發現其抵消事項。三是會計核算時要標準化。收入成本要配比，例如，同類的固定資產折舊，不能集團與下屬分子公司計提不一致，或分子公司之間計提不一致，以避免出現直接影響利潤的參考價值等問題。