裝配式住宅建筑菜單式全裝修實施方案分析*

文/甘肅第四建設(shè)集團有限責(zé)任公司 張銀川 曹旭東 張林芝 許 青

甘肅建投科技研發(fā)有限公司 祁生旺

0 引言

早在1999年，我國即發(fā)布政策鼓勵一次性裝修和菜單式裝修模式，并在上海、廣州等一線城市建設(shè)試點項目，得到市場的廣泛認(rèn)可[1]。隨后，在我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展過程中，全裝修與菜單式裝修模式在全國范圍內(nèi)得到推廣，主要以簡裝房、精裝房的不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實踐，為有需求的業(yè)主提供便利。但受我國長期毛坯房交付形式、前期購房增量成本的業(yè)主敏感度及個性化需求等因素影響，采用菜單式全裝修模式的項目占新建建筑的比例較小。近年來，隨著我國裝配式建筑和綠色建筑的推廣，全裝修作為其必要條件迎來新的發(fā)展機遇。

1 菜單式全裝修實施的必要條件

根據(jù)相關(guān)研究，“菜單式全裝修模式”主要包括兩方面內(nèi)容。其中，“菜單”是一種溝通工具，重點在全裝修工程方案設(shè)計階段，通過“菜單”方式將全裝修方案的細(xì)節(jié)展示給開發(fā)商和業(yè)主，在開發(fā)商和業(yè)主自主選擇的基礎(chǔ)上形成最終全裝修方案；“全裝修”是最終交付形式，重點在房屋交付時達(dá)到固定面鋪貼、粉刷完成及基本設(shè)備全部安裝到位的標(biāo)準(zhǔn)[2]。我國以往實施的“菜單式全裝修”實施模式有兩種：一種是由總承包單位組建一體化全裝修團隊提供全裝修菜單；另一種是獨立招標(biāo)專業(yè)化裝修公司，完成全裝修全過程的所有工作。

本文研究的全裝修菜單主要從專業(yè)化裝修公司角度展開，其實施需要具備以下條件。

1）裝配式建筑項目應(yīng)采用工程總承包模式。

2）全裝修部分應(yīng)由專業(yè)化裝修公司組織一體化全裝修。

3）裝修所用部品部件均需經(jīng)過相關(guān)部門的產(chǎn)品認(rèn)證。

4）全裝修產(chǎn)品具有“開發(fā)商向業(yè)主負(fù)責(zé)”“裝修公司向開發(fā)商（總承包單位）負(fù)責(zé)”的權(quán)責(zé)模式。

5）具有設(shè)計、生產(chǎn)、施工、驗收、維保等方面技術(shù)與管理配套措施。

2 全裝修菜單設(shè)置

2.1 組成要素

裝配式住宅建筑更注重采用裝配式裝修、集成化裝修部品部件的方式實現(xiàn)全裝修。本文根據(jù)裝配式住宅建筑不同功能空間、施工界面及技術(shù)可集成性等特點[3]，將其全裝修菜單的組成要素劃分為頂棚模塊、墻面模塊、地面模塊、廚房模塊、衛(wèi)生間模塊、收納模塊及管線設(shè)備模塊（見圖1）。

1 全裝修菜單的組成要素

2.2 服務(wù)對象

全裝修公司在菜單式全裝修方案的“菜單”擬定時，面對的客戶對象可分為兩類，一類是開發(fā)商（總承包單位），一類是業(yè)主。客戶對象對于全裝修方案的關(guān)注點及成本敏感點不同，直接影響菜單式全裝修的接受程度，故全裝修“菜單”應(yīng)根據(jù)不同階段、不同對象的需求進(jìn)行針對性設(shè)置。

對于開發(fā)商（總承包單位）實施菜單式全裝修有利于提高住宅商品的完整度、辨識度，提升品牌形象。全裝修在建筑業(yè)節(jié)能、減排等方面具有顯著的社會效益和環(huán)境效益。實施全裝修的增量成本主要包括時間成本、管理成本及溝通成本等，需要通過裝修工程業(yè)務(wù)整合收入平衡。因此，開發(fā)商（總承包單位）主要關(guān)注裝修模塊的成本控制及整體裝修效果。

對于業(yè)主，全裝修可節(jié)省二次裝修的時間、精力耗費；在同等裝修檔次條件下，全裝修可降低裝修的綜合成本。但全裝修限制了業(yè)主的個性化需求，增加前期購房成本，無法滿足業(yè)主裝修投資估算的差異需求。因此，業(yè)主主要關(guān)注綜合成本、個性化需求的滿足程度及質(zhì)量保障服務(wù)等。

以下從“面向開發(fā)商（總承包單位）的全裝修菜單”和“面向業(yè)主的全裝修菜單”兩方面進(jìn)行分析，給出相應(yīng)的“菜單”設(shè)置形式。

2.3 面向開發(fā)商（總承包單位）的全裝修菜單

裝修公司提供給開發(fā)商（總承包單位）的全裝修菜單應(yīng)包括全裝修整體方案、各模塊解決方案及選用部品部件的相關(guān)信息，通過該菜單選擇基本確定整體方案，控制總體造價，把控整體質(zhì)量[4]。具體菜單設(shè)置如圖2所示。

2 面向開發(fā)商（總承包單位）的全裝修菜單

1）一級菜單 該級菜單由裝修公司根據(jù)具體項目的套型，提供5套以上全裝修整體方案及相應(yīng)價格區(qū)間供開發(fā)商（總承包單位）選擇。該菜單主要包括以下信息：①整體方案，所提供方案在裝修風(fēng)格上要有明顯區(qū)別，如社交娛樂型、工作學(xué)習(xí)型、健康休養(yǎng)型、運動休閑型等不同家庭生活方式的不同裝修風(fēng)格；②綜合成本，價格組成主要包括各模塊基礎(chǔ)材料及工藝的綜合價格；③總體施工周期；④整體全裝修產(chǎn)品的保險、維護等信息。開發(fā)商（總承包單位）根據(jù)項目總體規(guī)模、業(yè)主定位、投資預(yù)算等，選擇1～3套整體方案用于擬建項目。

2）二級菜單 該級菜單提供各模塊的多種集成設(shè)計方案，是一級菜單整體方案的組成模塊。通過該級菜單的選擇，基本確定頂棚模塊、墻面模塊、地面模塊各區(qū)域的應(yīng)用方案及基層材料；明確廚房、衛(wèi)生間的集成方案及基層材料；明確收納模塊設(shè)置的具體位置、數(shù)量等；明確室內(nèi)管線設(shè)備的布設(shè)方式及選材。

3）三級菜單 該級菜單是對二級菜單各模塊集成設(shè)計方案中選用的部品部件信息的展示，便于開發(fā)商（總承包單位）在方案選擇時查看相關(guān)信息，從產(chǎn)品品質(zhì)及綜合造價上進(jìn)行選擇。該菜單主要提供各部品部件的生產(chǎn)企業(yè)（供應(yīng)商）、品牌、產(chǎn)品認(rèn)證評級及價格等信息。

2.4 面向業(yè)主的全裝修菜單

裝修公司提供給業(yè)主的全裝修菜單選擇權(quán)限包括：整體裝修檔次、各模塊裝飾部品、個性化定制空間等。該菜單在開發(fā)商（總承包單位）選擇的整體方案基礎(chǔ)上，將可變的裝飾飾面、收納、設(shè)備等個性化選項提供給業(yè)主自主選擇，體現(xiàn)差異化、個性化（見圖3）。

3 面向業(yè)主的全裝修菜單

1）一級菜單 該級菜單是在開發(fā)商（總承包單位）選定的整體方案基礎(chǔ)上，對裝修檔次進(jìn)行區(qū)分，供業(yè)主根據(jù)自身預(yù)算及喜好進(jìn)行選擇。

2）二級菜單 該級菜單提供各模塊的集成設(shè)計方案中裝飾層及設(shè)備的選擇，是面向開發(fā)商全裝修菜單的二級菜單集成設(shè)計方案裝飾部分細(xì)化。通過該級菜單可明確各模塊的裝飾層材料、色調(diào)、設(shè)備、收納區(qū)布置及個性化裝飾等。

3）三級菜單 該級菜單是對二級菜單所選用部品部件信息的展示，滿足業(yè)主對產(chǎn)品質(zhì)量、價格、性能等方面的不同需求。該菜單中主要提供各部品部件的生產(chǎn)企業(yè)（供應(yīng)商）、品牌、產(chǎn)品認(rèn)證評級及價格等信息。

3 全裝修菜單展示方式

3.1 模型建立方式

本文所提及的菜單式全裝修方案均可借助BIM技術(shù)進(jìn)行展示[5]。BIM模型分為部品部件和整體方案2個層級。

1）部品部件 菜單式全裝修整體方案中所采用的部品部件均需建立相應(yīng)的模型族庫，具體模型由部品部件生產(chǎn)企業(yè)提供給裝修公司，并在模型庫中關(guān)聯(lián)品牌、價格、質(zhì)保、安裝說明等產(chǎn)品信息。

2）整體方案 裝修公司提供具體項目整體裝修方案的BIM模型，整體模型由具體部品部件模型組合而成。

3.2 展示方式

在全裝修菜單展示時，整體方案主要通過整體裝修方案BIM模型的漫游及動畫功能展示；各模塊方案可通過剖面透視、區(qū)域方案更換、材質(zhì)調(diào)整等方式展示；具體設(shè)備及部品部件可通過獨立動畫、自由預(yù)設(shè)、可視化信息菜單等方式展示。在開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行不同方案、部品部件選擇時，整體模型可同步調(diào)整，形成對比模型，同時展示方案綜合成本、部品部件質(zhì)量評級和質(zhì)保等信息。

4 結(jié)語

本文結(jié)合裝配式住宅建筑全裝修特點對菜單式全裝修實施的必要條件進(jìn)行分析，得出其在項目組織模式、部品部件認(rèn)證及政府監(jiān)管方面的要求。通過對全裝修菜單組成要素、服務(wù)對象的分析，提出同一項目制作“面向開發(fā)商（總承包單位）”和“面向業(yè)主”兩類全裝修菜單的實施模式參考，并給出全裝修菜單形式，采用BIM模型進(jìn)行“裝修菜單”的整體方案展示。