人民幣升值對房地產經濟產生的影響

葛 琨

(河南大學 國際教育學院，河南 開封 475000)

房地產經濟是影響我國國民經濟與國家經濟安全的重要因素，關乎百姓的儲值方向及生活品質。然而在我國社會市場經濟進入經濟新常態的背景下，房地產經濟的不穩定、不和諧發展，將導致我國經濟發展與經濟建設受到較大的影響。根據理論研究與實踐調查，能夠發現人民幣匯率改革需要在遵循漸進性和可控性原則的前提下進行，需要在明確人民幣升值對我國房地產經濟影響的基礎上，進行漫長的周期性改革。而這種改革必須基于減緩人民幣升值所帶來的不利影響，通過穩控經濟、緩解矛盾的方式，才能順利地開展和進行。

1 房地產經濟與人民幣匯率的互動關系

匯率貶值與升值將會對一個國家或地區的資本化率造成深遠的影響。特別在我國改革開放以來，中國經濟發展速度較快，物價增長趨勢明顯，貨幣持續處于偏低的狀態。換言之，我國的貨幣資本化率正處于不斷降低的狀態。在利潤層面上，當貨幣資本化率出現低水平發展的狀態時，固定資產的購置便契合了經濟人的利益最優化與最大化原則。由于近些年來國外熱錢不斷匯集，旨在推動人民幣升值。因此在該背景下，我國土地價格及人力價格便顯得相對廉價。2015年以來，我國外匯儲備逐年增加，增長幅度已經超過了50%。但根據數據歸納與文獻分析，卻發現我國貿易順差和直接投資總計低于1000億美元，其他投資和證券投資相對較快，由此表明很多海外資本并不是通過正常的投資和貿易進入中國的。加之我國房地產開發利用域外資金的比重，要遠遠高于全國利用外資總額的1/3，增長幅度也明顯高于35%。并且域外居民購房的比重和規模呈現出逐年增長的發展趨勢。由此可見，域外資金已經完全滲透到我國房地產市場，并影響著我國房地產經濟的發展走向。而從經濟學角度能看出，域外游資的融入能夠在某種程度上，使人民幣升值速度加快，使房地產經濟發展呈現出所謂的“欣欣向榮”局面。但卻快速地推高了我國房地產的價格，使房地產泡沫更難以控制和協調。而房地產經濟的快速發展，又會使人民幣匯率繼續升值，使海外游資加速涌入我國房地產市場。究其原因，我國證券市場依舊處于制度不完善、不均衡發展的階段，銀行匯率相對偏低，而房地產是讓匯率快速升值的重要產業，所以海外游資會率先融入房地產市場，并使人民幣匯率持續提高。因此在某種程度上可以發現，人民幣匯率升值與房地產經濟發展存在明顯的互動關系，并且這種互動關系是相互轉化和內在銜接的，擁有較為鮮明的“連鎖性”特征。

2 人民幣升值對我國房地產經濟的影響

通過探究人民幣匯率與我國房地產經濟的互動關系，能夠發現人民幣匯率提升會吸引大量的海外游資，而海外游資的涌入，會促使人民幣升值，推高房地產價格。但要想深入探究人民幣升值幅度對我國房地產經濟所帶來的具體影響，必須從人民幣升值能否達到理想的升值幅度來看。

首先，當人民幣升值并沒有達到理想幅度時，大量域外游資會進入房地產市場，導致出現大量的房地產競爭者，從而使市場不穩定與不確定因素大幅度增加，譬如熱錢涌入，導致房地產經濟出現“羊群效應”，使我國經濟發展結構不斷傾向于“房地產產業”，并且房地產市場將會出現海外建材公司和國內建筑公司相互競爭的現象。雖然這種競爭關系能夠在某種程度上促進我國房地產經濟的快速發展，但卻嚴重擠壓了國內建筑公司或建筑產業的生存空間。特別是在人民幣持續升值的背景下，這種搶占和擠壓現象將愈加明顯。但同時也會讓我國房企與海外企業合作的程度得到強化與深化，并進入全新的“歷史高峰期”。譬如由于各種利益訴求的增加，海外企業將會尋找我國作為帶頭人，我國擁有較高市場競爭力的房企成為外資合作的重要選擇，進而改變了我國房企的融資模式、運營模式及開發模式，使中國房產企業與海外房產企業的“對接程度”日漸提升。在“購房市場”上，人民幣升值沒有達到理想升值幅度時，海外資金涌入速度加快，房地產價格“提速”明顯，國內投資者會將投資重心轉移到房地產經濟上，從而持續推高房地產價格，讓人民幣升值幅度繼續增加，進而擴大了人民幣升值對海外游資的吸引力，讓更多的資金涌入房地產市場。

其次，當人民幣升值達到預期幅度時，人民幣的資本化率將出現明顯的拐點，海外游資將不斷撤出房地產市場，致使房地產經濟迅速回落，導致房地產價格出現“大幅度下跌”的現象，房地產價格的上升幅度會受到明顯的制約和影響。究其原因在于人民幣匯率只是影響房價的重要因素之一，房價上升還需要其他相關因素來促進和支持。在該背景下能夠發現，部分地區的房地產價格上升速度減緩，甚至出現價格回落問題。至于房價下落程度，需要從房地產泡沫形成的情況和大小來看，如果前期沒有形成泡沫或泡沫較小，則房地產價格回落程度較小，如我國三四線城市。但如果前期所形成的泡沫較大，則會出現斷崖式回落或者是暴跌現象，甚至會引發諸多的社會矛盾。這點可以通過日本、中國香港特區的房地產崩盤現象來驗證。譬如日本在房地產價格暴跌后，國民資產迅速縮水，銀行壞賬率提升，大量企業倒閉，員工失業，社會不穩定因素增加，嚴重沖擊了日本的經濟發展和建設質量。因此通過分析，可發現人民幣升值達到預期幅度后，將會導致我國實體經濟遭受重創、物價飛漲、國民消費能力受到影響，從而為我國的國家經濟和國民經濟帶來巨大的影響，嚴重制約了我國社會主義現代化建設的進程，不利于我國的國際化發展和建設。

3 人民幣升值背景下房地產經濟發展建議

結合房地產經濟與人民幣匯率的互動關系可知，人民幣升值對房地產經濟所帶來的影響取決于海外游資的涌入及升值幅度的“理想程度”，即是否達到預期的升值幅度。如果人民幣升值幅度沒有達到預期，我國房地產經濟會得到快速發展的“新機遇”，房企海外融資模式、渠道及體系都將得到優化和改進。但如果達到預期升值幅度，將會為我國經濟帶來嚴重的影響，因此，應在人民幣升值未達到預期幅度的階段，大力優化外匯體制、銀行監督體系、外資流動方向，努力使我國房地產經濟獲得更好、更健康的發展。

3.1 充分探究人民幣漸進升值與激進升值所帶來的影響

人民幣升值是我國市場經濟發展的必然趨勢，但通過反思和分析人民幣升值對房地產經濟所帶來的影響可知，人民幣升值路徑的選擇會給房地產經濟帶來不同的影響：其一，激進升值。雖然激進升值能夠為我國產業發展、經濟發展帶來新活力和新動力，但卻會加快海外游資的涌入，使人民幣升值速度持續提高，進而擾亂房地產經濟發展和建設的秩序；其二，漸進升值。漸進升值對我國經濟發展所帶來的影響和危害要小得很多，可以為我國管理層和決策層預留更多的思考空間。但這種升值方式或模式一旦形成，會形成慣性，從而影響到我國經濟發展的穩定性和安全性。因此必須從長遠的角度出發，深入探究人民幣升值的路徑和渠道。但結合我國房地產經濟發展現狀、海外游資涌入幅度，以及從我國社會市場經濟難以承受較大的貨幣升值幅度的情況來看，我國政府部門當前階段所采用的人民幣升值路徑，可以以漸進升值為主，通過結合漸進升值的基本原則，強化貨幣升值的預期，使貨幣升值循序漸進，否則會導致房地產價格在人民幣升值幅度達到預期后，出現大幅度的回落或下降。

3.2 通過銀行監管提升調控股票市場與房產市場的能力

結合日本房產經濟發展歷程及房產泡沫崩盤過程能夠發現，樓市和股市是相互融通和聯動的，這種相互聯動容易加大日本房產經濟泡沫破裂的風險。譬如廣場協議后，日元升值幅度加速，存款率被迫提高。銀行業將大量存款投向證券所和不動產領域，使股價和房價持續上升。當經濟泡沫破滅后，股價和地價會雙雙暴跌，日本經濟便遭受了嚴重的沖擊和影響。此外，根據人民幣升值對海外游資所帶來的影響可發現，當人民幣快速升值后，海外游資會選擇樓市、國債、股票作為避風港，但我國由于證券市場不夠健全，銀行利率偏低，使房地產市場逐漸成為海外游資的投資目標，所以我國相關政府部門應充分考慮和分析樓市和股市聯動所帶來的影響，加強對銀行業、證券業的監管，通過構建預警體系和監管機制，預防房地產泡沫的持續膨脹和擴大。但在加大銀行監管力度的過程中，必須明確銀行監管的臨界值和臨界點，注重監管手段的靈活性和適用性，否則會導致銀行業在市場經濟發展中受到嚴重的影響，不利于我國房地產經濟平穩、健康的發展和成長。

3.3 積極促進我國外匯管理體制、外匯市場的改革與完善

根據理論研究能夠清晰地發現，我國當前的外匯管理體制還存在不對稱和不完善的問題，容易提升外匯上升壓力。這種不完善和不對稱問題通常表現為限制流出、鼓勵流入；對外資企業“松”、對國內企業“嚴”。在售匯制度上，我國結匯制度通常擁有較為鮮明的強制性特征和特點，雖然能夠放松對部分企業或公司的外匯管理，但依舊帶有明顯的強制色彩。這種外匯體制容易放大外匯供給，制約外匯需求，為我國的貨幣升值帶來了較大的壓力。

因此，需要結合人民幣升值對房地產經濟所帶來的具體影響，通過降低結匯的強迫性和強制性，提高售匯的靈活性，來減緩人民幣升值的壓力。實際上，即便能確保人民幣貨幣匯率的平穩和穩定，但若缺乏對外匯市場的考量，依舊會導致人民幣出現升值的問題。所以我國相關政府部門需要深入探究和分析外匯市場對人民幣升值所帶來的壓力，通過優化外匯市場的發展模式，促進外匯市場改革與完善，讓外匯市場更切合我國房地產經濟發展的基本需求，減緩其在人民幣升值上存在壓力。

3.4 通過優化融資渠道促進外資向生產領域的轉化和流動

我國相關政府部門應加快構建專門性的保險機構、擔保機構及金融機構，支持構建抵押貸款市場，形成針對低收入群體的扶持計劃，構建完善的征信機制，制定和修改房地產經濟層面的法規和法律。合理安排“用地”，以此降低不必要的金融風險。而在海外資本與國內房地產企業深化合作，形成全新融資態勢的背景下，我國政府部門及決策層應構建出全新的融資渠道，使生產性企業獲得海外資本的支持，更好地推動相關產業、企業的經濟發展與市場建設。當然在此過程中，政府部門還需要加強對流動資產的管理和監督，使其自覺地將海外資金引向生產領域，通過分散海外游資的流入方向，降低其對房地產經濟所帶來的影響和沖擊。但在政策制定的過程中，我國的決策層務必要做好試點工作，堅決杜絕外資引入“可以短期獲利”市場的行為，如果出現違規的引入問題，應根據相關法規和行政條例對其進行處罰。

此外，為遏制外資繼續流向房地產市場，我國應出臺更嚴厲的管控機制，譬如在金融信貸、市場交易、稅收等層面提高準入門檻，提高炒房成本。

4 結論

人民幣升值對我國房地產經濟的影響是深遠的、顯著的、雙向的，既能夠促進我國房地產經濟的快速發展，又會導致我國房地產經濟受到重創和沖擊。因此在人民幣升值的背景下，我國相關政府部門應選擇漸進性的升值路徑，通過銀行監管、外匯體制改革及“外資流向引導”的方式，減輕海外游資對我國人民幣升值所帶來的壓力，讓我國房地產經濟得到更有序、更平穩、更健康的發展。