投資性房地產公允價值計量問題研究

鄭曉旭

一、投資性房地產的內涵

根據(jù)我國財政部門制定的相關政策《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》中說明投資性房地產概念是為使資本增加或是賺取租金，或兩者都有而持有的房地產。投資性房地產對于房地產行業(yè)來說是非常重要的項目，同時也是會計核算中非常重要的會計科目。包含有已出租的土地使用權；擁有并預備增值后轉讓的土地所有權；已出租的建筑物。

二、公允價值的含義

根據(jù)我國財務部門制定《企業(yè)會計準則第39條——公允價值計量》說明公允價值計量在市場經濟條件下維護產權秩序的必要手段，同時會計信息的質量也得到了提高，代表計量方式變革的大致方向。熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易和自愿的情況下所確定的價格，或不相關雙方公平交易條件下一項資產或負債可被買賣或被清償?shù)某山粌r格。

第一，成本法。在當前市場環(huán)境下，被評估對象的重置成本減去可以扣除的合理費用后的剩余作為最終評估價的計量方式。主要體現(xiàn)在當前需要重置的相關資產或負債中所需資金的預先估計，成本法適用范圍較大，它的適用范圍在市場法和收益法之外預估的資金或債務，這一方式可用于不完善的小企業(yè)或是活躍程度低的企業(yè)當中。投資者在購置資產時，其支付的價格不得低于當前的市場價格和資產所帶來的預期收益兩者的最低者。

第二，市場法。是通過相同或類似資產、負債或兩者組合價格及其他相關市場交易信息進行估值。市場活躍程度高時，更易被會計信息使用者使用，但市場法有部分局限性，在完善的市場經濟環(huán)境下有非常活躍的交易市場，交易信息公開透明并且可以準確核實的前提條件下，才可用市場法進行估值。

第三，收益法。收益法是指企業(yè)將與該資產有關的未來凈現(xiàn)金流量通過折現(xiàn)的方式，轉換成單一現(xiàn)值的估值辦法。收益法也是存在許多局限性的，持有資產的風險不確定性；需要預測該資產的預計使用壽命；需要對此類資產將來的收入可以具體化地呈現(xiàn)并用貨幣來確定，所以為了滿足收益法的前提條件還是有一定難度的。

三、投資性房地產公允價值計量應用現(xiàn)狀

下表統(tǒng)計了2017—2021年的上市公司有投資性房地產行業(yè)的及采用公允價值計量的企業(yè)。明確看出我國上市公司數(shù)量在2017—2021年從原來的3494家上升到4630家，增長速度非常快。上市公司中擁有投資性房地產的數(shù)量在這5年間從1646家增長到2299家，增長很顯著，但上市公司中投資性房地產采用公允價值計量模式的數(shù)量在這5年間僅僅增長了29家，并且逐年上升程度也是非常緩慢的。

2017—2021年A股上市公司投資性房地產公允價值計量模式的運用狀況

從上圖可以看出，投資性房地產占上市公司這一比重中，2017-2021年逐年略微上升；公允價值占投資性房地產比例中看出，有逐漸回升的趨勢，雖有上下波動，但波動幅度不大；公允價值計量在上市公司中一直處于上升的狀態(tài)。由上表可得出，雖然所有比重看似都在上升，但是采用公允價值計量模式的企業(yè)還是占比重很低，多數(shù)企業(yè)還是采用成本模式。

四、投資性房地產采用公允價值計量成因

1.緩解融資困難的問題，減輕資金壓力

房地產行業(yè)是一個資金需求量大、投資時間比較長的行業(yè)，由于企業(yè)在這一過程中對資金需求量巨大，如果出現(xiàn)自身資金不足的情況，就會面臨需要融資的問題。在公司進行外部融資時主要采用的融資方式有股權融資、債券融資，但是由于發(fā)行股票的方式相對比較復雜，對于市場投資主體嚴格要求信息披露，且對企業(yè)控制權也造成一定影響。對于這些問題，一部分企業(yè)通過金融機構來進行相應的融資行為。企業(yè)銀行貸款為緩解融資，銀行為保證自己貸出去的款能按時收回，貸款給公司時，銀行會對該公司的財務狀況、償債能力和評估可能發(fā)生的壞賬風險以及各方面進行審查，防止貸款不能及時收回。如果在此期間企業(yè)有一些方面未達到銀行的要求，銀行是不予企業(yè)貸款的，就銀行貸款方面，企業(yè)融資是相對比較困難的。

當然，由于我國財政部門大力提倡公司的投資性房地產采用公允價值計量模式，公允價值計量反映的價值與市場價值更相近，信息也更可靠。由成本模式改為公允價值模式，可以使得轉變后的現(xiàn)在的房地產市場情況下的公允價值比成本價值高，增加企業(yè)的資產同時也增加了利潤，所以會有企業(yè)從原來的成本價值的使用轉變?yōu)椴捎霉蕛r值的計量。

2.為會計信息使用者提供決策有用的信息

對于信息使用者來看，決策有用的信息應該是及時準確的、相關聯(lián)的、可靠的。歷史成本對于企業(yè)而言，不具有時效性，從而不能隨時確定企業(yè)的資產，給企業(yè)在資產的正對方面帶來了一定的麻煩，無法對企業(yè)真實生產經營狀況和財務發(fā)展狀況做出直接地反映，在房地產市場形勢大好時，如果繼續(xù)使用成本計量會使投資者低估公司的資產價值，使會計信息關聯(lián)性減低，對投資者的投資決策很不利。由于投資性房地產的價值隨公允價值的變動而變化，所以數(shù)據(jù)也能夠更加公允地反映給企業(yè)財務報表的使用者，符合決策信息的有用性和及時性，為信息使用者提供便利，幫助決策者做出更好地投資決策，可以為企業(yè)帶來更多地投資。

3.會計準則的規(guī)定

會計準則對企業(yè)會計政策方面的選擇影響較大，在選擇會計政策時，企業(yè)在考慮自身的情況之外，還要考慮監(jiān)管機構和準則制定者的態(tài)度，避免會計準則應用的不適當性。新會計準則允許企業(yè)在成本模式和公允價值模式中選擇適合本企業(yè)的計量方式，但標準導向仍不同。成本計量模式的運用沒有任何設置方面的限制，但運用公允價值計量模式有限度。顯然新會計準則對公允價值計量模式是持非常支持的態(tài)度，但是選擇運用公允價值計量模式的想法是很謹慎的，這樣使得大多數(shù)企業(yè)不愿意運用公允價值計量模式，實際上決定選擇成本模式進行計量還是很多。

五、運用公允價值計量投資性房地產存在的問題

1.操作難度大

不標準的估值方式導致計量模式難以實現(xiàn)，公允價值不能達到公允。通過眾多上市公司來看，大部分公司傾向于市場估計的方法來確定投資性房地產的公允價值，而不是根據(jù)自身來估計公允價值，由于可采用的方式有三種，各個企業(yè)所選擇的估值方式各不相同，不能統(tǒng)一每個公司的計量方式，所以企業(yè)與企業(yè)之間的比較難度很大，也不容易比較。雖然新的會計制度給出了總的參考范圍，但是操作指南內容非常缺乏并且不準確，所以有時候會出現(xiàn)一定偏差。

2.信息披露的不充分

從眾多公司的財務報表及之前的分析來看，投資性房地產公允價值計量的信息披露狀況不佳。信息披露不充分，信息失真是常事，以某上市公司為例，其在2013年轉換日的賬面價值為55858萬元，在轉換日公允價值為101441萬元。相比之下，投資性房地產的公允價值比它的賬面價值增長了45583萬元，增長率為81.61%。由此可以看出該公司資產有了大幅度增長，但實際上賬面價值有55858萬元，這說明了企業(yè)信息的失真不準確。公司地理位置、數(shù)量以及其他的一些方面的問題披露不能很好地反饋。雖然對公允價值計量方式進行披露，但是一些具體的數(shù)據(jù)并不規(guī)范，主要的原因還是因為新的制度準則還是沒有對公允價值有明確統(tǒng)一的披露制度。而該公司的財務年報中并沒有明確寫出公允價值的計量方式，年度財務報表中只是指出了總數(shù)，而各個具體的數(shù)值并沒有展示出來，使得信息使用者使用信息時并不能很好地利用，所以說，信息披露方面還是存在不充分的現(xiàn)象。

3.隨意變更計量標準

專業(yè)評估的方式、參考同類或者類似房地產市場價格、未披露的情況這三種方式可采用一種或多種，新政策沒有對其進行相應的規(guī)定，公司可任意地選擇公允價值計量的方式，有時公司并沒有按照規(guī)定來進行計量，有時為了自身的經濟利益，會出現(xiàn)任意隨意地改變公允價值計量的方式，來達到公司盈利的目的。所以隨意改變公允價值計量方式也成了眾多公司中公允價值計量中存在的問題。

4.監(jiān)管不嚴導致公允價值模式被利用

由于對上市公司的監(jiān)管力度不夠，使得公允價值計量模式成為讓眾多公司上市的工具。可能會導致公司的資產發(fā)生大幅度上漲的情況，公司能實現(xiàn)盈利完全是靠投資性房地產后續(xù)計量模式變動來實現(xiàn)的。公司是在利用公允價值來達到保殼上市的狀態(tài)、使得股票的增加，為了獲取銀行的貸款，許多公司企圖通過改變公允價值計量來實現(xiàn)的，而且這種改變還是合理合法的，所以由于許多公司有這樣的想法，國家更應該加強公允價值計量的監(jiān)管力度來達到改變公允價值不被利用。

5.從業(yè)人員能力不足

因為投資性房地產公允價值計量的會計處理方法很繁雜，公司需要會計人員盡快對公允價值計量做出調整，考驗會計人員的能力是否達到標準，其實很多時候公司內部人員對于新政策調整還是容易出現(xiàn)問題，人員的能力還是有限的。房地產行業(yè)投資數(shù)量很多、投資的本很大、時間有時候很長、計量難度又大、風險較大、變動可能性大，所以很考驗公司內部從業(yè)人員的能力，但是公司的大部分人員不具備這個能力，因此在怡亞通公司的從業(yè)人員能力的不足也是成為投資性房地產公允價值計量的一個很大的限制性因素。