中國住房制度研究熱點及其演進
——基于CiteSpace的可視化分析

文/李姝 顧杰

一、引言

住房制度是國家為保障城鎮居民住房權利、提升居民住房質量、實現住房供需平衡，促進住房產業平穩健康發展所采取的一系列政策與方針。自1979年中國開始實施改革開放政策以來，中國住房制度領域經歷了翻天覆地的變化，從計劃經濟時期以福利分房為代表的舊住房分配模式到以住房市場化為代表的住房制度的變化，跨越了四十多年的波折歷程[1]。取得的一系列豐碩成果即在于社會體制的轉型和土地制度改革的開展，也在于國家對涉及與民生發展相關的重大社會問題——住房制度問題的重視[2]。住房從公有化、福利化向私有化、商品化的轉變，我國住房制度的發展經歷著不斷革新的過程[3]。在應對社會中住房供需不平等、房價高、住房過熱等住房問題中，政府從財政金融、住房供應、住房保障、住房建設投資及管理方式等方面進行多方制度變革，以引導住房市場的健康發展。梳理現有的文獻發現，我國學者對住房制度的研究廣泛集中于住房保障、住房公積金、住房租賃制度等方面，目前學術界鮮少有學者運用知識圖譜軟件基于海量信息對住房制度領域的研究熱點、演化及發展趨勢進行定量和全面的可視化分析。鑒于此，本文應用CiteSpace文獻計量分析軟件對住房制度研究領域的成果進行統計，繪制住房制度領域的網絡共現知識圖譜，呈現1998-2021年住房制度領域的整體研究圖景，總結研究熱點，辨識演化途徑并進行展望。

二、數據來源與研究方法

數據來源具有權威性、準確性、前沿性，才能體現研究的科學和嚴謹，本文量化分析的統計數據來源于中國學術期刊網絡出版總庫(CNKI)，以“住房制度”或“城市住房制度”為檢索主題，文獻檢索時間限定為1998-2021年。為保證文獻研究來源的高質量和高價值，將文獻來源類別設定“CSSCI”和“北大核心”，共檢索到CSSCI文獻873篇。剔除無效的新聞報道、書評、會議致辭及觀點綜述、新聞采訪等文獻334篇，最終保留539篇文獻作為研究的有效數據樣本。

本文采用陳超美教授開發的文獻計量軟件CiteSpace 5.7.R5，依托軟件的聚類分析、社會網絡分析等功能，對文獻中的作者、研究機構、關鍵詞、時間節點等數據信息進行挖掘、計量、聚類，通過一系列可視化圖譜的繪制，客觀呈現住房制度領域研究熱點及其整體研究圖景，分析住房制度研究領域的演變進程、研究熱點及演化趨勢。

三、我國住房制度的研究現狀

（一）發文量年份統計

文獻發文數量顯示了我國住房制度領域研究的速度和熱度，其變化可以用來分析研究領域的研究現狀與發展趨勢。本文通過匯總與檢索繪制出了1998-2021年以住房制度為主題的發文量變化趨勢圖和主題分布頻次圖。

從圖1可以看出1998-2021年住房制度領域每年發文數量的整體情況呈現波動上升的趨勢，大致經歷3個階段：迅速下降期（1998-2004年）——急速增長期（2005-2008年）——趨于平穩期（2009-2021年）。1998年學術界關于住房制度的研究共發文53篇，屬于發文的初步階段，這一時期與1998年我國“停止實物分房，健全以經濟適用房為主、多層次為特點的城鎮住房供應體系，以及由政府為低收入家庭提供廉租住房的住房供應模式”密切相關[3]。2003-2008年發文數量的激增與這一時期國家政策的調整密切相關。2003年國家首次提出“加快建立和完善適合國情的住房保障制度”，提出房地產業已成為國民經濟的支柱性產業。2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中提出將住房問題視為重要的民生問題，要重點針對城市低收入住房群體，在健全廉租房制度的基礎上進一步改善經濟適用房制度[4，5]。2009-2021年間住房制度在總基調上強調住房市場健康發展，嚴控住房信貸市場，保持”房住不炒“總定位。因此，住房公積金、保障性住房和租賃住房在該時期得到充分重視。2011年國家“十二五”規劃綱要指出，要穩步提高住房保障程度，以實現居民住有所居。此階段對保障性住房的關注上升到新的高度，相關領域發文量達到頂峰，此后年份的發文量呈現穩定態勢且與住房制度的相應變化密切相關，整體研究熱度維持較佳水平。發文主題主要分布于住房保障制度、住房保障、住房公積金制度、住房公積金、住房制度改革等領域，具體如圖2所示。

圖1 1998-2021年我國住房制度研究發文年度分布

圖2 1996-2021年我國住房制度研究發文主題分布趨勢圖

（二）研究機構和作者分析

識別主要研究者和研究機構，在一定程度上能夠更好地掌握一個領域的主流觀點和研究動態。對住房制度領域的研究者、研究機構來源進行分類統計，運用知識圖譜分析軟件中的發文作者與機構共現功能繪制出住房制度研究領域的主要作者與機構共現圖表（表1、圖3）。通過梳理發文量發現（表1），目前住房制度領域發文量較大的機構有上海市房地產科學研究院、中國人民大學公共管理學院、中國社會科學院財經戰略研究院、華中師范大學經濟與工商管理學院、中國人民大學等。

表1 發文數量排名前十的研究機構

圖3 主要作者與機構網絡共現圖

從圖3可以直觀地看到發文量最多的為嚴榮，其研究的主題主要包括住房保障、共有產權住房、租賃住房。倪鵬飛主要關注住房公積金制度，以及貨幣金融政策與住房間的關系。呂萍關注的重心主要在城鄉住房融合、住房保障、住房政策以及宅基地制度改革等方面。仔細探究可以發現，研究住房制度的學者的關注領域多為城市與房地產、公共管理、宏觀經濟與房地產經紀、住房發展等，開展該領域研究的高校多開設公共管理學、房地產經濟學、土地資源管理等專業。

此外，網絡密度表示為網絡中現存的關系數目與可容納的最多關系數目的比值，0-1表示關系從松散到緊密的程度[6]。圖3的網絡密度為0.0013，密度值較低。由此可見在住房制度研究領域，不同機構、學者之間未構成密切的合作。從同一研究機構中不同學者之間相互合作的表現來看，中國人民大學各學院之間具有較強的合作關系，其他各研究機構的學者相互合作匱乏，多為獨立研究。因此，各研究機構及學者應進一步加強合作與互動，以進一步拓展研究方向，提升研究的價值性。

四、住房制度熱點知識圖譜繪制及可視化分析

（一）關鍵詞共現圖譜分析

關鍵詞是文章主題的高度凝練，對相關成果高頻關鍵詞的總結和歸納可反映該研究領域的發展趨勢[7]。通過使用CiteSpace進行關鍵詞共現，得到住房制度的關鍵詞被引頻次、關鍵詞共現網絡中心性序列表（表2），以及關鍵詞共現圖譜（圖4）。關鍵詞頻次的高低表明以此關鍵詞為主要方向的研究內容的受關注度，頻次越高，研究熱度越高。中心性測量關鍵詞節點在網絡圖譜其他不同的熱點之中的重要程度（中心性＞0.1表明關鍵詞節點的中心性較高）。

表2 排名前十的高頻關鍵詞

圖4 我國住房制度研究關鍵詞共現圖譜

圖4中的圓點大小代表一個關鍵詞在該領域內出現的頻次，點與點之間的連線及粗細代表各關鍵詞之間的共現關系及強度。各節點年輪的顏色表示關鍵詞出現的不同年份及頻次。總體表現為：節點越大、顏色越豐富、線條越粗，關鍵詞出現得越頻繁，相應的研究熱度也越高。從圖4可以看出，整個共現圖譜呈現出以“住房保障”“住房制度”“住房公積金制度”“住房制度改革”為凝聚點分別向四周放射。但是整個圖譜各分支分布較為分散，主題耦合性較差，研究分支較多，呈現出網絡凝聚力較差的特點，但這也從側面反映出住房制度研究涉及范圍廣，有著較為豐富的研究主題。

從表2來看，住房制度研究領域排名前十的關鍵詞按頻次排序分別為住房保障、住房公積金、住房制度改革、住房保障制度、住房制度等。其中“住房保障”為70，頻次排名最高，是近年來住房制度研究領域最為活躍的主題之一。而“住房”的頻次雖然不高，但其中心性排名最高，可見其在研究領域內不同研究熱點之間起到重要的銜接作用，與住房制度領域內眾多的主題緊密相關。總體來看，圍繞“住房制度”形成了一系列的研究熱點，如住房制度改革、住房保障制度、住房租賃、住房公積金制度、住房商品化、住房儲蓄等。這些研究熱點多基于住房制度改革的具體內容形成。在改革進程的不同節點上，受國家不同方針政策、法律、法規的影響，地方在實際發展進程中表現出不同的經濟、政治能力，再加上住房市場特有的地域性和住房問題的普遍性共同作用于住房制度改革，住房制度領域的研究內容在保持集中度的同時不斷得到擴充。

（二）關鍵詞聚類分析

為全面研究熱點關鍵詞，利用K聚類功能中的“LLR”聚類算法對文獻的關鍵詞進行聚類，生成聚類網絡圖譜（圖5）。表3梳理了前五個聚類關鍵詞。聚類#0的標題為“住房保障”，相應的關鍵詞為住房保障制度、中低收入者、公積金制度、住房補貼政策等。聚類#1的標題為“商品房”，聚類#2的標題為“城市住房制度”，聚類#3的標題為“租購并舉”，聚類#4的標題為“住房商品化”。

圖5 我國住房制度研究關鍵詞聚類圖譜

表3 我國住房制度研究各聚類主要關鍵詞

通過聚類可以看出：（1）住房保障是政府解決中低收入群體住房問題的一大重要舉措，從福利分房到保障住房與商品住房的雙軌并行，再到如今提出讓住房回歸到居住屬性，保障住房貫穿住房制度改革的始終[8]。（2）政府對住房保障領域的投入力度不斷加大，通過不斷建立和健全廉租住房、經濟適用房、住房補貼等政策，多手段解決城鎮中低收入家庭住房問題，著力探索住房保障制度的可持續路徑。（3）我國住房制度經歷了福利化——商品化——資產化——金融化的歷程[9]，住房制度改革逐步演進到與市場經濟相適應。為應對住房市場供給失衡、完善住房金融市場，國家在深化住房金融管理和住房市場長效機制的建設上發力。（4）在深化住房制度改革進程中，強調尋求住房社會屬性和投資屬性之間的平衡[10]，落實“租購并舉”，在重視住房市場發展對社會經濟的帶動作用的同時著重解決低收入群眾的住房難題，滿足人民群眾對于改善性住房的需求。

（三）熱點演化分析

利用主要關鍵詞突現圖，可以在一定程度上把握不同時期的研究熱點及其發展趨勢。利用“citation burst”功能對住房制度研究領域的關鍵詞進行突現檢測，一共檢測到12個突現詞（圖6），其反映了不同時間段的研究熱點及演化趨勢。

圖6 我國住房制度領域突現詞

依圖6可以將住房制度領域研究的熱點演化分為四個階段。

1.第一階段——城鎮住房制度改革深化和住房商品化全面推進（1998-2007年）。該階段為城鎮住房制度改革深化和住房商品化全面推進階段。此階段的研究熱點有“住房制度改革”“城鎮住房制度改革”“二級市場”“住房抵押貸款”“公積金制度”等。此階段研究熱點主要表現為以下四點：

第一是住房分配貨幣化。1998年住房制度改革表現為中國住房開啟市場化進程，國務院1998年發布《進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》中要求“全國城鎮停止住房實物分配并實施住房貨幣化分配制度”，穩步推進公有住房的出售，將原有公房以商品的方式向城鎮職工家庭進行發售，逐步完成了我國住房私有化的進程[11]。住房二級市場作為房地產市場和經濟發展的“晴雨表”，成為住房研究領域的熱點。

第二是在住房公積金方面。為加快推進住房商品化，提升職工的商品房支付消費能力，國家設計出臺住房政策性金融工具——住房公積金制度，來挖掘個人對住房投資的潛在能力。1999年《住房公積金管理條例》(國發〔1999〕262號) 明確規范了公積金的覆蓋面、使用范圍、增值收益的用處、風險防范等。住房公積金制度由此開啟在全國范圍內的推行階段。

第三是在住房領域全面推動商品化的過程中，為緩解中低收入家庭住房壓力，國家配合住房改革出臺了相應的住房保障措施。通過采取逐步提高工資、建立住房補貼制度、發展住房抵押貸款等手段增加居民購房資金。因此，具有住房保障和市場調節作用的經濟適用房制度、租賃補貼制度等住房保障制度受到社會各界的極大關注，住房保障制度和經濟適用房制度開始探索起步[12，13]。但是得益于人口紅利、經濟的快速發展，住房市場化大門打開，政府政策向土地出讓傾斜，住房保障方面的發展隨之處于萎縮階段（2003-2007年），再加上這一時期商品房成為住房建設的主體，對保障性住房建設的重視不足，部分地方甚至出現對經濟適用房中止投入和建設的現象。

2.第二階段——價格調控房地產市場，重新重視住房保障（2007-2011年）。這一階段的研究熱點有“住房保障制度”“經濟適用房”。這一階段以價格內容為主調控住房市場，住房保障制度邁入規范化發展時期。歷經住房保障建設的階段性缺席后，保障性住房、廉租房重新被賦予重要地位。針對住房市場的投資熱、價格高漲，2007年5月國家發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號)，廉租房的建設受到應有的重視。接著國家七部委聯合出臺了《經濟適用住房管理辦法》，制定經濟適用房供給對象、建設管理、銷售價格等標準，以更大范圍、更精準覆蓋住房困難群體。2008年，受美國次貸危機的影響，國家推出應對危機的一攬子計劃，即“四萬億計劃”，將保障房作為計劃的一部分，把住房調控轉向刺激蕭條的住房市場，通過加強稅收優惠政策管理，降低住房交易稅費等措施來應對住房市場過快發展、市場失衡、供給不合理和投資過熱帶來的問題[14，15]。2010年，中央政府先后頒布“新國十條”“國十一條”等以住房價格調控為主的住房宏觀調控政策， 持續加大對房地產市場的風險防范和市場監管的力度，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭[16]。

3.第三階段——強化住房保障制度（2011-2016年）。該階段的研究熱點有“廉租房”“住房保障”“保障性住房”。本階段我國的保障性住房建設取得實質性進展，2011年《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》中規劃建設城鎮保障性安居工程3600萬套，將公共租賃住房作為保障性住房發展的核心[14，16]。2013年推出“國五條”，公租房和廉租房并軌運行。在城鎮化進程快速推進的過程中，低收入的城市外來人口多聚居在城中村、老舊危房等租金低廉住房區，棚戶區和老舊危房的居住水平低、安全性差，難以保障生活質量又影響城市的面貌。2014年以來棚戶區改造成為保障安居工程主力，對舊小區和棚戶區進行綜合整治，多渠道改善棚改戶和農民工居住條件。

4.第四階段——住房市場轉型發展（2016年至今）。這一階段的研究熱點主要為“住房公積金”“租購并舉”。2016年中央經濟工作會議提出要明確住房制度改革方向，以建立“購租并舉”的住房制度為主要方面，并出臺多項關于培育和發展住房租賃市場的相關政策[17]。2017年7月，住建部、發改委等九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，從融資、土地供應、盤活租賃住房等角度提出加快住房租賃市場的建設。針對住房市場區域性供給不足與供給過剩的矛盾和保障性住房建設覆蓋不全的問題，2017年政府工作報告提出因城施策去庫存，分類調控，以實現“居者有其屋”目標，以住房的多層次需求為本，以政府為主提供基本保障，堅持實現住房逐步回歸理性。

近年來，住房公積金制度的存廢之爭多次引發社會熱議，2017年和2018年在推進房地產稅的背景下相繼有學者和政府官員提出廢除住房公積金制度的建議。有學者基于疫情對社會經濟發展的影響，以減輕企業負擔為重點，建議取消公積制度[18]。公積金存廢爭論重新在學術界和民間掀起熱潮。2020年5月，中共中央國務院《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》強調改革住房公積金制度，明確主基調，即推動靈活就業人員參加住房公積金制度試點，建立試點推進機制，進一步擴大住房公積金繳存覆蓋范圍，并研究探索住房公積金支持租賃住房發展。

2021年是保障性租賃住房政策事實落地的一年。“十四五”規劃指出：完善長租房政策，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房，通過盤活存量住房資源來有效擴大城市租賃住房的供給。在重視住房市場發展對社會經濟帶動作用的同時，還要著重解決低收入群眾的住房難題，滿足人民群眾對于改善性住房的需求。

五、結語與展望

本文通過運用可視化圖譜對539篇住房制度研究領域的相關文獻進行了作者、機構、關鍵詞的共現及聚類分析，分析了住房制度研究領域的核心作者、機構、研究熱點，觀察研究的演化特征及未來發展方向，得到以下結論：（1）自1998年以來，我國住房制度研究的發文量大致呈現先下降，再緩慢增長，后期平穩的趨勢，各作者以及各研究機構之間雖對相關領域的研究保持較高的熱度，但多為獨立研究，有待加強跨區域和跨行業的合作。另外，研究者側重對各個子制度的研究，缺乏對住房制度發展進程進行宏觀層面的研究，對整體定位、發展導向研究較少。（2）該領域的研究熱點呈現出動態變化的過程，涵蓋住房制度領域的各個微觀層面，主要有“住房保障”“住房公積金”“住房制度改革”“租購并舉”等。（3）我國住房制度的相關研究的演化主要分為四個階段，在各個階段，研究內容會因具體政策、法律、制度等產生變化，但是研究總基調基本不變。

在現代化經濟社會結構轉型和城鄉一體化發展的背景下，國家住房制度建設的完整性更多地體現在城鄉融合背景下住房制度的構建上。但是，從國家法律、政府文件、政府報告以及社會的認知來看，我國城鎮住房制度就是或等同于國家住房制度，從本質上來看，這是住房制度完整性的缺失。鑒于農村住房制度的不完整以及兩種住房制度的存在對于城鄉一體化發展和經濟結構的影響，客觀要求加快國家住房制度的完整性建設，發展城鄉融合的住房制度，保障城鄉居民的居住權益[19]。城鄉經濟社會發展路徑轉變為“一優三高”的新階段，國家改革道路的走向也日趨明晰，國家住房制度構建已成為大趨勢，住房制度領域的研究焦點也已向這方面傾斜[20]。

住房制度調整從屬于宏觀經濟政策，除涉及民眾切身利益，以滿足居民的基本居住需求為目標外，還承擔部分宏觀調控職能，這是住房制度的關鍵特征。從現實問題上看，住房的投資屬性和居住屬性難以均衡，房地產制度與住房保障制度、農村住房制度與城鎮住房制度的研究存在割裂現象。在我國住房制度不斷深化改革的背景下，如何把握好住房保障發展的度，處理好住房保障和福利陷阱之間的關系，將房地產制度與住房保障制度深化聯系？如何加快城鄉融合背景下農村住房制度的構建和國家住房制度的深化改革？如何形成住房制度建設的區域性特色？如何探索實現住房制度在市場化與福利化、經濟手段與行政手段之間的平衡？這些都是未來需要深入思考和研究的重要問題。