一線房企毛利率觸底 銷售漸回暖

楊現(xiàn)華

半年報(bào)公布后，萬科股價(jià)連續(xù)拉漲，短短數(shù)個(gè)交易日股價(jià)漲幅就已經(jīng)接近15%。在龍頭企業(yè)帶動(dòng)下，房地產(chǎn)指數(shù)也接連上漲，同期漲幅超過8%，板塊呈現(xiàn)出少有的連漲勢(shì)頭。

這受益于萬科交出了一份超出市場(chǎng)預(yù)期的半年報(bào)。從行業(yè)來看，2022年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)營收和凈利潤增速都繼續(xù)下滑，部分企業(yè)甚至虧損還有所擴(kuò)大;加之先行指標(biāo)簽約銷售同比持續(xù)大幅負(fù)增長，行業(yè)仍然處于周期底部。

也就是在這樣的不利局面下，萬科的收入和凈利潤雙雙實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長，尤其是二季度收入創(chuàng)下3年來新高，季度盈利連續(xù)保持兩位數(shù)增長，復(fù)蘇跡象明顯。龍頭企業(yè)往往具有指示意義，具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的央企、國企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。

萬科2022年上半年實(shí)現(xiàn)營收2069.16億元，同比增長23.82%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤122.23億元，同比增長了10.64%。半年報(bào)披露后的首個(gè)交易日，萬科股價(jià)跳空高開，全天大漲近5%。隨后公司股價(jià)繼續(xù)上漲，8個(gè)交易日股價(jià)漲幅接近15%。

顯然，萬科超出市場(chǎng)預(yù)期的業(yè)績獲得了二級(jí)市場(chǎng)的積極回應(yīng)。尤其是分季度看更為明顯，2022年二季度萬科實(shí)現(xiàn)營收1442.49億元，同比增長了37.58%，公司收入上一次超過這一增速還要追溯到2019年一季度;此前，萬科的營收已經(jīng)連續(xù)4個(gè)季度僅僅實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長了。

從利潤上看，2022年二季度萬科實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤107.94億元，同比增長了10.65%，連續(xù)兩個(gè)季度實(shí)現(xiàn)盈利兩位數(shù)增長。上一次類似情況的出現(xiàn)同樣要追溯到2019年，2019年四季度起至2021年，萬科未實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度盈利兩位數(shù)增長，這或許是萬科董事長郁亮堅(jiān)持判斷行業(yè)“短期觸底”的底氣。

從毛利率的變化看，行業(yè)毛利率正在接近底部，龍頭房企的毛利率已經(jīng)逐步企穩(wěn)。

從房地產(chǎn)行業(yè)的中報(bào)來看，毛利率仍有小幅下降。根據(jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)的A+H股103家主流上市房企數(shù)據(jù)，2022年上半年，總體房企的毛利率為19.4%，較2021年同期下降3.9個(gè)百分點(diǎn);凈利率為5%，較上年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。

可見，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下行趨勢(shì)持續(xù)，行業(yè)整體利潤空間仍在收窄，凈利率較毛利率下行幅度更高，但與2021年相比降幅在逐漸收窄。天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)的樣本顯示，2021年總體房企毛利率為20.9%，較2020年下滑5.6個(gè)百分點(diǎn);凈利率為6.2%，較2020年下滑5.7個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)整體毛利率仍在尋底過程中，一線房企已經(jīng)顯現(xiàn)出觸底跡象。2022年上半年萬科的毛利率為20.46%，與2021年全年的21.82%相比基本沒有明顯下滑。而且，2022年一季度萬科的毛利率為18.87%，上半年毛利率重回20%以上，說明公司二季度毛利率已經(jīng)觸底反彈。

在A股以“招保萬金”為代表的一線房企中，金地集團(tuán)與萬科類似。2022年上半年，金地集團(tuán)的毛利率為21.98%，與2021年全年21.18%的毛利率相比甚至還略有提高。2022年一季度，金地集團(tuán)的毛利率為19.72%，即二季度公司毛利率同樣觸底反彈。

2022年上半年，保利發(fā)展的毛利率為25.52%，與2021年全年26.78%的毛利率相比基本持平。毛利率繼續(xù)有所下降的只有招商蛇口，2022年上半年公司的毛利率為18.59%，較2021年全年繼續(xù)下降約7個(gè)百分點(diǎn)。

與2021年相比，在港股上市的華潤置地、中海地產(chǎn)等一線龍頭中報(bào)披露的毛利率也基本企穩(wěn)，不再有明顯的下滑。而在2021年，毛利率下降超過5個(gè)百分點(diǎn)以上的一線龍頭房企比比皆是。

根據(jù)天風(fēng)證券的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率自2018年達(dá)到階段性頂部之后持續(xù)下行，且2021年下行幅度無差別擴(kuò)大，這反映到行業(yè)利潤表上就是整體利潤空間的收窄。

2022年上半年，上述盈利趨勢(shì)還未終止，A+H股103家主流上市房企營收同比下降了14.7%，較2021年同期下滑46.6個(gè)百分點(diǎn);歸母凈利潤同比下降66.8%，同比下滑62.6個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)歸母凈利增速創(chuàng)近10年最大下行。

正是在這樣的情況下，一線龍頭房企毛利率的企穩(wěn)更具意義。

導(dǎo)致房企凈利率下滑超過毛利率降幅的一大原因是房企減值的影響。房企減值主要原因有二：一是資金鏈出現(xiàn)危機(jī)的房企一次性釋放風(fēng)險(xiǎn)，在2021年或者2022年上半年集中計(jì)提減值;另外一個(gè)是曾經(jīng)高價(jià)搶地、面對(duì)當(dāng)下低迷市場(chǎng)計(jì)提的部分損失。

爆雷房企集中計(jì)提減值導(dǎo)致盈利驟降或者大幅虧損自不待言，一線龍頭房企計(jì)提存貨減值主要是對(duì)2019-2020年高價(jià)拿地時(shí)期的損失進(jìn)行計(jì)提。國泰君安指出，早期高價(jià)拿地以及地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)下行，預(yù)計(jì)2022年存貨減值準(zhǔn)備計(jì)提規(guī)模繼續(xù)增長。

國泰君安指出，一線城市計(jì)提的主要是非核心區(qū)域和商住項(xiàng)目，部分二線城市在過去經(jīng)歷了高地價(jià)，后期由于房價(jià)的管制導(dǎo)致利潤空間受擠壓，部分二三線城市則是需求下行，同樣帶來項(xiàng)目去化和售價(jià)壓力。

考慮到2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面大幅下行，且多數(shù)房企在2017年以來下沉城市過多或者高價(jià)地獲取過多，因此預(yù)計(jì)2022年全行業(yè)全年減值數(shù)額將繼續(xù)增長。

萬科堅(jiān)持審慎的會(huì)計(jì)政策，2019-2021年公司期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額分別為29.9億元、41.85億元和61.8億元，2022年上半年為54.45億元。2019-2021年，另一家新晉10強(qiáng)房企招商蛇口年末的存貨減值準(zhǔn)備余額分別為36.06億元、47.55億元和49.35億元，2022年上半年為42.65億元。

在2021年年報(bào)中，萬科對(duì)計(jì)提原因作出了解釋。公司表示，2021年下半年以來，市場(chǎng)明顯下行，四季度下行有所加劇，公司按照審慎原則，對(duì)2021年末資產(chǎn)進(jìn)行了全面減值測(cè)試，對(duì)部分項(xiàng)目、個(gè)別股權(quán)投資計(jì)提減值損失。

2022年市場(chǎng)繼續(xù)下行，銷售仍未明顯好轉(zhuǎn)。在市場(chǎng)企穩(wěn)回暖后，減值力度的放緩意味著盈利能力的提升。事實(shí)上，一線房企的銷售確實(shí)在回暖。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月份全國商品房銷售額75763億元，下降28.8%，商品房銷售的下滑程度在底部企穩(wěn)。受疫情影響，2022年1-5月全國商品房銷售額為4.83萬億元，下降31.5%，是年內(nèi)降幅的最高點(diǎn)，之后全開始在底部緩慢企穩(wěn)。

目前，各大房企陸續(xù)披露了8月份的銷售情況。雖然仍有下降，但部分房企同比已經(jīng)開始轉(zhuǎn)正，且整體降幅在逐步收窄。規(guī)模房企公布的銷售情況正好反映了這種底部企穩(wěn)并逐步回暖的情況，部分龍頭房企的回暖要好于行業(yè)的整體表現(xiàn)。

根據(jù)克而瑞公布的2022年8月百強(qiáng)房企銷售榜單，8月份百強(qiáng)房企銷售操盤金額為6047.5億元，環(huán)比較上月基本持平，同比下降37.34%。單月百強(qiáng)房企銷售額及銷售面積同比負(fù)增長均持續(xù)收窄。2022年6月份，百強(qiáng)房企銷售操盤金額為8310.7億元，較上年同期下降了42.99%。

具體房企來看，2022年8月份，百強(qiáng)房企單月銷售金額中41家環(huán)比增長，較7月增加20家;23家同比增長，較7月增加11家。

而從規(guī)模結(jié)構(gòu)來看，龍頭房企表現(xiàn)更為優(yōu)異，分化加劇。房企10強(qiáng)、房企11-30強(qiáng)、房企51-100強(qiáng)單月銷售金額同比變化-24.56%、-40.7%和-38.82%，10強(qiáng)房企較百強(qiáng)整體增速快了逾12個(gè)百分點(diǎn)，頭部房企銷售要明顯好于后者。

8月底的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議連續(xù)兩次強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”，靈活運(yùn)用階段性信貸政策等，增強(qiáng)地方調(diào)控自主權(quán)，合理支持剛性和改善性住房需求。信貸政策的提出意味著地方政府在充分理解中央對(duì)樓市的態(tài)度后，各類刺激政策的出臺(tái)也將更為積極，降低首付、提升公積金貸款額度、放松限購限售以及發(fā)放購房補(bǔ)貼等措施都將更加積極的出臺(tái)。

雖然目前信貸政策正逐步改善，但部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)和疫情反復(fù)等因素都在一定程度上阻礙了貸款的投放速度。住房銷售的復(fù)蘇仍將是一個(gè)緩慢的過程，先期受益的將是率先回暖的龍頭房企。