上海市保障性租賃住房租金評估方法探討

文/宋莉娟

一、引言

《上海市住房發展“十四五”規劃》提出新增租賃住房超42萬套，加大租賃住房特別是保障性租賃住房的有效供應，針對不同群體租賃需求，實現精準供應，形成“一張床、一間房、一套房”的供應體系。上海將以更好更優質的住房資源滿足人民的需求，以更高的水準實現住有宜居的目標。2022年《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》的發布，明確了保障性租賃住房租賃的定價、調價及備案，規定首次定價須由專業房地產估價機構進行相應租金評估。

“十四五”時期，保障性租賃住房供應政策及租賃價格評估工作也迅速提上日程。作為專業房地產估價機構，面對當前機遇，如何做好保障性租賃住房的租賃價格評估服務，如何科學、合理、高效、準確地做好估價工作，是擺在估價人面前的一道值得思考的題目。

二、保障性租賃住房的來源及分類

在《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》中，將保障性租賃住房認定為以下五類（圖1）。

圖1 保障性租賃住房既有項目認定分類表

1.以出讓或轉型方式取得的租賃住房用地上建設的：不管是出讓還是轉型取得的租賃住房用地，出讓合同明確其用途為租賃住房的，要求受讓人按出讓年限整體持有，其建成后的住宅項目自然屬性為租賃住房，這是簡易程序中可直接認定的類型，保障性租賃住房也是最主要的來源。

2.利用集體建設用地建設的：2017年國土資源部與住房和城鄉建設部確定包括上海在內的13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房的試點，用途為租賃住房的多幅集體建設用地在上海成功入市，成為保障性租賃住房來源渠道之一。

3.在非居住建設用地上配建的，如產業用地中配套建設的：國務院辦公廳在《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）中提高了產業園區工業項目配建的行政辦公及生活服務設施的用地比例，相應提高建筑面積占比上限，鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應面積集中起來統一建設宿舍型的保障性租賃住房。上海則鼓勵在產業園區內擁有自有工業倉儲用地的企業，按照規定的配套指標自行建設保障性租賃住房。這些同樣成為保障性租賃住房的組成部分。

4.符合政策的非居住存量房屋改建的：國務院辦公廳規定，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，可以改建為保障性租賃住房。

5.商品住房項目要求按一定比例配建的：上海自2015年起出臺政策，鼓勵開發企業持有一定比例商品住房用于社會租賃，一般約定配建15%的自持租賃住房。這也是可用簡易程序直接認定為保障性租賃住房的類型。

上述五大類保障性租賃住房來源渠道不同，導致租賃住房取得成本出現明顯的差異。不同的取得方式，限定了不同的承租人群體。例如：在產業園區中配建的保障性租賃住房，面向的承租人只能是產業園區中工作的員工及家屬；在集體經營性建設用地上的租賃住房，面向的承租人多是在城鄉結合部的新市民。

三、保障性租賃住房租賃價格評估方法適用性分析

《房地產估價規范》規定的通行估價方法主要有比較法、收益法、假設開發法、成本法等。估價方法的選擇直接關系到估價結果的準確性，應根據估價目的及估價對象的不同，選用相適應的估價方法。

鑒于保障性租賃住房在來源、目標群體等方面均具有一定特殊性，其租金評估與社會性住房租賃行為（簡稱“普租”）涉及的租金評估在規范要求及評估思路方面均有一定差異。為相關企業或機構對保障性租賃住房的租金定價提供評估服務時，因其房屋來源、服務方式、目標群體、適用政策、規范要求等眾多方面的不同，評估思路與估價方法也不盡相同。

在評估實務中多見對單套或多套房屋市場租金價格進行評估的業務。按照其特點和要求，選用的估價方法一般是通過比較法求取市場租金，對房價中相對容易確定的項目，還可選用收益法逆算（即利用房地產市場價值和報酬率、資本化率等系數求取市場租金）的方式進行評估。

1.比較法。比較法適用于市場發達、交易活躍、有充足的替代性房地產的地區，有條件用比較法進行估價的，應以比較法為主要的評估方法。當前上海市房屋租賃市場發達且出租案例充足，符合上述條件，因此，比較法是上海保障性租賃住房租賃價格評估的首選方法。

2.收益法。收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。

對于保障性租賃住房來說，由于其來源及取得方式的不同，各類保障性租賃住房取得成本會存在一定的差異，從而導致報酬率或資本化率有較大區別。同時，由于其只租不售的特征，導致了市場上無法直接獲取保障性租賃住房的交易價值，無法簡單通過比較法獲取房價，因此，不能簡單采用收益法倒算求取保障性租賃住房的租賃價格。

3.假設開發法。假設開發法適用于“待開發房地產”，即具有投資開發或再開發潛力的房地產。租賃住房建成后，持有人及承租人不可隨意變更用途，故不存在改變用途的可能性，保障性租賃住房的租賃價格評估中一般不選用假設開發法。

4.成本法。根據估價規范要求，保障性租賃住房可評估成本租金，保障性租賃住房的土地成本、建設成本等各項成本均能合理估算，因此，也可選用成本法測算成本租金。

綜上所述，保障性租賃住房的租金應采用比較法作為主要評估方法，同時結合其自身特點，也可以選用成本法測算成本租金，從不同角度評估保障性租賃住房合理的租賃價格。

四、保障性租賃住房租賃價格評估實務中的技術難點探討

1.比較法中關于“同地段同品質”可比實例選擇的注意點。比較法所依據的是替代原理，其核心是選取合適的可比實例。在保障性租賃住房的租賃價格評估中，運用比較法的關鍵點就是對同地段同品質可比實例的選取。

（1）關于同地段要求。同地段是指與估價對象的地理位置相近、地段等級相似的區域，一般考慮同一住宅板塊或同一街鎮。

在普租項目的租賃價格評估中，判斷選取的可比案例是否屬于同地段，通常是分析估價對象與可比實例的各項區位狀況的差異，包括其地理位置、交通狀況、外部配套設施、周圍環境等。

對于保障性租賃住房來說，對“同地段”的判斷需要更精細化，除按傳統評估思路分析對比各種區位狀況差異以外，還需要充分考慮項目自身特性及租賃終端客戶群體的不同對租賃價格的影響。例如：在產業園區中配套建設的保障性租賃住房主要是宿舍型租賃住房，還有在集體經營性建設用地上建設的租賃住房，其配套設施與居住環境等諸多方面與普通住宅小區有著明顯不同，特別是其終端面向客戶群體也存在差異，不能僅憑地理位置的相近而隨意選用。

（2）關于同品質要求。同品質是指配套服務與物業管理、配套設施以及房屋的建筑結構、戶型、面積、裝飾裝修及設施設備相同或相近。

通常，在普租項目的租賃價格評估中，判斷選取的可比案例是否屬于同品質，往往是對比各項實物狀況中的同品質因素，包括建筑結構、設施設備、裝飾裝修、空間布局、新舊程度等。

對于保障性租賃住房來說，對“同品質”的判斷要更全面，除按傳統評估思路考慮各種實物狀況差異以外，還需要充分考量保障性租賃項目中配套服務設施的差異、租賃方式的區別（按套出租、按間出租及按床位出租）、額外提供的物業服務項目等內容，上述因素均對租賃價格有重要影響。

2.運用成本法評估保障性租賃住房成本租金的注意要點。參照《房地產估價原理與方法》中對房地產成本的分析構成，租賃住房租金成本構成要素應包括以下內容：（1）土地成本攤銷；（2）房屋建設成本攤銷；（3）設施設備和裝飾裝修的成本攤銷；（4）管理和維修費用；（5）投資利息；（6）租賃稅費；（7）租賃利潤。房地產租賃價格以房地產租金成本之和為基礎來求取。計算中可以采用資金回收方式計算各項成本的年攤銷額，因此不再單獨計算利息。

在運用成本法測算保障性租賃住房的成本租金時，還需要注意以下要點：

（1）租賃住房因取得方式的不同而導致土地和建設成本的差異。根據保障性租賃住房認定項目的不同，當前主要有五種租賃住房來源。

在測算租賃住房地價時，可參照租賃住房用地的地價評估路徑，采用市場比較法和基準地價系數修正法兩種方法綜合測算最典型的租賃住房地價。其中比較法是通過同一供需圈成交的類似租賃住房案例進行比較測算。《上海市城鄉建設用地基準地價成果（2020年）》對住宅用地明確細分了租賃住房地價，因此也可通過基準地價系數修正法測算地價。上述兩種方法均能充分真實反映最具有代表性的租賃住房用地的地價水平，這是社會客觀成本標準評估路徑，可以測算五類租賃住房中第一類及第五類租賃住房建設用地的取得客觀成本。而其他渠道取得的租賃住房，實際發生的土地成本可能與此差異較大。

在測算成本租金中的土地成本攤銷時，針對不同渠道取得的租賃住房，是該選用上述典型租賃住房的地價評估路徑，還是該按實際的土地成本測算呢？筆者認為，實務操作中應充分考慮估價目的并結合委托方的報告應用方向，選擇適合的土地成本評估路徑。例如，當估價目的是向企業提供項目內部經濟評價、項目后評價以及租金定價評估中的比對校準時，委托方需要評估的租金水平偏向于成本測算，更側重于考慮實際發生的客觀成本或實際成本；若估價目的是向政府提供相關評估服務，諸如提供區域租賃住房租金定價服務，委托方需要的估價結果更偏向于市場均質水平，估價時應更側重于考慮社會平均客觀成本。

（2）關注裝飾裝修及設施設備攤銷年限。保障性租賃住房一般都要求達到一定的裝飾裝修及設施設備標準，因此，設施設備和裝飾裝修的成本攤銷也是成本法租金組成之一。計算裝飾裝修、設施設備費用年攤銷額的關鍵是確定其攤銷年限，即使用期限。由于裝飾裝修及設施設備使用期限遠遠短于房地產使用年限，其折舊速度遠大于項目主體實際折舊速度，不能簡單以土地使用期限或建筑物剩余經濟壽命來計算，因此，估價中確定其使用年限時應根據裝飾裝修及設施設備實際的具體情況綜合判斷。

根據《企業所得稅法實施條例》相關規定，對于固定裝修及家具家電等設施設備的折舊年限，會計上通用計算折舊年限一般不低于3-5年。在估價時計算裝飾裝修及設施設備費用的攤銷額時，建議確定的攤銷年限不短于會計上通用的折舊年限。

（3）管理維護費用要充分考慮服務項目的差異。相對于普租項目來說，保障性租賃租房項目往往需要提供更多更優質完備的配套租賃服務及物業服務，從而提升居住品質。因此，估價時也需要充分關注所評估的保障性租賃住房項目的特性，尤其是其提供服務的差異，人員成本及其他支出形成的運營成本增加，會導致管理維護費用的提高。

（4）稅費要關注政策變化。按照《上海市人民政府辦公廳印發〈關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見〉的通知》，目前對于保障性租賃住房的財稅支持政策如圖2所示。

圖2 保障性租賃住房目前主要的財稅支持政策示意

對于納入本市保障性租賃住房的項目，稅收方面將會給予一定的優惠政策。《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》中有對保障性租賃住房適用性的規定，涉及增值稅和房產稅兩個稅種，并針對不同性質的納稅人均有不同幅度的稅率優惠。隨著政策不斷出臺更新，保障性租賃住房的稅費可能有一定差異。估價師在日常工作中應多關注相關財稅政策的變化，收集積累相關資料，從而在實操時準確判斷估價對象的租賃稅費，客觀反映項目的成本租金水平。

（5）關注租賃利潤。成本法中的利潤，一般是指房地產的開發利潤，是開發企業進行房地產開發所期望的利潤。對于租賃住宅來說，企業開發建設租賃住宅不只期望獲得相應的開發利潤，由于其自持出租的屬性，在長期的持有運營期間，運營方必然也要求獲得相應的運營利潤。因此，在測算成本法的租賃利潤時，除了考慮租賃住房項目正常的成本利潤，還需要充分考慮運營租賃住房項目對應的期望運營利潤。

測算成本租金時也可采用動態分析方法。在作動態分析時，租賃利潤不再是租金成本構成之一，無需在成本租金中累加，應將利潤反映到對應的折現率中。

3.同一項目中涉及多套租賃住房租金評估。實務操作中，評估租賃價格時往往涉及同一項目中多套房屋，委托方甚至會同時委托評估整個小區或者整幢樓的租賃價格，并要求估價機構出具一房一價的租賃價格標準。

當估價對象項目整體體量過大、套數或間數數量眾多時，需考慮估價的可操作性。一般按照一定規則對估價對象進行分類，在每類房屋中選取標準房屋，并建立相應的修正體系進行評估。同時，因政策要求按間或套的月租金價格進行備案的，估價時也建議按間、套作為單位，不要拘泥于傳統估價全部按單位面積計價的思維模式。

此外，政策中所謂的一房一價，實際要求對多套房屋一一進行租金評估備案。而不同方法評估出來的租金內涵存在一定差距，一般情形下，成本法考慮的是整個項目平均成本租金，而比較法卻是直接針對某一標準房屋進行比較測算，測算出的是對應標準房屋的租金標準。因此，估價人員應提前做好相應的技術預案，以便后續估價時能準確、客觀、合理、快速地展示出委托方所需要的租賃項目一房一價的估價結論。

五、結語以及討論

隨著時代的發展，未來估價業務發展的空間與維度在不斷發生變化，估價師也必將不斷面臨更多更新更復雜的估價項目，這既是難得的機遇，也是更大的挑戰。當我們在未來實務操作中面對新業務新項目新技術難點時，需要有創新的理念和嚴謹的科學態度，充分考慮估價項目自身的特點，找出最適用的方法去解決問題，這樣才能更好更快地完成估價工作。本文提及的某些思路只是筆者根據自身從業經驗總結出來的拋磚引玉之言，還有很多不足，希望同行和讀者給予批評指正，共同探討研究，集思廣益，切實地服務好即將到來的保障性租賃住房租金評估業務，這是時代賦予我們估價人的使命，也應該是我們每一位估價人要努力實現的奮斗目標。