裝配式住宅建筑菜單式全裝修實施方案分析*

文/甘肅第四建設(shè)集團有限責(zé)任公司 張銀川 曹旭東 張林芝 許 青

甘肅建投科技研發(fā)有限公司 祁生旺

0 引言

早在1999年，我國即發(fā)布政策鼓勵一次性裝修和菜單式裝修模式，并在上海、廣州等一線城市建設(shè)試點項目，得到市場的廣泛認(rèn)可[1]。隨后，在我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展過程中，全裝修與菜單式裝修模式在全國范圍內(nèi)得到推廣，主要以簡裝房、精裝房的不同標(biāo)準(zhǔn)進行實踐，為有需求的業(yè)主提供便利。但受我國長期毛坯房交付形式、前期購房增量成本的業(yè)主敏感度及個性化需求等因素影響，采用菜單式全裝修模式的項目占新建建筑的比例較小。近年來，隨著我國裝配式建筑和綠色建筑的推廣，全裝修作為其必要條件迎來新的發(fā)展機遇。

1 菜單式全裝修實施的必要條件

根據(jù)相關(guān)研究，“菜單式全裝修模式”主要包括兩方面內(nèi)容。其中，“菜單”是一種溝通工具，重點在全裝修工程方案設(shè)計階段，通過“菜單”方式將全裝修方案的細(xì)節(jié)展示給開發(fā)商和業(yè)主，在開發(fā)商和業(yè)主自主選擇的基礎(chǔ)上形成最終全裝修方案；“全裝修”是最終交付形式，重點在房屋交付時達(dá)到固定面鋪貼、粉刷完成及基本設(shè)備全部安裝到位的標(biāo)準(zhǔn)[2]。我國以往實施的“菜單式全裝修”實施模式有兩種：一種是由總承包單位組建一體化全裝修團隊提供全裝修菜單；另一種是獨立招標(biāo)專業(yè)化裝修公司，完成全裝修全過程的所有工作。

本文研究的全裝修菜單主要從專業(yè)化裝修公司角度展開，其實施需要具備以下條件。

1）裝配式建筑項目應(yīng)采用工程總承包模式。

2）全裝修部分應(yīng)由專業(yè)化裝修公司組織一體化全裝修。

3）裝修所用部品部件均需經(jīng)過相關(guān)部門的產(chǎn)品認(rèn)證。

4）全裝修產(chǎn)品具有“開發(fā)商向業(yè)主負(fù)責(zé)”“裝修公司向開發(fā)商（總承包單位）負(fù)責(zé)”的權(quán)責(zé)模式。

5）具有設(shè)計、生產(chǎn)、施工、驗收、維保等方面技術(shù)與管理配套措施。

2 全裝修菜單設(shè)置

2.1 組成要素

裝配式住宅建筑更注重采用裝配式裝修、集成化裝修部品部件的方式實現(xiàn)全裝修。本文根據(jù)裝配式住宅建筑不同功能空間、施工界面及技術(shù)可集成性等特點[3]，將其全裝修菜單的組成要素劃分為頂棚模塊、墻面模塊、地面模塊、廚房模塊、衛(wèi)生間模塊、收納模塊及管線設(shè)備模塊（見圖1）。

1 全裝修菜單的組成要素

2.2 服務(wù)對象

全裝修公司在菜單式全裝修方案的“菜單”擬定時，面對的客戶對象可分為兩類，一類是開發(fā)商（總承包單位），一類是業(yè)主。客戶對象對于全裝修方案的關(guān)注點及成本敏感點不同，直接影響菜單式全裝修的接受程度，故全裝修“菜單”應(yīng)根據(jù)不同階段、不同對象的需求進行針對性設(shè)置。

對于開發(fā)商（總承包單位）實施菜單式全裝修有利于提高住宅商品的完整度、辨識度，提升品牌形象。全裝修在建筑業(yè)節(jié)能、減排等方面具有顯著的社會效益和環(huán)境效益。實施全裝修的增量成本主要包括時間成本、管理成本及溝通成本等，需要通過裝修工程業(yè)務(wù)整合收入平衡。因此，開發(fā)商（總承包單位）主要關(guān)注裝修模塊的成本控制及整體裝修效果。

對于業(yè)主，全裝修可節(jié)省二次裝修的時間、精力耗費；在同等裝修檔次條件下，全裝修可降低裝修的綜合成本。但全裝修限制了業(yè)主的個性化需求，增加前期購房成本，無法滿足業(yè)主裝修投資估算的差異需求。因此，業(yè)主主要關(guān)注綜合成本、個性化需求的滿足程度及質(zhì)量保障服務(wù)等。

以下從“面向開發(fā)商（總承包單位）的全裝修菜單”和“面向業(yè)主的全裝修菜單”兩方面進行分析，給出相應(yīng)的“菜單”設(shè)置形式。

2.3 面向開發(fā)商（總承包單位）的全裝修菜單

裝修公司提供給開發(fā)商（總承包單位）的全裝修菜單應(yīng)包括全裝修整體方案、各模塊解決方案及選用部品部件的相關(guān)信息，通過該菜單選擇基本確定整體方案，控制總體造價，把控整體質(zhì)量[4]。具體菜單設(shè)置如圖2所示。

2 面向開發(fā)商（總承包單位）的全裝修菜單

1）一級菜單 該級菜單由裝修公司根據(jù)具體項目的套型，提供5套以上全裝修整體方案及相應(yīng)價格區(qū)間供開發(fā)商（總承包單位）選擇。該菜單主要包括以下信息：①整體方案，所提供方案在裝修風(fēng)格上要有明顯區(qū)別，如社交娛樂型、工作學(xué)習(xí)型、健康休養(yǎng)型、運動休閑型等不同家庭生活方式的不同裝修風(fēng)格；②綜合成本，價格組成主要包括各模塊基礎(chǔ)材料及工藝的綜合價格；③總體施工周期；④整體全裝修產(chǎn)品的保險、維護等信息。開發(fā)商（總承包單位）根據(jù)項目總體規(guī)模、業(yè)主定位、投資預(yù)算等，選擇1～3套整體方案用于擬建項目。

2）二級菜單 該級菜單提供各模塊的多種集成設(shè)計方案，是一級菜單整體方案的組成模塊。通過該級菜單的選擇，基本確定頂棚模塊、墻面模塊、地面模塊各區(qū)域的應(yīng)用方案及基層材料；明確廚房、衛(wèi)生間的集成方案及基層材料；明確收納模塊設(shè)置的具體位置、數(shù)量等；明確室內(nèi)管線設(shè)備的布設(shè)方式及選材。

3）三級菜單 該級菜單是對二級菜單各模塊集成設(shè)計方案中選用的部品部件信息的展示，便于開發(fā)商（總承包單位）在方案選擇時查看相關(guān)信息，從產(chǎn)品品質(zhì)及綜合造價上進行選擇。該菜單主要提供各部品部件的生產(chǎn)企業(yè)（供應(yīng)商）、品牌、產(chǎn)品認(rèn)證評級及價格等信息。

2.4 面向業(yè)主的全裝修菜單

裝修公司提供給業(yè)主的全裝修菜單選擇權(quán)限包括：整體裝修檔次、各模塊裝飾部品、個性化定制空間等。該菜單在開發(fā)商（總承包單位）選擇的整體方案基礎(chǔ)上，將可變的裝飾飾面、收納、設(shè)備等個性化選項提供給業(yè)主自主選擇，體現(xiàn)差異化、個性化（見圖3）。

3 面向業(yè)主的全裝修菜單

1）一級菜單 該級菜單是在開發(fā)商（總承包單位）選定的整體方案基礎(chǔ)上，對裝修檔次進行區(qū)分，供業(yè)主根據(jù)自身預(yù)算及喜好進行選擇。

2）二級菜單 該級菜單提供各模塊的集成設(shè)計方案中裝飾層及設(shè)備的選擇，是面向開發(fā)商全裝修菜單的二級菜單集成設(shè)計方案裝飾部分細(xì)化。通過該級菜單可明確各模塊的裝飾層材料、色調(diào)、設(shè)備、收納區(qū)布置及個性化裝飾等。

3）三級菜單 該級菜單是對二級菜單所選用部品部件信息的展示，滿足業(yè)主對產(chǎn)品質(zhì)量、價格、性能等方面的不同需求。該菜單中主要提供各部品部件的生產(chǎn)企業(yè)（供應(yīng)商）、品牌、產(chǎn)品認(rèn)證評級及價格等信息。

3 全裝修菜單展示方式

3.1 模型建立方式

本文所提及的菜單式全裝修方案均可借助BIM技術(shù)進行展示[5]。BIM模型分為部品部件和整體方案2個層級。

1）部品部件 菜單式全裝修整體方案中所采用的部品部件均需建立相應(yīng)的模型族庫，具體模型由部品部件生產(chǎn)企業(yè)提供給裝修公司，并在模型庫中關(guān)聯(lián)品牌、價格、質(zhì)保、安裝說明等產(chǎn)品信息。

2）整體方案 裝修公司提供具體項目整體裝修方案的BIM模型，整體模型由具體部品部件模型組合而成。

3.2 展示方式

在全裝修菜單展示時，整體方案主要通過整體裝修方案BIM模型的漫游及動畫功能展示；各模塊方案可通過剖面透視、區(qū)域方案更換、材質(zhì)調(diào)整等方式展示；具體設(shè)備及部品部件可通過獨立動畫、自由預(yù)設(shè)、可視化信息菜單等方式展示。在開發(fā)商或業(yè)主進行不同方案、部品部件選擇時，整體模型可同步調(diào)整，形成對比模型，同時展示方案綜合成本、部品部件質(zhì)量評級和質(zhì)保等信息。

4 結(jié)語

本文結(jié)合裝配式住宅建筑全裝修特點對菜單式全裝修實施的必要條件進行分析，得出其在項目組織模式、部品部件認(rèn)證及政府監(jiān)管方面的要求。通過對全裝修菜單組成要素、服務(wù)對象的分析，提出同一項目制作“面向開發(fā)商（總承包單位）”和“面向業(yè)主”兩類全裝修菜單的實施模式參考，并給出全裝修菜單形式，采用BIM模型進行“裝修菜單”的整體方案展示。