探究舊城改造中房地產開發項目管理和成本控制

張天揚

摘? 要：近年來，我國經濟高速發展、城市化不斷深入推進，舊城改造開發難度越來越大，要求也越來越高。對于房地產企業來說，面臨發展機會的同時，也面臨著重大經濟風險。想要在激烈的市場競爭當中取勝并獲得經濟效益，房地產開發在源頭方面的項目管理與成本控制成為了關鍵。本文結合項目實踐淺析房地產開發企業在項目管理以及成本控制方面的現狀和存在問題，及房地產項目管理成本控制的相關策略，以利于企業的不斷發展。

關鍵詞：房地產開發;項目管理;成本控制

近幾年，雖然房價在不斷上漲，但從人力、土地、材料等方面的情況來看，價格都處于不斷上漲的趨勢，而且地產項目的品質、環境和功能的要求越來越高，開發成本大幅度增加，房地產企業的利潤空間不斷被壓縮。而舊城改造房地產項目開發由于遺留問題多、關系復雜、動遷量大且難度大更是增加了開發成本，因此企業發展和生存都會受到一定的影響，就此方面來看，對于房地產開發企業來說只有做好自身項目管理以及成本控制工作，提高資金周轉，降低資金成本，才能從源頭上控制成本，進而提升企業抗風險的能力，創造更好的經濟效益，使房地產企業能夠獲得更好的發展。

一、舊城房地產開發改造的重要性和存在困難與機遇

舊城項目開發改造，由于地理位置在城市中較為優越，可以大幅度提高或完善城市功能，無論是城市現代化、城市交通、城市經濟發展、城市環境、居住條件改善等，還是城市整體形象、社會治安、城市生態文明，往往會有局部甚至大部得以提升，充分完善和發揮城市功能，促進社會經濟和諧發展，是重要的民生工程。

同樣，舊城項目開發改造，由于地理位置較為優越，土地資源十分珍貴，往往涉及產權人多、歷史遺留問題多、協調和動遷工作量大，導致土地開發周期長、成本高，給房地產企業項目開發帶來很大的困難和風險，可能造成項目虧損甚至爛尾。也正因為項目開發的難度和風險大，讓許多房地產企業望而卻步，市場競爭烈度減小，真正有實力的企業可能會作為招商引資對象，只需通過條件談判即可進入;而且舊城開發改造項目作為城市發展的老大難問題，政府高度重視，社會高度關注，壓力大但運轉起來效率高;再者，舊城開發改造項目因地理位置較好，人氣旺，關注度高，項目一旦完成，產品往往成為珍稀品;由于社會影響大，會極大的提升房地產企業在當地的社會信譽和知名度，樹立企業品牌，為企業創造良好的發展機遇。

如大理市下關片區某舊城改造提升項目開發，位于市商業、居住、市民休閑活動的中心區域，占地150余畝，分地塊滾動開發，主要建筑有商業辦公、商品房、回遷房、配套設施等，從2013年底啟動，8年時間先后換了兩家地產公司，項目開發緩慢。而駐大理的許多品牌房企要么赴新區開發，要依靠古城搞文旅產業，只有2020年政府引進實力強，具有豐富開發經驗和產品研發能力的筆者所在公司，極少見的投身舊城改造接盤開發。次年7月，憑借精心研發的產品和優越的區位及配套優勢，首次開盤就體現出產品的稀缺性和品牌價值，今年3月回遷房開始選房。企業也獲得了較好的社會效益和經濟效益。

二、舊城改造房地產開發項目成本控制的現狀和存在難點

舊城改造房地產開發項目規模較大，資金投入量巨大，動輒幾十億上百億;開發周期長，兩三年或三五年甚至更長;涉及面廣，關系復雜;見效慢，資金成本高，核算復雜。所以，如何搞好項目開發成本管控，獲得較好經濟效益，值得企業上下認真研究探索。

（一）舊城改造房地產開發項目成本組成及控制難點

房地產項目開發成本通常由土地成本、建設費用和開發費組成。在熟地上融資、購地、建設開發項目相對簡單;而舊城改造項目開發，因涉及產權人多、歷史遺留問題多、協調和動遷工作量大，導致土地整理開發難度大、投入大、周期長，成本增大，成為項目開發的瓶頸;土地開發的直接成本和周期又直接影響著后期開發項目的成本，因此，為了提高開發效率，減少資金投入和長期占用，獲取更好平衡綜合利益，舊城改造開發項目的一、二級開發，即土地整理開發和項目建設開發通常由一家或一家牽頭聯合成立項目公司來進行。土地整理資金投入大，管理和使用復雜，政策性強，政府撥付使用審批環節多，周轉慢，開發時間越長財務費用越高，對土地價格影響較大;這又直接影響著項目建設開發的直接成本，而最終產品變現要符合市場需求和消費能力，價格過高會使產品滯銷，產生新的資金成本，可能導致項目虧損。所以，如何控制好資金使用，降低資金成本，成為舊城改造房地產開發項目成本管控的難點和關鍵。

（二）房地產企業對舊城改造房地產開發項目決策中的不足

舊城改造房地產開發項目決策對整個房地產項目起著決定性的作用，與企業最終獲利有著直接的關系。因其投資規模大，周期長，對企業的發展影響重大;所以，企業在作出決策之前，會對當地政策、市場進行調查評估，充分了解項目情況，收集大量資料，對項目盈虧做出反復分析測算，形成規劃開發報告，十分謹慎的作出決策。但是，舊城改造房地產開發項目周期長，情況復雜，不確定性因素多，在實施過程中實際與計劃往往有較大的出入，增大開發成本，給企業帶來較大風險。而如何預估風險和預控風險，或風險出現時如何化解，這在企業決策時或經驗不足，或情況復雜難以定量分析常常重視不夠，風險評審不充分，給項目開發實現預期效益帶來影響。

（三）舊城改造房地產開發項目獲益較低、風險較大

通常認為，現在城市住房需求量還很大，房地產企業只要拿到地，開發樓盤，低進高出（特別是地段好的樓盤價再高都買得出去）即可獲得好的收益，屬于高利潤行業。其實不然，房地產企業開發出的產品也是商品，也得遵循市場規律。既要顧及項目成本、企業利潤，也要顧及市場承受能力，承擔風險。如大理市某舊城改造開發項目，幾年前地價就已達1000萬元/畝，目前大理市場房價在8000～12000 元/平米間;如果開發商規劃獲批大容積率為5，建設和配套費用費按4500元/平米計，房屋售價（均價）110000元/平米，則可估算出毛利為35%（土地價每增加100萬元/畝，毛利減少3%），低于許多行業;扣除開發費用、管理費、財務費用、各種稅費后，企業能有5～8%利潤就很好了，但由于周期長，潛在風險會很大。合理的定價應在13000元以上，這樣，對資本運作進行項目開發的企業來說，才能更好的消化潛在風險，確保企業基本利潤。

三、舊城改造房地產開發項目成本控制的相應措施

（一）強化資金成本管控意識，項目開發的每個階段都要圍繞資金成本進行。做精做細融資規劃和資金投入使用計劃，降低融資成本和資金占用，提高資金使用率。規劃平衡好一、二級開發成本，減少資金投入量。特別是土地一級開發，存在著一些不確定性因素，影響著成本確定，關聯著項目建設階段的資金投入;滾動開發的，也可考慮將前期土地預期成本溢價部分納入后期，從市場消費看，后期售價高于前期，更容易被接受，做到整體平衡。在項目建設階段，設計規劃要充分提高土地利用率和建筑空間使用率，突出使用功能，結合市場需求優化戶型結構、區域環境和配套設施，選擇實力強的建設隊伍，優質按期完成建設，確保項目品質。發揮產品的區位優勢和品質，做好銷售工作，盡快使資金回籠。

（二）舊城改造房地產開發項目對于企業和當地政府來說關系到自身未來的發展，在資金有限的情況下，控制成本，獲取較好經濟利益和社會效益，目的是一致的。企業在規避投資風險時，除加強企業內部的對開發項目管控外，還應把企業自身的長遠發展規劃和城市未來發展前景結合起來，通過項目開發，樹立企業形象和品牌，得到當地政府和社會任可，采用局部與整體、短期與長期結合的方式，進一步爭取城區內其他可開發土地或轄區內其他城市更新項目進行風險平衡，也可在與政府合作的其他項目中平衡風險，

（三）加強與政府的聯系，爭取政府支持，加強與城改指揮部、規劃、住建、稅務、城管、環保、交警、街道辦等相關政府職能部門交流，爭取在征地拆遷、報批報建、工程建設、土地交易等方面給予大力支持和政策優惠，降低成本，促使項目快速有序按計劃推進，保證項目開發周期，實現預期目標，確保企業和社會穩定健康持續發展。

（四）確立明確的管理目標，健全成本管控制度。舊城改造房地產項目開發過程，是一個投入大、耗時長、涉及面廣且繁雜龐大系統工程。要將成本管理落實在項目管理的每個階段，建立全過程成本管理全局意識，讓全體管理人員樹立正確的管理意識。以資金投入計劃為主線，圍繞總控計劃開展工作，落實工作推進計劃，對比差距、查找存在問題、提出解決方案;想方設法完成節點目標，確保階段目標。才能使管理成本和資金成本得到有效控制。

（五）加強內部協同。舊城改造房地產項目開發時間緊、任務重，人手有限;要結合項目實際情況，建立業務、財務、稅務、法務、資金一體化的工作思路。培養提高員工業務能力、增強法務意識、注重財務思維，讓員工在完成好自身范圍內業務工作的同時，更好的在管理過程中發揮協同效應，提高工作效率。在大理某舊城改造項目辦理投資備案證時，提前兩個月就認真細致制定計劃，按時推進資料收集和整理，正式申報時，多部門協同工作，兩小時內就一次完成取證備案，為項目開工創造了條件和提供了時間保證。

（六）總結房地產企業項目開發標準化模式。舊城改造房地產項目開發過程中，要不斷總結積累經驗，結合自身實際，探索企業標準化模式。編制企業項目開發標準化手冊，形成指導手冊，并隨項目適時修改。重視檔案標準化管理，為成本管理提供好基礎保障。不斷提升企業的管理水平準，同時也為企業的標準化、規范化、科學化管理打好基礎。

結語

綜上所述，企業要在舊城改造房地產項目開發中獲得良好的經濟效益及社會效益，既要把市場拓展與企業發展規劃緊密結合，又要不斷強化企業內部成本控制和風險管控意識;使每位員工都能夠認識到成本管理的重要性，使其樹立責任意識，能夠自覺并積極地參與到成本管理工作當中。既要注重專業人才的培養，又要提升其綜合管理能力，發揮好協同效應，提高工作效率。既要重視市場需求，客戶滿意度，做到精細化管理，精雕細琢出精品，又要使企業的資金能夠在項目開發中得到最大程度的應用。因此，企業必須結合自身的實際情況不斷提升成本管控能力和項目開發管理水平，獲取更好經濟效益和社會效益，才能不斷拓展市場，在激烈的市場競爭中不斷發展。

參考文獻：

[1] 季文強. 試論房地產開發的項目管理和成本控制策略[J]. 房地產導刊，2019（26）：182.

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