房地產企業內部控制存在的問題及對策探討

李慕芬

（廈門市東區開發有限公司，福建 廈門 361000）

近年來，房地產企業的經營受國家宏觀政策調控、市場競爭加劇、企業自身經營管理模式和企業內部管理控制水平等多方面因素的影響，業務發展增加了更多的不確定性。2021年，國家對房地產行業發展出臺了更加系統和宏觀的調控政策，堅決落實房住不炒的原則。至此，房地產行業從高速發展期進入了平穩期，房地產市場已經很難通過大規模新建方式來增加市場供給。諸多房企曾經的“高負債”“快周轉”模式已難以為繼。房地產行業“良幣驅逐劣幣”的時代序幕也緩緩拉開。房地產企業此時更應思考如何加強內部控制，從而更好地平衡風險與機會、提升投融運能力，在變化多端的行業節奏與結構中，抓住轉瞬即逝的機遇。房地產企業只有在發展規劃期內保持足夠的彈性、敏捷性與創新性，才能應對行業和外部環境的變化。

一、房地產企業加強內部控制體系建設的重要意義

隨著房地產企業商業模式的逐漸轉型，如何實現內部資源的優化整合、平衡風險與機會、提升投融運能力，探索多元化經營等，已成為房地產企業亟待解決的管理問題，同時對企業的服務、運營和管理能力提出了較高要求。企業內部控制的精細化管理標準應處于管理體系的核心位置，實現全員聯動。企業內部應持續優化管理、加強成本控制，利用現代信息管理技術進一步挖掘數據價值，改變傳統決策路徑，打造全新的企業經營管理模式，并借助內部控制的精細化管理，將有限的資源進行合理、科學的配置，最終促進企業價值的持續提升。加強房企內部控制建設的重要性體現在以下幾方面：

（一）有助于提升企業的核心競爭力

房地產行業已進入薄利時代，房地產企業也應轉變不計成本發展項目的陋習，學習制造業的精細化管理。房地產企業要完善從項目開發、施工建設到成品交付等各階段的內部控制點，使內部控制體系達到系統化、規范化、標準化。通過內部控制，將精細化管理理念應用到實際工作中，從而提高企業管理能力和核心競爭力。

（二）有助于企業文化的提煉和強化

房地產企業人員流動性強，企業文化重要性更是突顯。隨著人員大量的涌入，如果沒有強有力的企業文化去促進團隊融合，保持人員價值理念的一致性，往往很容易導致團隊的迷失，戰略的迷失。企業文化并不是由一些口號組成，企業文化的提煉和強化是一個系統的工程，從使命、愿景、價值觀，到文化大綱、行為規范，從梳理、提煉到行動計劃的制定與落實，整個過程環環相扣，只有通過系統規劃，才能讓企業文化有生命力。而內部控制有助于將規范化、精細化管理理念體現在各項制度和員工行動準則中，從而有助于企業文化的作用發揮。

（三）有助于建立預警機制、加強風險防控

完善的內控管理制度有利于企業更好地規避風險，從而減少企業生產運營環節中的風險管理成本，保障企業可以持續發展。加強內控建設有助于構建企業風險管理體系，結合企業戰略與業務情況，收集風控信息，動態地進行風險識別、評估、分析，積極調整風險應對策略，從而為企業決策層組織相應部門對外部經濟政策、內部財務資金及運營等情況收集，辨別潛在風險，減少風險損失等具有重要價值。

二、房地產企業內部控制存在的問題

（一）內部控制意識不足

房地產行業營運過程涉及環節較多，一個項目從拿地到清算周期較長，有些企業總部對下屬企業管控邊界不清晰，對不同業務、業務短板和不同發展階段的企業管控力度差別不大；有些企業考核制度尚未完全落實，沒有制定一整套詳細、具體的操作規范約束房地產企業的各個環節、各部門人員的經濟行為準則，且未形成一種規范化的操作流程。

（二）缺乏有效的風險預警機制

有些房地產企業內部未建立健全的風控管理組織體系及相應的運行機制；未能充分利用現代化管理理念對企業存在的債務風險、投資風險、法律風險、金融風險等進行分析、反饋；尚未形成完善合規的內控體系，缺乏實時監測預警，不能及時排查處置風險隱患。另外，部分房地產企業沒有建立歷史風險數據庫，不能夠及時對風險事件的發生、事故應對進行經驗總結與沉淀。上述問題的出現，導致企業未能有效地控制企業運營運作的風險。

（三）未形成標準化的產品體系

建設標準化的產品線是房企規模化發展的必由之路，產品線對于房企的意義，猶如流水線的發明對于工業社會的意義。規模化的前提是可復制，可復制的前提是標準化。標準化則意味著減小了決策難度，加快了周轉速度，降低了對員工創造性能力的要求。同時，產品線標準化還會產生附加效應，倒逼投資標準化、成本標準化、營銷標準化、運營標準化和管理標準化。

（四）企業內部審計不到位

有些房地產企業為了更好地生存發展，其經營模式轉向跨地域、跨業態，由項目公司經營，由此導致對外埠項目的管理信息傳遞不及時、不夠通暢，使得監督不到位，管理信息的準確性、時效性、完整性存在很多漏洞。企業內部監督職能部門之一是內部審計，企業內部審計部門未能充分發揮職能，擴大審計角度，即從經營管理的全方位進行監督，包括經營前的審計，經營過程中的審計和經營結束后的審計，且審計監督的時間和范圍未能擴大。另外，企業內部審計拘泥于形式，對內控制度的執行效果、執行力度均存在一定的缺陷。

三、完善房地產企業內部控制的對策建議

（一）強化企業內部控制意識

首先，房地產企業內部控制體制是一種企業的經營理念、經營制度依房企而存在的共同價值觀念的組合。內部控制體制是培養忠于職守、誠信勤勉盡責、刻苦鉆研的一種制度約束。全面推行職業經理人管控體制，建立市場化、規范化、系統化、透明化的經理人制度體系，激發企業內生動力。

其次，建立內部控制制度，推動各項精細化管理進一步細化，強化。以數字化手段為支撐。從項目管控、項目拓展、策劃、設計、采購、施工、交付及物業管理階段實現全過程的流程標準化管理，降低項目開展的經營風險，提高工作效率。

再次，實行PCDA管理。在項目初始階段制定實施計劃（P），設定整體的方針和目標，在此階段鎖定各項活動規劃以及各部門相關人員的職能；在項目運營階段落實執行（D），強化具體業務執行過程中的落地情況，實現計劃中的內容；在項目后期進行檢查（C），從整個項目運營體系層面進行評估，明確項目執行的效果以及存在的問題；最后對結果進行處理（A），成功經驗加以吸收，并應用到新的項目中，對存在的問題及時解決，完善工作中的漏洞，加強內部控制。

此外，每個房企都有自己的品牌，所以要注重品牌管理意思和品牌維度的工作。全體員工必須樹立品牌意識，在項目產品不斷推出過程中，必須保證產品的質量、理念風格與宣傳的一致性，不能偏離正確軌道。品牌管理工作的要求在產品宣傳與銷售現場、售后服務等運作的過程中，所有環節都要傳遞出一致性，保持和維護品牌的完整。才能從市場競爭的戰略高度被大眾認知企業的品牌，優秀的品牌能創造超乎企業本身的社會價值。

最后，強化房企管理者對內部控制風險管理意識和品牌建設，是提升房企內部控制和品牌建設質量的重要基礎。企業管理者一方面對企業內控制度的建立健全和有效實施負責，另一方面也應受到企業內控制度的約束。只有房企管理者真正認識到內部控制和品牌建設的重要性，房企才能夠上行下效，全員形成內控意識。要開展全員品牌建設意識宣傳，用心做好每一件事，將企業的宗旨和品牌塑造有效結合，提升房企的知名度和市場競爭力。

（二）建立健全風險預警監控體系

首先，堅持投資與企業戰略規劃、綜合實力和財務狀況相匹配，強化可行性研究和風險評估，提升風險識別及預判能力，建立投資全過程管理制度，通過投資科學決策、過程監督、后續評估等方面加強風險防控。建立以資本結構、現金創造、現金管理、現金籌集、資產配置為核心財務風險管理體系，有效控制企業經營運作風險。

其次，加強現金流層面的預測和預警，運營協同財務每半個月或一個月對所有項目的供貨進行盤點，提前鋪排現金流，預測下個月的現金流入和流出，評估現金流風險成為第一道防線。風險管控中心（法務部、審計部）為第二道防線的風控管理組織體系，加強合同、經濟業務合理性、合規性的審核，防范決策風險、經營風險和資債風險，全面提升內部審計的風險控制和防范作用。此外，要進一步豐富審計工作的內涵，進行內控管理審計、工程項目審計，行政效能監察等多維度審計活動。

最后，房企從取得土地使用權、房地產設計施工環節、預售及銷售環節、投資性房地產、房地產清算等每一環節需建立健全稅收風險管理組織及其運行機制，全方位進行預測和預警。房地產項目涉及的稅種多稅收金額大，稅收貫穿了房地產建設的全過程。在金稅四期全面推開，國家稅收征管中真正實現“數字治稅”的新局面下，對項目每一環節稅負的建立統籌規劃及預測預警機制，有利于節省企業的稅負，增加企業的利潤和可用資金，提高企業的競爭力，有效維護企業權益，促進企業良性發展。

（三）搭建房地產開發標準化體系框架

對企業開發建設提供統一指導，體系內容涉及產品標準化、運營標準化、服務標準化以及品牌標準化等多個維度。一是建立產品標準化，涉及戶型、立面、結構、精裝修、采購、成本以及水、暖、電標準化，提煉適用不同城市、不同市場、不同客戶群的產品方案，減少方案決策的工作量，實現快速占領市場；二是建立運營標準化，實現組織權責、流程制度化、作業模板標準化，解決總部與下屬公司以及內部部門間的協同問題，為產品和客戶保駕護航；三是建立服務標準化，實現客戶反饋、風險監察、客戶滿意度、客服增值服務標準化，提高工作效率、提升服務品質；四是建立品牌標準化，建立清晰的不同類別產品線，明確每類產品的產品定位及所對應的客戶價值。針對高、中、低客戶群，開發不同類型的品牌系列，滿足不同類型用戶需求。

（四）加強企業內部審計

建立健全內控工作規范和實務標準，提高企業管理者對內部審計工作的認識，是加強內部審計工作的保證。要做到企業管理者由被動接受審計到主動申請審計的轉變。同時，應加強對預算執行的審計，引導企業建立健全預算管理機制，并引入新技術、新理念與新方法，強化全面預算，優化預算編制方法和程序，提高預算管理能力，例如，強化預算執行、注重預算分析、完善預算反饋調整機制等，提高企業經濟效益。此外，應在企業全范圍內開展內部審計人力資源盤點的工作，進行人才儲備與結構優化、完善內部薪酬激勵體系、績效考核體系并定期舉行專業化培訓。要全面提升內審隊伍建設力度，逐步推進戰略審計管理體系建設，進一步豐富審計工作內涵，開展戰略審計、例行審計、經濟責任、內控審計、工程項目審計等多維度審計活動。

（五）加強精細化管理的創新升級

企業可充分利用在管理及業務發展過程中積累的豐富的數據資產，以“人、財、物、信息”管控要素為基礎，建立一整套貫穿總部及下屬公司的職能與業務需求的信息化系統體系。其中，包含完善管控層面ERP系統建設、搭建企業數據中心，建立企業數據標準化體系、建設穩健高效的融資體系，構建集中投融資平臺，推動融資方式多元化，提高融資效率，降低融資成本。通過構建財務共享服務中心，節約人力成本，實現各信息系統的業務集成和數據共享，用于支持戰略決策的增值分析。要完善績效考核體系，建立目標導向的績效管理體系。根據企業的業務性質、發展階段，制定和實施差異化績效方案。基于PCDA閉環管理，主要包括KPI目標設定、輔導反饋、分析調整、考核激勵，通過計劃、執行、檢查、反饋，不斷提升組織和員工的績效管理水平。應建設自主或參與搭建各類服務交易平臺，包括物業平臺、花卉苗木交易平臺、建材貿易平臺、房產交易平臺，促進業務發展及轉型升級。

四、結語

綜上所述，房地產企業應努力實現業務轉型升級，提升核心競爭力，加強品牌建設，優化人才體系，實現數字化轉型，提升精細化管理水平，探索房地產企業高質量發展的路徑。內部控制在房地產企業的發展中已起到至關重要的作用。但是，房地產企業的內部控制體系仍存在諸多缺陷，房地產企業應在已建立的內控體系的基礎上，建立健全適合企業所處發展階段的標準化內部控制體系和內控工作規范，優化內部管理效率，強化運營理念，實現多元化協同發展。在數字化時代，要加強數字化技術應用，實現各信息系統業務的集成和數據共享，形成標準化、精細化管理的業務模式，以提升工作效率，用于支持企業的戰略決策。另外，企業要提高品牌建設意識，維護和提升品牌形象，將品牌形象建設提升到企業的戰略高度，貫徹落實國家關于房地產行業宏觀調控政策，這樣才能真正提升房地產企業的知名度、美譽度和綜合競爭力，有效控制企業的經營風險，促進房地產企業高質量發展，推動經濟、社會全面進步。