房產稅價格認定機制研究

文/張珂

近日，黨中央召開的經濟工作會議提出，要因地制宜，多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。因此，房地產市場整體上呈現一片欣欣向榮的景象。然而，與房地產配套的房產稅，并沒能很好地與飛速發展的房地產市場保持同步，各項弊端也日益顯露出來。在大數據時代背景下，我們要利用好數字經濟發展的優勢，為房產稅的改革提供動力，進一步推動房產稅的發展。

一、房產稅現狀

我國現行的房產稅是以房屋為征稅對象的，具體來說存在兩種計稅依據：一種是從價計征，即按照房屋原值減除10%—30%之后的余值計算繳納房產稅，具體扣除比例由各省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的范圍內自行確定。另一種是從租計征，即按照房屋出租取得的租金收入計稅。

房產稅改革的目的和作用一般有以下幾個方面：一是抑制房地產市場的投機行為。許多高收入群體購買多處房產進行投資，致使房價居高不下，導致普通收入群體買不起房，滿足基本的住房需求都成了問題。因此，國家召開了相關工作會議，指出房子是用來住的，不是用來炒的，得到了全國人民的大力贊揚。房地產稅的改革不能簡單地理解為財政體系的改革，而要將其與住房制度改革、促進房地產市場穩定健康發展聯系起來。二是進一步完善房地產稅制，提升稅制的合理性，優化資源配置。現如今實行的房產稅大多是對房產流轉環節收稅，缺少了對保有環節的征收，形成了房產稅重流轉輕保有的格局，如果能對保有較多房產的高收入群體征收更多的稅，增加房產持有環節的成本，便能進一步優化資源配置。三是提升地方政府的財政收入，促進發達與不發達地區之間資源的合理流動。一直以來，地方政府都缺乏主體稅種，房產稅能否作為地方的主體稅種還有待進一步探討，但是地方政府可以通過房產稅來調節自身財政收支的不平衡，促進地區間資源的合理流動。

現行的房產稅政策顯然已經不再適應日益變化的市場環境，與房產稅改革的目的和作用也時有相。就單從房產稅計稅依據這方面來說，以房產余值或者租金作為計稅依據，只能反映房產在某一時點的價值，而無法體現被征稅房產隨著時點變化而產生的價值動態變化，會造成一定程度的稅收流失。因此，一些稅制比較發達的國家都選擇使用房產的實時評估價值作為計稅依據。如何建立一個比較科學合理的房產價值評估體系，怎樣進行房產價值評估，需要哪些部門協調配合，成了待解決的問題。

1.評估主體：房產是個人擁有的數額較大的資產，房產稅的稅基與個人利益息息相關，因此評估主體的選擇要能夠對評估結果負責，使得評估結果更具公平性和權威性。這樣一來，也能保證評估結果的納稅遵從度。

2.評估客體：當前，我國僅對城鎮生產經營用房產征收房產稅，不包含農村房產以及征收范圍內的居住性房產，并未嚴格地按照房產的性質去確定房產稅的征稅對象。下一步房產稅改革就是要進一步擴大其征收范圍，因此，評估的客體也就是作為房產稅征稅對象的房產價值。

3.評估方法：根據國內外已實行的價格認定機制來看，房產價格評估主要有成本法、收益法、市場法三種，其中使用較多的是市場法。從上面的敘述中可以得知，現行的以房產余值或者租金收入作為計稅依據的方式并不合理，因此應該以房產的市場價值作為計稅依據。基于房地產市場價值的批量評估方法，是我國房地產價值認定機制構建的主要方向。

4.評估周期：房產價值是隨著市場經濟的波動而呈現周期性變化的，因此房產價值的評估也要相應地具有周期性。就如固定資產中房屋建筑物折舊年限為20年一樣，房產價值的評估也可以設立5年或者10年的評估周期，從而使得評估結果更能符合市場經濟發展的變化。

5.爭議解決機制：建立一個公正透明有效的價值認定機制是更好地處理可能出現的價值爭議的前提。通過提升評估主體的專業性、權威性，評估結果的公開性、透明性，可以有效地減少價值認定爭議。當納稅人對評估結果提出異議時，稅務機關可以提供暢通的意見反饋渠道及完善的申訴流程，來進一步提升爭議處理的效率。

房地產稅基評估是完善現行房地產稅制和稅收征管的關鍵，也是未來房地產稅制改革的核心內容。建立完善合理的稅基評估體系，能夠實現以下目標：（1）科學合理地確定房地產稅的稅基；（2）增強房地產稅征收的透明度，保證房地產稅收公平；（3）保證稅收征管執法的統一性；（4）采用批量評估技術，減少稅收成本。

二、現行涉稅房產價格認定機制存在的問題

我國很多地方都開展了涉稅房產價格認定的相關實踐，例如安徽省、山東省、南通市、徐州市、柳州市、揚州市等。這些地區房地產涉稅價格認定工作的深入開展，實現了對房地產稅收征管的全覆蓋，包括存量房交易環節的評稅系統基準價格采集、動態調整、爭議處理、非居房個案認定等。各級價格認定機構開展的工作，在規范財稅價格秩序、化解計稅價格矛盾、維護國家稅權和納稅人合法權益等方面都取得了實實在在的成效。各地在工作機制、工作模式、工作方法等方面進行了積極探索和總結，在加強與稅務、住建等部門溝通協調方面做了大量工作，但仍然存在若干問題。

（一）涉稅房地產價格認定定位不清

從工作開展情況來看，各地認定機構、稅務機關對涉稅房地產價格認定的工作認識、定位還不統一，未充分認識到涉稅房地產價格認定的必要性，有的將涉稅房地產價格認定等同于基準價格評估。部分認定機構在認知涉稅價格認定工作價值時，未能將涉稅房地產價格認定放到稅收治理體系中去考慮，未能認識到價格認定機構作為政府事業單位，不以贏利為目的，其開展涉稅價格認定業務更有利于維護認定結論的獨立性，更有利于稅收治理的公平性。由于認識的不到位，很多機構未能主動融入稅收治理體系。

（二）價值類型選擇不準確

試點地區在征收房產稅時，多采用房產的市場價值作為價值類型。然而各地區經濟發展差異較大，在不同地區采用同一套價值類型進行價格認定可能并不合理。經濟較為發達的地區，市場化程度較高，房產的市場價值較容易取得，以此作為價格認定的基礎較能真實合理地反映房產的實際價值。經濟欠發達地區房產的市場價值可能不那么容易取得，以此得到的評估結果并不合理準確。因此，要根據各地區不同的實際情況，相應地選用不同的價值類型。

（三）稅基評估主體設置不明晰

如今的房產稅征收試點城市，如上海，是把財政與稅務機關當作稅基評估主體的。這樣做能夠提升評估結果的權威性，但是稅務部門既是稅基評估的主體，又是稅款征收的主體，難免會引來納稅人關于價格認定公正性的爭議。而且，稅務機關的稅務專業人才較多，但價格評估方面的人才相對比較欠缺。評估主體設置不清晰以及評估專業人才的缺乏，給稅基評估結果的公正合理造成了挑戰。

（四）稅基評估爭議解決機制不夠完善

涉稅房產的稅基評估結果與納稅人的利益息息相關，因此可能會產生納稅人對稅基評估結果有異議的情況，此時就需要一整套完善的稅基評估爭議解決機制，以此來減少納稅人與價格認定機構的矛盾與沖突，營造和諧良好的納稅局面。然而，目前的稅基評估爭議解決機制還不夠完善，隨著未來房地產稅的進一步發展，需要更加完善合理的稅基評估爭議解決機制。

（五）信息化建設不到位，精準性受到制約

如今，數字經濟與平臺經濟蓬勃發展，標志著我國數字化時代的到來。然而，大部分價格認定機構信息化建設不到位，使得價格評估結果的精準性受到制約。因此，要適應涉稅房產價格認定工作需要，研究開發全國統一的涉稅房產價格認定工作平臺及分級價格數據庫，建立和完善與稅務、住建及不動產登記等有關機構的數據對接機制。

三、完善涉稅房產稅價格認定機制的政策建議

（一）提升政治站位，強化涉稅房地產價格認定

中央財經委員會第十次會議的主題是在高質量發展中促進共同富裕，會議指出：要堅持以人民為中心的發展思想，在高質量發展中促進共同富裕，正確處理效率和公平的關系，構建初次分配、再分配、三次分配協調配套的基礎性制度安排，加大稅收、社保、轉移支付等的調節力度并提升精準性。涉稅房地產價格認定工作事關二次分配的公平性，事關人民群眾的切實利益。價格認定機構作為政府專門設立的價格服務部門，在促進稅收治理公平性上有先天優勢，在未來房產稅計稅價格的確定上具有大有可為的空間。價格認定機構應主動擔當，強化涉稅房地產價格認定工作。

（二）選擇恰當的價值類型

上海市和重慶市在進行房產稅試點改革時，都選擇依房產的市場價值進行評估。然而，在選擇價值類型時，要根據房地產市場所在的地區和所處的交易市場進行綜合判斷。例如，經濟較為發達的地區，房地產交易市場較為活躍，這時以房產的市場價值作為評估對象更為科學合理一些。相反，在一些經濟欠發達的地區，房地產交易市場較為疲軟，此時可以采取房產的非市場價值作為評估對象。要做到具體問題具體分析。

（三）優化稅基評估主體設置模式

要想破解稅務機關既是“裁判員”又是“運動員”的困境，一定要選擇恰當的稅基評估主體。發改委作為國家機關，有專門的價格監測中心，擁有著大量價格評估方面的人才，并以著力提升涉稅房產價格數據獲取和數據質量管理能力、涉稅房產價格日常監測和動態預警能力、監測涉稅房產數據挖掘和分析預測能力作為重要工作目標。因此，以發改委作為價格認定機構，同稅務部門形成相互配合的協調聯動機制，能夠進一步提升評估結果的公平合理性以及權威性。當然，相關工作也離不開社會專業評估機構的協調配合。

（四）建立完善的稅基評估爭議解決機制

要想正確處理稅基評估結果引起的爭議，首先要清楚納稅人是因為哪一方面的問題產生了異議，是相關政策以及評估流程、結果認定的規則不明晰，還是單方面對于價格認定機構作出的評估結果的合理性產生質疑。價格認定機構應秉持公平效率的原則，向納稅人提供便利的條件和流暢的申訴渠道，盡量做到公正合理、簡單高效地處理爭議，做到有問題先調解，調解不成再進一步通過訴訟等其他渠道解決，提高爭議解決的效率。

（五）強化信息系統，推動數據庫建設

建議出臺部門間數據共享的政策文件，構建數據共享機制。涉稅房地產價格認定數字化轉型是以數據重新驅動業務、協作、流程的信息化技術變革，需要涉稅房地產價格認定業務鏈的全方位配合，其基礎是數據共享。目前以地方價格認定機構一己之力推動部門間數據流動難度很大，建議出臺推動涉稅房地產價格認定數據共享的政策文件，逐步構建常態化的數據共享機制。建立信息數據庫動態收集系統，通過數字化軟件模塊實現動態信息收集功能，對與房地產相關的數據信息（包括交通、教育、醫療、商業、景觀等關聯信息材料）進行采集和分析整理，將相關數據與房地產價格的關聯性進行分析和測算，實現房地產價格認定的數字化升級。

綜上所述，要想更好地建立涉稅房產的價格認定機制，就要建立起稅務部門、價格認定機構、社會專業評估機構的協調配合機制，加強各部門信息互聯互通，為涉稅房產價格認定工作提供保障。還要進一步建立并完善不動產登記制度，加強對各地房產的監測力度。同時也要充分利用好數字經濟的發展，將大數據嵌入房產稅的征收過程中，為進一步達到以數治稅的目標作出貢獻。