新時期保障性住房建設與管理問題及解決策略

摘?要：由于監管主體、權責不明晰。相關法律法規缺失等原因，保障性住房在建設與管理過程中存在部分保障房建設質量不達標、區位選擇不合理、保障房建設過程缺乏有效監管、保障房建設資金來源單一、政府財政壓力大等問題。此外，由于我國保障性住房建設工作是在國家政策基礎上，由各地政府根據各地實際情況具體執行，由于地區間經濟發展不平衡、人口密度不一致等原因，遇到的困難與阻礙也不盡相同。保障性住房的建設質量關乎國計民生、社會穩定和人民的生命財產安全，文章針對當前保障房建設與管理過程中存在的問題，結合社會經濟發展實際狀況，找到問題產生的根源，探尋正確有效的解決策略，為更多中低收入者解決住房難的問題，促進我國保障性住房建設健康穩健的發展。

關鍵詞：保障性住房;國計民生;中低收入住房困難者

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2022）15-0070-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.15.070

保障性住房建設主要由政府授權第三方房地產開發商進行。與商品房的建設不同，對于保障性住房的利潤和建設標準，政府有嚴格標準與規定，以確保保障對象利益不受侵害。政府是站在社會公平和保障人民權益的角度制定政策，這顯然與房地產開發商期冀通過承包保障房項目獲取高額利潤的目的相背離。部分開發商為了追逐利益，“樓歪歪”“樓倒倒”“樓脆脆”等保障性住房質量問題不斷發生，嚴重損害了保障對象的權益和政府的公信力，造成了惡劣的社會影響。保障房雖然一定程度上緩解了中低收入者的住房壓力，但其中的隱性問題也越來越多。保障性住房建設關乎國計民生和社會穩定，若這些問題不能得到及時解決，不僅違背國家大力推行保障房建設的初衷，使中低收入者重新陷入“無房可住”的困境中，甚至會加劇社會矛盾。

1?新時期保障性住房建設與管理存在的問題

1.1?保障性住房建設質量管理不佳

首先，保障性住房建設質量管理不佳。這其中又包含許多細致問題。由于保障性住房不像商品房一樣，有巨額的“賣地款”作為盈利來源，政府又對建設標準提出了較高的要求，很多時候，反而需要政府補貼資金來進行住宅建設。為了節約支出，一些政府在對保障性住房進行選址時，會選在遠離市區的郊區，這種折中的辦法，固然一定程度上讓政府與房地產開發商實現了雙贏，但和設施完善的主城區相比，偏遠郊區交通、商業、娛樂及公共服務設施都較為落后，嚴重影響保障對象的生活質量與出行的便利度，較長的通勤時間也給他們的工作生活帶來極大的不便。[1]這顯然與國家推行保障性住房的出發點不符合，保障性住房建設是為了給中低收入人群減輕壓力、解決住房問題，而不是給他們增加額外的負擔。

其次，除了選址問題，部分保障性住房在建設中還存在工程質量問題。2009年，北京市部分小區被查出保障房質量問題，引發社會強烈關注，之后，北京市住房和城建委員會專門發布《關于開展在建安置住房和保障性住房質量專項排查的通知》，對所有在建保障性住房的工程質量和使用材料進行逐項排查，確保保障房建設質量。但在一些地區，尤其是監管不嚴的二三線城市，部分保障性住房的工程質量問題依舊存在。雖然政府一再要求開發商要依照商品房的標準去建造保障房，甚至高于商品房標準，但在具體建設過程中，一些開發商為了牟利，節約成本，偷工減料，并不按照標準建造。部分保障性住房存在鋼筋量不足、材料報驗和工序驗收把關不嚴等問題，在相當一段時期內，全國保障性住房都有不同程度的房屋屋板漏水、承重墻開裂現象，一些嚴重的地方，甚至出現陽臺墻體酥脆、混凝土質量不合格的問題，入住之后，衛生間地面漏水、管道開裂、房屋保溫不嚴、馬桶水龍頭等配套設施質量極差、門窗關閉不嚴更是常有的問題，嚴重影響了居住體驗。另有一些保障性住房因為建設時配套道路不達標，而導致水電無法入戶，以致空置多年，得不到有效解決，不僅浪費資金，更浪費大量人力物力。

再次，監管不到位。監管依據上，雖然現階段各地針對保障房工程建設標準與質量紛紛出臺了相關文件，我國有關保障性住房質量監管的法律法規在日益完善，但交叉、空白依舊存在，保障房建設工程量大、涉及面廣，在具體執行過程中，難免存在法律漏洞，讓開發商鉆空子，造成無法可依的情況，政府也只能吃啞巴虧。監管主體上，雖然政策上已開通社會公眾監督這個渠道，但對施工過程的監管，仍是以政府部門為主，各監管部門各自為政、缺乏溝通協作、權責不明晰，嚴重影響了監管效率。[2]而且政府部門并非執法機構，并不具有執法權，發現問題時還要層層上報，也使得監管難度增大。監管方式上，大多數仍停留在傳統的“基礎、主體、竣工驗收”為節點的“三步到崗”式模式上，這種粗放型的監管模式顯然無法窺見工程建設過程中具體的細致問題，無法檢測到保障房項目真實質量。

最后，資金來源不夠多元化，造成用于保障房建設的資源嚴重不足。目前，我國保障房建設資金主要來源于中央專項補助資金、各級政府財政撥款、土地出讓凈收益的10%（不低于10%）、住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額及社會捐贈。[3]不難看出，除了土地出讓收益的10%為硬性約束外，其他資金來源極不穩定，也存在諸多漏洞，這無疑對地方政府和地方財政造成巨大壓力。

1.2?保障性住房施工進度管理較差

工期冗長，遲遲無法交工，是當前保障性住房施工中存在的另一大問題。造成工期冗長的原因很多，一是政府在前期缺乏合理科學的規劃，和施工單位溝通協作不暢。長久以來，“任務重、工期長、過程復雜”是烙在住房建設上的標簽，與普通商品房相比，保障性住房要依照政府制定的標準執行，涉及的問題更多更復雜，從前期建筑設計、人員管理、建筑材料采購運輸到施工現場機械設備組合和管理，都需要政府部門和施工單位進行細致有效的溝通，因而，雙方溝通不暢，沒有統一的規劃，會嚴重影響到施工進度。二是和安置住房一樣，保障性住房的選址有時會涉及拆遷問題，而拆遷問題又是艱巨無比，若遇到“釘子戶”或利益分配不均，拆遷工作將面臨重重阻礙，周期無限延長。土地的問題不解決，工程項目自然也無法準時開工交工。

1.3?保障性住房施工安全管理不到位

和普通房屋建造一樣，保障性住房施工安全主要包括建筑主體結構工程、施工現場、竣工工程三大方面。針對這三個方面的安全標準，各地政府都有專門的文件明文規定，但在具體執行過程中，由于當下還缺乏專門的針對城鎮保障性住房的執法單位，各監管機構又習慣各自為政，一些政府部門對保障性住房施工安全的管理并不到位，尤其是對與社會公眾密切相關的住宅分戶檢測驗收工作不到位，保障房質量不達標、硬件出現問題的情況時有發生，保障房施工安全仍是保障房建設過程中面臨的一大阻礙。另外，由于相關法律法規尚不夠完善，各行為主體對保障房工程建設明顯缺乏足夠的質量意識與安全意識，對各方責任主體的質量行為和質量意識監管不到位，政府部門亦“重制度，輕執行”“重建造，輕質量管理”，合同簽訂完畢便做“甩手掌柜”，一味追求工程進度與效率，過度依賴施工單位，而缺乏統一可行的工程施工過程質量管理準則，極容易導致工程粗制濫造，房屋質量不達標，后患無窮。

1.4?缺乏專業的工程成本質量管理人才

和普通房屋建設相比，保障性住房作為一項惠民工程，從一開始就注定了其非盈利性的屬性，外加建設資金緊缺、來源單一、不充足，更需要加強成本管理，在保證質量的同時，在前期設計和建設中盡可能壓縮成本，緩解政府財政壓力，保證保障房建設工程順利推進。另外，由于保障房建設多是政府委托第三方開發商進行，雙方在理念上存在一些根本性的沖突，政府希望施工單位用最優惠的價格建造出和商品房一樣標準的房間，而施工單位則希望用盡可能低的成本將工程盡可能快地完成。這個過程中，如果監管不到位，施工單位很可能為了節約成本而選擇相對劣質的材料，以次充好，房屋質量必將受到影響。

2?新時期城鎮保障性住房建設管理優化策略

2.1?構建信息共享平臺，強化工程質量管理

針對部分保障性住房在建設管理過程中質量不合格的問題，應構建信息共享平臺，強化工程質量管理，讓各相關方都能第一時間了解到工程建設的進度、技術標準和材料規格，將社會監督真正納入到監督過程與監督體系中來，使保障性住房建設真正公開化和透明化。在選擇第三方施工單位時，應采用公開競標的形式，優中選優，選擇性價比最高、市場信譽好、專業技術過硬的施工單位，嚴禁虛假招標、規避招標。相關部門還應根據不斷變化的社會發展情況，加強對城鎮保障性住房工程質量法律法規的修改與完善，提高各行為主體的質量意識與法律意識，時刻把工程質量放在第一位。政府部門自身也要明晰各監管部門職責，加強部門間溝通協作，發現問題后及時溝通。此外，在對保障性住房進行選址時，既要考慮當地氣候條件、水文條件、土壤土層條件及環境條件等硬性條件，確保工程質量安全，也要考慮交通、商業、公共設施配套等軟性條件，確保保障房建設真正急民所需。

2.2?規范工程進度管理

規范工程進度管理，政府相關部門和施工單位在建設前期便對保障房的建設進行全面、科學、合理的規劃，將規劃方案及時與施工單位溝通，根據施工單位反饋意見，對方案中不合理之處進行調整，提高雙方溝通效率。尤其是對于選址地的地質條件和水文條件，政府部門要及時告知施工單位，讓施工單位提前準備預案，設法解決，不至于“臨門抱佛腳”。

此外，對于保障房建設中需要的設備、房屋材料、技術標準、人員分配的問題，政府部門應成立專門的項目小組，針對不同的建設階段，提出不同的問題，并設立組長等職位，從全局出發，統一對人、料、設備進行調配，爭取在短時間內完成工作目標，從而提高工作效率，加快建設進度。

對于資金短缺和資金來源單一問題，政府部門可適當引入市場資金，創建新的合作模式，吸引民間企業、民間資本參與到保障性住房的建設與管理中來，提高經濟與社會效益。在這個過程中，政府部門要建立有效的監督體系，防止保障性住房過度市場化，背離初衷。對于因拆遷不順利而耽擱建設的保障性住房，相關部門應建立成熟合理的拆遷補償方案，盡量避免“釘子戶”的出現，若遇到“釘子戶”或其他阻力，也要認真聽取對方意見，雙方重新商議，擬定新的補償方案，在維穩的前提下，保證保障房建設的順利進行。簡化保障性住房的相關審批手續，提高工作效率，明確各部門職責及工作效率問題，做到盡快審批、盡快實施，并認真核對檢查。

2.3?強化保障性住房施工安全管理

政府監管部門還應強化對保障性住房的施工安全管理工作，加強安全管理，提高安全生產責任意識，繼續完善統一的施工標準，確保保障房主體結構工程達到優良，竣工工程達到市級以上優質工程標準，施工現場達到市級文明工地以上標準。在選擇施工單位時，綜合對比，選擇信譽好、施工能力強的企業，對于三年內出現過重大工程事故或質量問題的企業，認真核實情況，嚴格審核資料，禁止其參與保障房投標競標工作。在前期階段，加強規劃設計審批，嚴格施工圖審查，確保保障性住房功能布局合理、齊全，對容易產生質量通病的部位和環節，進一步深入細化設計，并結合當地實際的氣候條件與地質、土壤條件，不斷優化方案。對于施工圖，要嚴格按照工程標準，對地基基礎、主體結構安全、抗震設防、消防安全等關鍵環節技術進行嚴格審查，對不符合規定的地方及時糾正，排除質量安全隱患。此外，相關部門還要嚴格保障性住房的施工許可管理和竣工驗收，嚴格把關，落實工程質量安全終身責任制，明確施工單位承擔的主要責任，提高其責任意識，出現問題時，要根據合同約定嚴厲追究。對于施工現場，也要派駐專門的人員進行監督管理，加大違法違規行為查處力度，嚴厲打擊轉包和違法分包、掛靠、弄虛作假等違法違規行為。保障房管理部門還應建立專屬于城鎮保障性住房的信訪投訴渠道，認真做好信訪投訴處理工作，依靠群眾力量，及時發現工程建設中存在的問題。

2.4?大力培養專業的施工成本管理人才

保障性住房的成本控制主要集中在前期和中期，等工程完成后再進行成本核算顯然是不合理也不現實的。對政府部門和施工單位來說，不僅需要能夠統籌協調、發號施令的行政管理人員，更需要大力引進具有跨學科背景，既懂財務、建筑，又懂材料挑選、設備選購，甚至是人力資源安排的復合型管理人才，對保障房建設進行科學合理的成本預測與規劃管理。若前期沒有準確把控和規劃，保障房建設的每一個環節都可能增加龐大的開支和成本。

3?結論

對于當前保障性住房建設與管理中存在的問題，政府部門應積極面對，尋找解決之策，爭取將這項工程更好更優地進行下去。城鎮保障性住房建設工程量大，涉及面廣，涉及問題復雜，解決問題不是靠一方之力就能輕易完成的，作為主導部門和監管部門，政府相關部門在完善自身監管制度、充分引入社會監督的同時，也要與社會各界積極開展合作，拓展資金來源，提高與施工單位溝通協作效率，共同優化保障性住房的建設與管理工作。

參考文獻：

[1]許志良.淺談當前保障性住房建設與管理存在的問題及對策[J].納稅，2019（9）：238.

[2]吳倩倩.保障性住房建設期質量監管研究[J].中國知網，2018（4）：20-22.

[3]白軍.保障性住房建設存在的問題及建議[J].現代裝飾，2012（9）：161.

[作者簡介]肖娜（1987—），女，漢族，北京人，本科。