房地產企業財務管理的優化策略探析

唐國明

（云南宗逸置業有限公司，云南 昆明 650228）

房地產企業屬于資本密集型、勞動密集型企業，業務規模一般很大，項目建設時間較長且資本回報較慢，直接影響財務管理的因素較多。因此，房地產企業要充分認識到財務管理對企業發展的重要性，針對市場趨勢和現實狀況，制定有利于房地產企業長期發展的戰略目標。對房地產企業來說，財務管理在企業生產運營過程中，要進行籌資、投資與利潤分配，并進行合理的預測、核算、管理、分析及考核，有效管理房地產企業生產經營牽涉的財務關系，以合理開展房地產企業的經營管理工作。

一、房地產企業財務管理的意義及特點

（一）房地產企業財務管理的意義

房地產業作為中國經濟的支柱產業，對中國城市化與工業化社會的迅速發展具有重要影響。因此，合理統籌策劃及科學管理房地產企業經營過程中的融資項目，實現對資本的合理運用，已成為中國房地產企業財務工作的重點內容。另外，要對房地產企業經營涉及的各種融資項目實行統籌管理及規劃，確保企業資金的合理應用，將其視為企業財務管理工作中不可或缺的內容。

（二）房地產企業財務管理的特點

目前，房地產企業與其他企業在財務管理方面有明顯的區別。首先，房地產企業屬于資金密集型企業，在實際建設中，必須投入大量資金。其次，房地產企業的融資周期長，可能面臨許多不確定因素，導致企業在財務管理方面出現較大的問題。再次，房地產企業需要對工程項目投入大量資金，而且必須采用招標與投標方式進行融資，在招投標過程中，房地產企業需要具備大量流動資金，滿足新時期企業的實際經營需求，同時也需要保證自身與銀行的關聯性。現階段出現了全新的融資技術及管理模式，通過與其他企業進行對比可以發現，房地產企業需要進一步規范財務管理。

二、房地產企業財務管理的內涵及發展重要性

（一）財務管理的內涵

當前，財務管理主要通過對企業資金的合理運用與分配、管理與控制等不同環節，在房地產企業經營過程中有序開展活動。同時，它也直接關系到財務管理的全過程。因為房地產企業屬于資本密集型企業，財務管理的核心內容是資金的合理使用和有效控制。但由于房地產企業的回報率相對較低，建設過程中的影響因素較多，財務管理往往面臨較大的困難。除此之外，房地產企業的投資方式直接關系到企業資金的充足性。因此，財務管理是房地產企業不可忽視的工作內容，有嚴格的標準要求。

（二）財務管理的發展重要性

房地產企業發展財務管理是保證資金充足的重要措施。因此，財務管理的有序發展能夠為房地產企業提供真實的數據，有助于企業財務管理工作者把握房地產企業的實際經營效益及現金流量等，以此確保企業實際經營戰略決策的有效性。與此同時，房地產企業科學開展財務管理能夠節約大量資金成本，全面優化企業資金的合理配置與運用，做好財務管理全面預算工作。除此之外，還能夠幫助企業合理應對當前的市場競爭，改進房地產企業的財務管理和風險防范工作，全面提高房地產企業資金的合理配置率，從而最大限度地提升房地產企業的競爭優勢。

三、房地產企業財務管理中存在的問題

（一）對財務管理缺乏重視

現階段，在運營過程中，房地產企業只重視效益的持續提升，忽略了企業財務管理工作對房地產企業運營的實際意義。由于企業領導對房地產企業的財務管理工作認識不足，企業財務人員的工作積極性不高，各部門無法確保企業財務狀況的真實性和準確性，房地產企業財務管理處于被動狀態。房地產企業財務審計程序不夠全面，企業內部財務的收支流程和財務管理方法都十分復雜，因此企業財務管理的難度大大提升。同時，房地產企業需要開展大量財務工作，出具各種報告，極少涉及財務分析報告和具體財務數據，而且財務管理控制的內容存在不足。因為房地產企業面臨許多不確定因素，而且缺乏財務管理意識，財務管理的功能很容易受到影響。

（二）融資渠道單一

房地產企業的發展既需要巨大的資本也需要眾多人才，面臨很大的挑戰。企業要想繼續保持良好的經營發展態勢，首先要進行企業營銷活動，同時投入大量資金，這對房地產企業而言是一項嚴峻挑戰。目前，房地產企業主要開展國內投資和對外融資。資本與房地產企業的發展息息相關，但其資金來源受限，融資比率達不到融資項目的30%。另外，房地產企業的債務融資比較困難，融資渠道比較簡單，往往采用銀行借款、房地產發債等方法，但由于內部信用額度相對較大，銀行信用門檻相對較高，這就在無形之中增加了企業融資的難度，導致企業在招投標與融資方面受到了外界的嚴重影響，最終限制了房地產企業的長期穩定發展。

（三）資金管理體系不健全

如果企業資金管理制度不完善，勢必直接影響企業的經營行為，房地產企業更是如此。由于房地產企業資源管理制度不健全，投資控制管理缺乏重視，未建立科學合理的投資管理機制，對資金分配、應用與管控缺少系統化與精細化分析與管理，投資管理更加雜亂。同時，投資審批缺乏全面性，制度約束力不斷下降，資金被占用與私自挪用的情況不斷發生。房地產企業資金使用風險較高，在企業項目融資建設過程中，盲目使用資金，會直接導致房地產企業陷入融資困境，進而在很大程度上影響房地產企業的正常運營。

（四）財務管理工作過于被動

房地產企業屬于我國快速發展的重點行業，但其在財務管理方面仍然比較傳統，部分企業仍采用傳統財務管理手段，導致企業財務管理存在諸多問題。房地產企業需要按照實際情況改良財務管理方式，降低企業的財務風險，并為企業今后的發展夯實基礎。如今房地產企業在財務管理方面缺少主動性，其運行機制缺乏創新，財務管理工作處于落后狀態。

四、房地產企業財務管理優化策略

（一）加強財務管理制度建設

有效的財務管理離不開有效的財務管理體系。財務部門要加強相應的培訓，提升房地產企業財務人員的業務水平與素養，建立健全的企業財務工作機制，支持各類企業財務管理工作，進一步完善企業財務管理組織職責，明確負責企業的金融機構的地位，將財務管理部門的治理工作作為企業工作的核心內容。同時，要成立專門的企業財務管理機構，全面且及時地處理企業資金相關工作，并規定資金的合理使用方式，提高企業的財務管理工作效率。另外，要將財務管理工作作為房地產企業的重點評價對象，為企業財務管理部門建立全新的審核機制與管理體系，保障企業資金得到合理應用，以推進房地產企業財務管理工作的順利開展。

（二）嘗試拓寬融資渠道

當前，房地產企業需要減少對銀行貸款的依賴，嘗試采用不同方式進行投資融資，以獲得更多的資金。要在財務上相互支持，創造增值和風險共擔的局面。私人投資也是可行的，房地產項目企業可以略高于銀行貸款的利率為私人企業融資。企業應避免在投資過程中出現財務問題，確保企業的持續經營。此外，房地產企業應發揮產業鏈上的優勢，加強多渠道投資，如減少施工企業和建筑材料提供商的成本支出，合理提高買房首付。眾多銀行的存在使房地產企業的借貸更為便利，同時部分企業在銀行貸款中全部通過私募股權基金及信托等進行債務融資，不斷減輕企業的資金壓力。

（三）實施財務精細化和信息化管理

當前房地產企業的財務工作還存在一定缺陷，應該嘗試運用完整的財務模型，充分捕捉資金動向，實現資金利益的最優化。新時期，電子信息技術不斷完善并得到了廣泛應用。因此，房地產企業需要與時代同步，利用電子信息技術推動企業財務管理能力的提升，并大力發展新財務管理技術。在這種趨勢下，房地產企業需要通過自主學習，抓住行業機遇，促進財務管理技術水平的提高。必須在精細化財務管理工作流程中，不斷增強財務管理的有效性與實用性。采用精細化管理模式時，必須充分利用信息系統，按照房地產企業的管理模式對其進行完善，有效掌握企業資金流動狀態，并充分發揮企業資金的最大經濟效益。

（四）建立健全資金管理體系

目前，企業需要建立符合實際經營要求的財務管理系統。房地產企業必須構建適應當前經營要求的財務管理系統。在此基礎上，合理設置投資計劃目標，按照計劃發展狀況制訂資金運用總體規劃，嚴格管理計劃流程中的資金運用，嚴格遵循無計劃無費用、無計劃超支的原則管理企業投資。房地產企業需要設置獨立賬戶，定期審核各類專項資金，并實時跟蹤資金的實際應用情況，保證規范運用資本。此外，房地產企業應該實現利潤最優化，除了嚴格控制項目建設之外，還應該避免建設過程中的浪費，要優先考慮企業工程財務部對在建項目資金支出需求的評估，控制項目費用。

（五）提升財務管理人員綜合素質

房地產企業財務人員的整體素質直接關系到企業的財務管理能力。當前企業需要不斷加強對財務人員專業技能和知識的全面培訓。為了健全人才機制，企業必須提高人才門檻，引入一些專業技能水平較高的人才。針對在職員工，必須開展集中培訓，使其專業知識水平得到全面提高。除此之外，對于企業財務管理人員必須采取合理的獎懲政策，有效落實企業崗位責任制，全面提高企業員工的積極性和主動性，深入挖掘員工的潛力，使其為企業發展貢獻力量。

（六）提高資金管理能力

資金管理是企業管理不可或缺的重要內容，需要保障企業的迅速發展，并為企業今后的發展與壯大夯實基礎。因此，房地產企業需要將資金控制與資金流動作為重點內容，重點有三個方面。第一，擴大投資渠道。在合理運用金融企業項目建設信貸資金的同時，積極思考不同發票和股權投資的結合，進行供給側融資，增強企業資金的可操作性。第二，增強企業整體使用資本的實力。加大現金流積累壓力，聚焦集團財務結算平臺，集中統一配置內部盈余資金，減少內部冗余資金的影響，管理現金流，順應潮流。第三，提高企業的銷售資本回報率，增加現金流收入。房地產企業應引入和完善應收賬款管理制度，在收債困難的情況下，可通過債務保理進行收債，或在全面檢查買方的信用驗證水平后，根據其實際償付能力采用適當的信用政策，以實現銷售資金的返還。

（七）搭建信息化管理平臺

隨著大數據時代的到來，信息化成為企業發展的重要方向。第一，要實施財務信息化，使財務管理人員徹底擺脫煩瑣的會計問題，并主動參與到企業的經營管理活動中。第二，要加強銷售成本招標采購信息系統與財務信息系統的建設，建立健全信息交流中心，以全面提高企業財務管理信息的準確性與真實性。

五、結語

房地產企業財務管理是房地產企業內部管理的重要組成部分。做好財務管理工作，可以有效防范經營風險，提高經濟效益。隨著經濟的不斷發展，房地產企業應當增強財務管理實力，克服財務管理中的各類問題，推動自身長遠發展。同時，房地產企業要根據財務工作中出現的新問題，優化處理對策，提高員工素質，拓寬企業投資途徑，以確保內部管理水平的提升。要采用科學合理的舉措全面優化房地產企業財務管理，大力推動房地產企業迅速發展，從而最大限度保障房地產行業的經濟效益，促進中國房地產企業的可持續發展。