試論如何發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用

李凌云

摘? 要：住房公積金制度作為我國重要的保障制度，不僅能夠幫助在職員工解決住房問題，同時也是政府實現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控的主要途徑。基于此，簡要介紹了住房公積金的性質(zhì)，并從房地產(chǎn)建設(shè)、購房能力以及房地產(chǎn)發(fā)展方面探討了住房公積金的調(diào)節(jié)作用，介紹了調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的方法，最后提出了促進發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用的有效措施。

關(guān)鍵詞：住房公積金;房地產(chǎn)經(jīng)紀;調(diào)控作用

住房公積金實際上就是由國家、單位以及職工繳存的長期住房儲金，能夠有效幫助廣大職工解決購房問題，同時政府機關(guān)通過對職工提取住房公積金貸款頻率和額度等方面的控制，以此實現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)，對于保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，維護市場經(jīng)濟有著重要作用。

一、住房公積金的性質(zhì)

住房公積金屬于強制性長期住房儲金，只能夠在城鎮(zhèn)區(qū)域建立，農(nóng)村并不存在住房公積金制度，并且住房公積金只針對在職職工，無工作居民以及離退休職工不實行該制度，此外住房公積金需要由職工所在單位以及職工個人共同繳存，并一同存儲到個人公積金賬戶當中。根據(jù)住房公積金制度，明確住房公積金具備以下性質(zhì)：第一，積累性，住房公積金是由單位以及職工共同繳存的，并不以現(xiàn)金形式發(fā)放，而且需要存儲到住房公積金管理中心，只有在符合條件的情況下才可進行提取。第二，專用性，住房公積金的使用需要遵循專款專用原則，在存儲期間，只能按照相應(yīng)規(guī)定用于購買、修建以及租房使用，并且只有在職工離退、死亡、喪失勞動力，或者戶口遷出該城市的情況下，才可將公積金提取出來。第三，保障性，公積金制度的建立，其根本原因是為了幫助職工解決住房問題，該制度也有效地保障了職工住房。第四，互助性，公積金制度在一定程度上是有房職工為幫助無房職工提供相應(yīng)資金支持的機制，因此有著極強的互助性。第五，長期性，住房公積金的繳納是在職工首次參加工作起，直至退休或者與單位終止勞動關(guān)系，因此具有一定長期性[1]。

二、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)節(jié)作用

（一）為房地產(chǎn)建設(shè)提供資金支持

住房公積金在使用過程中，職工需要通過公積金進行購房貸款，以此向開發(fā)商支付房款，這種房屋貸款的方式能夠為房地產(chǎn)的建設(shè)提供相應(yīng)資金支持。房屋作為人們生活中的必需品，屬于社會職工的剛需消費，但是對于工薪階層而言，其本身沒有足夠的資金獨立購買房屋，并一次性付清房款，而商業(yè)貸款其本身的利率較高，不僅審批困難，也會增加購房者的經(jīng)濟壓力，因此為解決職工購房、住房問題，我國實行了住房公積金制度，通過單位與個人的長期繳存，能夠幫助在崗職工較好地解決個人住房問題。而住房貸款則能夠為房屋建設(shè)提供更多的資金支持，避免房屋建設(shè)過程中，出現(xiàn)資金鏈斷裂等風險問題，進一步擴大房屋建設(shè)范圍，隨著房屋建設(shè)數(shù)量的增加，房屋價格也會有所降低。

（二）緩解購房壓力提高購房能力

住房公積金制度的實行，其主要目的就是幫助職工解決住房問題，緩解購房壓力，增強職工購房能力。在住房公積金制度實行以前，人們購買房屋的經(jīng)濟壓力相對較大，除了一次性付清房款之外，還可以向商業(yè)銀行進行借貸，但是由于利息較高，只有很少的人能夠承擔這種購房壓力，住房問題始終困擾著城鎮(zhèn)居民。而隨著住房公積金制度的實行，能夠幫助廣大職工進行住房儲蓄，既給職工提供了良好的資金保障，同時也極大地轉(zhuǎn)變了人們的購房觀念，職工的購房能力有所提升，有效緩解了廣大職工的經(jīng)濟壓力，科學維護了房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定性。

（三）促進房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展

住房公積金在促進房地產(chǎn)發(fā)展當中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，住房公積金制度極大地提升了人們的購房能力，同時也讓人們發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資契機，因此極大地促進了房地產(chǎn)投資的發(fā)展。第二，在住房公積金制度實行之前，人們對于買房有著極大的執(zhí)著，房地產(chǎn)市場過熱情況十分嚴重，房價也居高不下，而隨著人們購房能力的提升，經(jīng)濟壓力的下降，房價也回落到了正常范圍。第三，住房公積金制度在提升了人們購房能力的同時，也實現(xiàn)了對于房地產(chǎn)建設(shè)的資金支持，降低了開發(fā)商資金鏈斷裂風險，促使房地產(chǎn)市場得以穩(wěn)定發(fā)展。

三、住房公積金調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的方法

（一）雙向調(diào)控

雙向調(diào)控就是指通過對貸款額度和貸款年限的控制，發(fā)揮住房公積金的調(diào)控作用。在貸款額度方面，為進一步刺進消費，提高人們的購房欲望，可結(jié)合實際情況適當提高公積金貸款的最高限額，以此降低人們的購房壓力，提高購房能力，進而達到促進房地產(chǎn)經(jīng)濟提升的目的;而當房地產(chǎn)投資過熱的情況下，為合理控制房價，抑制消費，可通過降低住房公積金貸款最高限額的方式，達到控制目的。在貸款年限方面，則可針對不同情況，延長或者縮短貸款年限，以此達到調(diào)控目的，例如，當市場投資過熱時，房地產(chǎn)價位較高，此時就可以適當縮短貸款年限，以此降低人們的購買需求，達到控制房地產(chǎn)成交量的目的;反之，當房地產(chǎn)市場冷淡時，則可適當延長貸款年限，以此減輕貸款壓力，提高房屋交易。

（二）抑制調(diào)控

抑制調(diào)控主要是針對房地產(chǎn)市場過熱情況而提出的，主要調(diào)控方式包括以下兩種：其一，期房項目貸款輪候，就是指在房地產(chǎn)投資過熱，成交量較大的情況下，實施期房項目貸款輪候，以此穩(wěn)定開發(fā)商資金，達到抑制房地產(chǎn)投資的目的;其二，職工購房貸款輪候，當房地產(chǎn)市場對于房屋需求量較大時，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，則可以采取職工購房貸款輪候的方式，讓購房者排隊購房，以此緩解市場購房需求，避免房地產(chǎn)市場過熱[2]。

（三）刺激調(diào)控

刺激控制主要是針對房地產(chǎn)市場低迷情況下而采取的刺激消費措施，當前較為有效的刺激調(diào)控方式包括以下兩種。第一，為逐月提取貸款，該方式就是通過將每月繳納的住房公積金，作為當月償還的購房貸款，以此減輕廣大職工的購房壓力，使職工能夠在享受房屋居住權(quán)的同時進行還貸，有助于刺激年輕職工購房。第二，為異地貸款，當房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)時，政府可以加強落實異地公積金辦理力度，例如，簡化申請流程等，以此提高人們辦理住房公積金貸款的積極性，并有助于擴大購房人群，刺激職工進行異地購房，以此幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟恢復(fù)正常。

四、促進發(fā)揮住房公積金調(diào)控作用的有效策略

（一）擴大公積金覆蓋范圍

經(jīng)過上述分析可知，住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控當中有著重要的作用，不僅能夠抑制房地產(chǎn)投資過熱，同時還能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟低迷時刺激消費，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。而且在住房公積金制度實行之后，受到該制度政策影響的廣大職工，其購房能力有了極大地提升，有效解決的職工的住房問題，同時先住房后還貸的方式，也極大地提升了國民生活幸福感，在調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟方面發(fā)揮著極大的作用。

因此，想要進一步發(fā)揮住房公積金對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控作用，還可以合理擴大公積金覆蓋范圍，幫助解決更多人民群眾的住房問題，也能夠?qū)崿F(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的深入調(diào)控，對于保障房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定，社會經(jīng)濟秩序良性發(fā)展有著積極作用。對此，就需要在行政事業(yè)單位、國有企業(yè)單位的基礎(chǔ)上，進一步擴大公積金繳納范圍。當前隨著社會的發(fā)展和進步，我國職業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出了多樣化特點，除了企事業(yè)單位職工、非公企業(yè)員工之外，還存在很多靈活就業(yè)人員以及自由職業(yè)者。例如，在當前新媒體行業(yè)蓬勃發(fā)展之下，我國自由職業(yè)者的人數(shù)不斷增長，除此之外，還有很多全職家庭主婦，以及收入不穩(wěn)定人員，由于此類人員缺乏公積金支持，其購房壓力和負擔是相對較大的。因此擴大公積金覆蓋范圍是十分有必要的，將這些個人職業(yè)者、全職主婦以及靈活就業(yè)人員納入住房公積金范圍當中，不僅能夠全面提升人們的購房能力，而且還可以促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，并實現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步掌控。通過擴大公積金覆蓋范圍，一方面，能夠使得更多的勞動者享受與企事業(yè)單位職工同樣的政策支持和幫扶待遇，有助于提升人們的購房信心和幸福程度，降低人們購房壓力，對于維護社會穩(wěn)定也有著積極意義;另一方面，還能夠增加住房公積金的繳存人數(shù)，提升整體住房公積金數(shù)額，使其達到相應(yīng)預(yù)期。

（二）實施針對性房貸政策

實際上房地產(chǎn)行業(yè)當中房屋類型不僅僅包括商品房，還包括二手房、別墅、經(jīng)濟適用房等多種類型的房屋，但是基于當前人們購房觀念，以及實際購房能力，商品房仍然是人們進行房屋交易的主要對象，這就導(dǎo)致了市場上商品房的購買力遠遠超過了供給能力，在此情況之下，商品房的價格不斷提升，容易造成市場過熱的情況，不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。對此，為進一步發(fā)揮公積金的調(diào)控作用，滿足更多人群的購房需求，同時降低人們購房成本，政府部門可結(jié)合不同房屋種類的特點，需求情況，以及購房對象等，有針對性地采取相應(yīng)房貸政策，以此刺激其他房屋購買需求，實現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的合理控制。例如，針對商品房的住房公積金貸款申請，科學制定相應(yīng)政策以及貸款額度，同時對于二手房、經(jīng)濟適用房而言，可適當提高貸款額度，以此為更多的購房者提供更為優(yōu)惠的條件，減輕其購房壓力，與此同時，也有助于緩解商品房供不應(yīng)求的情況，實現(xiàn)對于房產(chǎn)經(jīng)濟的合理調(diào)控，維護房產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。

（三）保障調(diào)控工作系統(tǒng)性

住房公積金對于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟有著直接影響，為保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定性，確保調(diào)控工作的有效性，還需要進一步提升調(diào)控工作的系統(tǒng)性以及科學性。首先，在進行住房公積金調(diào)控之前，需要對當前房地產(chǎn)市場實際情況進行全面調(diào)研和了解，明確房地產(chǎn)市場的實際狀態(tài)和情況，并分析導(dǎo)致房地產(chǎn)市場低迷或者過熱的主要原因，以此明確住房公積金的調(diào)控方向，保障住房公積金調(diào)控的合理性、針對性以及有效性。其次，結(jié)合實際情況合理采取相應(yīng)住房公積金調(diào)控方法和措施，在市場環(huán)境低迷的情況下，應(yīng)采取合理方式刺激消費，例如提高住房公積金貸款額度、延長貸款期限，以及落實異地貸款等，在房地產(chǎn)市場過熱的情況之下，還應(yīng)合理采取相應(yīng)抑制措施，降低房地產(chǎn)交易數(shù)量，例如，期房項目貸款輪候、職工購房貸款輪候，以及縮短貸款年限，降低貸款額度等，以此實現(xiàn)對于房地產(chǎn)交易的抑制，避免出現(xiàn)哄抬房價、投資過熱的情況，此外，在實際進行住房公積金調(diào)控的過程中，還可以結(jié)合實際情況，綜合采取相應(yīng)調(diào)控措施，以此保障房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控效果。最后，在通過住房公積金完成房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控之后，還需要對調(diào)控的效果進行整理和反思，并為后續(xù)公積金調(diào)控提供相應(yīng)參考，不斷提升公積金的調(diào)控能力和水平。

（四）進一步完善監(jiān)管制度

想要充分發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟當中的調(diào)控作用，就需要加強對于住房資金的監(jiān)督，建立完善的監(jiān)管制度，以此保障我國住房公積金的安全性，同時確保住房公積金制度的有效落實，促使住房公積金的調(diào)控作用能夠得到有效發(fā)揮。

一方面，目前我國住房公積金制度的落實情況仍然有待提升，當前社會當中很多中小企業(yè)并未嚴格按照公積金制度為員工繳納公積金，不僅嚴重影響了我國公積金總額度的儲備，同時也影響了這部分員工享受國家紅利，而且隨著房價的上漲，這部分員工的購房壓力也在持續(xù)增加，這種情況的出現(xiàn)，極大地降低了住房公積金對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控能力。對此，就需要進一步完善相關(guān)監(jiān)管制度，加強對于中小企業(yè)的監(jiān)管，確保其能夠按照相關(guān)制度要求為員工繳納住房公積金。

另一方面，應(yīng)加強對于住房資金的監(jiān)管。為確保公積金的調(diào)控作用得到充分發(fā)揮，還需要結(jié)合實際情況，保障住房公積金政策的針對性，不僅要深入了解住房資金管理體系，同時還需要充分結(jié)合當前體制，科學提升資金監(jiān)管力度。例如，健全住房公積金運營機制，保障資金管理委員會的決策功能，同時充分發(fā)揮銀行、財務(wù)管理、審計等相關(guān)部門的監(jiān)管職能，以此全面保障住房資金的安全性，避免出現(xiàn)資金挪用、濫用等情況。

（五）規(guī)范公積金管理機構(gòu)行為

住房公積金管理機構(gòu)作為控制和掌握住房資金的機構(gòu)，該機構(gòu)的行為對于住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟當中的調(diào)控作用也有著一定影響，因此為保障公積金調(diào)控作用的充分發(fā)揮，就需要加強對于公積金管理機構(gòu)行為的規(guī)范管理。雖然住房公積金是由單位以及個人共同存繳的，但是屬于職工個人的財產(chǎn)，為保障住房資金的專款專用，確保公積金的調(diào)控作用，能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)不正常波動時發(fā)揮出來，就需要加強對于公積金管理機構(gòu)行為的規(guī)范和控制。對此，可通過制定相應(yīng)法律法規(guī)和管理規(guī)范，實現(xiàn)對于公積金管理機構(gòu)行為的約束和管制。一方面，應(yīng)結(jié)合當前住房公積金實際情況，進一步完善公積金使用規(guī)范以及相關(guān)法律法規(guī)，并明確住房資金管理者的職責以及權(quán)力范圍，為公積金管理機構(gòu)提供明確的制度規(guī)則指引，以此避免出現(xiàn)管理機構(gòu)行為失范的情況。另一方面，為保障相關(guān)法規(guī)制度能夠得到良好落實，還需要加強對于相關(guān)管理機構(gòu)以及部門履職情況的監(jiān)督和評估，確保其能夠嚴格依法開展住房資金管理工作，保障公積金的專款專用[3]。

結(jié)束語：綜上所述，住房公積金不僅能夠為房地產(chǎn)建設(shè)提供資金支持，對房屋消費進行合理控制，同時還能夠極大地緩解廣大職工購房壓力，切實解決住房問題，在實際進行調(diào)控的過程中，可通過雙向調(diào)控、抑制調(diào)控以及刺激調(diào)控的方式，實現(xiàn)對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效控制。除此之外，還需要進一步擴大公積金覆蓋范圍，并進行政策調(diào)整，有針對性實施房貸政策，同時還應(yīng)保障調(diào)控工作的系統(tǒng)性以及科學性，并強化相應(yīng)監(jiān)管力度，規(guī)范住房公積金管理機構(gòu)行為，以此確保住房公積金的調(diào)控作用得到充分發(fā)揮。

參考文獻：

[1]陳慶榮.如何發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用[J].現(xiàn)代營銷（經(jīng)營版），2020（04）：99-100.

[2]李涯.發(fā)揮住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的調(diào)控作用的思考[J].綠色環(huán)保建材，2019（04）：254+256.

[3]鄭春丹.論如何在房地產(chǎn)經(jīng)濟中有效發(fā)揮住房公積金的作用[J].財經(jīng)界，2019（10）：94.