地方政府加強保障性住房保障性的對策分析

摘 要：近年來，國家不斷加大保障性住房的投入力度，為解決居民住房困難做出了巨大貢獻。地方政府作為保障性住房建設的組織者和主要管理者，承擔著重要責任，但在保障性住房的建設管理中卻存在諸多問題。只有地方政府從自身做起，切實承擔起保障性住房的建設管理責任，才能真正發揮保障性住房的保障作用，滿足中低收入者住房需求，保障和改善民生。

關鍵詞：地方政府；保障性住房；建設；管理；頂層規劃

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）26-0103-02

一、加強保障性住房建設的重要意義

所謂保障性住房，是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房[1] 。加強保障性住房建設是實現廣大人民群眾“住有所居”目標的重要舉措，是保障和改善民生的必然選擇，有利于切實解決群眾困難，有利于體現社會公平正義，實現社會和諧穩定。同時，有助于分流商品房市場需求，使群眾住房消費預期趨向合理化，對房地產市場起到降溫、鎮靜的作用；保障性住房的建設對城市整體發展也有一定的帶動效應，是帶動產業升級、促進經濟發展的重要載體。

近年來，我國不斷加大保障性住房的建設力度。“十二五”規劃綱要確定，2011—2015年，將建設保障性住房、棚戶區改造住房3 600萬套，保障性住房覆蓋面將達到20%以上。[2]根據中央和各省市關于“十二五”大力發展公共租賃住房的建議，在3 600萬套保障性安居工程中，廉租房和公租房可能達到50%，即1 800萬套，經濟適用住房和限價商品房約700萬套，棚戶區改造住房1100 萬套。據此測算，“十二五”期間，保障性安居工程需要土地和資金約14.4萬公頃、4.93萬億元。其中，廉租房和公租房需要土地6萬公頃，資金1.8萬億元；經濟適用住房和限價房需要土地3.27萬公頃，資金1.75萬億元[3]。

二、地方政府在保障性住房建管中承擔的責任

保障性住房建設是一項政府主導的民生工程，在保障性住房的建設、管理、運營當中，地方政府承擔著重要責任，各地實行“省級政府負總責、市縣政府抓落實”的責任制度，建設管理的主要任務由地方政府承擔。

（一）地方政府承擔著規劃設計責任

保障性住房建設受地域性限制，各地方政府需根據自身實際，因地制宜，做好頂層規劃，包括合理選址、定好建設標準等。

（二）地方政府在保障性住房建設上負有責任

地方政府要確保保障性住房建設有充足的土地供應，保證房屋的質量，通過招投標方式選擇信譽好的建筑商來施工建設，同時對建筑商負有監督責任，堅決杜絕保障性住房建設中出現“豆腐渣”工程。

（三）地方政府應在籌集建設資金上發揮作用

在中央政府不斷增加補助資金基礎之上，省級財政要加大對市、縣的財政轉移支付力度，市、縣財政應按照建設任務相應增加配套資金，做到多渠道籌集建設資金，積極吸引金融資金和社會資金。

（四）地方政府承擔保障性住房分配職責

各地因自身條件不同存在保障性住房分配的準入標準、審核程序、動態管理、退出執行等政策制度的差別，但都必須遵循“改善民生、解決中低收入人群住房困難”的原則，最大限度滿足群眾需求，公平合理分配住房。

三、地方政府在保障性住房建設管理中存在的問題

（一）建設規劃不嚴謹，供需矛盾突出

一些地方政府的頂層規劃不完備。一方面，保障性住房建設規劃與居民需求不符，不能夠量體裁衣。中收入家庭在住房困難的同時，還面臨收入低、就業不充分等其他困難，而一些地方卻在離市中心較遠、交通不便、配套設施不完善的地區為保障性住房選址，無形中加大了中低收入群體的日常生活成本，致使一些居民不愿入住。另一方面，一些地方保障性住房戶型設計不合理，建設標準不規范，有些地方經濟適用住房面積超過80m2，一些搖號中簽的居民因無法承受高房價而退房的現象時有發生，從而導致供求不平衡。同時，少數地方政府受財力限制，只是按照中央財政撥款情況和地方的一己之愿建設保障性住房，沒有對群眾需求和建設規模做出分級、詳細的規劃，從而出現供需偏差。

（二）建管責任不明確，地方政府建設動力不足

一是在一些地方，開發商成為保障性住房的投資建設主體，而當地政府卻以財力不足為由推脫保障性住房的建設責任，完全依靠社會資金來解決，給今后保障性住房建設乃至區域住房市場發展帶來隱患。二是由于一些地方政府執行力較差，而保障性住房建設要占用相當的土地資源和財政資金，減少了土地收入和房地產稅費收入，不能帶來GDP的大幅增長，尚未成為政績考核中的“硬指標”，從而造成地方政府積極性不高，使得管理主體在職能上缺位，沒有高度認識在保障性住房建設中的職責所在，不能全面管理保障性住房建設。三是管理缺乏系統性，地方政府缺乏專門的管理機構，保障性住房的基層管理力量薄弱，而恰恰是街道、社區等基層部門才最了解本轄區內中低收入群體的情況。整個管理體系的不完備造成信息不對稱，導致各項政策執行出現偏差。

（三）審核標準不明確，缺乏監督問責機制

在我國保障性住房的發展歷程中，由于還沒有建立起完善的審查、申請、審批和退出機制，因此在交易、分配過程中還存在諸多的“灰色區域”，特別是基層的審批核準權限缺乏有效制約，在分配中經常出現高收入家庭擠占住房名額，造成中低收入家庭住房需求得不到保障。同時，動態審核管理不完善，很多已經進入高收入的家庭仍占有保障性住房，享受政府提供的保障性住房政策，監督機制形同虛設，有時會成為貪腐和公權尋租的工具[4]。

（四）存在擠出效應，與房地產市場發展不協調

保障性住房建設對房地產市場具有“擠出效應”，每當保障性住房的供應量增加5%，將導致商品房售價降低3%左右。一些地方政府依賴房地產市場拉動經濟增長，從土地財政中獲得經濟收益，對保障性住房的投入減少，進而導致一些地方房地產市場調控效果欠佳，形成房價過快上漲，相當一部分群眾住房需求得不到滿足的惡性循環。

（五）地方財力制約，建設資金供應不到位

公共租賃住房是保障性住房的一個重要部分。雖然國家大力倡導公共租賃住房建設，但在租賃類房屋資金回收跨期太長、沒有相應的稅收和金融優惠政策支撐的前提下，地方政府建設大量公共租賃房的財力有限。而對于收入較低的居民來講，公共租賃房又是其一項重要的住房選擇，其建設與需求陷入了兩難的境地。

四、地方政府解決保障性住房建管問題的對策

（一）轉變觀念，思想認識到位

保障性住房建設是實現科學發展、加快轉變經濟發展方式的具體實踐，是實現“住有所居”、增進人民福祉的重要舉措，各地方政府作為保障性住房建設的組織者，要充分認識其重要意義，轉變傳統的唯GDP觀念，糾正地方政府執政理念的偏差，樹立正確的政績觀，按照民生優先的原則，把保障性住房建設作為一項重要任務去抓落實，切實把保障性住房各項政策、制度落到實處，從思想和行動上大力推動保障性住房建設工作順利開展。

（二）科學規劃，保障供應到位

地方政府應始終明確保障性住房的建設目的是保障群眾基本住房需求，應根據當地實際情況，提供戶型小、功能齊、質量可靠的住房，努力提高規劃設計水平，合理配置住房內部空間。此外，還應全面考慮醫療、教育、就業等多種需求，盡可能在交通便捷、配套公共設施較完善的區域選址建設。同時，各地要科學規劃保障性住房建設類型，形成以公租房和廉租住房為主，以經濟適用房和限價商品房為補充的建設格局。

（三）積極運作，資金供應到位

保障性住房的大規模建設，單靠財政投入是遠遠不夠的，必須逐步拓展融資渠道，以彌合保障性住房建設的資金缺口。各地方政府應加大力度落實稅費減免、金融信貸等政策，建立穩定投入機制，確保將住房公積金增值凈收益和土地出讓金凈收益不低于10%的部分用于保障房建設，吸引金融機構貸款，引導社會力量參與保障性住房建設運營。只有多渠道、多領域的籌集資金，才能打破制約各地保障性住房發展的“瓶頸”。

（四）理順機制，責任落實到位

確立科學有效的建設運營機制，明確職責，是推進住房保障工作有序推進的必要條件。地方政府一方面需要事先做好頂層規劃，形成一套科學的制度和標準，另一方面要及時總結經驗，逐步改進和完善。在住房建設中，地方政府要創新機制，可利用單獨儲備、劃撥和商品房配建等方式，確保保障性住房用地供應充足；通過招投標方式，選擇信譽好、技術高的企業進行開發，加強管理，嚴格執行項目建設程序和建設標準。只有各方明確責任，形成合力，才能把保障性住房建設成優質工程。

（五）嚴格審核，監督問責到位

一是要強化建設過程中的監督。地方政府應與中央政府緊密配合，對政策落實到位、建設進度滯后的保障性住房建設，實行問責；切實加強對資金使用的督查管理，堅決杜絕尋租和腐敗現象，對違法違紀者要嚴肅處理。二是要加強住房分配監督管理。面向社會公開房源、分配過程和分配結果，接受群眾監督。建立專門的保障性管理機構，充分發揮街道、社區的監管職能，做好轄區內居民、房屋、收入、就業等信息的基礎統計工作，依靠基層力量抓好動態監管；嚴把“準入退出關”，做到以機制規范行為，以制度堵塞漏洞。

總之，保障性住房建設管理的好壞很大一部分取決于地方政府職責的發揮，只有地方政府下大力氣，做好規劃、建設、管理、分配、監督等各環節的工作，才能使保障性住房的保障性真正惠及于民。

參考文獻：

[1] 鄧衛，張杰，莊惟敏.2009年中國城市住宅發展報告[M].北京：清華大學出版社，2009.

[2] 中國社會科學院.住房綠皮書——中國住房發展報告（2009—2010）[M].北京：中國社科院社科文獻出版社，2009.

[3] 王金蘭，丁志巖.我國保障性住房研究[J].河北法學，2011，（10）.

[責任編輯 王 莉]