存量規劃視角下的歷史街區與城市新區商業業態對比研究
——以湛江市為例

黃祺若 吳軍 梁昕楠 林樂影 廖泳瑛 王思曼

一、引言

二、研究方法及對象

1.研究方法

本文采用文獻調查、實地調查、問卷調查和訪談法，對赤坎老街及金沙灣商圈兩地區的商業業態、營業狀況、消費人群意愿、典型商業點進行調查，更深層次地了解赤坎老街與金沙灣的商業業態和營業情況，并且通過對兩地商業發展特點進行對比，將兩地的優劣勢進行分析，并對兩地的商業發展提出更好的建議。

通過問卷星平臺設計并發布網絡調查問卷；總共發放調查問卷620份，收回620份，回收率100%；并通過實地走訪對兩大商圈的商戶以及消費者進行當面問詢的方式展開研究。

2.研究對象

本文研究對象選取湛江市赤坎老街與湛江市金沙灣商圈：赤坎老街作為湛江市市區的兩大歷史文化保護遺址之一，其保護、發展和復興一直是湛江市城市建設工作的重要議題。作為湛江近代最為繁華的商貿地域之一，赤坎老街的歷史可追溯至南宋前后，在清中后期至法租時期商埠云集、港口繁榮、盛極一時。直至改革開放后期，由于城鎮化進程加快、商業中心轉移，老街面臨發展困境并迅速衰敗。由于大多歷史舊建筑權屬復雜，缺少統一的科學界定和合理的價值判斷，導致赤坎老街在管理使用和開發利用過程中丟失大量極富時代特征的歷史信息，社會結構和風土人情等社會景觀風貌也發生了巨變。金沙灣，位于廣東省湛江市赤坎區東海岸，占地面積12.6萬平方米。是國家AAAA級景區，有金沙灣觀海長廊、海濱浴場，雙子島、水上運動中心等景點；豐富的旅游資源與優良的地理位置使其近年的商業發展突飛猛進，是一個典型的城市新區。

三、赤坎老街與金沙灣商圈的商業業態對比研究

1.基于出行意向的兩大商圈客流潛力分析

在本次參與網絡問卷調研的被調查者中，71.88%的被調查者在兩者中更愿意選擇前往金沙灣商圈，其18.22%的被調查者更愿意選擇前往赤坎老街。

其中，更愿意前往赤坎老街的被調查者的動因構成如下：83.33%的被調查者認為赤坎老街歷史文化深厚所以適宜出行，55.56%的被調查者認為商業業態豐富及景色風光好，38.89%的被調查者認為其通勤距離短，便于出行，5.56%的被調查者將赤坎老街人流量大作為其出行動因，占據總人數71.88%的更愿意前往金沙灣商圈的被調查者中，82.61%的被調查者認為金沙灣商圈景色風光好是其選擇出行的主要原因，同時76.09%的被調查者認為金沙灣商圈商業類型豐富是其主要的出行原因，23.91%的被調查者認為人流量大而選擇出行，13.04%的被調查者認為其通勤距離更短，便于出行，10.87%的被調查者將金沙灣歷史文化深厚作為其出行的原因，相較之下，被調查者前往金沙灣商圈活動的原因主要是沙灘的秀麗風景與較為豐富的商業類型；對于愿意出行至赤坎老街的被調查者，更多是因為赤坎老街更為集中的歷史建筑群、更加深厚的歷史文化底蘊。

同樣地，通過問卷調研，探索了不愿意選擇上述商圈其一作為出行地點的被調查者所持的理由，具體如下：相較于金沙灣，赤坎老街不被作為第一出行目的地的原因中，76.09%的被調查者表示赤坎老街商業類型較為匱乏，32.61%的被調查者認為赤坎老街的環境較金沙灣商圈差，21.74%的被調查者認為出行距離較金沙灣商圈遠，6.52%的被調查者認為赤坎老街在通勤時間段人流量較金沙灣商圈大，不適宜出行。

相較于赤坎老街，金沙灣不是第一出行目的地的原因中，33.33%的被調查者認為金沙灣商圈的商業類型匱乏，44.44%的被調查者以為金沙灣商圈的環境較赤坎老街差，66.67%的被調查者認為金沙灣的距離較赤坎老街遠，不便于出行，11.11%的被調查者認為金沙灣商圈通勤時間段人流量較赤坎老街大，不適宜出行。

景觀環境優良與商業類型豐富且布局合理成為金沙灣商圈被更多人選擇的主要原因，對于赤坎老街而言，則是深厚的歷史文化底蘊與優良的出行條件。與此同時，人流量多少也將會對出行地點的選擇造成影響。

2.兩大商圈的現有商業業態類型對比分析

選取兩個商圈內的代表性商業區域，赤坎老街選取新華路——中山二路（赤坎步行街），金沙灣商圈選取北片區進行實地調查，分別總結其商業業態分布，赤坎步行街零售類與餐飲類分別占45.35%與32.11%的比例，共75.46%，其余生活服務、教育培訓等5類占據剩余24.54%的比例。而在金沙灣北片區的商業業態分布中，零售類與餐飲類分占39.86%與28.42%，共68.28%，其余生活服務、麗人養生等7類占據剩余32.72%的比例，由上不難看出兩者在商業業態分布上的差別，且金沙灣片區的商業業態類別較赤坎老街而言更為豐富，總量也更多。

“控人數”即參與培訓的教師人數總體控制在10人以內，這樣做的目的是力求保證質量，在招收培訓教師的人選上則注重挑選中職、中技、高職教師高低搭配，同時也注重專業主任和骨干教師按照一定比例搭配，這樣一方面便于我們了解各類級別不同院校的教學現狀和教學需求，另一方面也方便參與科研合作的教師開展不同層次的交流。

此外，赤坎老街同類型的商業分布位置臨近。據調查，五金類的商行總店與分店距離不到100米；家具批發店主要集中于民主路；而服飾類集中在中興步行街；老式傳統店集中于小巷；部分網紅店、古玩文創店集中于和平路。

同時在實地走訪的過程中，作者發現兩地的商鋪正立面存在巨大差異；赤坎老街店面位于巷子內，店門多以舊式的趟櫳拉門、卷簾門為主；而金沙灣商區多以高檔店鋪落地玻璃門玻璃窗為主；且地攤經濟老街較為發達，環境會出現臟亂差的情況。

被調查者中有84.38%的比例表示金沙灣與赤坎老街商圈都不需要添加新的商業類型，但仍有15.63%的被調查者表示需要添加，其中大部分被調查者期望能在商圈業態中增設休閑娛樂類業態，另小部分期望能增設高質量酒店、餐飲等業態，由此看出兩者似乎均存在缺少新型休閑娛樂類型商業的特點，雖然滿足了日常的物質文化需要但卻不夠滿足精神需要。同時，赤坎老街的商業類型較金沙灣商圈而言更為單一，由此經濟發展水平也不及金沙灣商圈。

四、存量規劃時代下的兩大商圈商業業態發展建議與展望

1.湛江市赤坎老街商圈商業業態發展建議

通過實地調研發現老街道路兩旁設有路邊臨時停車位，加之電動車以及單車與行人的交通流沖突點過多。對此，應在遵循其歷史文脈與風貌的前提之下，規范街道交通流組織，優化街道道路板面設計（如圖1所示），以及適當優化靜態交通系統組織與規劃，合理布局減少堵塞。

圖1 赤坎老街九二一路道路橫斷面設計建議

根據訪談和問卷的信息可以看出來，大多數人群都會被老街的歷史人文氣息吸引。而且在實地調查中發現，當地的文創店鋪、歷史文化館等含有文化類場所相對較少，可以適當增加文化展館、歷史文化講解員、文創類店鋪、文化特色餐飲店等更新手段，打造富有特色的歷史文化商圈。在赤坎老街濃郁的歷史文化氛圍下，開展復古市集抑或發展文旅結合特色影視基地等，并輔以適當新媒體方式，給從業者提供拼搏機遇的創新性平臺，為舊城更新增添活力。通過建立社交化傳播途徑，對街區進行深度賦能，打造獨有的廣州灣與北部灣IP，確立核心圈層景點，提升旅游目的地的可持續性引力與橫向競爭力。

從延續老街歷史文化氛圍的角度出發，保護赤坎老街的人文氣息的同時做到保護歷史街區街道建筑文化；對當地原有的建筑物上進行修繕修補，商業化的同時物理化地把老街文化特色融入各類商鋪。

2.湛江市金沙灣商圈商業業態發展建議

普通的商業形態很難在金沙灣商業飛速發展的背景下滿足消費者群體的需求，若將普通的商業進行整體升級，引進多元化的商業形態，形成綜合體驗式的高端休閑購物廣場不失為一條出路。金沙灣的商業業態可在建筑立面設計與景觀設計上融入海濱浴場主題元素或是結合湛江當地歷史文化背景來進行改造更新，提升消費體驗。由于在金沙灣商圈附近開設較多的是餐飲類商鋪，且消費者大多都是當地學生以及周邊居住居民，商業活力的調動可從開設獨具金沙灣特色或湛江特色的文化類商鋪入手。其次，人流量大，交通復雜等因素致使該地段的交通問題日益突出，設置交通安全島、加強靜態交通系統梳理，優化道路設計也將是一條終南之路。

五、結語

顯而易見，赤坎老街與金沙灣兩大商區各有其可取之處，前者歷史文化悠久，傳統街道具有歷史韻味，其獨特的舊城風味成為吸引外地游客、留住當地居民的一大特點，但存在交通不太便利，周邊娛樂設施較少且環境有待改善等不足；后者地處市區交通便利處，周邊設施發達完善，環境優美，為居民及外來游客提供了更加便利且舒適的休閑娛樂場所，但商業形態獨特性與創新性不足，無法滿足消費者日益增長的消費認知。在存量規劃影響下的城市更新時代中，期望兩者能夠參考并吸納彼此優點，不斷改進與完善，以商業發展與開發的角度發揚獨具湛江特色的當地文化，帶動湛江經濟蓬勃發展為目標不斷提升。