房企轉型升級下實施財務分析制度的策略研究
——以綠城中國為例

安潤芝

（西安紫薇地產開發有限公司，陜西 西安 710000）

一、財務分析對房企轉型升級的意義

（一）探索房企轉型升級的方向

隨著房地產行業的發展變化，企業應探索轉型升級，積極朝著五個方向轉變：一是向依靠技術創新方向轉變；二是向綠色發展轉變；三是向服務型制造轉變；四是向內外銷兼顧轉變；五是向知識密集型轉變。

轉型升級是房企當前面臨的重要課題，而財務管理則是企業管理的核心和重要抓手。企業要注重資金和資產的有效利用、注重資金和資源的分配和使用、注重相關資源的優化配置、推行目標成本管理、完善內部控制制度，才能進一步促進經營管理的優化。

（二）推動財務管理本身的轉型升級

房地產企業要推動財務管理本身的轉型升級，要注重更好地引領和推動企業的全面化發展，此時就需要引入現代化的信息化管理技術。例如，財務會計信息化中的大數據和云計算技術，就能夠為企業的財務管理提供一定的技術支持。企業中的財務管理職能也要從傳統的會計核算轉向價值管理，要改變原有的定位模式，著重加強財務分析和財務價值管理。財務分析工具挖掘企業運營過程中存在的問題和經營活動中的價值，積極推動企業內控管理的不斷完善。由此可見，財務分析要成為財務管理轉型升級的重要推手，進而為企業的轉型升級提供更大的動力。

二、房地產企業輕資產運營的轉型模式分析

“房地產行業已經從白銀時代進入到黑鐵時代”，各大房企都已早早布局積極進行轉型升級，房地產行業中的一些企業也已開始實施了戰略性的調整。下面我們就以綠城中國為例，綠城中國在發展過程中一直堅持輕重并舉的業務模式，重資產板塊聚焦房產開發業務，輕資產板塊強化代建業務。2016年總銷售破千億，7月正式提出“一體四翼”創新性優化組織架構。2021年，綠城中國全面推進轉型升級，產品力、業績和市值表現持續上揚，合同銷售額超3500億，新增貨值超3000億，穩居行業TOP10。

現代化的代建模式已成為綠城中國的重大優勢，包括商業代建、政府代建以和資本代建三種模式，綠城中國憑借優秀的項目管理，提供全方位和全過程的管理服務，實現了其品牌價值和核心技能的外溢。在輕資產轉型中，第一步是資產金融化，2016年成立綠城資產集團，作為綠城的金融控股平臺，統一管理綠城的酒店、商業中心等資產，依托其開發和營造能力，形成全方位的金融服務。

三、房企輕資產運營轉型財務績效分析

綠城中國在2012年實現了輕資產運營模式的轉型，在世界變局的大環境下，綠城開始了前所未有的大膽創新，本文從2013年的相關數據出發，積極探尋該公司在輕資產戰略中的財務表現，通過一些營運能力和盈利能力指標，積極探索該公司輕資產轉型的財務成效。

（一）營運能力分析

本文從綠城中國和遠洋集團的財務指標對比分析，了解輕資產運營對公司運營能力的影響，特別是資產周轉率對企業的管理水平和資產運用能力是一種充分的展現。常規來說，企業資產周轉速度的加快，就會使得其資產周轉率逐漸地提高，進而體現出其經營能力的逐漸加強。下面主要從應收賬款周轉率和存貨周轉率這兩個方面來討論綠城的運營能力，具體數據見表1。

表1 綠城中國和遠洋集團營運能力主要財務指標

1.應收賬款周轉率

縱向來看綠城中國的變化情況，其應收賬款周轉率在 2013 年-2021 年呈現增長態勢，其中 2013、2014、2018直到2021年有較顯著的增長，在開始向輕資產模式轉型的前幾年時間，應收賬款周轉次數一般保持在不低于 60 的程度，是其應收賬款周轉次數的較高水平。但是綠城應收賬款周轉率從2015年到2017年以后又有所下降。雖然從2015年來呈現出緩慢的下降趨勢，但是從2013年到2021年間，綠城的應收賬款周轉率總體上有所提升。從綠城中國和遠洋集團的橫向比較來看，在綠城實施輕資產轉型的2013年之前，遠洋集團的應收賬款周轉率比綠城高，2013年之后，實施輕資產戰略轉型的綠城運營能力明顯好轉，應收賬款周轉率高于沒有進行轉型的同行業的遠洋集團。

2.存貨周轉率

從綠城中國的縱向變化來看，其存貨周轉率在2013年-2021年出現了穩步地上升，其中2013、2014、2017直到2019年呈現出上升，2015、2016、2020年以后綠城中國存貨周轉率有所下降，呈現出緩慢的下降趨勢。從綠城中國和遠洋集團的橫向比較來看，在綠城實施輕資產轉型的2010-2013年之后，遠洋集團的存貨周轉率高于綠城的數值，因為，2013年綠城中國轉型后輕資產模式分散了經營管理重心，促使庫存管理效率提高，綠城轉型升級期間的庫存周轉數據遠遠超出了遠洋。

3.總資產周轉率

整體上來看，綠城中國和遠洋集團總資產周轉率變化趨勢基本趨同，這主要是綠城中國實施了長線投資的投資方式，更深地投入對合營和聯營公司的管理和投入，特別是采取了輕資產轉型的模式使得流動資產的增長速度放緩，開始投入的合營和聯營模式大大提升了企業運營能力。縱向來看研究期內增減變動趨勢大體相當，橫向來看綠城經過資產周轉率的轉型實現了比同行業較低的數據，說明制度的革新及模式轉型取得了一定的成效。但是實踐中，綠城的輕資產轉型仍需繼續探索。

（二）盈利能力分析

本文選取總資產報酬率來衡量企業利用資產獲取利潤的能力，該指標反映企業總資產的利用效率，這一比率越高，說明企業全部資產的盈利能力越強，該指標與凈利潤率成正比，與資產平均總額成反比。

從圖1可以看出：綠城盈利能力在開始的2013年有所下降，但是之后的2015年以后綠城總資產周轉率開始上升，改變了總資產周轉率一直低于 4.3%的狀態，此時是綠城中國開始大量的購置新的項目，并迅速地增大投資規模，這樣的短期激增資產的方式使得行情有所好轉。2013年后綠城開始轉向輕資產的模式，巨大的財務壓力下綠城實施了“積極銷售，謹慎占地”的土地儲備戰略，降低了資產占有比重后轉向輕資產的模式，在加上穩健的銷售策略和一些業務發展來看，總體綠城中國總資產回報率有所回升。但是2017年的轉折來看受到市場疫情的影響，以及宏觀環境政策的影響綠城的總資產回報率下降。橫向來看，綠城中國和遠洋集團在2015年前遠洋集團的總資產報酬率高于綠城，2013年后的轉型兩年的節點綠城實施了輕資產戰略轉型后，在2015年其盈利能力明顯的好轉，甚至2016至2018年出現增長速度較快的大幅度上升，并且反超遠洋，增長幅度大大提升，但是2019年之后由于受到疫情的影響及房地產行情的惡劣形勢，及融綠平臺拆分，盈利水平遭受極大沖擊。

圖1 綠城中國、遠洋集團總資產報酬率比較（2013-2021年）

綜上，總體來看綠城中國在實施了輕資產轉型后大大地提升了資產的利用效率，后期由于受到疫情和行業的影響持續性的改善幅度較為緩慢，但持續性的改善會在發展中沖破環境的制約。綠城中國自從2010年間開始轉向輕資產的模式，而后2015年處于早期的轉型階段，其盈利能力會受到一定疫情的沖擊，因此，可以看出輕資產轉型是一個需要長期探索的過程。

四、房企轉型升級下實施財務分析制度的策略

（一）緊密推進業財融合，完善財務分析方法

房地產企業要加速推進業財融合，對相關財務指標的分析要采取合理的財務分析方法，同時還要全面梳理相關業務流程，全面加強業務和財務數據的整合，針對財務管理問題，要從源頭上找尋業務的問題，逐步滲透到業務管理流程中去，才能實現業務和財務的協同控制和互相支持。大部分企業的財務人員要注重財務分析過程，要注重網絡化的企業管理，例如，可以分析判斷相關財務數據的真實性，利用網絡數據技術加強相關財會知識的學習力度，積極完善財務分析方法，才能為財務部門提供可靠的財務數據信息。例如，在大數據等財務共享技術的支持下，房企會涉及一些比較復雜的財務數據，因此，利用財務科技信息技術來對財務分析方法進行優化，逐步實現多維度和多角度地進行財務分析、逐步實現靜態和動態的財務分析結合、逐步實現多維度的縱向和橫向的指標分析、全面加強總量和個量的分析結合、加強經營性指標和財務分析指標的融合，才能真正地促進房企實現合規化的轉型升級。

（二）借勢合作資源，實現優勢互補

引入合作方，借勢合作資源，這對于企業來說是一個變革，也是一個重要的發展利好機遇，特別是一些集團企業具有強勁的綜合實力，如一些房地產公司開始擁有大量的土地資源和開發項目，他們通過整合的機會，實現了自身企業綜合管控能力的提升。例如，房地產企業針對存貨周轉速度較慢的問題，他們開始加快項目管理和營銷管理兩個方面的管理，著手加快資產的周轉效率，逐步實現嚴格控制相關項目的進度和工期，時刻關注一些銷售市場的風云變化，采取有效的營銷策略，實現一些存貨的即時化周轉。另外，針對一些房地產公司融資成本高和融資困難的問題，大部分企業借助一系列的財務制度給予約束，并借助相關融資渠道給予一定的財務支持，實現了有效的風險降低和成本的降低，優化了自身的資本結構。

（三）多元化發展，擴大企業轉型面，拓寬財務分析框架

企業在轉型升級后要注重財務分析框架，要積極地拓寬現有財務分析框架，逐步加強在“面”的基礎上，根據實際情況增加分析“質”的方面，既要關注相關分離指標，也要整合各個因素，奠定企業未來發展的趨勢，全面融合一些資源內容，構建整體的財務分析框架，對財務分析框架進行拓寬。例如，代建業務有著非常大的盈利空間，大多數機制不夠合理和完善，房地產企業應在轉型道路上繼續探索。雖然代建業務在綠城的收入中比重較輕，但它是企業未來的發展方向，是企業新的業績增長點。傳統的重資產模式已經不再適用，資金投入需求少的輕資產模式，對目前資金壓力加大的綠城來說，是更加合適的選擇。

（四）強化信息化建設，打造財務信息集成中臺

企業要強化財務信息化建設，積極打造財務信息集成中臺，實現業財融合的高效性，只有結合各個業務部門的運作情況，抓住財務業務中的相關重要信息，并對信息進行合理化的分析，才能加強財務管理的質量。企業要在信息化建設過程中建立信息化的一體化平臺，通過大數據技術實現數據信息的共享，通過各個部門業務系統的集成實現數據的共享，高度實現業務和財務的一體化，才能幫助企業的領導人員及時掌握運營信息，最大限度的降低財務信息的錯誤率。例如，企業可以借助系統化的電算功能、統計功能，極大地降低財務數據的錯誤率，通過信息技術讓更多的財務人員將精力投入到財務分析工作中，促進企業財務管理水平的大幅度提升。

新技術和產品是企業發展的源泉，就實現多元化和全方位的探索，并站在時代發展的前沿實現更好、更快地發展才是方向。例如，一些房地產公司要借助“互聯網+”的燎原之勢，積極借助互聯網思維來開發公司的財務模式，重新擴展業務領域，達到多元化發展。房地產公司在轉型過程中，要借助互聯網技術，實現打通上下游業務鏈條，擴寬關聯面，促進融合，最大限度地提高資源使用效率。