住宅產品標準化研究

文/深圳易加設計有限公司 毛曉冰

深圳市綠景房地產開發有限公司 蔡洋涌

筑博設計股份有限公司城市公司 楊 晉

0 引言

作為關系到人居環境、自然環境、社會環境的行業，房地產具有社會、金融、產品三大屬性。當前，房地產行業的高周轉式運營與居住者日益提高的品質要求促進了住宅產品標準化的研發，房地產回歸產品屬性是必然趨勢。住宅產品需在滿足居住者使用需求的同時，體現房地產企業的社會責任感。

1 研究原則

1）可持續性（Sustainable） 住宅產品使用周期長，故滿足可持續性要求十分重要，建設可持續性住宅可促進資源合理、有效利用，最大限度地降低住宅產品建設及使用過程對周邊環境的消極影響。

2）易維護性（Maintainable） 住宅產品的設計不僅需考慮居住者的使用需求，而且需考慮維護過程的安全性、可達性、易操作性，充分體現對住宅產品全生命周期的考量。

3）藝術性（Artistry） 住宅產品是設計者及使用者寄托思想、情感的載體，應具有審美價值和藝術價值。

4）理性（Rational） 住宅產品的設計是理性的過程，是社會的合理的活動，不是無止境的投入，而是邏輯上的整體平衡。

5）技術性（Technical） 現代技術的發展對住宅產品的設計產生巨大影響，住宅產品應注重實用性和科學性，運用技術性思維和手段處理建筑問題非常必要。

2 《住宅產品標準化》內容

在“SMART”原則下，梳理住宅產品設計的技術措施和管理流程，形成包含產品管理標準化、產品技術標準化、定型產品標準化3部分內容的《住宅產品標準化》。其不僅是技術的標準，而且是管理、技術、研發3個維度的有機結合。

2.1 產品管理標準化

管理力帶來產品力，產品管理標準化是對房地產內部設計管理流程的梳理，旨在標準化管控流程，提升管理效率，由制度文件及標準文件組成。制度文件是具有指導性的政策類文件；標準文件涵蓋設計標準做法、行業標準等，為設計提供準確的參考依據。

1）設計綜合管控流程是對住宅產品設計管理過程涉及的前置條件、報建節點應盡事宜及與其他部門工作協同的要求。

2）報批報建流程總控表明確住宅產品在開發周期中應報應審的所有流程及各部門相應的工作內容與方法，有助于提升報批報建的通過率。

3）設計供應商管理辦法是為實現住宅產品供應商規范化和精細化管理而構建的基于過程評價和分級管理的供應商整合管理機制。

4）設計方案審查制度主要從客戶視角（功能舒適、品質保障）及房地產企業視角（成本控制、施工合理）明確住宅產品設計方案各把控要點，提高設計管理部門的產品管理效率。

5）施工圖圖紙會審制度從房地產集團總部到區域公司兩級管控，要求集團總部設計管理部門從住宅產品“敏感點”出發，嚴控圖紙質量。區域公司設計管理部門關注住宅產品圖紙質量，著重解決“錯、漏、碰、缺”等前端問題。

6）設計交底制度明確各設計專業在不同設計階段的交底要求，為保證設計成果的順利交付搭建了聯通內外的溝通橋梁，確保各設計專業了解住宅產品的設計特點和設計意圖，熟知各關鍵部分的質量要求。

7）工地現場巡檢管理辦法明確關鍵節點現場巡檢的專業要求及控制要點，對各專業設計人員的巡檢時間和巡檢內容作出明確規定，有助于及時發現并解決施工中出現的問題，降低工程返工率。

8）住宅產品展示區是房地產企業競爭力的綜合體現。住宅產品展示區做法標準明確其設計標準、成本分配原則及空間布置邏輯；住宅產品展示區管控標準明確展示區施工流程，強化品質管控，確保區域公司與集團總部管控動作一致。

9）產品配置標準通過對住宅產品定位及設計等階段的重要產品配置指標進行控制，滿足住宅產品成本控制的要求。

10）住宅交付標準明確外立面主材、公共部分精裝修、套內部分毛坯、套內部分精裝修的交付標準，為住宅產品的設計提供精準的參考標準，有利于快速完成設計方案。

11）任務書及附件是交予設計單位的設計要求，是住宅產品設計工作開展的依據。《住宅產品標準化》要求將傳統的任務書轉變為“大”任務書模式，向上延伸至房地產企業的決策過程。

2.2 產品技術標準化

產品技術標準化是對設計單位的外部管理，從設計的落地性、可行性及施工的易操作性方面控制設計單位的成果質量，以便于開展設計管理部門的圖紙審校工作。

1）施工圖設計總說明詳細規定必備內容和條文，并對常用構造做法進行梳理。

2）常用建筑構造節點及部品部件標準明確常用建筑構造節點及部品部件的設計標準，提升立面品質。

3）為防止住宅產品后期使用中出現滲漏現象，結合工程施工、物業反饋對易出現滲漏的部位進行專項研究，梳理為完整的構造節點標準，以避免后期重點部位出現滲漏現象，提升住宅產品口碑。

4）電梯標準化明確電梯設計及配置標準，并對常用電梯品牌的產品參數進行梳理，以在方案設計之初便可確定電梯的相關參數，提升整體效率。

5）梳理并明確景觀通用的構造做法，針對排水設施等影響觀感的部位進行專項研究并形成專題，解決住宅產品設計中常見的市政觀感問題。

6）項目設計后反饋是通過對項目巡檢、項目驗收、客服反饋和營銷調研過程發現的問題進行收集整理后逐步建立的，是以產品品質為導向，以客戶滿意度為宗旨的品質管控體系（見圖1）。

1 項目設計后反饋框架（圖片來源：作者自繪）

2.3 定型產品標準化

定型產品標準化是通過整合資源形成的“平臺+”模塊體系，包括住宅產品單體的標準化理念、標準化平面及標準化立面，有利于促進住宅產品精細化設計，提高建造品質，優化建造成本，順應精裝交付趨勢，提高管控效率，適應未來市場、未來人居的需求。

2.3.1 標準化理念

標準化理念是對住宅產品所在區域的氣候、法規、客戶、競品進行充分研究后結合自身品牌特色形成的設計原則，是確立定型產品標準化研發思路的關鍵，有利于打造具有品牌印記且客戶滿意度高的住宅產品。

2.3.2 標準化平面

標準化平面設計主要分為基礎樓型選擇、核心筒模塊設計、套型模塊設計、樓型設計4個方面。

1）基礎樓型選擇是定型產品標準化的基礎，也是事關項目定位的重要決策，均好性是基礎樓型選擇的核心原則。

2）核心筒模塊設計不僅需滿足套型模塊剛性拼接的要求，而且需滿足消防、施工誤差、設計觀感、采光通風的要求。

3）通過調研總結出基于不同客戶群體的套型設計原則，以住宅產品定位為基礎，以適應建筑、室內、家具部品3個層面的標準模數為依據，形成標準套型庫，從而大幅縮減套型設計周期，實現高效運營。

4）整合核心筒模塊及套型模塊形成多種適用于不同客戶群體的樓型，并依據不同客戶群體的生活方式進行全方位精細化設計。以樓棟為對象完成歸家流線設計、消防設計、機電系統設計等，形成完整的樓棟設計圖紙。

2.3.3 標準化立面

立面設計有助于提升住宅產品的形象，故需嚴格把控立面細節與完成度，通過建筑的風格與形式解讀住宅產品的體系與理念。立面設計需參考住宅產品所在地的人文要素，同時考慮氣候特征的影響，對單體進行分段式精細化設計，利用創新設計手法打造獨特的建筑形象，豐富立面細節（見圖2）。

2 標準化立面效果（圖片來源：作者自繪）

1）基座與大堂 基座與大堂部分的立面主要以干掛石材及鋁板為主，雨篷分縫開槽并需考慮燈帶預留，塑造整體簡潔純粹又不失細節的形象（見圖3）。

3 基座與大堂標準化立面效果3a 基座（圖片來源：作者自繪）3b 大堂（圖片來源：作者自繪）

2）外墻 外墻材料可根據產品定位及當地客戶群體喜好選擇石材、鋁板、面磚等，尺寸可根據成本及設計需求自行搭配和調整。山墻部分結合施工工藝、項目特色及樓棟高度設計不同的分縫方式，以滿足不同客戶群體的審美需求。

3）空調機位 空調外機需盡量與百葉顏色一致，金屬百葉、鋁格柵需滿足空調通風要求，透孔率達70%以上。

4）立管 立面出現冷凝水管及雨污水管時均需保證其與背景墻顏色一致。

5）室外窗臺板 凸窗及平開窗的窗臺板需采用相同規格的灰色陶板，顏色與灰色涂料墻面一致，并利用其形成富有韻律的線腳，豐富立面細節。

6）屋頂 屋頂邊框采用斜切處理，塑造橫向飛檐的效果，豐富立面的趣味性。女兒墻通過控制折面玻璃和鋁板的面積比例形成漸變效果（見圖4）。

4 屋頂標準化立面示意（圖片來源：作者自繪）

3 結語

產品管理標準化及產品技術標準化可提升管理精度和施工還原度，基于“平臺+”模塊體系的定型產品標準化可為住宅產品建設的高效率、高質量完成提供保障。住宅產品標準化的研究有利于房地產企業結合品牌戰略、營銷策略及客群定位，并依循“SMART”原則，建設符合社會、市場及客戶需求的產品，提升住宅產品的核心競爭力和房地產企業的開發能力。可謂對關鍵動作立標準的同時不限制自選動作，從而既保證產品品質，又包容產品在地域性、文化性及建筑師創意思維等方面的自由度，避免簡單和僵化的復制。